房地產(chǎn)可行性報告
做房地產(chǎn)方面的可行性研究報告之前，需要深入調查，充分掌握各類(lèi)資料。下面是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)的可行性研究報告范文，希望對你有幫助。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告一
一、項目背景
1 、 項目名稱(chēng)： 居住小區(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據：
(1)《城市居住區規劃設計規范》
(2)《A市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》
(4)《住宅設計規范》
(5)《住宅建筑設計標準》
(6)《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》
(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》
(8)《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類(lèi)地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積： 畝( 平方米)
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預計)：總建筑面積： ㎡
3 )周?chē)h(huán)境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場(chǎng)。
(4)西南靠近A市 小學(xué)。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優(yōu)勢及機會(huì )
(1) 該項目地處A市最具發(fā)展潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開(kāi)發(fā)，為該區域的房?jì)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A(yíng)市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價(jià)成功創(chuàng )造了一定的機會(huì )。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實(shí)施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸，面積 平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。
境內有國家級森林公園、國家級野生動(dòng)植物保護區、國家級水禽濕地保護區。
全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區和實(shí)施《中國21世紀議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長(cháng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開(kāi)放口岸，年設計吞吐能力達500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。
項目所在區位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。
全區總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉、13個(gè)鎮、4個(gè)街道辦事處。
城區人口12萬(wàn)。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。
1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規范階段。
以城區南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和西苑小區的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設新一輪高潮。
尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。
到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現了創(chuàng )業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。
居民住房質(zhì)量顯著(zhù)改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現在以下幾個(gè)方面：
表現之一：投資增幅大。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。
主城區竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。
城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房?jì)r(jià)平穩上升。
城區商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現之四：交易市場(chǎng)持續升溫。
全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。
A市城區共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(cháng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現之五：拉動(dòng)經(jīng)濟效果顯著(zhù)。
房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì )商品銷(xiāo)售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬(wàn)元。
對今后市場(chǎng)的預測：
---—從購房能力看
伴隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。
盡管去年房?jì)r(jià)漲幅較大，但消費市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(cháng)期低迷，銀行利率多次下調，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著(zhù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。
加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。
目前通過(guò)按揭貸款購買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。
人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。
住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。
二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。
據調查，匯景花園一期95%以上購房戶(hù)均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。
在不考慮有效購買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(cháng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建筑面積(萬(wàn)㎡) 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
向陽(yáng)小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學(xué)院路
太陽(yáng)神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細情況
項目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車(chē)庫 550 秋浦路
荷花村 車(chē)庫 550 建設路
三、項目財務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù))。
其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場(chǎng)核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計住戶(hù)約205戶(hù)。
住戶(hù)成份多為由市區房屋拆遷到此健房。
住戶(hù)90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶(hù)水、電表。
具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話(huà)、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時(shí)過(guò)渡費等：
1)、搬家費：
住宅：200戶(hù)*300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元
小計：64500元
2)、過(guò)渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元
小計：632535元
其他費用
3)、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元
5)、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執行后。
A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。
沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。
地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數約為297戶(hù)。
建設成本估算
(一)、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術(shù)服務(wù)費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監督費：61460*2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬(wàn)元
14、規劃設計：10萬(wàn)元
15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元
16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元
17、測量定位：10萬(wàn)元
18、煤氣增容：2500元/戶(hù)
19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡
小計：627.93萬(wàn)元(18、19項代收代繳，未計)
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元
6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬(wàn)元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元
小計：7527.1萬(wàn)元
總計、8155.03萬(wàn)元
(三)項目費用分析
依據比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結合的原則，就該項目的預算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫800元/㎡
銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤：銷(xiāo)售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價(jià)在五百二十八萬(wàn)以?xún)�，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。
如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告二
第一章 總 論
一、項目名稱(chēng)：北湖? 水晶城
二、項目擬建地：郴州市同心路 2 號(原玻璃廠(chǎng))
三、項目建設單位：郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 四、項目建設單位概況 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2005 年 1 月。
注 冊資本(實(shí)收資本)人民幣 4000 萬(wàn)元;法人代表黃康隹;注 冊住所：郴州市同心路;經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷(xiāo)售; 室內外裝飾工程設計及施工;建筑裝飾材料水電器材銷(xiāo)售。
企 業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照注冊號：4310000000060033;經(jīng)營(yíng)期限為 50 年。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為為三級。
是一家引進(jìn)現代企業(yè)管理模式 的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
公司人才隊伍充實(shí)，現有職工 48 人， 其中：工程及其他技術(shù)人員 35 人，其它管理人員 13 人。
組織 結構完善，下設工程技術(shù)部、開(kāi)發(fā)策劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、財務(wù)部、 拆遷安?部、材料設備采購供應部、行政人事部等職能部門(mén)。
五、項目概況 隨著(zhù)郴州市城市建設的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住 小區，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。
本次研究項目位于郴州市 1 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 同心路北湖公園北側，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車(chē) 總站，距郴州火車(chē)站 1 公里，交通方便;地段環(huán)境優(yōu)越，超市、 醫院、學(xué)校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠 眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂(lè )、休閑十分便利;項目規 劃用地面積 47,784.30M2，其中：住宅用地面積 27,135.30 M2， 公共建筑用地面積 5,293.00 M2， 道路用地面積 8,060.00 M2， 公 共綠地面積 7,296.00 M2;總建筑面積 21.71 萬(wàn)平方米，停車(chē)位 867 個(gè)，居住戶(hù)數 1482 戶(hù)，容積率 3.85，建筑密度 21.66%， 綠地率 38.61%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區。
該地段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景好、升值潛力大。
本項目的開(kāi)發(fā)建設將完 善該地段城市整體功能， 改變周邊環(huán)境， 提升該地段城市品位。
六、編制依據 1、主要依據： (1) 《郴州市城市總體規劃》 (2)建設部《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)方法>》的 通知”{建標(2000)205 號｝ (3)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法 與參數》 (第二版) (4)郴州市政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等 8 個(gè) 項目建筑容積率的批復》{郴政辦函[2008]143 號} (5) 郴州市規劃局 《建設用地規劃條件通知書(shū)》 {郴規 (地) 2 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 [2008]108 號} (6) 《建設項目環(huán)境影響報告表》 (7)郴國用(2006)393 號國有土地使用權證 (8)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資 質(zhì)證書(shū) (9)云南省城鄉規劃設計研究院《總平面圖》 (10)相關(guān)各專(zhuān)業(yè)的國家設計規范 (11)建設單位提供的其它相關(guān)資料 2、研究范圍： 本報告主要依據國家有關(guān)政策、法規、規范、規程對項目 建設的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設條件、建設規模、建 設方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價(jià)等方面進(jìn)行研究， 側重點(diǎn)在財務(wù)評價(jià)。
七、重要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 名 稱(chēng) 單位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 數量 47,784.30 27,135.30 5,293.00 8,060.00 7,296.00 217,139.98 179,502.91 4,372.48 比例% 100.00 56.79 11.08 16.86 15.27 100.00 82.67 2.01 3 備注 規劃總用地面積 其中：住宅用地 公建用地 道路用地 綠地 規劃總建筑面積 其中：住宅建筑面積 公建配套設施 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 序號 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名 稱(chēng) 單位 m2 戶(hù)(套) 人 / % % 個(gè) 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 % 年 萬(wàn)元 年 數量 33,264.59 1,482 4,742 3.85 21.66 38.61 867 44,104.66 69,635.96 13,856.60 23.08 3.22 5,323.20 3 比例% 15.32 備注 地下建筑(車(chē)庫)面積 居住戶(hù)(套)數 居住人口 容積率 建筑密度 綠地率 停車(chē)位 項目總投資 銷(xiāo)售收入 項目?jì)衾麧?內部收益率 投資回收期 財務(wù)凈現值(i=12%) 建設總工期 戶(hù) 平 3.2 人 稅后 八、結論與建議 1、結論 (1)本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策。
本項目的建設可促進(jìn)區域經(jīng)濟及城市建設的發(fā)展，改善市民居 住條件。
(2)本項目的建設，符合郴州市總體規劃，較好地貫徹 了市政府加快中心城區改造與基礎設施建設的決定;有利于完 善北湖區同心路――北湖公園周邊的配套設施建設，促進(jìn)郴州 市旅游資源的開(kāi)發(fā)。
4 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 (2)本項目建設用地處于郴州市北湖區，位于北湖公園 同心路北側，區位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與 107 國道相連， 向東與城市主干道――國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺 之間，依山?水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設施及各項市政設施如 水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一 幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。
(3)項目總投資為 44,104.66 萬(wàn)元，其中：工程費用 28,859.12 萬(wàn)元，其它費用 14,168.36 萬(wàn)元(其中建設期貸款利 息 2,052 萬(wàn)元) ，預備費 577.18 萬(wàn)元，項目周轉用流動(dòng)資金 500 萬(wàn)元; 建設資金總額 44,104.66 萬(wàn)元， 其中： 項目資本金 19,694.19 萬(wàn)元，申請商業(yè)銀行貸款 20,000 萬(wàn)元，預售收入投入 4,410.47 萬(wàn)元。
(4)從項目建設的經(jīng)濟效益評價(jià)來(lái)看，項目經(jīng)營(yíng)收入 69,635.96 萬(wàn)元，稅前利潤 18,475.47 萬(wàn)元，稅后利潤 13,856.60 萬(wàn)元;項目的財務(wù)凈現值(i=12%)5,323.20 萬(wàn)元;全部投資財 務(wù)內部收益率(稅后)23.08%;投資回收期 3.22 年;項目投資 稅前利潤率 41.89%，稅后利潤率 31.41%。
從以上指標看出， 項目有較好的經(jīng)濟效益。
且項目當經(jīng)營(yíng)收入下降 5%，項目投 資增加 5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟指標，項目抗風(fēng)險能力較強。
因此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認為項目是可行的。
(5)該項目建設對增加就業(yè)機會(huì )，改善投資環(huán)境，提升 5 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 郴州市的城市形象，帶動(dòng)郴州市經(jīng)濟發(fā)展也有一定的現實(shí)意 義。
從以上分析可以看出，該項目啟動(dòng)的各項基礎條件已具 備，項目的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩定，風(fēng)險小的特點(diǎn)，既 符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀(guān)的經(jīng)濟效益和良好 的機會(huì )效益。
因此該項目可行。
2、建議 (1)該項目的社會(huì )和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門(mén) 和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見(jiàn)成效。
(2)建議認真做好工程的招標、施工圖設計和施工工作， 加強工程質(zhì)量監控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。
(3)在建設中要充分注意公用設施、環(huán)境設施、生活環(huán) 境建設。
(4)精心編制工程實(shí)施計劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的 同時(shí)，要嚴格控制建設投資，加強營(yíng)銷(xiāo)運作，加強營(yíng)銷(xiāo)運作， 以盡快回收資金和減少資金投資;同時(shí)狠抓項目建設質(zhì)量，爭 取獲得最佳的經(jīng)濟和社會(huì )效益。
第二章 項目建設的必要性 一、項目的建設，符合郴州市城市發(fā)展總體規劃，是郴州 市城市建設和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城 市環(huán)境，美化城市面貌的需要。
該項目的建設對實(shí)現城市發(fā)展 6 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 戰略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴容是有幫助的。
二、項目的建設，有利于完善北湖區尤其是郴州市同心路 北湖公園周邊的配套設施建設，有利于加強城市總體功能，促 進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟，進(jìn)一步促進(jìn)該區域城市次中心地 位的提升。
同時(shí)，該項目的建設，有助于增加財政收入，籌集 城市建設資金，保障城市建設的持續發(fā)展。
三、項目的建設，符合國家關(guān)于加快實(shí)現城市住房商品化 和社會(huì )化的政策，有利于促進(jìn)郴州市住房貨幣化分配進(jìn)程，滿(mǎn) 足人們日益增長(cháng)的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán) 境，提高人們生活水平。
同時(shí)，該項目的建設，可以帶動(dòng)眾多 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內需，刺激消費，促進(jìn)郴州經(jīng)濟的發(fā)展。
同時(shí)，項目的建設有利于增加社會(huì )就業(yè)崗位，緩解社會(huì )就業(yè)矛 盾，維護社會(huì )安定。
四、項目的建設，有利于建設單位郴州市順源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì )信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提 搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。
第三章 市場(chǎng)分析 一、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀及發(fā)展趨勢 自 2003 年開(kāi)始升溫以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續增長(cháng)了將 近四年，到 2007 年達到了頂峰，雖然這種勢頭在 2008 年出現 減緩，全國樓市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增長(cháng)。
在 7 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 政府保增長(cháng)的決心下，預計 2009 年 GDP 仍有望保持 8%以上 的較快增長(cháng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。
這源于相互 影響的三方面事實(shí)： 第一，中國是一個(gè)經(jīng)濟轉型國家。
對于一個(gè)發(fā)展中國家來(lái) 說(shuō)，城鎮化是一個(gè)不可避免的問(wèn)題。
自 1978 年推行市場(chǎng)化改 革以來(lái)，中國的城鎮化就開(kāi)始持續進(jìn)行，1996 年以后步伐明顯 加快。
持續的城鎮化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。
不 僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長(cháng)達 30 年的經(jīng)濟持續高速 增長(cháng)，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市 場(chǎng)的發(fā)展提供了強勁動(dòng)力。
第二，中國是一個(gè)體制轉型國家。
中國正從嚴格傳統的計 劃經(jīng)濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟體制國家，住房改革也是 伴隨著(zhù)其中的諸多改革措施之一。
以往城鎮居民主要依靠單位 分房，而現在則已基本由市場(chǎng)解決。
住房推向市場(chǎng)，促成了一 個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。
除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的 人口總量在世界各國之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數量也意味著(zhù) 巨大的對住房的需求。
以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應了中國的現狀和特 色。
它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。
只 要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢就不會(huì )改變。
而 8 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 在相當長(cháng)一段時(shí)期內，這些因素很難改變。
因此，我們對房地 產(chǎn)前景保持樂(lè )觀(guān)。
二、近幾年來(lái)郴州市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢 近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和城市居民新 的消費熱點(diǎn)，對于擴大內需(包括投資與消費需求)拉動(dòng)經(jīng)濟 增長(cháng)，加快城區擴容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民 生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻。
近幾年來(lái)，隨著(zhù)福利房全 面停止上市和中心城區建設步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。
目前，郴州房地產(chǎn)價(jià) 格總體來(lái)說(shuō)比較合理，隨著(zhù)周邊縣市 三、銷(xiāo)售前景預測分析 1、項目?jì)r(jià)格分析 位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷(xiāo)售價(jià)高 達 4000 元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云國際，其銷(xiāo) 售均價(jià)在 3200 元/平方米左右;位于香雪路與龍泉路交界的天 潤天城，其均價(jià)在 3100 元/平方米左右;位于燕泉路的新貴華 城，其銷(xiāo)售均價(jià)在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的愛(ài)蓮 湖畔，8 月份開(kāi)盤(pán)其銷(xiāo)售均價(jià)預計在 3500 元/平方米左右。
與 上述項目比較，本項目在產(chǎn)品設計、景觀(guān)資源、區域位?等方 面擁有相對優(yōu)勢。
根據項目的定位，以及郴州市總體房?jì)r(jià)水平，預計本項目 9 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 2010 年至 2012 年住宅銷(xiāo)售平均價(jià)為 3,600 元/平方米，地下車(chē) 庫平均銷(xiāo)售價(jià)為 65,000 元/個(gè)，超市 20,000 元/平方米。
根據郴 州市目前商品房的銷(xiāo)售價(jià)格及未來(lái)趨勢，結合本項目的特點(diǎn)， 本報告認為該價(jià)格在郴州具有較強的競爭力。
2、銷(xiāo)售前景分析 本項目定位明確，位?優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設計 獨特，較其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢。
可 以預見(jiàn)，本項目具有良好的銷(xiāo)售前景。
第四章 一、區域位置 建設地點(diǎn)及自然條件 郴州地區位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。
地理 坐標為東經(jīng) 112°13′～114°14′，北緯 24°53′～26°50′。
是以山地 為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過(guò)渡的地帶。
東界江西，南 接廣東，西近廣西，北通衡陽(yáng)、株洲，是湖南的南大門(mén)，是內 地通往廣東沿海的咽喉要沖，區位條件十分優(yōu)越。
全市現轄北 湖、蘇仙二區和資興市，以及桂陽(yáng)、嘉禾、臨武、宜章、汝城、 桂東、永興、安仁八縣，總面積 1.94 萬(wàn)平方公里，人口 472 萬(wàn)， 其中市中心城區人口 43 萬(wàn)。
2008 年全市國內生產(chǎn)總值為 734.1 億元，人均國內生產(chǎn)總值為 16,668 元，城市居民人均可支配性 收入為 13,765 元。
本項目位于北湖區同心路，東側是汽車(chē)總站，西面是 107 10 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒(méi)有土地 所有權和使用權糾紛。
并得到郴州市政府土地出讓審批單 審批確認，繳納了相關(guān)費用，辦理了國有土地使用權證。
二、自然條件 郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新， 夏不酷熱，冬無(wú)嚴寒，四季分明，雨量充沛，全年無(wú)霜期為 290 天，主要自然條件如下： 1、溫度： 年平均氣溫：17.8℃ 年平均最高氣溫：27.8℃ 年平均最低氣溫：6.5℃ 2、濕度： 年平均相對濕度：79% 3、風(fēng) 年平均風(fēng)速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大積雪厚度：15cm 5、地震情況 11 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 根據《中國地震動(dòng)參數區劃圖》 (GB18306-2001) ，該區域 地震動(dòng)峰值加速度 g=0.05，對照地震基本烈度為Ⅵ 度。
三、市政基礎設施 本項目用地處于郴州市北湖區北湖公園旁，周邊是成熟的 生活區，現有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有 優(yōu)越的景觀(guān)區位交通條件，是建設商業(yè)居住理想之地，開(kāi)發(fā)前 景良好。
四、建設條件 用地呈規則的多邊形，南底北高，高差 24m，總用地面積 71.68 畝，符合項目建設要求。
第五章 一、設計原則 主要技術(shù)方案
1、符合“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配 套建設”的原則，符合城市規劃要求，滿(mǎn)足消防、交通、安全疏 散、環(huán)境保護等要求。
2、尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識 別性與歸屬感的居住小區。
3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合 理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。
4、消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。
二、規劃設計依據 12 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 1、 《中華人民共和國城市規劃法》 2、 《城市規劃編制辦法》 (2006 年 4 月 1 日實(shí)施) 3、 《湖南省(城市規劃法)實(shí)施辦法》 4、 《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93(2002 年版) 5、 《郴州市城市總體規劃(2005-2020 年)綱要》 6、郴州市規劃局―郴規發(fā)(2006)45 號 7、郴州市規劃局―郴規(地)條(2008)108 號 8、建設方提供的相關(guān)資料 三、總體規劃及總平面布置 1、以“觀(guān)念新穎、整體協(xié)調、定位恰當、切合市場(chǎng)”為指導 思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入 到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。
根據位?不同，采用不同的組合方 式，豐富了小區的整體形態(tài)。
2、從城市設計的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無(wú)序的背景 上，創(chuàng )造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區，結構由 北向南分延伸式設計， 采用行列式的布局方式， 形成層次鮮明， 錯落有致的建筑布局。
采用塔樓式的布局方式，以節約更多用 地，形成開(kāi)闊空間。
綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛生 等要求確定大于 28m 的建筑物間距，滿(mǎn)足視覺(jué)、私密性、通風(fēng) 及綠化空間景觀(guān)要求，實(shí)現“大視野、大尺度、大自然”的居住 環(huán)境品質(zhì)。
同時(shí)充分利用地形，車(chē)庫采用半掩埋形式、階梯狀 13 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 由北及南逐級降低，在減少投資的基礎上，保證了車(chē)庫的連通 性、 整體性， 最大程度的滿(mǎn)足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。
3、充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良 好的通風(fēng)采光布局，通過(guò)設?較大的入戶(hù)花園、空中庭院及大 陽(yáng)臺，提升居住品質(zhì)。
單元式住宅每套面積范圍控制在 43~260m2 之間。
通過(guò)用建筑空間語(yǔ)言書(shū)寫(xiě)建筑形象，用輕巧的 構件去概括零散瑣碎的窗、陽(yáng)臺等界面，在局部細節上重點(diǎn)刻 畫(huà)比例、機理來(lái)確立小區的清新形象，在總體簡(jiǎn)潔的基礎上， 通過(guò)對塔樓頂部屋頂的重點(diǎn)處理而突出小區的個(gè)性特征。
4、小區的對外交通主要是通過(guò)同心路與中心城區相連。
并以入口廣場(chǎng)為對景，北側及西側均設有次入口，通過(guò)小區北 部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。
小區內道路主 要道路寬 4 米，次要道路寬 3 米。
采用人車(chē)分流形式。
從主入 口廣場(chǎng)進(jìn)入小區，通過(guò)豎向交通，沿內部道路直通各棟大樓。
5、小區配套布?幼兒園、衛生站、會(huì )所、綜合商店、餐 飲、社區服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設施。
配套設施采用集中布?和就近利用的原則。
四、結構方案
1、荷載
(1) 基本風(fēng)壓： W0=0.35KN/m2， 基本雪壓： S0=0.35KN/m2。
(2)樓面貨載：住宅樓面貨載標準值取 2.0KN/m2，底層 14 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 車(chē)庫貨載標準值取 4.0KN/m2。
2、結構選型 根據用地周邊已建成結構選型， 結構設計按 6 度抗震設防， 多層住宅樓采用框架結構，高層住宅采用框架--剪力墻結構， 抗震墻抗震等級為二級。
五、供配電及電信工程
1、電力負荷預測 用電量取值：住宅每戶(hù)按 0.025KVA/m2，公共服務(wù)設施按 0.1KVA/m2，地下車(chē)庫按 0.005KVA/m2，則小區總變配電量為： 5091KVA。
2、供配電 十九層以上消防及應急照明用電按一級負荷，普通客梯、 水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。
該小區 用電電源由同心路金鑫賓館旁的 10KV 城市供電網(wǎng)采用高壓電 纜從室外埋地接入到各配電室。
3、電信 電話(huà)系統分二大區塊，每一區塊設一個(gè)電話(huà)光節點(diǎn)機房， 由同心路上的城市通信線(xiàn)路引入主線(xiàn)至小區內的電信交接間， 再傳送至各用戶(hù)，引入線(xiàn)采用銅芯鋁絞線(xiàn)。
有線(xiàn)電視由同心路 市政有線(xiàn)網(wǎng)引入， 采用傳輸帶寬 860MHZ， 雙向 HFC 網(wǎng)絡(luò )結構 形式，共分二大區塊，每一區塊設二個(gè)有線(xiàn)電視光節點(diǎn)機房。
15 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 電纜干線(xiàn)采用中心分配的星型結構，用戶(hù)分配網(wǎng)采用集線(xiàn)器及 分配放大器加集中分配的形式分配到戶(hù)。
用戶(hù)采用一戶(hù)一根電 纜引到戶(hù)，同時(shí)設?光纖寬帶、閉路電視監控、家居智能化、 家庭安防報警系統。
六、給排水和消防
1、給水
(1)用水量預測 生活用水量按 300 升/人? 日，消防用水按 40 L/S 計，則小 區最大日總用水量為 1600 噸/日。
(2)水源：同心路下鋪設的城市供水干管。
給水網(wǎng)管： 給水網(wǎng)呈環(huán)狀布?，室外給水管道為生活消防合用系統，主管 管徑為 DN200，支管管徑為 DN40-DN100。
2、排水
(1)排水采用雨污分流制排水。
生活污水經(jīng)小區污水管 網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。
雨水則經(jīng)區內的雨水管 網(wǎng)收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設計。
(2)雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN400, 次干管為 DN300,雨水管管徑為 DN300―DN800，雨污管采用 混凝土管。
室內排水管采用 U-PVC 材料。
3、消防
(1)消防車(chē)道 16 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 項目南面為城市道路―同心路，內部主道路為 4 米，次要 道路為 3 米，并通達至各棟建筑，滿(mǎn)足消防車(chē)通行的要求。
(2)建筑結構防火設計 帶有地下停車(chē)庫的建筑組合樓停車(chē)庫部分按耐火等級一 級要求設計，住宅樓均按二級耐火等級設計。
(3)防火分區 整個(gè)小區按地上、地下室分別設?防火分區。
地下室設自 動(dòng)滅火系統。
停車(chē)庫每個(gè)防火分區面積均小于 4000m2，設備用 房單獨為一個(gè)防火分區，分區面積小于 500m2。
每個(gè)防火分區 設有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區小于 500m2。
地上部分每個(gè)單 元之間設?防火墻，每個(gè)單元為一個(gè)防火分區。
(4)室內消防栓系統采用環(huán)狀布?，環(huán)網(wǎng)設在地下室及 室外地坪以下。
每棟樓均在底層與水平環(huán)網(wǎng)相接。
在最高處塔 樓上設 18m3 消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接;地下室設消防 栓泵二臺，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設消防水泵接合 器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內任何一位?均有二股 消防水柱射到，在地下車(chē)庫消防泵房設有消防水泵。
地下消防 池儲水量 396m3。
第六章
一、環(huán)境保護
環(huán)境保護、綠化和節能
該項目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要， 17 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護均有較高要求和標準。
擬 將噪聲和振動(dòng)設備盡可能放?在地下室或遠離使用房 間。
安裝電動(dòng)設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝 電動(dòng)設備隔振橡膠墊。
部分重要區域的設備基礎采用彈 簧減振墊。
1、該 項 目 建 成 后 ，通 過(guò) 分 析 ，污 染 的 產(chǎn) 生 主 要 有 如 下幾個(gè)方面： ( 1) 固 體 廢 棄 物 ： 如 生 活 垃 圾 。
( 2) 生 活 污 水 ： 住 宅 組 團 內 排 出 的 生 活 污 水 。
( 3)大 氣 污 染 ：廚 房 的 油 煙 、汽 車(chē) 尾 氣 、空 調 廢 氣 。
( 4)噪 音 污 染 ：汽 車(chē) 行 駛 和 鳴 笛 產(chǎn) 生 的 噪 音 ，空 調 外機工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。
2、 污 染 治 理 措 施 ( 1)固 體 廢 棄 物 ：各 類(lèi) 固 體 垃 圾 產(chǎn) 生 后 ，要 求 自 覺(jué) 投入設在各處的垃圾收集點(diǎn)內，由專(zhuān)人管理，定時(shí)清運 至城市垃圾中轉站或垃圾處理場(chǎng)內。
( 2)生 活 污 水 治 理 ：生 活 污 水 必 須 經(jīng) 污 水 處 理 裝 ? 處理初步達標后方可排入城市排水系統。
( 3)大 氣 污 染 ：要 求 入 住 用 戶(hù) 生 活 燃 料 統 一 采 用 液 化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。
廚房的油煙 可以建議用專(zhuān)用設備過(guò)濾后通過(guò)煙道排入天空。
另外， 嚴格控制進(jìn)入小區內的機動(dòng)車(chē)輛，推廣使用無(wú)鉛的高標 18 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 號汽油，大力提倡使用電動(dòng)車(chē)，達到改善汽車(chē)燃料結構 的目的。
嚴禁使用質(zhì)量低下的空調，提倡使用環(huán)保型空 調，控制空調使用時(shí)間，以達到減小廢氣的排放量。
( 4)噪 音 污 染 控 制 ：在 規 劃 范 圍 內 設 禁 鳴 標 志 ，控 制車(chē)速，要求汽車(chē)使用噪音凈化器，以減少由于汽車(chē)行 駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調 使用的頻率。
設?空調外機隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜 音空調。
二、綠化 小 區 公 共 綠 地 面 積 為 7,296m 2 ， 綠 地 率 為 38.61%。
三、節能 為減少能源消耗，擬采取以下措施：
1、 節 水 節 電 用水用電采用計量制， 用節能高靈敏度的電表和 采 水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀(guān)用水分開(kāi)。
變壓 器用科技含量高的干式變壓器，室內外路燈設自控節能 開(kāi)關(guān)，大力提倡使用節能型電器。
2、 節 約 暖 通 、 采 光 耗 能 在規劃和建筑單體設計中，充分考慮各幢建筑物之 間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而達到 節約采光、通風(fēng)的能耗。
3、 隔 熱 、 保 溫 19 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 在屋頂和外墻的材料運用時(shí)，盡可能采用保溫、隔 熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門(mén)窗等， 可達到較好的節能效果。
4、 新 技 術(shù) 應 用 在建設工程的各個(gè)環(huán)節上，大力推廣使用新材料、 新工藝、新技術(shù)、充分運用現代科學(xué)技術(shù)，取得節能的 綜合效益。
第七章 項目的組織管理、實(shí)施計劃
一、項目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設階段和經(jīng)營(yíng)管理 階段。
1、建設階段
(1)組織機構 對項目建設實(shí)施過(guò)程中建設單位的組成機構、人員配備作 出初步分析。
經(jīng)與建設單位確定，其組織機構如下： 建設組織機構圖 20 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 董 事 會(huì ) 總 經(jīng) 理 行 政 人 事 部 財 務(wù) 部 工 程 技 術(shù) 部 拆 遷 安 置 部 開(kāi) 發(fā) 策 劃 部 采 購 供 應 部 營(yíng) 銷(xiāo) 部
(2)職工定員 此定員系指建設單位從事本項目開(kāi)發(fā)建設需配備職員。
經(jīng) 與建設單位商定，定員的初步安排如下： 職工定員表 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部門(mén) 董事會(huì ) 總經(jīng)理 行政人事部 財務(wù)部 采購供應部 開(kāi)發(fā)策劃部 工程技術(shù)部 營(yíng)銷(xiāo)部 拆遷安?部 人員(人) 3 1 5 3 4 4 10 10 8 21 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 序號 10 2、經(jīng)營(yíng)管理階段 (1)組織機構 部門(mén) 合 計 人員(人) 48 項目建成后的物業(yè)管理，根據建設方的意見(jiàn)以及國家頒布 的小區物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內，擬由建設單位郴 州市順源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聘請物管資深人士組建物業(yè)管 理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì )及其委員會(huì )與物業(yè)管理公 司相結合的體制。
三年以后，由業(yè)主代表大會(huì )決議是否需要對 外公開(kāi)招標聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。
重大問(wèn)題由業(yè)主代 表大會(huì )及其委員會(huì )與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物 業(yè)管理公司負責。
物業(yè)管理公司各機構的運行經(jīng)費來(lái)源，可根 據郴州市政府出臺的《郴州市住宅區物業(yè)管理辦法》及國家頒 布的有關(guān)法律、法規，采取向在該小區各業(yè)主(含住戶(hù)及經(jīng)營(yíng) 性業(yè)主) 收取一定的費用解決， 費用的收取以國家文件為依據。
組織機構圖 業(yè)主代表大會(huì ) ( 委 員 會(huì ) 重大決策 物業(yè)管理公司 辦 公 室 管 理 部 維 修 部 保 安 部 經(jīng) 營(yíng) 部 22 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 ( 2) 職 工 定 員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部 門(mén)定員(本報告只作初步分析) 除聘請全國資深物管 。
人士 2 人專(zhuān)職外，其余各人員均實(shí)行外聘。
定員的詳表 如下：
職工定員表 序 號 1 2 3 4 5 部門(mén) 經(jīng)理辦公室 管理部 財務(wù)部 多種經(jīng)營(yíng)部 維修部 人員 (人) 1 5 2 1 2 備 注 專(zhuān)職，設經(jīng)理 1 名 負責日常衛生、綠化、保安 由發(fā)展商專(zhuān)職 1 人，外聘 1 名 實(shí)行有償服務(wù)，負責開(kāi)拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 簡(jiǎn)單的水、電及設備維修、維護 6 合 計 11
二、項目實(shí)施進(jìn)度計劃
項目的建設得到了有關(guān)部門(mén)及領(lǐng)導的大力支持，建設單位 也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進(jìn) 行，項目的建設實(shí)施過(guò)程中應做到有條不紊，科學(xué)管理，注重 施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調好建設和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量 減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習的影響。
經(jīng)與建設單位商定， 并根據項目建設的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下： 2008 年 5 月~2009 年 10 月，完成項目前期各項審批工作; 23 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 2009 年 7 月~2009 年 11 月，完成場(chǎng)地平整及建筑設計、 施工招標; 2009 年 11 月~2010 年 12 月，主體工程完工; 2010 年 11 月~2011 年 5 月，主體裝修及室外配套工程; 2011 年 7 月，竣工驗收。
第八章
一、投資估算
1、投資概況 投資估算與資金籌措 項 目 規 劃 總 用 地 為 47,784.30 m2 ， 總 建 筑 面 積 217,139.98m2，經(jīng)測算，項目總投資為 44,104.66 萬(wàn)元，其中： 工程費用 28,859.12 萬(wàn)元，其它費用 14,168.36 萬(wàn)元，預備費 577.18 萬(wàn)元，項目周轉用流動(dòng)資金 500 萬(wàn)元(詳見(jiàn)項目投資估 算表) 。
項目投資估算表 工程項目或費用名稱(chēng)
一 工程費用
1 住宅及地下車(chē)庫 2 公建配套設施 工程費用合計
二 其它費用
1 征地費(71.68 畝) 2 建設單位管理費 3 勘察設計費 4 監理費 8,990.80 538.95 217.14 269.47 8,990.80 538.95 217.14 269.47 24 單位： (萬(wàn)元) 其它費用 合計 建筑工程費 設備及安裝工程費 26,404.43 524.69 26,929.12 1,600.00 330.00 1,930.00 28, 004.43 854.69 28,859.12 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 5 建設期的借款利息 6 其他規費等 其它費用合計
三 四 預備費
項目周轉用流動(dòng)資 金 建設投資合計 26,929.12 1,930.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 15,245.54 44,104.66 2、估算依據及說(shuō)明 (1)工程費用，根據湖南省建設廳頒發(fā)的湘建價(jià)(2001) 第 72 號文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照郴 州市目前同類(lèi)建筑單位工程造價(jià)。
�、� 土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構筑物等投資; ② 給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配 電、通訊等設備投資及安裝費用; ③ 總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。
(2)安裝工程參照郴州市目前類(lèi)似工程的造價(jià)指標進(jìn)行 估算。
(3)其他費用中包括各種規費、征地拆遷費、建設單位 管理費、勘察設計費、監理費等。
征地費，根據建設單位提供 的取得國有土地使用權所支付的成本進(jìn)行估算; (4)預備費：主要是指因設計變更及施工中增減工程量 引起的不可預見(jiàn)費部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費用增加。
二、資金籌措 25 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 項目總投資 44,104.66 萬(wàn)元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸 款 20,000 萬(wàn)元，項目資本金 19,694.19 萬(wàn)元，預售收入投入 4,410.47 萬(wàn)元。
項目的資金籌措及運用情況見(jiàn)下表： 項目資金籌措及運用表 單位：萬(wàn)元 項目 建設投資 資金籌措 其中：銀行借款 自籌資金 項目預售收入 合計 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47 1 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47
第九章 項目經(jīng)濟評價(jià)
一、經(jīng)濟分析的主要依據：
1、 《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》 (第二版) ;
2、 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》 ;
3、國家及地方有關(guān)政策;
4、項目設計方案及相關(guān)市場(chǎng)調查。
二、經(jīng)營(yíng)設計及營(yíng)業(yè)收入
1、經(jīng)營(yíng)設計 26 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 本項目設計用途為商品住宅區，項目建成后，共形成高層 商品住宅 177,137.95m2，多層商品住宅 2,364.96m2，地下車(chē)庫 33,264.59m2(675 個(gè)停車(chē)位) ，地上停車(chē)位 192 個(gè)，公共配套設 施 4,372.48m2。
除社區會(huì )所、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管 理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營(yíng)。
2、營(yíng)業(yè)收入測算
(1)價(jià)格預測 根據建設單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區范圍 內的商品住宅、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行德抽 樣調查，本報告對水晶城小區的商品住宅、配套商業(yè)設施(超 市) 地下車(chē)庫的價(jià)格預測如下：商品住宅均價(jià)為 3,600 元/ m2， 、 配套商業(yè)設施(超市)均價(jià)為 20,000 元/ m2，車(chē)庫 65,000 元/ 個(gè)。
(2)營(yíng)業(yè)收入及稅費估算
�、� 營(yíng)業(yè)收入 商品住宅銷(xiāo)售收入：177,137.95× 3,600=63,769.66 萬(wàn)元 配套商業(yè)設施(超市)銷(xiāo)售收入：739.4× 20,000=1,478.80 萬(wàn)元 地下車(chē)庫銷(xiāo)售收入：675× 65,000=4,387.50 萬(wàn)元 合計：69,635.96 萬(wàn)元。
�、� 銷(xiāo)售稅費 稅(費)種 計稅依據 稅(費)率 27 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 城市維護建設稅 教育費附加 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅 5% 1% 7% 4.5% 根據上述稅費規定估算經(jīng)營(yíng)期間銷(xiāo)售稅費額： 營(yíng)業(yè)稅：69,635.96× 5%=3,481.80 萬(wàn)元 土地增值稅：69,635.96× 1%=696.36 萬(wàn)元 城市維護建設稅：3,481.80× 7%=243.73 萬(wàn)元 教育費附加：3,481.80× 4.5%=156.68 萬(wàn)元 合計：4,578.57 萬(wàn)元。
三、營(yíng)業(yè)成本費用估算 經(jīng)營(yíng)期間成本費用主要有營(yíng)業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費 用。
1、營(yíng)業(yè)費用 營(yíng)業(yè)費用主要包括廣告費、銷(xiāo)售人員的工資及福利費等， 按銷(xiāo)售收入的 2%估算： 營(yíng)業(yè)費用：69,635.96× 2%=1,392.72 萬(wàn)元
2、管理費用 管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員 的工資及福利費等，按銷(xiāo)售收入的 1.5%估算： 管理費用：69,635.96× 1.5%=1,044.54 萬(wàn)元
3、財務(wù)費用 28 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 財務(wù)費用按建設期以外的銀行貸款利息估算。
本項目除項 目貸款 20,000 萬(wàn)元外，不考慮其他貸款，估算財務(wù)費用為 540 萬(wàn)元。
4、項目總成本費用 上述各項與項目開(kāi)發(fā)成本之和即為項目總成本費用。
經(jīng)測 算，其總成本為 46,581.92 萬(wàn)元(詳見(jiàn)總成本及費用估算表) 。
四、財務(wù)效益分析
1、利潤估算 項目根據國家計委、建設部 1993 年 4 月頒布的《建設項 目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》 (第二版)的要求進(jìn)行經(jīng)濟評價(jià)。
項 目總銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅金及附加與總成本費用即得利潤總 額(詳見(jiàn)損益表) 。
2、財務(wù)盈利能力分析
根據項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示： 項目主要經(jīng)濟指標表 序號
1 指標名稱(chēng) 全部投資內部收益率 所得稅前 所得稅后
2 全部投資回收期 所得稅前 所得稅后 年 年 3.03 3.22 29 單位 指標 備注 % % 30.34 23.08 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告
3 全部投資財務(wù)凈現值(Ic=12%) 所得稅前 所得稅后 五、項目敏感性分析 萬(wàn)元 萬(wàn)元 8,932.34 5,323.20 本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷(xiāo)售 收入(即綜合價(jià)格) 、項目總成本(主要為開(kāi)發(fā)成本、管理費 用、銷(xiāo)售費用)兩項主要指標進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng) 對項目收益的影響程度。
項目的敏感性分析情況見(jiàn)下表：
項目敏感性分析表 序 號 1 2 3 項 目 現有指標 銷(xiāo)售收入下降 5% 項目總成本上升 5% 財務(wù)內部收 益率(%) 23.08 19.17 19.41 財務(wù)凈現值 (i=12%) 5,323.20 3,417.5 3,707.01 項目 凈利潤 13,856.60 11,416.95 12,130.03 從以上分析看出，本項目當銷(xiāo)售收入下降 5%或總成本支 出上升 5%時(shí)，項目仍有較好的財務(wù)指標，說(shuō)明項目的抗風(fēng)險 能力較強。
六、經(jīng)濟評價(jià)結論
綜 上 所 述 ， 項 目 經(jīng) 營(yíng) 收 入 69,635.96 萬(wàn) 元 ， 稅 前 利 潤 18,475.47 萬(wàn)元，稅后利潤 13,856.60 萬(wàn)元，財務(wù)內部收益率 23.08%，財務(wù)凈現值 5,323.20 萬(wàn)元(折現率 12%)，投資回收 期(稅后)3.22 年，故本報告認為，項目建設從經(jīng)濟角度分析 30 郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北湖?水晶城項目可行性研究報告 是可行的。
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