物業(yè)項目多元化管理
物業(yè)項目多元化管理
摘 要： 物業(yè)管理是指業(yè)主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場(chǎng)所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。
物權法規定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。
關(guān)鍵詞： 物業(yè)項目; 管理; 多元化
物業(yè)是指有價(jià)土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠(chǎng)房倉庫、共用設施及建筑地塊等。
物業(yè)概念的提出以及物業(yè)管理，在我國的發(fā)展已有20多年的歷史，它經(jīng)歷了一個(gè)從借鑒吸收到創(chuàng )新發(fā)展的艱苦過(guò)程。
縱觀(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現狀，物業(yè)管理的水平參差不齊，物業(yè)管理的模式多種多樣，物業(yè)管理的手段各不相同。
筆者對如何從根本上改變當前的現狀，認為可以探索物業(yè)實(shí)行服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理的路子，并對此有以下幾點(diǎn)思考。
一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的軌跡
物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規范，按照合同和契約行使管理權，運用現代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實(shí)施統一管理并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟價(jià)值。
這種現代意義的物業(yè)管理，在我國起步較晚，是隨著(zhù)改革開(kāi)放不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟日趨活躍，城市建設事業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于上世紀80年代由沿海地區逐漸興起的。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開(kāi)始對深圳經(jīng)濟特區的涉外商品房實(shí)施統一管理，這是我國內地物業(yè)管理邁出的第一步，標志著(zhù)這一新興行業(yè)的誕生。
隨后從深圳到廣州、從南方到北方，從沿海到內地，在眾多城市物業(yè)管理公司應運而生。
到1983年，深圳市已有專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司和內設物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)機構的單位逾百家。
1993年6月30日，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會(huì )——深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì )，標志著(zhù)我國的物業(yè)管理水平逐步走向成熟階段。
20多年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)在差異中生存，在求新中發(fā)展。
沿海發(fā)達地區與內地欠發(fā)達地區之間存在差異;起步早的與起步晚的之間存在差異;管理理念和管理手段的先進(jìn)與落后之間存在差異;專(zhuān)業(yè)化管理與小而全管理之間存在差異等等。
房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一線(xiàn)城市先進(jìn)的管理理念和科學(xué)的管理手段，也隨著(zhù)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，逐步地被二、三線(xiàn)城市所引進(jìn)，一些住宅小區的開(kāi)發(fā)商，也正在開(kāi)始把物業(yè)管理交給專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，這說(shuō)明物業(yè)管理在求新中發(fā)展，并正在向規范化、專(zhuān)業(yè)化的方向邁進(jìn)。
二、對物業(yè)實(shí)行服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理的認識
物業(yè)實(shí)行服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理，就是將物業(yè)管理的服務(wù)項目對外委托承包給有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化公司，通過(guò)與物業(yè)公司簽訂的委托協(xié)議或合同，按照業(yè)主的意志與要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理并為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類(lèi)：(1)基本業(yè)務(wù)類(lèi)：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進(jìn)行運行、保養和維護;(2)專(zhuān)項業(yè)務(wù)類(lèi)：包括安全保衛、環(huán)境衛生、園林綠化、消防管理、車(chē)輛交通等;(3)特色業(yè)務(wù)類(lèi)：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。
諸如為物業(yè)管理行業(yè)配套服務(wù)的保安公司、保潔公司、綠化苗木公司等等，這對那些規模不大的物業(yè)管理公司，起到了拾遺補缺、共同發(fā)展的作用。
服務(wù)項目對外委托承包，是建立在受委托企業(yè)所具備的專(zhuān)業(yè)化水平和規范管理的基礎之上。
在這樣的前提下，我們與其對外聘請沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓的人員，自己又沒(méi)有能力，也沒(méi)有必要去追求小而全的企業(yè)管理模式的情況下，為何不可嘗試利用專(zhuān)業(yè)化公司的專(zhuān)業(yè)化、規范化的管理水平，先進(jìn)的科技手段和管理理念，高素質(zhì)的員工隊伍，來(lái)促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，把物業(yè)管理企業(yè)做大呢?當然，也不排除那些有條件、有水平的物業(yè)管理公司，承接的小區物業(yè)管理范圍越來(lái)越大，覆蓋的面積越來(lái)越廣，自己下設一些專(zhuān)業(yè)化的公司進(jìn)行服務(wù)和管理，將物業(yè)管理的上下游產(chǎn)業(yè)連接在一起，形成物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，物業(yè)管理公司將朝著(zhù)更高的階段走去，物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、集團化也就指日可待了。
三、解決物業(yè)管理現存問(wèn)題，推動(dòng)和諧社會(huì )的建立
依據物業(yè)管理法律的指導思想，以及物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和物業(yè)管理的現狀，當務(wù)之急是解決物業(yè)管理面臨的觀(guān)念熟悉錯誤與法規滯后兩大主要問(wèn)題，推動(dòng)和諧社會(huì )的建立。
針對配套法規規定與實(shí)施細節滯后問(wèn)題，政府應盡快著(zhù)手修訂、制定。
在各項配套法規與細節未出臺前，則可以考慮先由政府行業(yè)主管部門(mén)，以文件形式指導解決相關(guān)問(wèn)題，避免矛盾的進(jìn)一步發(fā)展與加劇。
總之，物業(yè)管理行業(yè)問(wèn)題的解決，無(wú)疑有助于文明和諧社會(huì )的建立，但最重要的還是依靠法制，最終使物業(yè)企業(yè)與住戶(hù)實(shí)現依法依合同辦事。
四、如何實(shí)行服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理
基于上述的一些認識，在物業(yè)管理的實(shí)踐中如何實(shí)行服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理呢?筆者有以下三個(gè)方面的想法。
1.作為物業(yè)管理公司，在服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理時(shí)，應該要有明確的宗旨、要求、責任。
服務(wù)外包時(shí)要有明確的宗旨、要求與責任，讓物業(yè)管理公司在服務(wù)外包中提升管理水平，讓業(yè)主在服務(wù)外包中獲得優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.作為專(zhuān)業(yè)化公司，在服務(wù)外包時(shí)應該充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，一定要體現專(zhuān)業(yè)化的水平，要利用專(zhuān)業(yè)的人才、專(zhuān)門(mén)的組織機構、專(zhuān)門(mén)的管理工具和設備、并運用現代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養護技術(shù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3.作為政府行業(yè)部門(mén)，在物業(yè)管理中主要是起到一個(gè)指導、服務(wù)、協(xié)調、管理的作用。
作為物業(yè)管理行業(yè)的房產(chǎn)部門(mén)，應該把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，規范物業(yè)管理的行為。
在審批物業(yè)管理公司資質(zhì)時(shí)，不僅要看管理人員的資格如何，還要看保安、保潔、工程維修等人員是否經(jīng)過(guò)正規培訓，有沒(méi)有按從業(yè)規定所需要的證照，尤其是對保安人員及保安器材的管理，要與公安部門(mén)進(jìn)行協(xié)調，進(jìn)行規范和強制管理，以確保住宅小區的和諧平安。
物業(yè)實(shí)行服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理，既可以提升物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化水平，又可以為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù);既可以加快專(zhuān)業(yè)化公司的發(fā)展，又可以形成物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈。
物業(yè)實(shí)行服務(wù)外包專(zhuān)業(yè)化管理，將為發(fā)展壯大物業(yè)管理這一新型服務(wù)行業(yè)，增加就業(yè)崗位，維護社會(huì )穩定，創(chuàng )建和諧平安小區帶來(lái)很多的益處。
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