物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)體制的轉變

　　摘要：物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)體制主要有經(jīng)營(yíng)制和代理制兩種模式，目前國內絕大數物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行經(jīng)營(yíng)制管理，而香港、國外的物業(yè)管理企業(yè)則為代理制。經(jīng)營(yíng)制指物業(yè)管理公司把管理費作為“收入”扣除運作支出后的剩余管理費即為利潤，若管理費收不抵支，則由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司負責補足。代理制指物業(yè)管理公司收取業(yè)主的物業(yè)管理費，向業(yè)主提供各種服務(wù)并按一定的比例在管理費中提取適當酬金作為報酬，管理費結余歸業(yè)主所有，不足則由業(yè)主繳納管理費補足。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

　　在我國實(shí)施了多年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)制，隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這種經(jīng)營(yíng)機制由于獨立經(jīng)營(yíng)、業(yè)主主體地位難以體現、維修基金難以籌集或使用不當、服務(wù)質(zhì)量難以提高等缺陷己越來(lái)越不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。從發(fā)展的角度來(lái)看，代理制是適應目前我國物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)營(yíng)機制，應大力倡導物業(yè)管理代理制，盡快實(shí)現物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)制向代理制轉變。這是我國物業(yè)管理走向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的必然進(jìn)程，是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展的必由之路。

　　促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)體制從經(jīng)營(yíng)制向代理制的轉變的關(guān)鍵在于：

　　一、政府行為

　　1、要加強對物業(yè)管理行業(yè)的指導和監督。政府應加強對物業(yè)管理的宣傳力度，引導全社會(huì )正確認識物業(yè)管理行業(yè)，大力倡導物業(yè)管理代理制。制訂物業(yè)管理委托管理合同樣本，明確物業(yè)管理公司每月的酬金數等等。物業(yè)管理主管部門(mén)應在物業(yè)管理創(chuàng )優(yōu)考評、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢等工作中檢查物業(yè)管理代理制的實(shí)施情況，并將物業(yè)管理代理制作為考評創(chuàng )優(yōu)的首要條件，從而促使物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現從經(jīng)營(yíng)承包制向代理酬金制的轉變。

　　2、健全物業(yè)管理法律法規。廣州市制訂的《廣州市物業(yè)管理辦法》和深圳市制訂的《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》等法律法規具有前瞻性，對物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機制的轉變具有重要的指導意義，但還應制訂有關(guān)細則，使之更具可操作性。內地物業(yè)管理落后于沿海地區，代理制也很少實(shí)施，應盡快修訂完善有關(guān)物業(yè)管理的法律法規，促進(jìn)物業(yè)管理從經(jīng)營(yíng)制向代理制轉變。

　　3、要大力推行物業(yè)管理招投標。“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”模式是形成經(jīng)營(yíng)制的重要原因之一。這種模式導致物業(yè)管理市場(chǎng)“條塊分割”，缺乏競爭。各個(gè)物業(yè)管理公司囿于一小塊“地盤(pán)”難以通過(guò)現�；�、專(zhuān)業(yè)化來(lái)降低物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成本，導致資源嚴重浪費。為了促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，推行物業(yè)管理招投標應是當務(wù)之急。推行招投標，有利于物業(yè)管理公司實(shí)現規�；�經(jīng)營(yíng)，有利于資源的合理配置，從而推動(dòng)經(jīng)營(yíng)制向代理制轉變。因此，政府應大力推行招投標，從而推動(dòng)物業(yè)管理代理制的實(shí)施。

　　二、開(kāi)發(fā)商行為

　　1、開(kāi)發(fā)商應摒棄“肥水不流外人田”的陳舊觀(guān)念，讓物業(yè)管理走上市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化，將小區(大廈)的物業(yè)管理推向市場(chǎng)，最好通過(guò)招投標的方法選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司管理。對屬下的物業(yè)管理公司則應建立自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的經(jīng)營(yíng)管理體制，避免開(kāi)發(fā)與管理權責不清、財務(wù)不分的混亂局面。

　　2、開(kāi)發(fā)商應主動(dòng)承擔前期物業(yè)管理的義務(wù)和費用，不要做各種減免管理費的承諾，應按政府指導價(jià)或業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的協(xié)商定價(jià)交納其未售出物業(yè)的管理費;要完善配套設備設施，確保房屋質(zhì)量，從而讓物業(yè)管理公司輕裝上陣，按物業(yè)管理自身規律運作。

　　三、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )行為

　　業(yè)主要轉變對物業(yè)管理的錯誤觀(guān)念，正確認識并行使業(yè)主的責任、權利和義務(wù)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監管，確保代理制方式的順利實(shí)施。

　　1、健全組織

　　要保證代理制的順利實(shí)施，就必須發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的監督作用。據統計，廣州市1000多個(gè)住宅小區(大廈)里，成立業(yè)主委員會(huì )的只有100多個(gè)，絕大多數小區(大廈)未按規定成立業(yè)主委員會(huì )。因此，一方面業(yè)主應積極參與物業(yè)管理工作，積極成立業(yè)主委員會(huì )。另一方面，已成立的業(yè)主委員會(huì )應積極制訂業(yè)主委員會(huì )章程，促使委員會(huì )成員按章操作，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )應有的作用，監督物業(yè)管理公司按法律法規和管理合同開(kāi)展管理活動(dòng)。

　　2、在合同中明確代理制的管理機制

　　業(yè)主委員會(huì )應在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同中詳細載明各自的權責，明確物業(yè)管理代理制，量化物業(yè)管理的管理酬金，確立監管物業(yè)管理企業(yè)的原則及內容等。

　　3、量化物業(yè)管理公司的酬金

　　在代理制下，有兩種酬金計算方式，一是按管理費總支出一定比例(一般10%左右)提取;二是每月固定酬金(如幾萬(wàn)元)。若按第一種方式即提取一定比例的管理費作為管理酬金，由于管理酬金與管理費支出總額掛鉤，物業(yè)管理司有可能拼命擴大管理費支出，亂花錢(qián)，以從中賺取較多的管理酬金。因此業(yè)主委員會(huì )可與物業(yè)物業(yè)管理公司協(xié)商，每定額給物業(yè)管理公司酬金，從而消除業(yè)主對代理制的顧慮，可保證業(yè)主的權益，完善代理制下的管理方式。

　　4、加強對物業(yè)管理企業(yè)的監管

　　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )應按委托管理合同條款監督物業(yè)管理企業(yè)，包括對物業(yè)管理費收支的監管，對物業(yè)管理公司的管理行為和員工的服務(wù)工作的監管，對房屋及配套設備設施的重大維修、更新項目的監管，從而約束物業(yè)管理公司的代理行為，確保物業(yè)管理公司履行其委托代理義務(wù)，按合同規定收取管理費等。

　　5、理解、配合、支持物業(yè)管理公司的管理舉措

　　業(yè)主與物業(yè)管理公司是委托管理合同的雙方當事人，具有平等的關(guān)系，業(yè)主應理解、配合、支持物業(yè)管理公司的工作。不可采取”橫挑鼻子，豎挑眼睛”的方式對物業(yè)管理公司橫加指責，也不可動(dòng)不動(dòng)以服務(wù)不好而拒交管理費。業(yè)主要明白，管理費不是物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理費是維護小區(大廈)運作正常所需的費用，管理費少交，物業(yè)管理公司就難保證服務(wù)質(zhì)量。

　　四、物業(yè)管理公司行為

　　物業(yè)管理公司要想在激烈的市場(chǎng)競爭中壯大和發(fā)展，就必須實(shí)施市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理，不能依賴(lài)發(fā)展商生存，也不能采取短期行為任意侵占業(yè)主利益。物業(yè)管理公司應自覺(jué)采取代理酬金式的管理模式，走規范化管理之路，更好地為業(yè)主服務(wù)，塑造物業(yè)管理公司品牌。

　　1、勤儉持家，當好業(yè)主的管家

　　物業(yè)管理公司既要合理安排人力資源，提高員工素質(zhì)，提高工作效率，降低員工管理成本，又要合理開(kāi)支管理費，決不可大手大腳亂花管理費。

　　2、主動(dòng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監管

　　實(shí)行代理制管理方式后，物業(yè)管理公司應擺正自己服務(wù)的位置，主動(dòng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監管，包括定期公管理帳目，管理小區(大廈)的員工人數及薪金的年度預算報業(yè)主委員會(huì )審批，重大的房屋修繕、公用設備設施的維養及

　　更新等報業(yè)主委員會(huì )審批，大額費用支出(以合同為準)也報業(yè)主委員會(huì )審批。

　　實(shí)行代理制管理，物業(yè)管理公司不可將其各種費用、人員工資列入某一小區(大廈)的物業(yè)管理費中支出，物業(yè)管理公司只能根據合同的約定拿管理酬金。

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