2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習題

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　　案例一：

　　某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格�，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問(wèn)：

　　1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　答案：

　　1.錯誤

　　(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);

　　(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀(guān)收益;

　　(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;

　　(4)不應選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對象的年凈收益(或應采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益)。

　　2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?

　　答案：

　　2.具體可選擇過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數據資本化公式法確定。

　　2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價(jià)途徑;可比實(shí)例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價(jià)格的確定。

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí).認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請問(wèn)：

　　1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　�、賾�采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。

　�、趹�根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　�、劾麧檻�是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　2)還應將重置價(jià)格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載著(zhù)該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據現場(chǎng)勘察的結果，發(fā)現該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問(wèn)題1) 估價(jià)人員應根據(　)用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘查結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　(問(wèn)題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�用途，應通過(guò)下列(　)途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　答案：1、 B　2、B

　　該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價(jià)值應為(　)

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價(jià)值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　(問(wèn)題4) 該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為(　)

　　A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　答案：3、 D　4、D

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