土地儲備成本控制研究分析的學(xué)術(shù)論文

　�。�摘要］土地儲備是各級政府按照土地利用總體規劃、城市發(fā)展規劃要求，對土地資源進(jìn)行收購、整理、出讓的一系列土地資源管理活動(dòng)。土地儲備對有限的寶貴土地資源進(jìn)行合理利用，對于推動(dòng)我國城鄉發(fā)展、實(shí)現土地資源優(yōu)化配置具有積極意義。由于土地儲備周期長(cháng)、資金占用規模巨大、土地收益的不確定性等特點(diǎn)，導致土地儲備成本管理難度大、財務(wù)風(fēng)險顯著(zhù)。文章分析了土地儲備成本的構成、特點(diǎn)，總結了土地儲備成本管理存在的困難，并創(chuàng )新性提出資金入口與出口互聯(lián)、地供需互聯(lián)及執法互聯(lián)的成本管理理念，實(shí)現土地儲備成本的有效控制。

　�。�關(guān)鍵詞］土地儲備;成本;困難;思路;措施

　　1土地儲備成本概述

　　土地儲備是指各級政府按照法定程序且在權限范圍內，通過(guò)收購、回購、征用或其他方式取得土地使用權，并對土地進(jìn)行一級土地開(kāi)發(fā)、儲備，并將土地使用權轉讓的一系列行為。土地儲備成本包括土地使用權獲取成本、前期開(kāi)發(fā)、儲備、出讓等過(guò)程發(fā)生的成本。土地儲備成本按照土地儲備三階段可分為土地購置成本、土地開(kāi)發(fā)成本和土地持有成本。土地購置成本是指獲取土地的費用，主要包括征地、安置補償費及相關(guān)稅費等;土地開(kāi)發(fā)成本主要是指土地整理及配套基礎設施建設費用;土地持有成本主要為融資利息和投資風(fēng)險成本。土地儲備成本具有資金需求量大、資金需求周期長(cháng)、成本可控的特點(diǎn)。土地儲備因涉及土地購置成本、開(kāi)發(fā)成本、儲備成本，成本費用繁多，資金需求規模一般達到幾億元或幾十億元。土地購置成本一般占全部?jì)�備成本�?0%，且該比例與土地開(kāi)發(fā)程度密切相關(guān)，增量土地購置成本低，存量土地購置成本高;土地一級開(kāi)發(fā)成本因涉及土地整理、基礎設施等大型建設項目，其成本往往占總成本的60%～70%，且因土地性質(zhì)或規劃用途不同，土地開(kāi)發(fā)成本具有不確定性。

　　2土地儲備成本管理存在的困難

　　2.1資金來(lái)源不足、結構不穩定，資金補充機制不健全

　　目前我國土地儲備資金來(lái)源的渠道主要有以下幾種方式:政府撥付的啟動(dòng)資金、銀行貸款、土地出讓收益。政府撥付的啟動(dòng)資金是一種財政撥款籌資，是各級政府為支持土地儲備制度運作，實(shí)現政府有效調控城市土地市場(chǎng)的目的而進(jìn)行的財政撥款。在土地儲備制度運行初期，由于土地出讓量少，土地征收和土地整理量大，這部分啟動(dòng)資金十分重要，是土地儲備制度正常運作的基礎，然而這部分政府撥付的資金與資金占用量巨大、占用周期長(cháng)的土地儲備資金需求量相比而言，仍然是杯水車(chē)薪，數量有限，而且這部分資金常常受到政府收入總額限制和其他用途的競爭，使得資金收入沒(méi)有連續性和穩定性。另外，財政資金撥款時(shí)間和使用時(shí)間常常存在著(zhù)錯位。

　　2.2土地儲備涉及眾多部門(mén)、人員，對約束激勵機制提出更高要求

　　雖然土地儲備工作由當地土地儲備中心負責具體實(shí)施，但組織實(shí)施的過(guò)程涉及眾多的政府部門(mén)、人員配置，導致土地儲備成本控制環(huán)節眾多、委托代理問(wèn)題較突出。一條完整的土地儲備工作鏈涉及國土資源管理局、各級地方政府的各個(gè)部門(mén)等，成本管理的每一環(huán)節都將直接影響成本控制質(zhì)量。如何制定一套全面覆蓋各部門(mén)、各經(jīng)辦人員的約束激勵機制，充分調動(dòng)各部門(mén)、各人員控制儲備成本的熱情與積極性，成為影響土地儲備成本控制的重要因素。

　　3土地儲備成本控制思路及措施

　　3.1進(jìn)一步細化土地儲備成本分類(lèi)，明晰土地儲備成本影響因素

　　通過(guò)對土地儲備成本重新分類(lèi)，將原來(lái)的土地開(kāi)發(fā)成本分為:土地征用成本、土地拆遷成本、土地動(dòng)遷成本、“三通一平”成本、安置建設成本、市政配套成本、公建項目成本、貸款利息、工作經(jīng)費等其他等費用，重新分為關(guān)于資金的成本、關(guān)于地的成本、關(guān)于人的成本，使影響成本因素明晰確切，便于制定相關(guān)資金、土地及人員的管控措施。

　　3.2樹(shù)立資金入口與出口互聯(lián)的資金管理理念，優(yōu)化土地項目資金結構

　　樹(shù)立資金入口與出口互聯(lián)的資金管理理念。通過(guò)實(shí)現資金融入與投放的相互聯(lián)動(dòng)，根據土地儲備資金需求確定融資規模，同時(shí)也創(chuàng )新了融資渠道，降低了融資成本費用。實(shí)現資金入口與出口的互聯(lián)的渠道及思路為:①加強與金融機構的業(yè)務(wù)合作與創(chuàng )新，探索并設計以土地儲備現金流作為標的，以拆遷單位、人員為銷(xiāo)售對象的，產(chǎn)品收益將隨土地價(jià)值浮動(dòng)的可銷(xiāo)售金融產(chǎn)品。②土地儲備中心投資成立專(zhuān)業(yè)化的投資理財中心，專(zhuān)門(mén)負責設計以?xún)�備土地為標的資產(chǎn)證券化、土地開(kāi)發(fā)信托等金融產(chǎn)品。以上兩種思路均可創(chuàng )新性實(shí)現:土地儲備中心土地儲備成本的提前回籠，為土地儲備中心提供了穩定的、低廉的資金來(lái)源，同時(shí)也將土地收益的不確定性轉嫁于投資者，有效控制了土地儲備中心的財務(wù)風(fēng)險;前土地使用權所有者也可享受土地增值帶來(lái)的財富增長(cháng)，極大刺激了拆遷主體購買(mǎi)該類(lèi)金融產(chǎn)品的積極性。成立土地儲備基金，改善土地儲備中心財務(wù)狀況。由于土地儲備資金需求規模巨大、資金期限長(cháng)，而傳統的銀行信貸融資期限短、融資成本高、融資額度緊張等，難以滿(mǎn)足土地儲備的資金需求。充足的財務(wù)資金能夠確保土地儲備工作的順利開(kāi)展，保證土地購置、土地的開(kāi)發(fā)、土地的轉讓等環(huán)節的工作質(zhì)量，有效提高土地儲備中心的風(fēng)險抵御能力。因此，土地儲備中心應利用歷年積累的土地收益，成立土地儲備基金。土地儲備基金將由土地儲備中心統一運作，滾動(dòng)用于土地儲備工作。土地儲備基金將有效提高土地儲備機構自有資金比例，強化其風(fēng)險抵御能力，同時(shí)也減輕了對銀行信貸的依賴(lài)，有效降低了土地儲備利息成本。

　　3.3樹(shù)立土地供需互聯(lián)、執法互聯(lián)的成本管理理念，加強土地儲備成本控制

　　樹(shù)立土地供需互聯(lián)、執法互聯(lián)的成本控制理念。根據區域經(jīng)濟發(fā)展需要，結合實(shí)際招商引資及土地招、拍、掛情況，制訂科學(xué)、合理的土地的收儲計劃和出讓計劃，即需要多少地征收多少地。首先，供需互聯(lián)的理念，能夠有效避免土地閑置而產(chǎn)生的看管、垃圾清運等費用、因過(guò)度儲備土地而產(chǎn)生的融資成本。其次，土地儲備供需互聯(lián)，也有效避免了因大量土地囤積而造成的土地資源浪費，確保土地價(jià)值規律的正常發(fā)揮，有效優(yōu)化了土地資源的配置。執法互聯(lián)理念，則要求對收儲成本構成要素進(jìn)行重新分類(lèi)，明確各部門(mén)對發(fā)生在本部門(mén)儲備成本的監督管理責任，從而敦促各執行部門(mén)制定切實(shí)、可行的成本管控措施。采取靈活的收購儲備方式，減少儲備資金占用。根據土地儲備中心資金狀況，靈活選擇多樣化的收購、儲備、轉讓模式:資金較寬裕情況下，可采取熟地招標、拍賣(mài)出讓;資金緊張時(shí)，可與有意向的開(kāi)放商合作進(jìn)行一級土地開(kāi)發(fā)，同時(shí)給予對方一定的優(yōu)惠政策，或者適當情況下實(shí)行生地招標、拍賣(mài)，從而減少土地儲備資金投放，轉移部分風(fēng)險。另外，可將儲備期間的土地臨時(shí)出讓?zhuān)�如出租給綠化公司種植林木、作臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)、堆場(chǎng)等，實(shí)現以地養地，降低土地儲備成本。

　　3.4構建覆蓋全員、全過(guò)程的土地成本控制激勵約束機制

　　構建覆蓋全員、全過(guò)程的現代成本控制激勵體系�！叭�部”強調的是對全部費用加以控制，“全員”強調的是領(lǐng)導、管理者和工程技術(shù)人員的全部員工參與，樹(shù)立和提高成本控制意識，“全過(guò)程”是指對成本控制的各個(gè)階段都進(jìn)行成本控制。全面、公正、透明、合理的成本控制激勵機制能夠有效調動(dòng)各單位和部門(mén)的積極性，主動(dòng)實(shí)施成本控制措施。政府可以通過(guò)簽訂激勵合同的方式，實(shí)現激勵與約束。成本激勵合同是機會(huì )和風(fēng)險的結合物，將成本控制績(jì)效與各責任主體的經(jīng)濟獎勵與懲罰進(jìn)行掛鉤。目前，成本激勵合同應用最多的是成本加酬金合同，即目標成本合同，通過(guò)明確的成本目標和獎罰來(lái)刺激成本控制主體成本控制的積極性。另外是總價(jià)合同，總價(jià)確定后成本控制主體享有所有的成本結余同時(shí)承擔全部風(fēng)險。

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