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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》提分試題（含答案）
提分試題一：
1.某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購買(mǎi)了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購買(mǎi)價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是( B)。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
2.某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是(A )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%。按季計息。則該項目建造成本的利息是( D)萬(wàn)元。
A.755.54
B.772.84
C.1400.88
D.1433.90
4.某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負債總額為1500萬(wàn)元，則該項目的速動(dòng)比率是(A )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
5.房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(D )。
A.變動(dòng)成本的設置
B.銷(xiāo)售收入的不同
C.固定成本的設置
D.平衡點(diǎn)的設置
6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m2，擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的容積率至少是( B)。
A.2.0
B.3.0
C.4.0
D.5.0
7.有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現值的期望值為125萬(wàn)元，凈現值期望值的標準差為65萬(wàn)元，則在計算期內，該項目的標準差系數是(A )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
8.在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開(kāi)發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價(jià)指標×建筑面積，屬于(C )。
A.單元估算法
B.單位指標估算法
C.概算指標法
D.工程量近似匡算法
9.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目擬有三個(gè)投資方案，若對這三個(gè)方案的經(jīng)濟合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎是該項目的(D )。
A.損益表
B.資金來(lái)源與運用表
C.資本金現金流量表
D.全投入現金流量表
10.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)中，選擇評價(jià)的基礎參數時(shí)，一般將空置率歸為(D )。
A.時(shí)間類(lèi)參數
B.融資類(lèi)參數
C.評價(jià)標準類(lèi)指標
D.收益類(lèi)指標
提分試題二：
1.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括(ACDE )等分析。
A.投資資金的安全性
B.項目定位的科學(xué)性
C.期望收益的可靠性
D.投資項目的變現性
E.資產(chǎn)管理的復雜性
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結構包括(ABCD )。
A.總量結構
B.區域結構
C.產(chǎn)品結構
D.供求結構
E.資金結構
3.從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現在( AB)。
A.第一階段
B.第二階段初期
C.第三階段初期
D.第三階段
E.第四階段
4.制定租售方案的工作內容主要包括(ACE )。
A.租售選擇
B.宣傳手段選擇
C.租售進(jìn)度安排
D.廣告設計及安排
E.租售價(jià)格確定
5.隨著(zhù)市場(chǎng)細分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是(AB )。
A.消費者愿意支付較高的價(jià)格
B.企業(yè)處于領(lǐng)導地位
C.消費者以年輕人為主
D.商品住宅多為豪宅
E.以投資性購買(mǎi)為主
6.按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細分市場(chǎng)的模式是(ABD )。
A.同質(zhì)偏好市場(chǎng)
B.分散偏好市場(chǎng)
C.個(gè)別偏好市場(chǎng)
D.集群偏好市場(chǎng)
E.彌隙市場(chǎng)
7.現金流量圖是進(jìn)行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是(ACE )。
A.資金運動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)
B.日歷年度的年初
C.某一基準時(shí)刻
D.既不能現金流出也不能有現金流入的時(shí)間點(diǎn)
E.既可有現金流入也可有現金流出的時(shí)間點(diǎn)
8.在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括(ABD )。
A.折舊和攤銷(xiāo)
B.投資回收
C.投資回報
D.未分配利潤
E.權益融資
9.房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現為(BDE )等。
A.企業(yè)實(shí)力提升
B.租金收入
C.對社會(huì )貢獻增加
D.物業(yè)增值
E.物業(yè)權益份額增加
10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理包括(ABCD )。
A.開(kāi)發(fā)項目的選址定點(diǎn)審批
B.規劃設計條件審批
C.規劃設計方案審批
D.核發(fā)建設用地規劃許可證
E.核發(fā)建設用地批準書(shū)
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