2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》應試試題（含答案）

　　應試試題一：

　　1.某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬(wàn)元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風(fēng)險等級為A級，該貸款綜合風(fēng)險度是( )。

　　A.18%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.50%

　　2.服務(wù)人口1～5萬(wàn)人，年營(yíng)業(yè)額在3000萬(wàn)～10000萬(wàn)元之間，居住區商場(chǎng)內，日用百貨商店和超級市場(chǎng)通常是主要租戶(hù)，這種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型稱(chēng)為( )。

　　A.地區購物商場(chǎng)

　　B.居住區商場(chǎng)

　　C.鄰里服務(wù)性商店

　　D.特色性商店

　　3.項目可行性報告的基本構成不包括( )。

　　A.封面

　　B.摘要

　　C.目錄

　　D.建議書(shū)

　　4.關(guān)于契約型和公司型信托的比較，下列不正確的是( )。

　　A.資金屬性不同

　　B.資金使用不同

　　C.管理經(jīng)理不同

　　D.利益分配不同

　　5.房地產(chǎn)擔保形式不包括( )。

　　A.抵押

　　B.保證

　　C.質(zhì)押

　　D.協(xié)議

　　6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)報表包括( )。

　　A.財務(wù)報表

　　B.經(jīng)營(yíng)報表

　　C.輔助報表

　　D.基本報表

　　E.資金來(lái)源與運用表

　　7.出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來(lái)源受到( )等市場(chǎng)因素的影響。

　　A.銷(xiāo)售收入

　　B.租金水平

　　C.運營(yíng)成本

　　D.營(yíng)業(yè)收入

　　E.出租率

　　8.以下可以作為質(zhì)押品提供擔保的有( )。

　　A.商標權

　　B.土地使用權

　　C.專(zhuān)利權

　　D.房屋使用權

　　E.企業(yè)使用權

　　9.房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括( )。

　　A.制訂并執行組合投資策略

　　B.設計和調整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構

　　C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營(yíng)狀況分析

　　D.制訂物業(yè)策略計劃

　　E.監督物業(yè)購買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

　　10.寫(xiě)字樓租賃合約中租金調整幅度可參考( )確定。

　　A.消費者價(jià)格指數

　　B.商業(yè)零售價(jià)格指標數

　　C.上證價(jià)格指數

　　D.建安工程價(jià)格指數

　　E.同行業(yè)物業(yè)租金

　　1. A 【解析】：某筆貸款的綜合風(fēng)險度=信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目等級系數。企業(yè)的信用等級為AA級企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長(cháng)期貸款期限在1年以上不滿(mǎn)3年的為120%，項目風(fēng)險等級為A級的為60%，所以該貸款綜合風(fēng)險度=50%×50%×120%×60%=18%。參見(jiàn)教材P320

　　2. B 【解析】：居住區商場(chǎng)：建筑規模一般在3000—10000平方米之間，商業(yè)服務(wù)區域以城市中的某一居住小區為主，服務(wù)人口1～5萬(wàn)人，年營(yíng)業(yè)額在3000萬(wàn)～10000萬(wàn)元之間，居住區商場(chǎng)內，日用百貨商店和超級市場(chǎng)通常是主要租戶(hù)。參見(jiàn)教材P342

　　3. D 【解析】：可行性研究報告的基本構成主要包括封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參見(jiàn)教材P265

　　4. C 【解析】：管理經(jīng)理相同都是股份有限公司，信托，協(xié)會(huì )。參見(jiàn)教材P307

　　5. D 【解析】：擔保形式抵押、保證、質(zhì)押。參考教材P316

　　6. CD 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)報表包括基本報表和輔助報表。參見(jiàn)教材P255

　　7. BCE 【解析】：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔了更高的風(fēng)險。參考教材P296

　　8. AC 【解析】：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權利(包括商標權、專(zhuān)利權等)移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權利作為債權的擔保。參考教材P319

　　9. ABE 【解析】：進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營(yíng)狀況分析、制訂物業(yè)策略計劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見(jiàn)教材P324

　　10. AB 【解析】：在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款，可能規定要參考一個(gè)標準指數(如消費者價(jià)格指數或商業(yè)零售價(jià)格指數)，來(lái)確定租金定期增長(cháng)的數量和幅度。參考教材P339

　　應試試題二：

　　1.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說(shuō)法中，不正確的有( )。

　　A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命短

　　C.如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān) 建設工程教育網(wǎng)整理

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續時(shí)間

　　2.房地產(chǎn)投資信托資金(REITs)可劃分為( )。

　　A.權益型

　　B.抵押型

　　C.混合型

　　D.常規型

　　E.地區型

　　3.市場(chǎng)定位的方式有( )。

　　A.避強定位

　　B.重新定位

　　C.跟隨定位

　　D.差異定位

　　E.對抗定位

　　4.當企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)之后，競爭者會(huì )有以下反應模式( )。

　　A.從容不迫型

　　B.選擇型

　　C.兇猛型

　　D.隨機型

　　E.靈活型

　　5.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區域形狀和大小的關(guān)鍵因素有( )。

　　A.自然特征

　　B.細分市場(chǎng)

　　C.人口密度的大小

　　D.該區域發(fā)展的類(lèi)型和范圍

　　E.競爭性項目的區域

　　6.可貸資金利率理論認為( )。

　　A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成 .

　　B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成

　　C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

　　D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數

　　E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

　　7.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤和稅金，存在的數量關(guān)系有( )。

　　A.經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入

　　B.利潤總額=經(jīng)營(yíng)利潤+營(yíng)業(yè)外收支凈額

　　C.稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　D.經(jīng)營(yíng)利潤=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅

　　E.銷(xiāo)售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護建設稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

　　8.實(shí)物期權方法是現代期權定價(jià)理論在具有期權性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)中的應用。其中，在期權定價(jià)計算的過(guò)程中需要用到的變量( )。

　　A.標的資產(chǎn)的現值

　　B.資產(chǎn)的現金流

　　C.標的資產(chǎn)的波動(dòng)率

　　D.風(fēng)險下的收益率

　　E.價(jià)值漏損

　　9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有( )。

　　A.成本利潤率

　　B.資本金凈利潤率

　　C.投資利潤率

　　D.資本金利潤率

　　E.靜態(tài)投資回收期

　　10.基準收益率是凈現值計算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱(chēng)為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是( )。

　　A.資金來(lái)源

　　B.資金成本

　　C.預期利潤

　　D.機會(huì )成本

　　E.項目風(fēng)險

　　1. BCD 【解析】：參考教材P5

　　2. ABC 【解析】：房地產(chǎn)投資信托資金(REITs)可劃分為權益型，抵押型，混合型三種形式。參考教材P12

　　3. ABE 【解析】：參見(jiàn)教材P119

　　4. ABCD 【解析】：參見(jiàn)教材P122

　　5. ACDE 【解析】：參見(jiàn)教材P133

　　6. ABE 【解析】：參見(jiàn)教材P148

　　7. ABCD 【解析】：銷(xiāo)售稅金中不應含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見(jiàn)教材P168、169

　　8. ABCE 【解析】：參見(jiàn)教材P233

　　9. ACE 【解析】：參見(jiàn)教材P172

　　10. BE 【解析】：參見(jiàn)教材P173

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