物業(yè)調查報告

　　在現在社會(huì )，需要使用報告的情況越來(lái)越多，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意涵蓋報告的基本要素。你所見(jiàn)過(guò)的報告是什么樣的呢？下面是小編收集整理的物業(yè)調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業(yè)調查報告1

　　物業(yè)管理是一種新的管理模式，其職責是圍繞多種管理服務(wù)功能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，有效幫助居民解決生活中的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居住環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟和社會(huì )的持續發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和居住環(huán)境改善的要求日益提高。住宅區消防安全作為人們最關(guān)心和需要解決的問(wèn)題，自然成為物業(yè)管理的重要責任。目前，由于受到消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，大部分物業(yè)管理單位管理水平參差不齊，大部分物業(yè)管理單位消防安全責任不明確，消防安全意識薄弱，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間長(cháng)期缺乏信任基礎，導致委托管理單位和社區，尤其是多物業(yè)建筑存在大量火災隱患。目前，各種住宅物業(yè)管理模式在消防安全管理方面面臨嚴峻挑戰。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

　　(一)大部分物業(yè)管理單位的防火意識不強

　　在日常消防管理工作中，《中華人民共和國消防法》和《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理條例》的相關(guān)規定和要求不能得到認真執行，對法律法規明確規定的消防安全責任認識不足�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條、《機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理條例》第十條明確規定了物業(yè)管理單位的各項消防安全責任。但有些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至完全不懂法，不守法，不查處法，造成工作的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接縱容各種火災隱患的滋生和滋長(cháng)。

　　(二)部分物業(yè)管理人員消防服務(wù)質(zhì)量不高

　　在日常消防檢查中，發(fā)現個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)技能較低，安全意識較差。大部分小區的消防控制室值班制度流于形式。有些單位只滿(mǎn)足于有人值班，值班人員對消防中心的各種消防設備的操作和日常消防檢查不太了解。值班人員不關(guān)心消防設施的正常運行，也不關(guān)心消防中心自動(dòng)報警系統的聲音。有的值班人員能發(fā)現問(wèn)題，卻解決不了，甚至直接關(guān)機。一些單位消防設備無(wú)人值守，內部消防設施設備被盜嚴重，應急照明和疏散標志損壞嚴重，消防設施設備長(cháng)期處于缺陷狀態(tài)。一些單位、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉責任，缺乏協(xié)調配合，導致舊的火災隱患被拖了很久，而新的火災隱患不斷涌現。隨著(zhù)時(shí)間的推移，大部分消防設施的效率，尤其是聯(lián)動(dòng)功能大大降低，大大降低了消防設施的整體性和可靠性，導致數百萬(wàn)消防設施投資無(wú)效，無(wú)法發(fā)揮應有的功能。

　　(三)大多數物業(yè)單位的消防安全管理職責不明確

　　物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，其最終目的是服務(wù)于與業(yè)主的所有合同，也就是說(shuō)，只對合同約定的內容負責。目前的普遍情況是，很多單位和業(yè)主在物業(yè)管理單位和業(yè)主交接過(guò)程中，對消防設施的管理沒(méi)有詳細的合同約定，使得物業(yè)公司不清楚消防設施是否應該、如何以及在多大程度上進(jìn)行管理，大多數業(yè)主，尤其是小區業(yè)主，除了電梯運行和環(huán)境衛生外，基本上不關(guān)心公共設施的管理。導致一些消防設施不能始終處于工作狀態(tài)或不能及時(shí)恢復，影響設施的工作效率。

　　(4)部分業(yè)主消防安全意識不強，物業(yè)缺乏管理

　　有些業(yè)主往往只注重居住和工作的小環(huán)境，而缺乏對建筑和社區整體安全的考慮。他們以裝修為名，任意擴大裝修面積，任意改變建筑物的使用性質(zhì)，任意增加夾層擴大防火區，改變建筑結構和樓梯形式，堵塞排煙口，占用疏散走廊等。但是，為了追求經(jīng)濟利益，物業(yè)單位害怕得罪業(yè)主，不履行勸阻和管理責任。單位無(wú)法解決問(wèn)題時(shí)，未能及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)間，只認為我不是執法部門(mén)，根本管不了這些事，從而放任發(fā)展，增加了建筑物的火災風(fēng)險和火災荷載，造成大量“先天性”火災隱患；

　　(e)物業(yè)管理單位出入缺乏必要的消防條件

　　物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數量有明確的要求，但沒(méi)有明確消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數量。另外，很多有樓的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是非住宅區的高層，基本都是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)衍生出來(lái)的。雖然具有獨立法人資格，但受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設和管理體制不劃分嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作。

　　(六)消防設施日常維護經(jīng)費不能得到有效保障

　　由于業(yè)主人數多且分散，在公共場(chǎng)所使用、車(chē)輛停放、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等方面容易造成業(yè)主與物業(yè)之間的沖突。，造成雙方的不信任和爭執。此外，由于受傳統“主仆”觀(guān)念的影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)和弱勢地位，導致未能及時(shí)收取物業(yè)管理費用。同時(shí)，現行法律規定了建筑大修理資金的收取、儲存和使用，要求由出賣(mài)人或受委托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位使用維修資金，并提出分項目維修資金的年度使用計劃和預算報告。維修資金經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準后，可以分批撥付給實(shí)施單位。運營(yíng)程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心申請和使用資金，導致未能有效保證包括消防設施在內的公共設施維修資金的使用。

　　(七)消防安全管道

　　管理不屬于委托管理的正常范疇

　　在日常監管執法過(guò)程中，筆者遇到了這樣的情況。由于與業(yè)主矛盾尖銳，部分物業(yè)管理單位未辦理任何交接手續就離開(kāi)小區，導致小區日常管理完全癱瘓，小區業(yè)主委員會(huì )立即聘請新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。消防部門(mén)在進(jìn)入住宅區進(jìn)行監督抽查時(shí)，經(jīng)常注意物業(yè)管理單位的管理和監督。但由于原物業(yè)單位未將主體建筑的檢查和消防設施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會(huì )，且業(yè)主委員會(huì )未將消防安全管理納入委托物業(yè)單位的管理范圍，新的物業(yè)管理單位不應承擔相應的法律責任，消防部門(mén)只能將責任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì )。但業(yè)主委員會(huì )是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，沒(méi)有能力承擔法律責任，大大增加了居民區火災隱患整改的難度，也大大增加了消防部門(mén)的工作量。

　　二、解決物業(yè)管理中消防安全責任不落實(shí)的問(wèn)題

　　(1)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律法規

　　根據物業(yè)管理的現狀，政府相關(guān)部門(mén)應加快相關(guān)法律法規的制定和完善，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì )的職責，完善組織結構，確保業(yè)主委員會(huì )人員的相對穩定。規范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理單位之間的問(wèn)題處理程序，明確合同約定的消防安全管理具體內容，規定每棟樓(或小區)都要通過(guò)招投標方式聘請物業(yè)管理公司，嚴禁多產(chǎn)權樓開(kāi)發(fā)公司使用多產(chǎn)權樓或委托下屬物業(yè)管理單位管理。以建筑消防設施委托管理為前提，業(yè)主聘請物業(yè)公司管理，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位接管時(shí)間，完善建筑消防設施交接手續；

　　(二)提高物業(yè)公司的進(jìn)入壁壘

　　建設和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應當明確規定物業(yè)管理單位必須配備一定數量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并將消防專(zhuān)業(yè)培訓和取得相應的消防資質(zhì)證書(shū)作為頒發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前提條件。同時(shí)，要建立規章制度，制定消防部門(mén)與建設、房管部門(mén)之間的信息通報制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的`相關(guān)信息，將消防專(zhuān)業(yè)人員數量、消防管理能力強弱、物業(yè)管理公司履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申請和評級范圍，提高物業(yè)管理單位的消防安全意識和管理水平；

　　(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

　　區級政府應當將街道和社區內的物業(yè)管理單位納入街道、社區和派出所的考核管理范圍，定期定量對轄區內居住區的管理單位進(jìn)行消防監督檢查，將加強物業(yè)公司管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并將物業(yè)管理單位納入日常監督管理。規范物業(yè)管理單位履行消防安全職責，作為加強各類(lèi)建筑和社區消防工作的基本內容。同時(shí)，物業(yè)管理單位應積極與街道、社區和派出所建立聯(lián)動(dòng)機制。一旦社區出現違法違規行為，物業(yè)管理單位應及時(shí)向街道、社區和派出所報告，有效將一些隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加強執法力度，對長(cháng)期存在火災隱患的物業(yè)管理單位和個(gè)人要依法嚴肅處理，嚴肅查處；

　　(4)加大消防教育培訓力度

　　加強對物業(yè)管理單位負責人和相關(guān)管理人員的消防安全培訓。街道安全辦應做好測繪、統計匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報和培訓。通過(guò)培訓，物業(yè)管理人員可以增強消防安全觀(guān)念，深入學(xué)習《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理條例》等法律法規，進(jìn)一步明確各項消防安全責任，樹(shù)立消防安全責任主體意識。管理人員應報警，組織人員疏散，組織滅火。努力提高物管單位消防管理水平和崗位人員素質(zhì)。

　　(5)規范公共維修資金管理

　　《物業(yè)管理條例》明確了維修基金制度的相應法律地位，其使用是否公平合理將直接影響到每個(gè)業(yè)主的切身利益。因此，要完善和規范維修資金的使用管理，特別是要明確公共部位特定設施設備對應的維修資金使用原則和程序，建立由物業(yè)單位主要負責人負責消防安全的消防組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì )議，有效解決火災隱患和資金問(wèn)題。對于需要使用專(zhuān)項維修資金的，房管部門(mén)、街道、社區和派出所應當協(xié)助物業(yè)單位協(xié)調業(yè)主，或者由物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知業(yè)主，以便盡快啟動(dòng)維修資金�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實(shí)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安全和幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府和職能部門(mén)密切配合，共同努力，物業(yè)管理單位充分認識火災形勢和火災隱患，認真履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民安居樂(lè )業(yè)和城市經(jīng)濟發(fā)展提供堅實(shí)的消防安全保障，才能創(chuàng )造良好的住宅小區消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會(huì )做出應有的貢獻。

物業(yè)調查報告2

　　調查提綱：

　　通過(guò)對源泉小區的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調查，源泉小區目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區的過(guò)程當中存在著(zhù)很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒(méi)有盡到自己應有的責任，衛生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過(guò)對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。

　　調查過(guò)程及內容：

　　20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區進(jìn)行研究調查，在達到小區門(mén)口后，我們就發(fā)現一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒(méi)有設置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進(jìn)入小區的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，該小區沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的'映入眼簾，此時(shí)，該小區‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現該小區還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現象，后來(lái)發(fā)現小區內部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現場(chǎng)隨機調查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對該小區的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區的模樣，。之后我們對小區用戶(hù)描述的問(wèn)題和現象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現確實(shí)存在著(zhù)諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進(jìn)入小區用戶(hù)的住房?jì)�，所以有些�?wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調查和總結的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著(zhù)不足和應當改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學(xué)校對調查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內容分類(lèi)如下：

　　1、該小區存在的主要問(wèn)題

　　2、這些問(wèn)題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問(wèn)題

　　主要問(wèn)題：

　　經(jīng)過(guò)現場(chǎng)調查和住戶(hù)的反映，總結出以下問(wèn)題：

　　1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進(jìn)行粉刷

　　2）小區沒(méi)有保安人員，給小區安全管理帶來(lái)隱患

　　3）小區內停車(chē)秩序混亂，應加強管理

　　4）常有人到小區散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素

　　5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理

　　6）小區內出現業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強管理

　　7）小區隨處可見(jiàn)垃圾，衛生服務(wù)需要加強

　　問(wèn)題主要原因：

　　1）該小區的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

　　2）該小區沒(méi)有保安人員是因為物業(yè)管理費中無(wú)此項目。

　　3）小區停車(chē)秩序混亂是因為沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負責車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員

　　4）常有閑雜人等到小區散發(fā)廣告是因為該小區入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應的出入人員登記表。

　　5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6）小區經(jīng)常出現丟自行車(chē)現象，一方面是因為對進(jìn)入小區的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機。

　　7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛生等宣傳標語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。

　　合理化建議：

　　1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。

　　3）可以建立小區車(chē)輛管理制度，對小區有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負責。

　　4）小區入口設置電動(dòng)門(mén)，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5）通知小區業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅蚊和防鼠藥物。

　　6）在小區的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現象。

　　7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設置垃圾桶數量。

物業(yè)調查報告3

　　公司領(lǐng)導：

　　為更加合理、準確制定XXXX小區前期物業(yè)收費標準，在期間，我們對XX市15家小區進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)及電話(huà)咨詢(xún)，了解其現行物業(yè)收費標準，為制定XXXX小區物業(yè)收費標準提供參考依據，現將調研情況如下匯報：

　　一、收費標準的調研情況：

　　二、XXXX小區計劃收費標準：

　　1、電費按照元/度收�。ò�含公共區域用電費用）； 2、自來(lái)水水費按照元/噸收�。ò�含公共區域用水、用電費用）；

　　3、電梯使用費收取標準： 二樓元/平方米·每月

　　三樓以上在元/平方米·每月的基礎價(jià)上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；

　　4、物業(yè)服務(wù)費按照/平方米·月； 5、垃圾費：元/月·戶(hù)；

　　6、元/月·車(chē)位(該項費用需在物價(jià)部門(mén)審批后方可收取)

　　7、熱水價(jià)格：由于小區業(yè)前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會(huì )非常高，因此目前建議小區熱水暫緩供應，價(jià)格待熱水正式供應后再定。

　　三、暖氣費用的收取

　　1、目前XX市冬季采暖費用收取的基本情況： 1).XX市集中供熱方式的采暖費為5.80元/平方米； 2).各小區采用天然氣小區集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)

　　2、小區業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費用的30%-60%，作為基本運行費。因此在小區入住率達不到70%時(shí)，收取的采暖費用很難滿(mǎn)足運行成本的.需要，而新建采暖設備的質(zhì)保期有限，因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運行，不足費用給予一定補貼；

　　四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：

　　按照建設部110號文件及參考XX市一般物業(yè)收費項目及標準，可收取以下費用：

　　1元/戶(hù)(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；

　　2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶(hù)； 3、裝修服務(wù)監管服務(wù)費：元X建筑面積/每戶(hù)。

　　以上定價(jià)是在參考XXXX小區周邊及XX市其他同等規模小區的收費標準的基礎上綜合制定，收費期限暫定一年，一年后將根據小區實(shí)際運營(yíng)成本及廣大業(yè)主的意見(jiàn)重新核定收費價(jià)格。

物業(yè)調查報告4

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，大大地改善廠(chǎng)區居民居住條件，因而，住宅小區物業(yè)管理的問(wèn)題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng )造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著(zhù)讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。

　　一、我市物業(yè)管理的現狀

　　為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開(kāi)展一次住宅生活小區物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調查，對某某小區的住戶(hù)進(jìn)行了調查。

　　本次調查以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對某某區的500戶(hù)人家進(jìn)行了調查，調查結果如下：

　　1、在被調查的500戶(hù)中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶(hù)，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶(hù)，占76% 。

　　2、在500戶(hù)中，有386戶(hù)，反映該住宅生活小區曾成立業(yè)主委員會(huì )，并享有選舉權，占77%。有220戶(hù)，占44％的業(yè)主反映享有監督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權利。

　　3、在500戶(hù)中，有331戶(hù)反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶(hù)反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀(guān)；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶(hù)反映小區存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民的現象。有123戶(hù)反映住宅小區屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進(jìn)入。

　　4.有293戶(hù)反映房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)；占58%

　　5.有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6.500用戶(hù)對住宅小區物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結果是：有112戶(hù)，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意，有136戶(hù)，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意，有326戶(hù)，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿(mǎn)意。

　　二、調查中發(fā)現的問(wèn)題：

　　在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區的物業(yè)管理很不規范。主要表現有：

　　1治安問(wèn)題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

　　2衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。

　　5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)。

　　三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調查的小區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的'市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。

　　隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強物業(yè)管理工作：

　　1、多方入手，解決收費難問(wèn)題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。

　　2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。

　　3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級匯報，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國的物業(yè)能做的最好！

物業(yè)調查報告5

　　目前，我市許多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

　　分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：

　　1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現有法難行、無(wú)法可依的現象。

　　2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的積極性不足，特別是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決

　　與上級政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。

　　3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清楚、不參與。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的規范。業(yè)主委員會(huì )的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、能力強的`現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

　　4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。

　　5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。

　　6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。

物業(yè)調查報告6

　　居家過(guò)日子，這是再基本不過(guò)的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著(zhù)生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì )調查，現將調查成果與結論報告如下：

　　一、物業(yè)管理的性質(zhì)：

物業(yè)管理與傳統的小區管理方式（如家委會(huì )）相比有很大的區別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償的。而家委會(huì )只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償的服務(wù)，而家委會(huì )卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區別中我們發(fā)現：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。

　　二、物業(yè)公司對小區的建設：

為了使業(yè)主能夠對自己提供的服務(wù)滿(mǎn)意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設施，大大方便了住戶(hù)。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶(hù)逐漸接受了這種新生的.小區管理方式。

　　三、未來(lái)的發(fā)展空間：

由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細節問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著(zhù)齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏(yíng)得了大多數人的青睞�？梢韵嘈�，隨著(zhù)法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì )更加規范，住戶(hù)也會(huì )獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì )更加舒適，讓我們翹首以待吧！

物業(yè)調查報告7

　　一、基本情況

　　xxxx物業(yè)有限公司地處xxx，成立于xxx年xx月xx日，是我縣物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)跑者，注冊資金xxx萬(wàn)元（由xxx出資入股xxx萬(wàn)元、xxxx出資入股xxx萬(wàn)元），社會(huì )信用代碼xxxxxx，中征碼xxxxxx。法定代表人xxxxx，男，漢族，身份證號碼xxxx，任公司總經(jīng)理。公司倡導“以人為本”的管理模式，引進(jìn)全新管理服務(wù)概念，擁有一支敬業(yè)精神強、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高的員工隊伍，以“成就至尊服務(wù)，打造行業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，全心全意實(shí)現對客戶(hù)的承諾。

　　二、經(jīng)營(yíng)情況

　　xxx物業(yè)有限公司，與城區大型小區（xxx、xxx）簽字了長(cháng)期的物業(yè)管理服務(wù)，具有穩定的.收入來(lái)源。

　　1、借款情況：根據征信數據報告，該公司無(wú)借款記錄。

　　2、該公司經(jīng)營(yíng)管理正常，營(yíng)業(yè)收入穩步增長(cháng)。

　　3、根據報表數據情況分析，該公司短期償債能力較強�？傮w看來(lái)，該公司經(jīng)營(yíng)管理正常，隨著(zhù)內部管理的不斷加強，企業(yè)盈利能力進(jìn)一步提高，抗風(fēng)險能力不斷增強。

　　三、抵押物

　　該筆貸款提供房屋產(chǎn)權抵押的擔保方式；

　　以xxx個(gè)人所有的商鋪房產(chǎn)做抵押，建筑面積xxxxxx平方米，位于xxx，（產(chǎn)權證號；xxxxxx權證xxxxxx字第xxx號）辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續，產(chǎn)權清楚。

　　四、貸款用途

　　該公司申請短期流動(dòng)資金xxx萬(wàn)元，貸款主要用于流動(dòng)資金周轉，該公司作為一家物業(yè)公司，其服務(wù)對象主要是縣域的大型小區，現處于發(fā)展階段，資金需要量大。

　　五、還款來(lái)源

　　還款來(lái)源為縣域幾個(gè)小區物業(yè)管理服務(wù)費收入，收入穩定，做為此筆貸款的還款保障。

　　六、結論

　　綜上所述，貸款申請人主體資格合法，符合我公司貸款條件，所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)盈利較好，貸款有足值抵押，建議給予xxx物業(yè)有限公司貸款xxx萬(wàn)元整，期限為xx個(gè)月，月利率xx%。

物業(yè)調查報告8

　　1、物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調查聽(tīng)取了某小區對該區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進(jìn)行了調查問(wèn)卷，通過(guò)認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：一、物業(yè)管理工作的基本情況據調查，某小區位建筑面積72374。23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶(hù)，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶(hù)面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業(yè)。

　　2、服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè )園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

　　二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談��；二是房屋維修養護責任意識不強，產(chǎn)權歸己，維修自理的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時(shí)有發(fā)生，自律意識淡漠；四是少數不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費；五是前期配套設施不完善。

　　主要表現在：中控門(mén)未起到相應的作用、沒(méi)有配套的宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運。

　　3、行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人（其中保潔6人、門(mén)衛3人、監控5人、水電工1人、會(huì )計1人、管理人員2人）。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。 2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對小區部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時(shí)有發(fā)生；二是小區內的監控沒(méi)有發(fā)揮應該有的作用，失竊過(guò)后出現監控死角；三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位。

　　4、；四是公共設施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì )這個(gè)機構。 3、調查發(fā)現的問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛生及綠化維護，對車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務(wù)的認識不。

　　5、對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的`服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。小區物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿(mǎn)足個(gè)別住戶(hù)要求等，都作為不交費的理由。該小區物業(yè)管理費是按每0。4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會(huì )造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無(wú)心服。

　　6、務(wù)導致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì )流于形式。小區業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì )，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、對策和建議

　　1、加強宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物。

　　2、業(yè)費用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

　　3、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì )性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調各部門(mén)，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區部分房屋漏水及單元進(jìn)戶(hù)門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；。

　　4、二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區派出所、社區居委會(huì )、環(huán)衛、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規范相互之間一些具體環(huán)節的權、責，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區物業(yè)管理的重要環(huán)節。

　　5、提高認識，明確責任。目前，小區的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實(shí)施業(yè)主委員會(huì )制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì )選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì )協(xié)調，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì )制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。

　　6、完善配套設施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專(zhuān)業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進(jìn)行改造。 。

物業(yè)調查報告9

　　一、我國城市舊區物業(yè)管理現狀

　　課題組對目前我國一些城市在舊區實(shí)行物業(yè)管理的現狀進(jìn)行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項目應實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數和面積的39.9%和43.99%。

　　廣州市老城區現已有99個(gè)舊居民區推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區已基本引入了物業(yè)管理，小區的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

　　北京市在對舊小區實(shí)行綜合整治后，按照現代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

　　吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實(shí)行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區的住宅小區進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。

　　邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類(lèi)住宅區392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權混雜的舊住宅區就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng )造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

　　20xx年6月，長(cháng)春市物業(yè)管理與社區管理相結合整治舊區試點(diǎn)工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現狀，朝陽(yáng)區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區整治試點(diǎn)區域。

　　從以上各城市對舊區的管理來(lái)看，舊區的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對舊區進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

　　二、目前各地對舊區物業(yè)管理采取的普遍方法

　　現在舊區推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運營(yíng)模式，取得一定成績(jì)：共接管小區36個(gè);二是以街道、居委會(huì )模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個(gè)區，共接管小區42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個(gè)。

　　長(cháng)春市對于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區域，即“舊區”，將采取物業(yè)管理與社區管理相結合的新思路。

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。

　　北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區環(huán)境。在此基礎上，通過(guò)試點(diǎn)，結合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

　　三、目前舊區物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題

　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著(zhù)居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著(zhù)舊區物業(yè)長(cháng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區物業(yè)管理的地區注意。

　　(一)舊區物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

　　舊區物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來(lái)形成的收費機制，天津市各區對舊區物業(yè)收費大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務(wù)標準制定具體的收費價(jià)格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無(wú)法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時(shí)舊區物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀(guān)念尚未轉變過(guò)來(lái)，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時(shí)許多舊區的住戶(hù)大多是低收入階層和承租戶(hù)，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

　　(二)維修基金嚴重匱乏

　　舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(cháng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。

　　(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高

　　雖然現在各城市對舊區的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時(shí)間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著(zhù)時(shí)間的推移，針對舊區出現的新問(wèn)題，逐步建立�，F在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業(yè)管理服務(wù)標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規定》以及《關(guān)于舊區物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業(yè)管理分等級收費實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。

　　(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設

　　在一些已綜合整治過(guò)的舊區，可以看到自行車(chē)存放處、對小區的封閉、門(mén)衛的值班室等設施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛值班室內沒(méi)有門(mén)衛。另外，小區內沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。

　　(五)新舊管理體制銜接難

　　過(guò)去，舊區的管理主要依靠街道居委會(huì )，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調配合，而現在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規范的委托服務(wù)關(guān)系，出現問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。

　　四、我國城市舊區物業(yè)管理辦法的框架設計

　　在對城市舊區實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：

　　1. 做好舊區物業(yè)管理實(shí)施的準備

　　深入舊區進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區的物業(yè)現狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價(jià)、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。

　　2. 對舊區進(jìn)行分類(lèi)，制定相應的物業(yè)管理辦法

　　在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，要根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權比較分散，住戶(hù)有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區開(kāi)展現代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶(hù)經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點(diǎn)進(jìn)行單項物業(yè)管理，隨著(zhù)條件改善，逐步增加服務(wù)內容，同時(shí)應注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現代化的物業(yè)管理上。

　　3. 及時(shí)總結經(jīng)驗與教訓，妥善解決易出現的各種問(wèn)題

　　通過(guò)對舊區實(shí)施物業(yè)管理的城市的`調查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：

　　◎ 物業(yè)收費

　　要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：

　　(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實(shí)行低取費、菜單式，按項定價(jià)的方式)實(shí)行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區的業(yè)主公約，同時(shí)應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮�約”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

　　(2) 在小區顯眼的地方張貼服務(wù)內容及服務(wù)標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。

　　(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養護的，有關(guān)部門(mén)應給一定的費用。

　　(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。

　　(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專(zhuān)項經(jīng)費。

　　(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會(huì )信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿(mǎn)意率高、具有較強市場(chǎng)競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費的就多，收繳率相應的就會(huì )提高。

　　(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應注意舉辦一些活動(dòng)，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問(wèn)題的解決。

　　(9) 可以采取物業(yè)繳費社會(huì )化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對物業(yè)公司也應實(shí)行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。

　　(10)政府應出臺有利于舊區物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運作。

　　◎ 住房維修資金

　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實(shí)現“市場(chǎng)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化”的現代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：

　　(1) 盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關(guān)于規范和加強本市居住區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。

　　(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專(zhuān)門(mén)的管理機構。在物業(yè)專(zhuān)項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項維修資金“一戶(hù)一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監督管理專(zhuān)項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。

　　◎ 理順各部門(mén)的職責

　　物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)、社區精神文明建設及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著(zhù)密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現。

　　在處理物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì )。物業(yè)管理是社區管理的基礎，是社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )的重要組成部分，也是社區精神文明創(chuàng )建的重要力量。要在街道、居委會(huì )的配合支持下，理順小區管理體制。

　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)小區(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門(mén)應積極指導業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組織成立業(yè)主委員會(huì )。按照新小區的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規范化、專(zhuān)業(yè)化和規�；�發(fā)展。

　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區形象，為老百姓創(chuàng )造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

物業(yè)調查報告10

　　我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下，我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調查、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。

　　一、益陽(yáng)市調查小區的基本情況

　　為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區，我將逐一進(jìn)行分析。

　　先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區）是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

　　該小區物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。 2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。

　　3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報警系統不到位。

　　5.綠化設計較為簡(jiǎn)單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢(xún)問(wèn)該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率

　　8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi)，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

　　9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋，機構設置較為簡(jiǎn)單，只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。

　　11.小區新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。

　　總的說(shuō)來(lái)，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的，比如說(shuō)，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費。

　　由于小區建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)�種有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。

　　然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

　　中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。

　　由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調查，小區內沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè)，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。

　　龍洲匯龍苑，地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。

　　二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題

　　益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

　　總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的'不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面：

　　第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少，但規模不一，發(fā)展不夠規范，仍處于初級市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

　　第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費標準一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才，也不能開(kāi)展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。

　　第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差，嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

　　第四：社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì )，部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案

　�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè)，建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì )，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度，切實(shí)加強領(lǐng)導，進(jìn)一步統籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

　�。ǘ�）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監督，定期匯報，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作，社區居委會(huì )也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

　�。ㄋ模┡�力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。

　�。ㄎ澹┎粩喔纳菩�區物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。

　�。�六）做好宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務(wù)、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

　　四、收獲體會(huì )

　　通過(guò)此次實(shí)地調查走訪(fǎng)，我們主要調查小區環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐，自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神，社會(huì )實(shí)踐調查絕大多數不是一個(gè)人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應該禮貌待人，體現當代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

物業(yè)調查報告11

　　一、調查目的

　　改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結合，積累經(jīng)驗，總結知識，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè)。

　　二、調查對象

　　天津市開(kāi)發(fā)區毆思諾物業(yè)管理有限公司

　　昌黎分公司管轄小區——竭石花苑

　　三、調查人：常金香

　　四、調查時(shí)間：20xx年8月21日

　　五、調查內容

　　歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。

　　“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區”稱(chēng)號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂(lè )設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著(zhù)撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

　　調查結果顯示：人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè )觀(guān)地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區、工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站、機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。

　　物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區水平的情況下，加強專(zhuān)業(yè)人員的培訓，加大專(zhuān)業(yè)人員數量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統地專(zhuān)業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統等工程技術(shù)方面的知識，同時(shí)也需要社會(huì )學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說(shuō)，應具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結構。同時(shí)，更應加強理論與實(shí)踐的'結合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識融會(huì )貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗，反復學(xué)習總結，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。

　　高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以?xún)?yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會(huì )，進(jìn)行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內人士的共識。

　　通過(guò)整個(gè)調查，得出以下結論：

　�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。

　�。�2）對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。

　�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　總之，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。

物業(yè)調查報告12

　　為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰略部署，全面樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門(mén)加強行業(yè)指導提供依據，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )于20xx年二季度開(kāi)始，通過(guò)網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開(kāi)展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網(wǎng)上調查信息數據填報的企業(yè)總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區�，F將初步調查的有關(guān)情況報告如下：

　　一、物業(yè)管理行業(yè)對社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的貢獻

　　隨著(zhù)我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進(jìn)，以及鄉村城市化、城市現代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(cháng)足發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會(huì )建設中發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用。

　　（一）服務(wù)水平顯著(zhù)提高

　　為適應業(yè)主乃至社會(huì )對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(cháng)，90％以上被調查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用，從簡(jiǎn)單的專(zhuān)項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規范到服務(wù)標準，從服務(wù)理念到發(fā)展戰略，從傳統管理到創(chuàng )新服務(wù)，從客戶(hù)管理到客戶(hù)滿(mǎn)意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏(yíng)得了政府、社會(huì )和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。

　　（二）社會(huì )效益表現突出

　　一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì )就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì )的和諧與穩定。

　　二是積極參與社會(huì )公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門(mén)處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災68905人次。

　　三是熱心參與社會(huì )公益事業(yè)，自覺(jué)承擔社會(huì )責任。被調查的企業(yè)中三年來(lái)有793家企業(yè)先后贊助社會(huì )事業(yè)經(jīng)費4035.66萬(wàn)元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費4177.84萬(wàn)元。

　　（三）經(jīng)濟效益有待改善

　　目前大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規模偏小，創(chuàng )富能力差。近半數企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬(wàn)元，反映了多數企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續長(cháng)遠發(fā)展的經(jīng)濟基礎。

　　（四）環(huán)境效益初步顯現

　　物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。

　　二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況

　　（一）企業(yè)發(fā)展情況

　　1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數的

　　5.82%，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數94.18%，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數量的`增長(cháng)速度放緩。。

　　2.以企業(yè)注冊登記類(lèi)型劃分。

　　國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；

　　港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類(lèi)型企業(yè)101家，占2.20%。大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低。

　　3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。

　　一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。 以上數據說(shuō)明，現階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規模較小，多數企業(yè)無(wú)法取得規模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。

　　4.以與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。

　　被調查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。 開(kāi)發(fā)建設單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。

　　（二）從業(yè)人員情況

　　被調查企業(yè)的從業(yè)人員總人數772032人�；�本分類(lèi)情況如下：

　　1.以工作崗位劃分。

　　從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總人數15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線(xiàn)操作工人652054人，占總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車(chē)輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。

　�。ㄒ怨芾砣藛T為基數1，和其他工種的比例關(guān)系）

　　從以上數據可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過(guò)大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進(jìn)社會(huì )就業(yè)的積極作用。

　　2.以學(xué)歷層次劃分。

　　被調查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總人數0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專(zhuān)生89625人，占總人數11.60%；中專(zhuān)生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。中專(zhuān)以下學(xué)歷所占比例和一線(xiàn)操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。

　　3.以技術(shù)層次劃分。

　　被調查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級職稱(chēng)的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱(chēng)32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱(chēng)29461人，占管理人員總數24.56%；無(wú)技術(shù)職稱(chēng)人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無(wú)技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見(jiàn)的,這意味著(zhù)大量涉及技術(shù)水平的設施設備維護工作需要通過(guò)外包專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導和監督也存在力不從心的問(wèn)題。

　　4.以男女性別劃分。

　　被調查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。

物業(yè)調查報告13

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。此次調查聽(tīng)取了某小區對該區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進(jìn)行了調查問(wèn)卷，通過(guò)認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：

　　一、物業(yè)管理工作的基本情況

　　據調查，某小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶(hù)，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶(hù)面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車(chē)位153個(gè)，以及地下停車(chē)場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂(lè )園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

　　二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問(wèn)題：一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談��；二是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時(shí)有發(fā)生，自律意識淡漠；四是少數不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費；五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門(mén)未起到相應的作用、沒(méi)有配套的'宣傳欄、沒(méi)有自行車(chē)摩托車(chē)車(chē)棚等；六是物業(yè)可使用費用太低，導致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門(mén)衛3人、監控5人、水電工1人、會(huì )計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬(wàn)多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬(wàn)8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無(wú)法維持。

　　2、業(yè)主反映存在的問(wèn)題：本人分別對小區部分業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調查，業(yè)主集中反映的問(wèn)題主要有：一是物業(yè)管理開(kāi)始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門(mén)衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時(shí)有發(fā)生；二是小區內的監控沒(méi)有發(fā)揮應該有的作用，失竊過(guò)后出現監控死角；三是外來(lái)人員以及車(chē)輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣(mài)，影響業(yè)主休息，管理沒(méi)有到位；四是公共設施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì )這個(gè)機構。

　　3、調查發(fā)現的問(wèn)題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒(méi)有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛生及綠化維護，對車(chē)輛亂停亂放、外來(lái)人員進(jìn)出等基本管理沒(méi)有盡到應該盡到的義務(wù)。沒(méi)有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區沒(méi)有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。小區物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿(mǎn)足個(gè)別住戶(hù)要求等，都作為不交費的理由。該小區物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會(huì )造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無(wú)心服務(wù)導致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門(mén)追繳，其他毫無(wú)辦法；三是業(yè)主委員會(huì )流于形式。小區業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì )，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　三、對策和建議

　　1、加強宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開(kāi)展宣傳活動(dòng)，公開(kāi)物業(yè)收費標準和物業(yè)日常項目開(kāi)支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟觀(guān)念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

　　2、理順關(guān)系，明確職責。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì )性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開(kāi)展，必須協(xié)調各部門(mén)，明確職責，理順關(guān)系。一是要協(xié)調與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區部分房屋漏水及單元進(jìn)戶(hù)門(mén)損壞問(wèn)題，解決歷史遺留問(wèn)題。提供物業(yè)管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區派出所、社區居委會(huì )、環(huán)衛、綠化等部門(mén)的關(guān)系，分清、規范相互之間一些具體環(huán)節的權、責，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區物業(yè)管理的重要環(huán)節。

　　3、提高認識，明確責任。目前，小區的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實(shí)施業(yè)主委員會(huì )制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì )選聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì )協(xié)調，促使物管工作正常有序開(kāi)展。讓業(yè)主委員會(huì )制度真正的起到作用。相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。

　　4、完善配套設施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專(zhuān)業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展提供基礎保證，解決部分車(chē)輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進(jìn)行改造。

物業(yè)調查報告14

　　鄧爺爺說(shuō)過(guò);“真理是檢驗實(shí)踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實(shí)踐的重要性，今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活，也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐，雖然我學(xué)的是法律專(zhuān)業(yè)看似和物業(yè)沒(méi)有多大關(guān)系�？墒峭ㄟ^(guò)這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活，讓我明白了法律無(wú)處不在，而學(xué)會(huì )把我學(xué)過(guò)的法律知識運用到生活中對于我們法律學(xué)習者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

　　首先，我簡(jiǎn)單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同，這不得不說(shuō)明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開(kāi)了法律。我們的每一項管理工作將很難開(kāi)展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個(gè)路人從小區穿過(guò)，當時(shí)風(fēng)比較大，天比較晚�；叵肫饋�(lái)還下著(zhù)蒙蒙細雨。不幸的`事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來(lái)的花瓶砸傷了頭，當時(shí)小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話(huà)，病人很快被送進(jìn)醫院，事情遠遠沒(méi)有我們想的那么簡(jiǎn)單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。

　　我們在查追案子的時(shí)候，調取監控錄像的時(shí)候發(fā)現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶(hù)戶(hù)都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時(shí)都想不到解決的途徑，當時(shí)還有同事問(wèn)我是法官該如何判案子，我當時(shí)也不知道怎么回答，后來(lái)法院在判案子的時(shí)候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺(jué)得這個(gè)案子就處理的很公平。問(wèn)題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會(huì )到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會(huì )實(shí)踐實(shí)踐生活中，讓我切切實(shí)實(shí)的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著(zhù)負責人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實(shí)說(shuō)話(huà)。沒(méi)有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問(wèn)心無(wú)愧，我們將來(lái)不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中，也讓我認識到了我平時(shí)學(xué)習的不足，不能很好的與實(shí)踐想結合，把所學(xué)的東西運用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習中我會(huì )有針對性的來(lái)學(xué)習，我相信我能做的更好。

物業(yè)調查報告15

　　內容摘要：

　　住宅小區建設，是一個(gè)城市經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續，是建設城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細的調查：

　　正文：

　　進(jìn)入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習，也從生活中學(xué)習。進(jìn)入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來(lái)要面對的問(wèn)題。但是面對幾乎所有職位都“有經(jīng)驗者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無(wú)所適從。而如何將我們在學(xué)校學(xué)到的理論知識與實(shí)踐結合起來(lái)，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會(huì )的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個(gè)人在社會(huì )競爭中的機會(huì )，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì )，我到了廈門(mén)住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習，開(kāi)始了這個(gè)寒假的調研。

　　在這個(gè)寒假，我有幸能夠來(lái)到廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì )實(shí)踐活動(dòng)，對于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司，我的心情不僅激動(dòng)，而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調研之前就仔細的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進(jìn)入這所公司做好充分的準備。

　　廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè)。公司現擁有一支上千人的專(zhuān)業(yè)員工隊伍，服務(wù)公寓、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房、別墅、公園等各種類(lèi)型物業(yè)300多萬(wàn)平方米，服務(wù)人群10萬(wàn)人以上，為目前省內服務(wù)規模最大的物業(yè)管理企業(yè)。

　　公司本著(zhù)“團結、謙和、奉獻、高效”的企業(yè)精神，堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門(mén)城市的建設發(fā)展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來(lái)，呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區;芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區;前埔小區、團結大廈先后獲廈門(mén)市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區先后獲得省或市環(huán)境衛生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評先進(jìn)單位及安全文明片區;金山、呂嶺管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業(yè)”稱(chēng)號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門(mén)市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門(mén)市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門(mén)市治安保衛工作先進(jìn)集體、廈門(mén)市先進(jìn)職工小家、廈門(mén)市建設系統先進(jìn)黨組織、青年文明號等榮譽(yù)稱(chēng)號，得到了廣大業(yè)主及社會(huì )各界的普遍好評。

　　十多年來(lái)，公司堅持實(shí)施品牌戰略，不斷改革創(chuàng )新，打造核心競爭力，使企業(yè)從標準化、規�；�逐步向專(zhuān)業(yè)化、差異化、高端化轉型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，以項目策劃、顧問(wèn)咨詢(xún)、前期配套管理、教育培訓為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會(huì )所經(jīng)營(yíng)、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕?lè )��?wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規模優(yōu)勢的同時(shí)，以標準化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對項目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢與項目特色差異化優(yōu)勢，得到了廣大業(yè)主與社會(huì )各界的廣泛好評，大多數服務(wù)項目獲評國家、省、市物業(yè)管理示范小區(大廈)，公司成為廈門(mén)物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專(zhuān)家投票選出的“廈門(mén)十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續以細致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹(shù)立行業(yè)標桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進(jìn)取。

　　剛到公司的時(shí)候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來(lái)了，我都對這次的調研有了更高的期待。

　　調研過(guò)程中，我體會(huì )到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì )工作了，或許很多在職青年都羨慕著(zhù)我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來(lái)辛苦工作著(zhù)。我會(huì )珍惜現在的一切，為自己的未來(lái)努力。再幾年就要回報父母回報社會(huì )了，我更需要努力上進(jìn)。

　　在調研期間，我幫忙接電話(huà)、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等，感受著(zhù)工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì )時(shí)曾經(jīng)做過(guò)一些類(lèi)似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡(jiǎn)單有的困難，但在前輩們或者說(shuō)是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過(guò)來(lái)，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng)，與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗，讓我更加明白服務(wù)的真諦。

　　在調研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單�？吹綇V大業(yè)主滿(mǎn)懷熱情地加入到“廈門(mén)十佳物業(yè)保安”的評選活動(dòng)中，積極投票，對物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價(jià)值體現的感覺(jué)，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無(wú)窮的力量，支持著(zhù)我們樹(shù)立典型，彰顯先進(jìn)的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。

　　物業(yè)公司今年為共建廈門(mén)做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號召大家參與節能減排大行動(dòng)，這不僅僅只是一個(gè)形式，通過(guò)這個(gè)活動(dòng)可以使大家對于節能節電有著(zhù)更深刻的認識，有助于養成節約用電、節約用水的好習慣;還有開(kāi)展“學(xué)雷鋒 獻愛(ài)心”相關(guān)活動(dòng)，情暖社區。在傳播雷鋒精神的同時(shí)，也促進(jìn)了小區間每家每戶(hù)的互動(dòng)，讓每家每戶(hù)都感受到這是一個(gè)溫暖的`集體;同時(shí)還開(kāi)展了社區植樹(shù)認養活動(dòng)，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹(shù)知識的同時(shí)，還美化了社區，做到了一舉兩得;此類(lèi)的活動(dòng)不勝枚舉，譬如慶�！拔逡粍趧�(dòng)節”文藝活動(dòng)，文明社區、溫馨家園;端午時(shí)節，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區，構建和諧社區的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì )到物業(yè)是業(yè)主的“守護神”，讓他們在社區中生活的更加方便、更加放心、更加開(kāi)心。

　　物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實(shí)踐調研的這個(gè)寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時(shí)，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對物業(yè)管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業(yè)公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區中的一份子，努力的為他們的家庭——社區工作著(zhù)、奉獻著(zhù)。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來(lái)”。我相信，通過(guò)他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶(hù)永續美好生活，也為創(chuàng )造更溫馨的廈門(mén)奠定了基調。

　　通過(guò)活動(dòng)，我發(fā)現以前對于物業(yè)管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù)，機械的做著(zhù)一些份內的事。但是，經(jīng)過(guò)一個(gè)寒假在廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì )成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時(shí)，真誠相待與每位居民，讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶(hù)的居民融為一體，讓整個(gè)小區成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。

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