小產(chǎn)權房執行法律問(wèn)題探討論文

　　一、小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同的理論爭議及域外立法考察

　�。ㄒ唬� 理論爭議對小產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，主要有有效說(shuō)、部分有效說(shuō)和無(wú)效說(shuō)。

　　1. 有效說(shuō)

　　主張小產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同有效主要是因為買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有違反法律的強制性規定，在目前農村房屋逐步確權的情況下，農民對于自己的個(gè)人私有財產(chǎn)，當然有權處分。因此，實(shí)踐中，對已經(jīng)出賣(mài)的小產(chǎn)權房，本著(zhù)尊重現狀、維持穩定的原則，承認買(mǎi)受人對房屋占有、居住和使用該房屋的權利。

　　2. 部分有效說(shuō)

　　在房屋轉讓過(guò)程中，我國雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標的物，所以房屋所有權和宅基地使用權也是不同的財產(chǎn)所有權，不能混為一談。房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，而宅基地的轉讓無(wú)效。

　　3. 無(wú)效說(shuō)

　　現行法律規定，集體土地是嚴禁買(mǎi)賣(mài)的。如果允許宅基地流轉，將會(huì )導致農民房屋的再次修建，而農民房屋的再次修建可能會(huì )占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無(wú)論觀(guān)點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當中，由于小產(chǎn)權房廉價(jià)的價(jià)格，居民對小產(chǎn)權房仍然是趨之若鶩。之所以出現上述原因，主要是房屋所在的土地使用權受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。

　�。ǘ�） 域外立法考察

　　關(guān)于土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況，大陸法系國家（地區）多采用租賃權的立法模式，如日本及我國臺灣地區等。

　　1. 日本日本《假登記擔保契約法》第10 條規定: “土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔保假登記時(shí)，基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場(chǎng)合，其存續期間及租金，因當事人的請求，由法院定之”。

　　2. 我國臺灣地區我國臺灣地區“民法”債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類(lèi)似規定。上述規定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權。綜上，無(wú)論從現實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況下，對房屋的使用均作了不同的規定。

　　二、小產(chǎn)權房訴訟的現狀及存在的問(wèn)題分析

　�。ㄒ唬� 小產(chǎn)權房訴訟的現狀

　　小產(chǎn)權房糾紛案件出現增多的趨勢。審判實(shí)踐中，對于買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房的合同效力問(wèn)題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì )議紀要》【魯高法〔2011〕297 號】中明確“對于因買(mǎi)賣(mài)在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權房”而引發(fā)的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產(chǎn)權房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并通過(guò)出賣(mài)人承擔締約過(guò)失責任等方式避免當事人之間利益關(guān)系失衡”; 海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)（ 試行） 》中亦規定“城鎮居民就農村集體土地上修建的小產(chǎn)權房與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯責任大小分擔”; 北京市高級人民法院民一庭針對小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)于2013 年12 月23 日下發(fā)了《關(guān)于對涉及“小產(chǎn)權”房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應當高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺前，不應以判決方式認定“小產(chǎn)權”房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。法院在掌握小產(chǎn)權房執行手段上，一是在雙方當事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權出賣(mài)，用出賣(mài)房屋的價(jià)款償還債權。二是當事人雙方達成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書(shū)，確認所有權的轉移以及債權人債權的實(shí)現。如果債務(wù)人不同意時(shí)，法院可根據最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規定，委托有關(guān)單位拍賣(mài)或者法院自行變賣(mài)。

　�。ǘ�） 問(wèn)題分析

　　1. 惡意毀約多。之所以出現小產(chǎn)權房訴訟糾紛，是由于當事人惡意毀約。往往出賣(mài)者以極低的價(jià)格出賣(mài)后，房屋漲價(jià)，進(jìn)而以小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效提起訴訟。

　　2. 案件執行難度大。在被執行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權房因為不能流通，所以不能進(jìn)行評估拍賣(mài)，當然，不排除有個(gè)別法院依然進(jìn)行評估和拍賣(mài)。

　　3. 對買(mǎi)受人的權利救濟不足。一旦確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院會(huì )基于誠信原則及雙方的過(guò)錯程度來(lái)判決出賣(mài)方返還買(mǎi)受人部分錢(qián)款，但是，買(mǎi)受人執行起來(lái)困難重重，又會(huì )陷入執行難的怪圈。

　　三、完善我國小產(chǎn)權房的建議

　　為了充分保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，應當針對目前司法實(shí)踐中存在的執行混亂問(wèn)題對小產(chǎn)權房問(wèn)題進(jìn)行完善，便于統一司法裁判尺度，引導人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。

　�。ㄒ唬� 小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題

　　在本集體經(jīng)濟組織內部成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房的，可認定其買(mǎi)賣(mài)有效; 向本集體經(jīng)濟組織外的人員出賣(mài)小產(chǎn)權房的，一般應認定其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，如本文開(kāi)頭列舉的案例，因為宋某與陳某非同一集體組織內部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應系無(wú)效合同。在審理此類(lèi)案件時(shí)，應當結合房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)間、是否支付價(jià)款、交易的目的及房屋的現狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執行程序中避免被執行人借執行異議之訴來(lái)轉移財產(chǎn)。

　�。ǘ�） 規定法定租賃權

　　利用債權法中的“法定租賃權”來(lái)解決買(mǎi)房人合法占有房屋的法權狀態(tài)。這樣，既實(shí)現了買(mǎi)房人合法占有使用宅基地（ 或集體建設用地） 及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現存社會(huì )秩序的安寧與穩定。

　�。ㄈ�） 不宜評估拍賣(mài)小產(chǎn)權房

　　因為買(mǎi)受人的主體涉及社會(huì )人員，比較復雜，往往與出賣(mài)人非為同一集體經(jīng)濟組織內部成員。如果非同一集體經(jīng)濟組織內部成員競買(mǎi)了涉案房產(chǎn)，勢必與法院審理時(shí)適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規定了評估拍賣(mài)程序，但是不宜適用。在此情況下，應由雙方當事人協(xié)商或者由被執行人自行變賣(mài)涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。

　�。ㄋ模� 暫不受理小產(chǎn)權房糾紛案件

　　小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)是雙方明知的，基于維護交易和誠信原則，法院對于涉及小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)的糾紛應暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時(shí)避免法院的處理原則與今后即將出臺的小產(chǎn)權房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會(huì )影響，影響司法權威。

　�。ㄎ澹� 不宜將小產(chǎn)權房列為執行標的

　　在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權房糾紛案件既要考慮司法導向與國家法律、政策相吻合，又要兼顧誠實(shí)信用的民法原則，維護社會(huì )的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會(huì )效果的統一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權房列為執行標的，買(mǎi)受人在要求房產(chǎn)管理部門(mén)登記發(fā)證時(shí)會(huì )遭到拒絕，一方面勢必使司法權威陷入尷尬的境地，另一方面買(mǎi)受人會(huì )遷怒于法院，使法院陷入被動(dòng)局面。

　　四、結語(yǔ)

　　城鄉一體化是我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的必然趨勢，但在現階段，我國農村宅基地并不單純作為一項財產(chǎn)存在，它還承載著(zhù)多種社會(huì )功能，維系著(zhù)重要的政治與社會(huì )穩定責任。涉小產(chǎn)權房糾紛復雜多樣，涉案主體、法律關(guān)系等都不相同，加之相關(guān)法律和政策規定不詳細可操作性不強，或規定不夠明確難以適用，直接給法院審理此類(lèi)案件以及執行工作帶來(lái)了難度。小產(chǎn)權房從禁止流轉到允許流轉，首先需要立法機關(guān)對法律的變更與制訂相關(guān)配套措施，在此之前，司法機關(guān)不宜越俎代庖。

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