計算機信息在征地補償評估中的應用的論文

　　在征收集體土地房屋補償評估實(shí)務(wù)中，估價(jià)機構不僅要評估房屋價(jià)值，還會(huì )涉及裝修、附屬物及設施設備等多項評估內容。估價(jià)師在完成外業(yè)勘察、測量記錄工作后，往往需要在較短時(shí)間內完成大量的資料整理、數據統計、價(jià)格測算、報告制作等工作。上述工作如果完全依靠估價(jià)師人工完成，不僅速度慢、效率低，而且容易產(chǎn)生各種簡(jiǎn)單的低級錯誤，影響評估質(zhì)量。為了解決這些問(wèn)題，上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司把計算機信息技術(shù)運用到征收集體土地房屋補償評估實(shí)務(wù)中，結合工作特點(diǎn)和實(shí)踐經(jīng)驗研制開(kāi)發(fā)了“征地補償評估管理系統”，從根本上改變了原有的工作方式，明顯提高了估價(jià)師的工作效率和項目的管理水平�，F將目前征地補償評估工作中存在的主要問(wèn)題以及“征地補償評估管理系統”的主要特點(diǎn)、實(shí)踐應用和一些體會(huì )進(jìn)行介紹，供廣大同行批評指正。

　　一、目前征地補償評估工作中的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┬杼幚淼臄祿�信息量大，時(shí)間緊

　　在征收集體土地房屋補償工作中，進(jìn)行房屋價(jià)格評估時(shí)，需要記錄整理建筑結構、層數、高度等房屋基本信息，并以此為依據進(jìn)行價(jià)格測算。評估裝修、附屬設施時(shí)，需要對房屋的裝修，室外的場(chǎng)地、圍墻、地下管道、苗木等眾多項目逐項統計和測算評估價(jià)格。對于非居房屋，還可能會(huì )涉及設施設備搬遷補償等評估內容。因此，從外業(yè)勘察到最后出具報告，估價(jià)師通常要在較短時(shí)間內完成大量的數據統計、價(jià)格測算工作，需要進(jìn)行處理、計算的各類(lèi)數據信息量很大，容易忙中出錯。

　�。ǘ�）項目參與人員多，要保持統一的操作口徑

　　在同一征收基地范圍內，被征收人收到評估報告后，難免會(huì )進(jìn)行相互詢(xún)問(wèn)和比較。估價(jià)機構在工程量計算、評估價(jià)格測算甚至報告的內容格式等方面都必須保持統一的操作口徑。保持測算口徑的統一，才能保證評估工作的公平、公正；保持報告內容格式的統一，才能保證報告質(zhì)量，體現估價(jià)機構的專(zhuān)業(yè)形象。由于一個(gè)征地補償評估項目往往需要多位估價(jià)師同時(shí)參與，操作口徑不統一可能影響征收補償工作的正常進(jìn)行。

　�。ㄈ�）人工制作分戶(hù)報告效率低、出錯率高

　　在征收集體土地上居住房屋補償評估時(shí)，一個(gè)評估項目可能涉及幾百戶(hù)甚至上千戶(hù)被征收人，需要分別進(jìn)行測算評估，并制作分戶(hù)報告。每份分戶(hù)評估報告都要包含封面、編制說(shuō)明、房屋、裝修、附屬物及設施設備的估價(jià)明細等多份資料。許多信息在價(jià)格測算時(shí)已經(jīng)輸入了計算機，需要再按分戶(hù)報告的規定格式進(jìn)行排版打印，會(huì )有大量的簡(jiǎn)單重復勞動(dòng)，如由估價(jià)師人工完成，則不僅速度慢、效率低，且容易出現低級的打印錯誤。

　�。ㄋ模┰u估測算數據分散，互相對比困難

　　在征收集體土地房屋補償評估中，由于參與人員多，完成外業(yè)勘察后，在資料整理、價(jià)格測算、分戶(hù)報告編寫(xiě)期間，評估資料、測算數據由各人分散保管，缺少統一的管理。這樣既難以保證資料和數據的安全，也難以對不同被征收人的房屋、裝修、附屬物和設施設備等評估項目進(jìn)行橫向比較。

　　二、“征地補償評估管理系統”的主要特點(diǎn)

　　根據征收集體土地房屋補償評估工作中的主要問(wèn)題，上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司結合多年的評估實(shí)務(wù)經(jīng)驗，研制開(kāi)發(fā)了“征地補償評估管理系統”，可以較好地解決上述問(wèn)題，同時(shí)將與評估項目有關(guān)的基礎信息全部納入系統的數據庫中進(jìn)行統一管理。這樣既保證了數據信息的安全，也便于項目管理者進(jìn)行檢索查詢(xún)。

　�。ㄒ唬�實(shí)現移動(dòng)辦公，系統操作有記錄可循

　　估價(jià)師可以多人同時(shí)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)端口連接系統的服務(wù)器，隨時(shí)隨地進(jìn)行遠程操作。估價(jià)師登錄評估系統后，可按相應的權限進(jìn)行操作，操作內容都會(huì )留下系統記錄。管理人員可以在系統中方便地查詢(xún)何時(shí)何人完成了某一被征收戶(hù)的實(shí)地勘察和系統錄入工作，何時(shí)又進(jìn)行了復核調整等，還能及時(shí)掌握項目組中各位估價(jià)師的工作情況，便于進(jìn)行項目管理。

　�。ǘ�）自動(dòng)完成房屋、裝修、附屬物和設施設備等項

　　目的評估價(jià)格測算在房屋建安重置價(jià)格評估時(shí)，根據輸入的房屋狀況信息，預先設定好不同房屋類(lèi)型的基價(jià)和價(jià)格修正體系，系統可以自動(dòng)測算不同類(lèi)型房屋的建安重置價(jià)格。在裝修、附屬物等評估價(jià)格測算時(shí)，可通過(guò)數據庫中相應項目預先設定的綜合單價(jià)自動(dòng)進(jìn)行價(jià)格計算、匯總。除特殊項目需要通過(guò)人工干預進(jìn)行調整外，大部分項目的評估價(jià)格都可以由系統自動(dòng)完成測算。系統采用同一套價(jià)格體系進(jìn)行測算，既確保了計算口徑的一致性，也保證了計算結果的準確性，工作效率大幅提高。

　�。ㄈ�）自動(dòng)生成評估報告，按要求統一排版打印

　　運用計算機信息技術(shù)可以在系統中便捷地調用已錄入的房屋、裝修、附屬物和設施設備等項目信息，根據設定好的報告模板自動(dòng)生成分戶(hù)評估報告，把估價(jià)師從簡(jiǎn)單的文字編輯和格式排版工作中解放出來(lái)。如果要對分戶(hù)報告的內容格式作臨時(shí)調整，傳統的做法是打開(kāi)已完成報告的電子文件，逐份進(jìn)行編輯修改和保存；采用“征地補償評估管理系統”后，只需對預先設定的分戶(hù)報告模板進(jìn)行調整，可以馬上生成新的分戶(hù)報告，節約大量的人力和時(shí)間。在打印分戶(hù)報告時(shí)，可以根據估價(jià)師要求打印某一戶(hù)征收人的分戶(hù)報告，也可以批量打印全部報告。

　�。ㄋ模�數據信息統一管理，實(shí)現數據快速檢索和對比復核

　　對估價(jià)師輸入系統數據庫中的評估信息，項目負責人可以進(jìn)行統一管理。數據統一入庫管理后，估價(jià)師還可以按村、隊坐落地址，姓名等關(guān)鍵字進(jìn)行信息篩選、檢索和修改。如征收單位調整補償方案，被征收戶(hù)的魚(yú)塘不再計入評估范圍，需要扣除已評估的魚(yú)塘，按照傳統的做法，需要花費大量人力對被征收戶(hù)信息進(jìn)行逐一檢查，刪除魚(yú)塘項目，而利用系統數據庫的篩選功能，把征收范圍內的“魚(yú)塘”作為關(guān)鍵信息進(jìn)行篩選，可以進(jìn)行批量刪除。系統也可以按房屋、裝修、附屬物和設施設備等信息導出分類(lèi)匯總表，做到數據實(shí)時(shí)分析，在多人參與的大項目中進(jìn)行數據對比檢查。

　　三、“征地補償評估管理系統”的實(shí)踐應用

　　應用計算機信息技術(shù)建立“征地補償評估管理系統”，最大的改變在于估價(jià)師只負責整理、錄入項目信息，建立數據庫。由計算機系統負責進(jìn)行后續數據處理，完成價(jià)格測算和報告編制。第一步：估價(jià)師在完成外業(yè)勘察和資料初步整理后，將登錄“征地補償評估管理系統”，選擇相應的征收評估項目進(jìn)行數據輸入。系統可以容納多人同時(shí)在線(xiàn)，實(shí)現移動(dòng)辦公。第二步：建立被征收人（戶(hù)）的檔案，輸入戶(hù)名、坐落地址等基本信息，由系統生成對應的編號，通過(guò)該編號對該戶(hù)的評估資料進(jìn)行管理。第三步：在被征人界面中選擇建筑物、裝修、附屬物和設施設備等選項，分別錄入該戶(hù)對應的項目信息。第四步：系統根據輸入的項目信息按預先設定的測算參數和計算規則自動(dòng)完成房屋、裝修和附屬物等項目的價(jià)格測算，再根據已輸入的被征收人信息，按預先設定的分戶(hù)報告格式，自動(dòng)生成分戶(hù)報告。第五步：在打印分戶(hù)報告時(shí)，可以按分戶(hù)檔案編號選擇打印某一戶(hù)的分戶(hù)報告，也可以選擇批量打印多戶(hù)的分戶(hù)報告。分戶(hù)報告都按設定順序打印，完成打印后，不需要再整理先后順序，直接裝訂即可，提高效率的同時(shí)也保證了報告內容的準確性。

　　四、“征地補償評估管理系統”的應用體會(huì )

　�。ㄒ唬┕纼r(jià)師的能力對評估質(zhì)量起決定性作用

　　作為一種高效的評估輔助工具，計算機評估系統大大提高了估價(jià)師的工作效率和工作質(zhì)量。但就評估工作性質(zhì)而言，估價(jià)師進(jìn)行外業(yè)實(shí)地勘察、獲取評估所需的基礎資料時(shí)，需要與項目當事人面對面地溝通交流，評估價(jià)格的確定測算、對評估結果的合理把握更離不開(kāi)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)判斷和分析。計算機評估系統的設計開(kāi)發(fā)與操作運用，也都是按估價(jià)師的要求進(jìn)行的。在評估實(shí)務(wù)工作中，對計算機自動(dòng)測算的評估結果需要估價(jià)師逐一核對確認，對評估質(zhì)量起決定性作用的是估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)能力。

　�。ǘ�）計算機信息技術(shù)在評估實(shí)務(wù)中有廣泛的應用需求

　　目前，在日常的評估工作中，我們發(fā)現“征地補償評估管理系統”功能的開(kāi)發(fā)和應用還有待進(jìn)一步完善和擴展，如把外業(yè)勘察時(shí)拍攝的照片導入系統中統一保存、加強評估電子資料的檔案管理等，這些將是系統未來(lái)完善的方向。

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