法學(xué)論文不動(dòng)產(chǎn)登記制度
不動(dòng)產(chǎn)登記為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關(guān)系人申請，由國家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權及其變動(dòng)事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。下面是小編整理的法學(xué)論文不動(dòng)產(chǎn)登記制度，僅供參考。
淺析中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度
【論文摘要】本文對作為物權法重要內容的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟下，建立我國新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的立法體例的選擇等問(wèn)題。
論文正文劃分為三個(gè)部分，第一部分從縱向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個(gè)方面，介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系;第二部分通過(guò)對不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)濟背景的對比即計劃經(jīng)濟和市場(chǎng)經(jīng)濟兩種經(jīng)濟體制下不動(dòng)產(chǎn)登記的不同要求的對比。
針對我國現行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟客觀(guān)要求的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并就新制度建立時(shí)應當注意的一些問(wèn)題發(fā)表自己的見(jiàn)解，對如何完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出若干建議。
第三部分在前兩部分的基礎上，根據不動(dòng)產(chǎn)物權登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀(guān)點(diǎn)，以“五個(gè)統一”為原則，即建立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據、設立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)、實(shí)現統一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力、
應用統一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序和制發(fā)統一的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)發(fā)表了自己的意見(jiàn)，對如何完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了完善措施。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律關(guān)系
不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對稱(chēng)的物的概念。
所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著(zhù)物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。
不動(dòng)產(chǎn)登記則是指登記申請人對不動(dòng)產(chǎn)物權的設定、轉移在專(zhuān)門(mén)的登記機關(guān)依據法定的程序登記 (2) 。
它是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物權變動(dòng)的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權獲得法律承認與保護的基本依據。
不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項法律制度，從邏輯結構上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規范的對象，規定不動(dòng)產(chǎn)登記行為類(lèi)型、程序以及行為主體的權利義務(wù);效力制度以登記的法律效力為規范的客體，規定不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果。
本部分將通過(guò)對不動(dòng)產(chǎn)登記的內在法律關(guān)系的探討，進(jìn)一步認識不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系，是在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中形成的法律關(guān)系總和。
從主體上看，不動(dòng)產(chǎn)登記內在法律關(guān)系可以分兩類(lèi)，登記機構與登記申請人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請人之間的橫向法律關(guān)系。
一般而言，縱向法律關(guān)系具有行政管理性質(zhì)，是登記機構與相對人之間的行政法律關(guān)系。
橫向法律關(guān)系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關(guān)系。
縱、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接，共同構成不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。
所以，不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。
1、縱向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系
縱向的不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系，是不動(dòng)產(chǎn)登記申請人對登記機構為登記行為過(guò)程中形成的，發(fā)生于登記申請人與登記機構之間，具有明顯的行政管理性質(zhì)，登記機構的登記職權、登記人的申請權與登記義務(wù)均體現了主體權利義務(wù)的行政性。
在國際上，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)比較明確。
在德國不動(dòng)產(chǎn)登記機構為屬于地方法院的土地登記局;在日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所;在瑞士多為各州的地方法院。
這種做法，是以不動(dòng)產(chǎn)物權登記直接決定當事人權利義務(wù)關(guān)系，故登記建立與司法系統的直接聯(lián)系。
如在德國，不動(dòng)產(chǎn)物權的爭議直接進(jìn)人訴訟程序，當事人在此程序中不必起訴，而是向上級法院直接上訴;我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統一登記不動(dòng)產(chǎn)的做法。
后來(lái)因民國初期的司法混亂而改為屬于行政機構的地政局統一登記，這一做法在我國臺灣地區沿用至今(3)。
登記機構的審查權，根據各國的立法規定，一是實(shí)質(zhì)性審查權，這是對不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)權利狀況進(jìn)行全面審查核實(shí)的權力，對形式上完備、但欠缺真實(shí)性的登記申請可以駁回，實(shí)行要件登記制度、證券交付制度的國家為保障登記的絕對效力，均采此制;
另一為形式上的審查權，這是對不動(dòng)產(chǎn)名義權利進(jìn)行審查的權力，實(shí)行登記對抗制度的國家采用此法，如法國、日本，《日本民法典》177條規定：不動(dòng)產(chǎn)物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進(jìn)行登記，不得以之對抗第三人(4)。
登記申請人的權利義務(wù)主要體現為登記申請權和登記義務(wù)。
登記申請權是不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人申請登記的權利，與登記機關(guān)受理登記的義務(wù)相對應。
登記申請權發(fā)生有兩個(gè)前提：一是申請權利人與不動(dòng)產(chǎn)有一定的利害關(guān)系;二是申請人的利益需要通過(guò)登記的方式得到保護。
登記申請人的登記義務(wù)是指登記申請人對登記機構所負有的、對與之存在利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的義務(wù)，與登記機構的登記權限相對應，是一種行政義務(wù)，登記義務(wù)的行政性在不動(dòng)產(chǎn)標示登記中得到最充分的體現。
2、橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系
橫向的不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系是指在平等主體的登記權利人和登記義務(wù)人之間，在登記申請過(guò)程中所形成的法律關(guān)系，存在于登記申請人之間，在性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系。
不動(dòng)產(chǎn)登記申請在不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上的權利狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載不一致的場(chǎng)合，需要真實(shí)的權利人和名義上的權利人這兩類(lèi)當事人共同完成，登記利益對于這兩類(lèi)申請人是不同的。
事實(shí)上的權利人因登記取得名義上的權利，因登記而受益;名義上的權利人因登記喪失名義上的權利，因登記而受損。
因此，登記申請權對兩類(lèi)申請人的意義明顯不同，對前者是積極的申請權，對后者是消極的合作義務(wù)，基于這一原因，不動(dòng)產(chǎn)登記理論將前者稱(chēng)為登記權利人，將后者稱(chēng)為登記義務(wù)人。
所謂事實(shí)上權利狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄不符，主要指兩種情況，一是不動(dòng)產(chǎn)權發(fā)生了實(shí)質(zhì)的物權變動(dòng)，即發(fā)生了所有權轉移或附設權利，如地上權抵押權的設定、變動(dòng)、取消，新權利人所享有的真實(shí)權利與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載內容相脫節;二是指虛偽登記。
在這種情況下，登記薄上記載的是錯誤的權利、或已喪失的權利、或實(shí)際存在但已被涂銷(xiāo)的權利，而與事實(shí)的權利狀態(tài)不符。
橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的權利義務(wù)表現為登記權利人的請求權和登記人的允諾義務(wù)。
兩者設置的目的都是為了保障登記順利進(jìn)行，實(shí)現真正權利人的利益，其權利義務(wù)具有目的同一性、內容對應性，因此，本部分僅對登記請求權進(jìn)行詳細探討。
登記請求權與登記申請權不同，它是登記權利人享有的、請求登記義務(wù)人為登記申請行為的權利，從性質(zhì)上看是一種民事權利，不能由權利登記人本身予以強制實(shí)現，而應通過(guò)法院裁決實(shí)現強制性保障。
登記請求權發(fā)生的原因，一是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的事實(shí)，二是事實(shí)上的權利狀態(tài)與登記的權利狀態(tài)不一致，據此，登記請求權可以分為債權登記請求權和物上登記請求權。
債權登記請求權基于不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的事實(shí)產(chǎn)生，源于不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)當事人的債權契約，是與由從債務(wù)人交付義務(wù)派生的附隨義務(wù)相對應的權利，無(wú)須在債權契約中約定，為法定權利。
物上登記請求權的產(chǎn)生，基于權利的事實(shí)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載相互脫節，源于真實(shí)權利人享有的物權效力，本質(zhì)上看是排除妨礙請求權的延伸。
由上觀(guān)之，登記請求權是一種法定權利，基于一定的法律事實(shí)發(fā)生，因其可訴性而具有強制性的效力.
二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的經(jīng)濟背景
不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項法律制度，從來(lái)就不是孤立的，其內容取決于社會(huì )經(jīng)濟制度。
不動(dòng)產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)、生活資料是任何社會(huì )不可缺少的調整對象。
不同社會(huì )經(jīng)濟制度對不動(dòng)產(chǎn)登記制度有著(zhù)不同的要求。
基于這一原因，研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一般性規律，就需要對其社會(huì )經(jīng)濟背景作以分析。
社會(huì )經(jīng)濟制度有兩層含義，一為社會(huì )財產(chǎn)所有制形式，一為社會(huì )經(jīng)濟運行機制。
財產(chǎn)所有制形式是社會(huì )根本經(jīng)濟制度，反映一個(gè)社會(huì )財產(chǎn)利益的最終歸屬狀態(tài)，有公有制和私有制兩種基本形式;社會(huì )經(jīng)濟運行機制，是社會(huì )經(jīng)濟運行的方式，在現代社會(huì )中也有兩種主要形式，一為計劃機制，一為市場(chǎng)機制。
社會(huì )財產(chǎn)所有制雖然本質(zhì)上決定社會(huì )財產(chǎn)制度，但其具體操作的內容，往往是社會(huì )經(jīng)濟運行機制影響的直接后果。
本文所稱(chēng)社會(huì )經(jīng)濟背景，是指社會(huì )經(jīng)濟運行機制，具體地講，是探討計劃經(jīng)濟和市場(chǎng)經(jīng)濟對不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響。
1、計劃經(jīng)濟體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度
計劃經(jīng)濟體制，在一個(gè)相當時(shí)期曾一度是我國所采用的基本運行機制，雖然經(jīng)過(guò)經(jīng)濟體制改革，市場(chǎng)經(jīng)濟已蓬勃發(fā)展。
但在體制的轉制改造過(guò)程中，計劃經(jīng)濟體制的影響仍不容忽視。
此外，對計劃經(jīng)濟體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行研究，也有助于我們用歷史的眼光分析市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
在計劃經(jīng)濟體制下，不動(dòng)產(chǎn)由國家直接行使支配權，不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用由國家統一調控，不動(dòng)產(chǎn)物權的取得由國家無(wú)償劃撥或分配，不動(dòng)產(chǎn)的流轉也需要國家行政調配完成。
國家意志以行政決策的形式左右著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)運行的全過(guò)程。
國家對不動(dòng)產(chǎn)的計劃管理，須依賴(lài)于系統的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)籍資料，以權威的產(chǎn)籍資料為依據才能確保宏觀(guān)調控的合理性，避免調控行為的重復和沖突，取得秩序上的穩定。
國家為確保產(chǎn)籍資料的準確性，通常將登記規定為不動(dòng)產(chǎn)使用權取得的強制性程序。
登記雖然具有不動(dòng)產(chǎn)得以使用的要件功能，但在此情形下卻不具備實(shí)際的要件意義。
首先，不動(dòng)產(chǎn)使用權在獲得管理機關(guān)的正式批文后即已取得。
其次，登記僅為對批準文件形式上的復核，沒(méi)有實(shí)質(zhì)內容。
據此可認為，計劃經(jīng)濟體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記，只是不動(dòng)產(chǎn)使用者應當履行的行政手續，或者說(shuō)僅是一種產(chǎn)籍管理方式，對不動(dòng)產(chǎn)物權的取得、變更不具備實(shí)際的和法律的效力。
2、市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度
市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，不動(dòng)產(chǎn)及附設其上的權利始終以商品的身份、依權利人的意志而不是依國家的意志在市場(chǎng)上自由流通。
而實(shí)現這種市場(chǎng)性流通的運行，需要滿(mǎn)足三個(gè)前提：其一，作為流通標的的不動(dòng)產(chǎn)及附設其上的權利被有效的界定，否則不具備流通的資格或流通將失去意義;其二，流通主體與流通標的之間的支配關(guān)系，
即不動(dòng)產(chǎn)權利人對不動(dòng)產(chǎn)及附設其上的權利的支配權必須明確，否則，流通主體必將耗以相當的時(shí)間和成本確認此種關(guān)系，有礙流通、交易的效率;其三，流通的標志必須明確，否則權利轉讓與否第三人無(wú)從認定，交易的安全無(wú)從保障。
不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)的自然屬性與市場(chǎng)經(jīng)濟體制要求的流通性存在先天的矛盾，這決定了不動(dòng)產(chǎn)移轉須是權利移轉，不動(dòng)產(chǎn)的占有者與實(shí)際權利人的脫節又要求以一定的權屬標志形式對真正的權利人予以確認、合意、交付作為物權變動(dòng)的要件僅能完成不動(dòng)產(chǎn)交易的公示，
但不足以公示不動(dòng)產(chǎn)的流轉，需要具有法律權威的方式公示不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、流轉和消滅，將不動(dòng)產(chǎn)物權狀態(tài)公布于眾，幫助第三人獲得相關(guān)信息和判定是否為有關(guān)行為。
這些需求都賦予不動(dòng)產(chǎn)登記豐富的使命。
可見(jiàn)，以登記的權威來(lái)明確不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權關(guān)系、公示產(chǎn)權的流轉、保障權利人利益和交易安全，是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運行機制的客觀(guān)要求。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善措施
不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是我國最為重要的市場(chǎng)，也是人民群眾最為重要的經(jīng)濟活動(dòng)集中的領(lǐng)域，必須有一套符合物權公示原則的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
但從我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史變遷可以看出，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度強調行政管理功能，忽視和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依據、登記機關(guān)、登記效力等方面尚未達成統一，不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生作用的范圍也未涉及農村，這充分體現出過(guò)去計劃經(jīng)濟體制下的立法與當今市場(chǎng)經(jīng)濟體制需求的脫節。
因此，在當前我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的條件下，必須依據物權法對不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理要求，按照物權法的規則來(lái)構造我國新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從而使我國不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)轉變職能，
加強對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)，通過(guò)登記公示不動(dòng)產(chǎn)物權狀態(tài)并供社會(huì )公眾查詢(xún)，備有關(guān)交易當事人參考，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在物權公示效力、物權變動(dòng)根據效力、權利正確性推定效力、善意保護效力、風(fēng)險警示效力和監管效力六個(gè)方面的效力，這對我國市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展和人民群眾生活秩序的穩定具有十分重要的意義(5)。
1、建立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據，即中國只能制定一部統一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以物權公示原則為基礎統一我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
我國現行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門(mén)規章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規則。
這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足，世界上大多數國家的不動(dòng)產(chǎn)登記法都是由最高立法機關(guān)制定的，而我國對不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行規范的法律、法規多由各部門(mén)和機關(guān)制定，在內容上互相矛盾，所以，我國必須由立法機關(guān)制定形式統一、效力足夠的不動(dòng)產(chǎn)登記法。
2、設立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)。
在國際上，一些國家通常采用登記與司法系統建立直接聯(lián)系的做法，以不動(dòng)產(chǎn)登記直接或者間接決定權利人的實(shí)體權利。
如，德國的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)為地方法院的土地登記局;日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所;而瑞士則為各州的地方法院。
考察世界各地的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)有兩個(gè)規律性的特點(diǎn)：
一是登記機關(guān)一般為司法機關(guān)，二是登記機關(guān)的統一性，這兩個(gè)特征都是物權公示原則決定的(6)。
我國不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)分散且為行政機關(guān)，多頭執政導致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不統一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權登記的法律基礎不統一，嚴重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
我國不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)應當統一，這是一個(gè)必然的趨勢。
有學(xué)者提出“登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統一管轄，廢止目前實(shí)行的多部門(mén)登記的管轄制度。
此制度建立的目的，是為了維護不動(dòng)產(chǎn)登記地籍資料的統一性(7)。
這一觀(guān)點(diǎn)不乏其科學(xué)性，有利于構建我國不動(dòng)產(chǎn)登記體制，使之發(fā)揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌，但筆者作為一名基層法院法官，深知我國基層法院審判任務(wù)繁重，使之承擔細致、周密的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，尤其是進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查工作，基層法院難堪重負。
另外，由法院擔任不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)，一旦登記有誤引發(fā)賠償，受害人就有可能起訴作為登記機關(guān)的法院，有損于司法的權威。
法院作為登記機關(guān)還不利于國家行使有效的行政監督，原來(lái)的登記機關(guān)、人員、資料的閑置更是一種浪費，故我國不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)的選擇仍應為行政機關(guān)，但必須保證統一，而不能象目前的多頭負責，并且該登記機關(guān)應淡化其行政色彩，加強其服務(wù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。
國家可以在縣級以上人民政府設立專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記局，統管不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事宜。
這是從我國司法現狀、不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況出發(fā)作出的選擇，雖然較之國際先進(jìn)立法有一定差距，但有利于避免建立新制度時(shí)的混亂，符合我國實(shí)際國情。
3、實(shí)現統一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力。
統一登記效力，是不動(dòng)產(chǎn)登記在同一邏輯層面上發(fā)揮效力。
首先，要對不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度作出選擇，也就是我國不動(dòng)產(chǎn)登記選擇實(shí)質(zhì)審查還是形式審查的問(wèn)題。
要使登記的內容與真實(shí)的權利相一致，就應當對登記的內容進(jìn)行實(shí)質(zhì)的審查，實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提(8)。
我國以往的不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)性審查，在統一的不動(dòng)產(chǎn)登記法制定中仍應堅持這一原則;其次，還應將不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查確定為各種具體的法律制度。
不動(dòng)產(chǎn)使用權及其上所負擔的他項權利的設立，是非常典型的物權設立行為，法律應該規定這些權利的設立只能以登記作為其生效要件，徹底糾正重合同、輕登記的現象。
不動(dòng)產(chǎn)權利轉移、變更、消滅亦應遵循這一原則，保護不動(dòng)產(chǎn)權利的正常交易。
有些學(xué)者提出登記實(shí)質(zhì)審查雖然具有提高登記準確性的優(yōu)點(diǎn)，但也有操作程序復雜、影響交易效率的缺陷。
但是，我們應該看到，與登記形式審查相較，實(shí)質(zhì)審查在保護交易當事人的合法權益方面、在防止欺詐行為惡果方面、強化登記機關(guān)責任方面、強化登記的公示、公信功能方面具有非常突出的優(yōu)勢。
利弊相較，我國不動(dòng)產(chǎn)登記法仍應采用實(shí)質(zhì)審查。
4、應用統一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序。
登記程序既是登記機關(guān)的工作程序，又是對申請人申請登記的步驟要求，對當事人權利的保護有至關(guān)重要的作用。
以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統一，登記程序的規定也不統一，從而給當事人權利保護造成妨礙。
在將來(lái)制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法中，應該統一登記的程序，以科學(xué)、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關(guān)的職務(wù)活動(dòng)，避免可能出現的登記失誤和欺詐行為，滿(mǎn)足快速發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的需要。
5、制發(fā)統一的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)。
權屬證書(shū)即是登記機關(guān)核發(fā)的記載不動(dòng)產(chǎn)權利狀態(tài)的文書(shū)、證件。
當前，我國由于登記體例不統一，存在著(zhù)地權證、土地權使用證、房地產(chǎn)權證、房屋產(chǎn)權證、林權證等多種不動(dòng)產(chǎn)權屬文書(shū)并行的情況。
不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)不統一，不但加重了權利人的經(jīng)濟負擔，加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機關(guān)相互的爭執，且由于不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權屬證書(shū)對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)安全的根本功能。
故我國應當實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)統一，建立統一的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)制度。
“五個(gè)統一”不是彼此孤立的，統一登記制度必然要求統一的登記機關(guān)，統一的登記機關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記才能應用統一的登記程序，制發(fā)統一的不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)，最終實(shí)現登記效力的統一。
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