物業(yè)管理公司財務(wù)管理策略
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摘要：物業(yè)管理公司一般與房地產(chǎn)行業(yè)相配套，是我國目前的新興行業(yè)之一。隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展拉動(dòng)了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大需求，物業(yè)管理公司在這些年也隨之得到了蓬勃發(fā)展。然而在物業(yè)管理公司里的財務(wù)管理方面還存在諸多的問(wèn)題，相關(guān)財務(wù)制度還不是很健全，本文分析了我國當前物業(yè)管理公司財務(wù)內部控制的現狀及存在的問(wèn)題，“對癥下藥”，提出了相關(guān)的對策與思考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司;財務(wù);財務(wù)管理;對策
一、引言
隨著(zhù)我國住房商品化改革與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國物業(yè)管理公司開(kāi)始建立以及發(fā)展到現在，經(jīng)歷了一個(gè)不斷完善的過(guò)程。由于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)大，發(fā)展勢頭迅猛，以及隨著(zhù)新時(shí)期城鎮化水平的提高也帶動(dòng)了人們對此行業(yè)的龐大需求，盡管剛興起，物業(yè)管理公司發(fā)展還是挺快的，然而，并不是所有物業(yè)管理公司都能獲得可觀(guān)的收益，只有其中一小部分企業(yè)的盈利狀況還算理想。究其原因，便是因為財務(wù)內部控制環(huán)節的薄弱。2008年，財政部、證監會(huì )等五部委聯(lián)合發(fā)布了《企業(yè)內部控制基本規范》，對內部控制方面進(jìn)行了一系列的相關(guān)規定，比如上市公司應當對本公司內部控制有效性進(jìn)行自我評價(jià)，報告的披露等。因此，物業(yè)管理公司只有通過(guò)強化財務(wù)管理與內部控制，發(fā)展壯大自身，才能使公司的企業(yè)價(jià)值得以充分的實(shí)現。
二、物業(yè)管理公司財務(wù)財務(wù)管理的現狀
(一)重視程度不高，內部控制意識薄弱。因為物業(yè)管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業(yè)管理公司對內部控制這一方面不是很重視，潛意識里認為簡(jiǎn)單的解決好財務(wù)問(wèn)題便是做好了內部控制，對其的思考也沒(méi)有上升到戰略的層次。抱著(zhù)內部控制與企業(yè)關(guān)聯(lián)不大的心態(tài)，一些物業(yè)管理公司對相關(guān)人才的內部控制培訓工作也缺乏了積極性，導致他們的自身素質(zhì)不足，知識不過(guò)硬，便難以適應這愈來(lái)愈復雜的財務(wù)管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內部控制的效果微乎其微。這樣長(cháng)此下去，內部控制工作跟不上財務(wù)的繁雜演變，一些物業(yè)管理公司也將必然面臨著(zhù)生存危機。
(二) 物業(yè)管理成本與費用控制的缺失。在進(jìn)行公司財務(wù)管理工作中，成本管理工作的基礎地位不可動(dòng)搖，在日常的公司賬務(wù)處理中，物業(yè)管理公司不同于其他一些類(lèi)型的公司，所發(fā)生的費用沒(méi)有完全顯示出來(lái)，不能全面顯示費用，相關(guān)成本也盡皆隱含起來(lái)。因此這也導致公司財務(wù)信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內部控制的有效性、科學(xué)性。大部分物業(yè)管理公司都僅注重在成本數量上有何大的變化，對于為何會(huì )有這么大的變化卻并沒(méi)有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著(zhù)嚴重的缺陷，急需加以改善。
(三)會(huì )計核算不規范，忽視監督考核。對于公司內部的會(huì )計控制制度和考核相掛鉤的監督機制，大部分物業(yè)管理公司都不予重視，這便導致公司重考核，輕內控的一幕上演。雖然公司里的財會(huì )系統體現出極強的內控作用，但也同時(shí)有著(zhù)其一定的缺陷與局限性，這在兩個(gè)方面加以體現出來(lái)，一方面事前控制作用差，在處理公司財務(wù)問(wèn)題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關(guān)問(wèn)題的發(fā)生。另一方面事后考核力度弱，沒(méi)有一套有效的考核機制，無(wú)法有效的進(jìn)行事后考核評估。
(四) 公司內部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發(fā)展的資金是我國物業(yè)管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業(yè)管理公司的正常運作，便要采取措施及時(shí)開(kāi)辟新的資金來(lái)源渠道。在當下，我國物業(yè)管理公司的來(lái)源渠道非常有限，一般包括：物業(yè)管理公司開(kāi)創(chuàng )投入的資本金，物業(yè)維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務(wù)所獲得的一些經(jīng)營(yíng)性收入，也有一些公司轉向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業(yè)管理公司大都屬于中小型企業(yè)，注冊資本少，資本實(shí)力不足，銀行貸款時(shí)所認可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發(fā)放的貸款。
三、加強物業(yè)管理公司財務(wù)管理的相關(guān)對策
(一)提高公司內部財務(wù)人員素質(zhì)水平。在每個(gè)公司內部，財務(wù)人員的素質(zhì)水平關(guān)系到信息披露工作的質(zhì)量，進(jìn)而影響到公司的正常有效運作，物業(yè)管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務(wù)工作人員時(shí)必須要杜絕任人唯親的現象發(fā)生，要堅持德才兼備、以德為先的原則，可以從應聘者是否具有相關(guān)從業(yè)資格、專(zhuān)業(yè)技能以及最高學(xué)歷等多方位全面考評，為公司引進(jìn)一批優(yōu)秀拔尖的財務(wù)人員。 第二，公司也應該對財務(wù)工作人員的培訓力度予以加強，實(shí)行月度或季度考核制度，在壓力環(huán)境中可以使員工能及時(shí)掌握最新的財務(wù)知識，然后用于工作中來(lái)，也使員工自身業(yè)務(wù)素質(zhì)有所提高。公司還可以通過(guò)培訓向員工灌輸內部控制對于提高公司財務(wù)管理水平、實(shí)現企業(yè)價(jià)值最大化的重要性思想，時(shí)刻讓員工謹記內部控制的具體要求，按章辦事;通過(guò)職業(yè)道德培訓還可以確保員工能夠對提供的會(huì )計信息質(zhì)量要求負責。第三，公司還需建立一套科學(xué)的獎懲制度，更好的調動(dòng)財務(wù)人員認真工作的積極性。
(二) 加強財務(wù)成本管理， 完善公司會(huì )計制度。物業(yè)管理公司通常從事的都是服務(wù)業(yè)，所以其對應的財務(wù)成本管理應該也根據服務(wù)功能作對象。公司可以采取作業(yè)成本法來(lái)確定服務(wù)所發(fā)生的實(shí)際成本，擴大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠將間接費用準確地分攤計入成本。設立一套完善并具備可操作性的成本核算系統，認真核算每一部分的投入成本，保證整個(gè)核算過(guò)程的通暢。物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí)，為客戶(hù)進(jìn)行大批的固定資產(chǎn)管理，在設置的成本會(huì )計科目下，準確無(wú)誤的將營(yíng)業(yè)成本劃分成所提供的共性服務(wù)與個(gè)性服務(wù)成本，在公司會(huì )計核算時(shí)，還必須確保資產(chǎn)核算的及時(shí)性、準確性以及真實(shí)性。
(三) 會(huì )計核算和財務(wù)監督并重。正確及時(shí)的財務(wù)信息貫穿于物業(yè)管理公司整個(gè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及其價(jià)值流轉過(guò)程的每個(gè)環(huán)節中。內部正確的會(huì )計核算以及嚴格的財務(wù)監督，更是事關(guān)企業(yè)內部經(jīng)營(yíng)管理的成敗，因此，可以說(shuō)這在物業(yè)管理公司中相當于“神經(jīng)中樞”的核心地位不可動(dòng)搖。公司在進(jìn)行財務(wù)控制時(shí)要時(shí)刻關(guān)注防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險以及財務(wù)隱患，以實(shí)現公司規范性的經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)價(jià)值最大化的目標。要設立一套完善并且獨立的財務(wù)控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務(wù)監督，也就是要涉及到公司內部的各個(gè)部門(mén)、組織以及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等，并且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。
(四)高度重視并加強資金管理。首先，開(kāi)辟新的資金來(lái)源渠道，僅靠物業(yè)管理服務(wù)收入顯然難以支撐公司持續發(fā)展的龐大需求，當前需要拓寬服務(wù)范圍，開(kāi)展獲得多種經(jīng)營(yíng)的其他收益。其次對資金的運作要規范科學(xué)，做好日常監控工作，從嚴管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對于外面的應收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業(yè)管理公司方可得以持續長(cháng)久的發(fā)展。此外，和一些地產(chǎn)金融機構合作，開(kāi)展社區金融服務(wù)，如通過(guò)APP等方式，為業(yè)主提供接入或網(wǎng)點(diǎn)支持，獲取業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)的中介費或傭金。
四、結論
綜上可以看出，物業(yè)管理行業(yè)是伴隨著(zhù)我國改革開(kāi)放特別是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展而發(fā)展壯大的，前途大好，但由于公司財務(wù)管理水平亟待完善，如內部控制的不足、重視程度不夠、會(huì )計核算與監督不完善以及資金管理力度不夠導致物業(yè)管理公司的發(fā)展難以為繼，生存遭受危機。處于這愈演愈烈的市場(chǎng)競爭的環(huán)境中，物業(yè)管理公司要想一改舊貌，重新奮起，以便更好更快的長(cháng)久發(fā)展，當前就必須對公司的財務(wù)內部控制予以加強，建立一套完善并獨立的內部控制制度，完善公司的基礎財務(wù)工作，加強公司財務(wù)成本管理，有效提升公司的核心競爭力，實(shí)現物業(yè)管理公司企業(yè)價(jià)值最大化的目標。(作者單位：沈陽(yáng)萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司財務(wù)部)
參考文獻：
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