淺談房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢及布局論文
從這幾年來(lái)看，中國房地產(chǎn)金融投資業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展起來(lái)，并日趨成熟，尤其是近幾年房地產(chǎn)金融也如雨后春筍般勢如破竹。房地產(chǎn)金融投資業(yè)促進(jìn)著(zhù)我國經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場(chǎng)處主流地位的房地產(chǎn)金融正在發(fā)生深刻的變化，隨著(zhù)國內金融改革的深化、大資管時(shí)代的到來(lái)，資本市場(chǎng)的開(kāi)放程度和融資工具，金融產(chǎn)品的豐富程度已經(jīng)顯著(zhù)提高，房地產(chǎn)金融的發(fā)展也正迎來(lái)關(guān)鍵的時(shí)間窗口，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新正當其時(shí)，本文從以下幾個(gè)方面淺談房地產(chǎn)金融的發(fā)展。
一、中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況
繼2014年再融資開(kāi)閘之后，2015年監管層進(jìn)一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴展。在利好政策驅動(dòng)下，上市房企直接融資加速，融資規模呈爆發(fā)式增長(cháng)。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據等日漸替代銀行貸款、信托等高息負債成為房企融資的主要方式，融資結構不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現如下：
�。�1）公司債市場(chǎng)異軍突起，公司大規模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴容、審批程序簡(jiǎn)化、融資成本降低和融資需求增加等因素，2015年公司債融資規�？焖僭鲩L(cháng)，尤其是2015年7月以來(lái)房企公司債發(fā)行期數和發(fā)行規模井噴，共計326筆和4068.22億元，占全年規模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規模分別為233筆和3175.33億元，分別達2015年全年規模的65.45%和73.01%。隨著(zhù)大規模發(fā)債熱潮的推進(jìn)，房企融資結構及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強大的綜合實(shí)力、穩健的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
�。�2）中國證監會(huì )宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，進(jìn)一步降低了房企定增門(mén)檻。自年初以來(lái)，不僅大型上市房企定增融資動(dòng)作頻繁，中小型規模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預案，再融資呈井噴之勢。據統計數據顯示，按發(fā)行日期計，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項目建設和償還借款外，投資股權和收購并購也成為重要方向。
�。�3）銀行間市場(chǎng)仍是房企直接融資的重要渠道。在2014年9月交易商協(xié)會(huì )放開(kāi)主體評級為AA級及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴展至AA級上市及國有背景房企，并優(yōu)先開(kāi)放國資委下屬16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)和省級政府（包括直轄市）、省會(huì )城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資的主體范圍。
二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢
房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)正處于一個(gè)歷史性的轉折期，在共同經(jīng)歷過(guò)“黃金十年”以后，面臨的機遇和挑戰并存。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)提供“服務(wù)”的行業(yè)，其發(fā)展命運也是和房地產(chǎn)捆綁在一起的。結合房地產(chǎn)的宏觀(guān)環(huán)境和發(fā)展趨勢，以及金融創(chuàng )新的內生性需求，未來(lái)的房地產(chǎn)金融將呈現出以下發(fā)展特點(diǎn)：
�。�1）融資類(lèi)向投資類(lèi)的轉變。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)普漲時(shí)代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開(kāi)發(fā)商有項目需要融資，金融機構作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對立面，開(kāi)發(fā)商需要降低融資成本，而金融機構則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟學(xué)原理，這會(huì )造成逆向選擇的問(wèn)題。（開(kāi)發(fā)商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無(wú)法獲得融資；或者金融機構只愿意選擇排名靠前的開(kāi)發(fā)商，而排名靠前的開(kāi)發(fā)商又不愿意承擔較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡(jiǎn)單的融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢，通過(guò)挖掘深層次的需求，金融機構獲得部分最終利益分享權，開(kāi)發(fā)商也無(wú)需因負債過(guò)高而擔心現金流問(wèn)題，實(shí)現了風(fēng)險共擔，造就了雙贏(yíng)。從近幾年的房地產(chǎn)信托中投資類(lèi)業(yè)務(wù)比重的增加可以看出這一趨勢。
�。�2）資產(chǎn)證券化的探索。目前國內房地產(chǎn)金融多在項目開(kāi)發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒(méi)有。這是因為在開(kāi)發(fā)階段介入方便資金快進(jìn)快出，資金回報高，存續期間也較短。然而，這一模式在進(jìn)入“存量房”時(shí)代不可能延續。其中緣由是由于收益率的降低，通過(guò)傳統的債務(wù)型和股權型融資工具很難滿(mǎn)足投資者的需求，從而使資產(chǎn)證券化應運而生。
資產(chǎn)證券化能把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)，直接轉化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，以實(shí)現可交易的特性，為投資者提供穩定現金流。其次，資產(chǎn)證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監會(huì )的聯(lián)合通知中，除了放開(kāi)限貸外，最引人注意的莫過(guò)于鼓勵銀行通過(guò)發(fā)行MBS和期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等盤(pán)活資產(chǎn)以增加貸款投放。截止2014年，我國個(gè)人房屋貸款余額以達到10萬(wàn)億元。MBS對于整個(gè)房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的提高是極其明顯的，而流動(dòng)性提高帶來(lái)的是風(fēng)險的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，使得兩者形成一個(gè)良性的互動(dòng)和循環(huán)。
�。�3）房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)格局持續分化，市場(chǎng)整合加速的背景下，并購已成為中小型開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)的一條有效渠道，同時(shí)也成為大型房企進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額、做大做強的必由之路。根據清科的數據統計，從2006年到2012年，國內房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生327起并購，涉及金額171.2億美元。并購項目的主要來(lái)源為：資金趨緊或不具備開(kāi)發(fā)能力和競爭力的中小開(kāi)發(fā)商、非房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)的退出以及大型房企的戰略調整和資源整合。預計未來(lái)幾年并購業(yè)務(wù)會(huì )成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。
�。�4）組合投資理論的實(shí)踐—基金化。普漲時(shí)代結束帶來(lái)的另一個(gè)變化是：?jiǎn)误w項目的風(fēng)險加大。對于投資者而言，由于市場(chǎng)的不確定因素增加，并不是項目在投入之初都能實(shí)現預期的收益率。以往由于房地產(chǎn)單個(gè)項目體量較大，除銀行貸款外，項目融資的金融工具通常只投單個(gè)項目。即使如房地產(chǎn)私募基金，盡管打著(zhù)“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經(jīng)常采取一單退出再做下一單的模式。這種運作方式不利于風(fēng)險的分散。而采取基金化模式后，首先帶來(lái)的就是整體組合風(fēng)險的降低，其次，由于有多個(gè)項目存續在組合其中，資產(chǎn)的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開(kāi)放度的金融產(chǎn)品創(chuàng )造了可能，以滿(mǎn)足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國房地產(chǎn)“大金融”戰略布局
�。�1）在傳統融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。房企通過(guò)涉足傳統金融業(yè)務(wù)、開(kāi)展新興互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)展資產(chǎn)證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實(shí)現快速去化，也為房企創(chuàng )新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著(zhù)資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對資產(chǎn)證券化項目熱情高漲，以鵬華前海萬(wàn)科REITs為起點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。
�。�2）近年來(lái)，房企加大產(chǎn)業(yè)轉型升級力度，房地產(chǎn)金融化呈現加速態(tài)勢，眾多企業(yè)開(kāi)始涉足銀行、保險、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰略布局。
房企大金融戰略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區增值等方面獲益。首先，房企不斷強化規模擴張和業(yè)務(wù)延伸戰略促使其必須構建穩定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報業(yè)務(wù)投以形成新的利潤增長(cháng)點(diǎn)；再次，利用金融資源可以更好地支持養老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)；最后，通過(guò)金融化布局搶占社區增值服務(wù)先機，針對性布局社區金融服務(wù)，獲取增值收益。
四、總結
隨著(zhù)國家資本市場(chǎng)的放寬和貨幣政策的穩健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時(shí)，房企及服務(wù)商也應積極利用新三板為代表的新興資本市場(chǎng)，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統融資渠道的基礎上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來(lái)，利用金融資本推動(dòng)行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng )新融資模式提供了無(wú)限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來(lái)將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。
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