我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沬的形成機理與區域性特征論文

　　產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟的兩個(gè)主要根源是人們對實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過(guò)度投機造成的。房地產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)是形成經(jīng)濟泡沫的主要載體。與金融資產(chǎn)如股票市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的機理相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可流動(dòng)性和差異性、市場(chǎng)的區域性、既是資本物品又是耐用消費品的特性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫具有其自身的特點(diǎn)。

　　國內學(xué)者曹振良等(1996)通過(guò)對我國房地產(chǎn)住宅業(yè)發(fā)展狀況的研究，解釋了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)現象。王誠慶等(2002)在分析影響我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)的直接因素和間接因素的基礎上，得出當前我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)周期增長(cháng)、波幅減小的新特征。

　　李曉西等(2000)對虛擬經(jīng)濟、泡沫經(jīng)濟與實(shí)體經(jīng)濟的涵義進(jìn)行了界定，同時(shí)研究了三者之間的關(guān)系。郭建強(2000)和李羽中(2001)分別對泡沫經(jīng)濟的生成條件和形成原因等進(jìn)行了研究。

　　本文重點(diǎn)從房地產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的角度，對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成機理進(jìn)行實(shí)證研究，并進(jìn)一步通過(guò)數據分析來(lái)說(shuō)明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的區域性特征。

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沬的界定

　　經(jīng)濟泡沫本質(zhì)上是一種投資現象，是相對充足的投機資金在高回報率的刺激下，過(guò)度集中投資于某個(gè)實(shí)物資本或虛擬資本使投資對象的價(jià)格遠遠超過(guò)實(shí)際價(jià)值，那么超出實(shí)際價(jià)值的價(jià)格就是泡沫。

　　泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫是兩個(gè)不同的概念。泡沫經(jīng)濟表現為系統化的經(jīng)濟泡沫，是整個(gè)經(jīng)濟總量中泡沫化產(chǎn)業(yè)占主要成分的一種較宏觀(guān)的經(jīng)濟現象;而經(jīng)濟泡沫是指在一個(gè)產(chǎn)業(yè)或區域內的經(jīng)濟泡沫化。一個(gè)產(chǎn)業(yè)或區域內的經(jīng)濟泡沫通過(guò)膨脹和擴散，最后造成全局性的經(jīng)濟虛假繁榮，進(jìn)而導致泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫現象是指由于人們在投機獲利的預期下狂熱爭購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續大幅度異常上升，或者說(shuō)，房地產(chǎn)總市值中被過(guò)度需求拉高的部分，大大超過(guò)由真實(shí)需求決定的實(shí)際總市值。其中的超過(guò)部分就是房地產(chǎn)泡沫。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沬形成的原因

　　2.1房地產(chǎn)業(yè)的特征

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品具有資本物品和耐用消費品的雙重特征。在房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中，一方面其作為資本物品的特性決定了房地產(chǎn)同其它金融資本一樣最容易成為投機的對象，從而成為泡沫的載體;另一方面，房地產(chǎn)又不同與金融資本，其最終的價(jià)值仍然在它的使用功能上，因此房地產(chǎn)作為耐用消費品的特征決定了房地產(chǎn)價(jià)格不可能無(wú)限制的超過(guò)消費者的購買(mǎi)能力，房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫相對于股票市場(chǎng)幾十倍的市贏(yíng)率而言，其泡沫程度是相對有限的。

　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性受區位、戶(hù)型設計等因素的影響，國外學(xué)者Logan(1987)指出房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種差別化很明顯的產(chǎn)品。Zell(1986)認為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種區域性市場(chǎng)，不應單從一個(gè)國家整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況去研究它的發(fā)展趨勢，而應當研究每個(gè)區域性市場(chǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可流動(dòng)性和投資資本的流動(dòng)性決定了一個(gè)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難存在一種整體上的均衡，亦即房地產(chǎn)投資過(guò)熱和經(jīng)濟泡沫程度在不同的地區是不均衡的。

　　經(jīng)濟活動(dòng)中的許多泡沫事件都是由于預期偏頗驅使下的過(guò)度投機導致的，因此“投機”和“預期”就成了研究泡沫成因的兩個(gè)關(guān)鍵線(xiàn)索。

　　2.2土地資源的稀缺性

　　在現代經(jīng)濟中，普通商品具有較為充足的供給和需求彈性：當價(jià)格上漲時(shí)，必然會(huì )引起供給的增加和需求的減少，從而達到供求平衡。而土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當土地需求增加時(shí)，拉動(dòng)土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上漲，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，最終有可能導致房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成。

　　2.3大量投機資本的存在

　　大量投機性資本的存在是房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫生成的重要條件。投機資本以謀取暴利為目的，具有高度的流動(dòng)性。在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，往往寬松的貨幣政策是導致市場(chǎng)上存在大量投機性資本的主要原因，這些投機資本可以輕易地從一個(gè)地區流動(dòng)到另一個(gè)地區甚至國家。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，具有實(shí)體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的雙重特點(diǎn)，很容易成為投機資本進(jìn)行投機的對象。當大量投機性資本涌入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，使得房屋價(jià)格持續上漲，并最終可能會(huì )導致房地產(chǎn)泡沫的出現。

　　2.4投資者對房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預期

　　經(jīng)濟泡沫來(lái)源于人們的投機驅動(dòng)，是基于人們對未來(lái)某個(gè)產(chǎn)業(yè)或區域經(jīng)濟發(fā)展的良好預期而集中進(jìn)行貨幣投資，并造成資產(chǎn)價(jià)格嚴重脫離實(shí)體價(jià)值的一種現象。隨著(zhù)人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著(zhù)潛在升值的趨勢。因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預期中也會(huì )不斷上升。對房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預期造成投資者對未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報的遐想，于是，過(guò)多的貨幣資本在虛擬的高回報率甚至暴利的刺激下，投入到有限的土地買(mǎi)賣(mài)中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，導致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升;不斷上漲的房?jì)r(jià)使得先期進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的投資者獲取了暴利，在暴利的誘使下，新的投資者攜帶大量的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)中來(lái)，以期獲得比其它行業(yè)更高的投資回報，新一輪的炒作又開(kāi)始，房?jì)r(jià)伴隨著(zhù)地價(jià)不斷再創(chuàng )新高，最后導致房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

　　2.5投機性需求和“聚堆效應”的結果

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生過(guò)程中，往往存在著(zhù)大量的投機性需求，投機性需求對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的膨脹起著(zhù)推波助瀾的作用。真正需求是指為了自身消費或再生產(chǎn)而形成的需求;投機性需求是指為了謀取買(mǎi)賣(mài)之間的價(jià)差而形成的需求。

　　在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成的初期，市場(chǎng)房?jì)r(jià)上漲造成人們對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報預期的增長(cháng)，巨額投機性資本的投入和新來(lái)競爭者的加入造成商品房供給量增加、房?jì)r(jià)上漲。不斷上漲的房?jì)r(jià)正是在投機性需求的支撐下才得以繼續攀升，而真實(shí)需求基于消費者的真實(shí)購買(mǎi)能力和實(shí)際承受能力而不會(huì )大幅上升。在投機需求的支撐下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“房?jì)r(jià)越漲越買(mǎi)，越買(mǎi)越漲”的景象。如果沒(méi)有大量的投機性需求，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫就會(huì )因房?jì)r(jià)的上漲得不到持續的需求支撐而導致泡沫的塌縮。

　　同時(shí)，投機性需求有著(zhù)明顯的“聚堆效應”：即投資者的決策總會(huì )受到周?chē)�投資者決策的影響。已經(jīng)進(jìn)入的投機性需求者的決策往往對握幣在手的潛在投資者有心理暗示作用。如果前期投資者賺錢(qián)就會(huì )造成一涌而上的“聚堆效應”,這在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生過(guò)程中尤為明顯。

　　3.我國房地產(chǎn)泡沬的區域性特征

　　3.1我國房地產(chǎn)泡沬的區域性特征

　　根據經(jīng)濟泡沫的含義:資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠遠高出其價(jià)值的虛擬部分。因此，我們認為一個(gè)地區一段時(shí)期內房地產(chǎn)平均價(jià)格的上漲情況最能反映該區域的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。

　　為了比較研究房地產(chǎn)泡沫的區域性特征，本文選擇了全國、北京市和海南省的商品住宅開(kāi)發(fā)情況來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫的區域性特征。其中，1987至2001年全國、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售收入情況，詳見(jiàn)表1;1987至2001年全國、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)，詳見(jiàn)圖1。

　　根據泡沫最基本的含義，即房地產(chǎn)價(jià)格持續大幅度上升，使得房地產(chǎn)總市值超過(guò)實(shí)際總市值的部分就是房地產(chǎn)泡沫。如果在1991~1992年期間，中國的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現過(guò)系統性泡沫，那么我國房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的平均價(jià)格整體上會(huì )經(jīng)歷一個(gè)上漲和回落的過(guò)程，即泡沫的產(chǎn)生和塌縮的過(guò)程，或者價(jià)格遠遠高于價(jià)值的上升過(guò)程和價(jià)格回落的下降過(guò)程。

　　根據圖1，在1987~2001年期間，中國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和北京、天津、上海市的商品房平均價(jià)格呈現持續上升的趨勢，并沒(méi)有出現房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生和塌縮的特征。而我國海南省的商品住宅平均價(jià)格在1991年和1993年期間上漲了192%,隨后到1996年商品房平均價(jià)格下降了36%,演繹了一個(gè)明顯的泡沫生成、膨脹和回落的過(guò)程。因此，數據表明，在1991年到1996年期間，中國的房地產(chǎn)在局部地區出現過(guò)較明顯的經(jīng)濟泡沫，呈現明顯的區域性特點(diǎn)，而其系統性泡沫特征并不明顯。

　　因此，我們認為，只對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體經(jīng)濟泡沫進(jìn)行分析，而忽略了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟泡沫的區域性特征，有可能會(huì )掩蓋局部地區房地產(chǎn)投資已經(jīng)過(guò)熱的真實(shí)現象，從而不能夠真實(shí)的反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況。

　　3.2空置率在預警房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沬中的滯后性

　　普遍的觀(guān)點(diǎn)認為，“空置率”是衡量和預警房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的有效指標，但是，空置率在預警房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫時(shí)，其具有滯后性特點(diǎn)。通常認為，空置房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建造的符合出售條件，但自竣工之日起超過(guò)一年尚未出售的房屋。在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成過(guò)程中，大量資金的涌入、房屋供給量不斷增加和房?jì)r(jià)不斷上漲并不一定會(huì )導致商品房空置率的增加。分理性市場(chǎng)與投機性市場(chǎng)兩種情況:在一個(gè)理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真實(shí)需求占市場(chǎng)需求的主要成分，那么在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成期，當房?jì)r(jià)上漲超出真實(shí)需求購買(mǎi)者的承受能力時(shí)，需求受到價(jià)格上漲的抑制，出現大量的空置房，表現為空置率的增加。因此，在理性市場(chǎng)中，空置率能真實(shí)反映房地產(chǎn)過(guò)熱的現象。但是，在以投機性需求為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，充斥著(zhù)大量的以投機為目的的需求，那么在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成期，商品房供給的增漲很快被投機性需求“消化”，同時(shí)上漲的房?jì)r(jià)受到投機性需求的支撐而繼續上漲。在這一過(guò)程中，空置率并不隨著(zhù)商品房供給量的上漲而上升。只有在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂的前夕或之后，投機需求的投資者認識到市場(chǎng)高風(fēng)險之時(shí)，投機需求的數量才會(huì )陡然下降，導致空置率的急劇上升。然而，此時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂或快要破裂。

　　這一點(diǎn)可以從海南省1990—1996年的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫中清楚的看到，圖2顯示在海南省房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成階段，商品房的銷(xiāo)售量一直隨著(zhù)竣工量的增加幾乎同步增長(cháng)，甚至在1992，1993年出現了年度銷(xiāo)售量大于竣工量供不應求的局面，而到1994年該地區房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂之后，銷(xiāo)售量從1993年的140.3萬(wàn)m2陡然下降到1994年的50.8萬(wàn)m2;但是商品房竣工面積下降較為緩慢，從111.1萬(wàn)m2下降到92.9萬(wàn)m2。從1994年開(kāi)始，海南省才出現了大量的空置房，空置率也在泡沫破裂之后才急劇上升。因此.對于投機性房地產(chǎn)市場(chǎng).空置率作為房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的預警指標具有滯后性。

　　3.3房地產(chǎn)區域性經(jīng)濟泡沬對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響是系統性的

　　房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有很強的杠桿效應。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破裂造成大量的銀行死帳、呆帳，不僅對區域經(jīng)濟的發(fā)展不利，甚至對整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟產(chǎn)生極大的負面影響。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫形成過(guò)程中，大規模的開(kāi)發(fā)投資和投機性市場(chǎng)需求致使房地產(chǎn)市場(chǎng)對資本的需求劇增，在宏觀(guān)金融監管體制尚不健全的情況下，銀行等金融機構的大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對已經(jīng)出現經(jīng)濟泡沫的投機行為起到推波助瀾的作用，加劇了市場(chǎng)經(jīng)濟泡沫的程度。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅，開(kāi)發(fā)商大量的投資被市場(chǎng)套牢，如果銀行等金融機構貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結構中占到了足夠大的比重，那么銀行出現的大面積呆帳、死帳，就有引發(fā)系統性金融災難的危險。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的過(guò)度膨脹，會(huì )扭曲資源配置方式、降低資源配置效率。在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成過(guò)程中，投資房地產(chǎn)可以帶來(lái)較其它行業(yè)更高的投資回報率，大量資本從農業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟部門(mén)流入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮。與此同時(shí)，其它行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展卻因為資本不足或融資成本過(guò)高而受到抑制。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟泡會(huì )對消費者產(chǎn)生消費誤導，在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的過(guò)程中，消費者對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期也不斷上漲，于是，大量的個(gè)人儲蓄或抵押貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期未來(lái)收獲比銀行利率更高的投資回報。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，居民個(gè)人財產(chǎn)縮水，債務(wù)負擔加重，導致居民消費不旺，內需不足，往往致使市場(chǎng)陷入長(cháng)期的低迷。

　　同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫會(huì )重新分配國民收入，加劇社會(huì )貧富兩極分化，造成一系列社會(huì )問(wèn)題。

　　4.結論

　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的不可流動(dòng)性和差異性、資本的投機性和市場(chǎng)的區域性等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫具有區域性的特點(diǎn)，因此，政府不僅要對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行宏觀(guān)監控，更應當對區域性的泡沫進(jìn)行有針對性的政策干預。這樣才能既保證整個(gè)行業(yè)的健康穩步發(fā)展，又可以防止區域性泡沫過(guò)度膨脹破裂造成對整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的系統性影響。

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