物業(yè)管理調查報告（通用15篇）
在現實(shí)生活中，報告對我們來(lái)說(shuō)并不陌生，報告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。那么，報告到底怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編精心整理的物業(yè)管理調查報告 ，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理調查報告 1
一、調查目的
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結合，積累經(jīng)驗，總結知識，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開(kāi)發(fā)區毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區——竭石花苑
三、調查人：
xxx
四、調查時(shí)間：
20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區”稱(chēng)號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂(lè )設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著(zhù)撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。
調查結果顯示：人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè )觀(guān)地表示物業(yè)管理在不久的`將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區、工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站、機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區水平的情況下，加強專(zhuān)業(yè)人員的培訓，加大專(zhuān)業(yè)人員數量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統地專(zhuān)業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統等工程技術(shù)方面的知識，同時(shí)也需要社會(huì )學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說(shuō)，應具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結構。同時(shí)，更應加強理論與實(shí)踐的結合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識融會(huì )貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗，反復學(xué)習總結，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以?xún)?yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會(huì )，進(jìn)行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過(guò)整個(gè)調查，得出以下結論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)管理調查報告 2
調查提綱：
通過(guò)對源泉小區的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調查，源泉小區目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區的過(guò)程當中存在著(zhù)很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒(méi)有盡到自己應有的責任，衛生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過(guò)對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過(guò)程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區進(jìn)行研究調查，在達到小區門(mén)口后，我們就發(fā)現一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒(méi)有設置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進(jìn)入小區的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，該小區沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現該小區還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現象，后來(lái)發(fā)現小區內部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現場(chǎng)隨機調查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對該小區的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區的模樣。之后我們對小區用戶(hù)描述的問(wèn)題和現象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現確實(shí)存在著(zhù)諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進(jìn)入小區用戶(hù)的.住房?jì)�，所以有些�?wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調查和總結的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著(zhù)不足和應當改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學(xué)校對調查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內容分類(lèi)如下：
1、該小區存在的主要問(wèn)題
2、這些問(wèn)題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問(wèn)題
主要問(wèn)題：
經(jīng)過(guò)現場(chǎng)調查和住戶(hù)的反映，總結出以下問(wèn)題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進(jìn)行粉刷
2）小區沒(méi)有保安人員，給小區安全管理帶來(lái)隱患
3）小區內停車(chē)秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素
5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區內出現業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強管理
7）小區隨處可見(jiàn)垃圾，衛生服務(wù)需要加強
問(wèn)題主要原因：
1）該小區的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2）該小區沒(méi)有保安人員是因為物業(yè)管理費中無(wú)此項目。
3）小區停車(chē)秩序混亂是因為沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負責車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員
4）常有閑雜人等到小區散發(fā)廣告是因為該小區入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區經(jīng)常出現丟自行車(chē)現象，一方面是因為對進(jìn)入小區的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛生等宣傳標語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區車(chē)輛管理制度，對小區有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負責。
4）小區入口設置電動(dòng)門(mén)，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5）通知小區業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現象。
7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設置垃圾桶數量。
物業(yè)管理調查報告 3
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時(shí)候了。但一年的管理費卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒(méi)有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢(qián)。于是，在好奇心的驅使下，我上網(wǎng)調查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來(lái)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會(huì )人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規模和形態(tài)。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來(lái)
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái)，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著(zhù)城市的發(fā)展的還有新式社區如雨后春筍般地涌現�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有著(zhù)明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調查了我區的`三個(gè)小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。
傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購買(mǎi)房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權人。房屋的產(chǎn)權屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業(yè)管理權相應地被賦予了準政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業(yè)只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關(guān)部門(mén)）或準政府機構（居委會(huì )）來(lái)承擔的（例如：“崇化社區”）。
而新式社區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著(zhù)發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類(lèi)代理管理責任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng )立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類(lèi)型項目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢(xún)、室內裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區”稱(chēng)號。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng )新，先后實(shí)現了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會(huì )；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業(yè)主大規模捐贈花木；第一家實(shí)行義務(wù)監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項目競標中一舉奪標的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現了管理規模達1200萬(wàn)平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規模達400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說(shuō)了國內物業(yè)管理正逐步邁向正規，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀(guān)察我們“匯宇花園”。小區大門(mén)口站著(zhù)4位身著(zhù)制服的保安，保安室里有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛小區安全；路上穿著(zhù)黃色工作服的環(huán)衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區的健身設施有專(zhuān)人維護管理；包括道路、路燈等有專(zhuān)人維修；……原本是覺(jué)得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會(huì )”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會(huì )基礎性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發(fā)展！
物業(yè)管理調查報告 4
為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個(gè)小區，18家物業(yè)公司的基礎情況進(jìn)行了詳細的調查，調查情況如下：
一、基本情況
我區共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。
我區現有物業(yè)小區56個(gè)，樓房937棟樓，住戶(hù)70479戶(hù)。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶(hù)5854戶(hù)。其中省級示范小區15個(gè)；市級示范小區18個(gè)；其它小區19個(gè)。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢，人為增加了管理難度。
政府行業(yè)主管部門(mén)的職能、權利、義務(wù)不明晰，權利過(guò)于集中在上邊，形成了區級政府物業(yè)管理部門(mén)有人力開(kāi)展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門(mén)有權管、卻無(wú)人管的局面，人為地設置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應該體現在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規定，縣區物業(yè)管理部門(mén)應該具有對物業(yè)企業(yè)監督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)最基本的監督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區物業(yè)辦成立后，市里下放給區物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權）和對物業(yè)企業(yè)違規處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區）政府有效監督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應的辦公經(jīng)費、沒(méi)有公務(wù)車(chē)輛，無(wú)法實(shí)現有效的、經(jīng)常性的管理。
�。ǘ┲贫确ㄒ幉煌晟�，開(kāi)展工作無(wú)依據。
物業(yè)行業(yè)系統（包括政府行業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )）制度不健全，法規不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現在：一是政府物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對其實(shí)施處罰的有效手段和依據，長(cháng)此以往，問(wèn)題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監督手段和解決問(wèn)題的法律依據，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規建設遠遠落后于住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現依法有序開(kāi)展。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理不規范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內部管理不規范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(cháng)此以往，惡性循環(huán)。我們調查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內容和收費標準等重要信息進(jìn)行公開(kāi)。到現在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應該收取那些費，收費標準是多少，開(kāi)展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開(kāi)，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規范的問(wèn)題，另一個(gè)側面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹(shù)立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費、不愿意繳費的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調查得知，我區除車(chē)輛廠(chǎng)物業(yè)公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長(cháng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門(mén)走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開(kāi)發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號樓房屋無(wú)產(chǎn)權的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。
�。ㄋ模├吓f小區基礎條件差，管理上不去。
我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區，根據基礎條件可把小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全區物業(yè)管理住宅區面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全區物業(yè)管理住宅小區面積的'10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(cháng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區無(wú)法正常開(kāi)展。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準入不規范，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數不具備開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競爭機制，沒(méi)有建立相應的退出機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴重，重收費輕管理問(wèn)題突出。在我區，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區的現象。
�。I(yè)委會(huì )成立難，群眾參與度低。
由于物業(yè)管理在我市和我區還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì )更是新生事物。各小區業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導致召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )較為困難。有的小區即使勉強成立了業(yè)主委員會(huì )，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會(huì )組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮其應有的作用，更無(wú)法實(shí)現真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì )的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì )難有大的作為。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步理順體制，增強管理效力。
物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門(mén)；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準各區成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。
�。ǘ┙⒔∪贫�，完善配套法規。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門(mén)建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規范化。二是在物業(yè)企業(yè)內部進(jìn)一步完善管理機制，開(kāi)展規范的管理和服務(wù)，向社會(huì )公開(kāi)收費、服務(wù)、收費支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì )公開(kāi)這些信息，讓業(yè)主明明白白交費，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。
�。ㄈ┱鲗Ю吓f小區改造，逐步解決問(wèn)題。政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調主體，必須對確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市和我區，由于對物業(yè)市場(chǎng)的認識、管理、以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問(wèn)題就會(huì )長(cháng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設宜居城市的目標就不會(huì )順利實(shí)現。因此，政府在通過(guò)房管、規劃、建設等部門(mén)加強對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問(wèn)題，逐步改善老舊小區的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。
�。ㄋ模┮幏段飿I(yè)市場(chǎng)，建立競爭機制。
物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調主體是政府及其行業(yè)行政主管部門(mén)。因此，政府有責任通過(guò)制定政策、完善法規、加強監管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據有關(guān)的法律法規，根據我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機制，杜絕開(kāi)發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規范管理現象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學(xué)的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。
�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，逐步提高認識。
全社會(huì )（包括政府各部門(mén)）必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認識，增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責任感�，F代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)是新時(shí)期構建和諧社會(huì )的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀(guān)上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(cháng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì )中廣泛宣傳物業(yè)管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導干部的認識，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。
�。┮婪ǔ闪I(yè)委會(huì )，逐步理順供需關(guān)系。
在全區范圍內，依法成立業(yè)主委員會(huì )，逐步理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。社區居委會(huì )和業(yè)主委員會(huì )都是小區居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區和小區業(yè)主利益的維護者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )監督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區居委會(huì )和小區業(yè)主委員會(huì )的主觀(guān)能動(dòng)作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門(mén)，協(xié)調好、理順好社區居委會(huì )、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規范化、合理化。
物業(yè)管理調查報告 5
一、我國城市舊區物業(yè)管理現狀
課題組對目前我國一些城市在舊區實(shí)行物業(yè)管理的現狀進(jìn)行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項目應實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區現已有99個(gè)舊居民區推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區已基本引入了物業(yè)管理，小區的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區實(shí)行綜合整治后，按照現代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實(shí)行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區的住宅小區進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類(lèi)住宅區392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權混雜的舊住宅區就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng )造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長(cháng)春市物業(yè)管理與社區管理相結合整治舊區試點(diǎn)工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現狀，朝陽(yáng)區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區整治試點(diǎn)區域。
從以上各城市對舊區的管理來(lái)看，舊區的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對舊區進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。
二、目前各地對舊區物業(yè)管理采取的普遍方法
現在舊區推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運營(yíng)模式，取得一定成績(jì)：共接管小區36個(gè);二是以街道、居委會(huì )模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個(gè)區，共接管小區42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個(gè)。
長(cháng)春市對于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區域，即“舊區”，將采取物業(yè)管理與社區管理相結合的新思路。
在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。
北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區環(huán)境。在此基礎上，通過(guò)試點(diǎn)，結合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著(zhù)居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著(zhù)舊區物業(yè)長(cháng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區物業(yè)管理的地區注意。
(一)舊區物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來(lái)形成的收費機制，天津市各區對舊區物業(yè)收費大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務(wù)標準制定具體的收費價(jià)格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無(wú)法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時(shí)舊區物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀(guān)念尚未轉變過(guò)來(lái)，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時(shí)許多舊區的住戶(hù)大多是低收入階層和承租戶(hù)，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(cháng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。
(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現在各城市對舊區的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時(shí)間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著(zhù)時(shí)間的推移，針對舊區出現的新問(wèn)題，逐步建立�，F在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業(yè)管理服務(wù)標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規定》以及《關(guān)于舊區物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業(yè)管理分等級收費實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的.問(wèn)題。
(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設
在一些已綜合整治過(guò)的舊區，可以看到自行車(chē)存放處、對小區的封閉、門(mén)衛的值班室等設施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛值班室內沒(méi)有門(mén)衛。另外，小區內沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過(guò)去，舊區的管理主要依靠街道居委會(huì )，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調配合，而現在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規范的委托服務(wù)關(guān)系，出現問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。
四、我國城市舊區物業(yè)管理辦法的框架設計
在對城市舊區實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區物業(yè)管理實(shí)施的準備
深入舊區進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區的物業(yè)現狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價(jià)、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區進(jìn)行分類(lèi)，制定相應的物業(yè)管理辦法
在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，要根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權比較分散，住戶(hù)有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區開(kāi)展現代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶(hù)經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點(diǎn)進(jìn)行單項物業(yè)管理，隨著(zhù)條件改善，逐步增加服務(wù)內容，同時(shí)應注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現代化的物業(yè)管理上。
3. 及時(shí)總結經(jīng)驗與教訓，妥善解決易出現的各種問(wèn)題
通過(guò)對舊區實(shí)施物業(yè)管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：
物業(yè)收費:
要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實(shí)行低取費、菜單式，按項定價(jià)的方式)實(shí)行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區的業(yè)主公約，同時(shí)應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區顯眼的地方張貼服務(wù)內容及服務(wù)標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養護的，有關(guān)部門(mén)應給一定的費用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專(zhuān)項經(jīng)費。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會(huì )信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿(mǎn)意率高、具有較強市場(chǎng)競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費的就多，收繳率相應的就會(huì )提高。
(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應注意舉辦一些活動(dòng)，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問(wèn)題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費社會(huì )化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對物業(yè)公司也應實(shí)行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。
(10)政府應出臺有利于舊區物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運作。
住房維修資金:
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實(shí)現“市場(chǎng)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化”的現代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關(guān)于規范和加強本市居住區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。
(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專(zhuān)門(mén)的管理機構。在物業(yè)專(zhuān)項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項維修資金“一戶(hù)一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監督管理專(zhuān)項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
理順各部門(mén)的職責:
物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)、社區精神文明建設及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著(zhù)密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現。
在處理物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì )。物業(yè)管理是社區管理的基礎，是社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )的重要組成部分，也是社區精神文明創(chuàng )建的重要力量。要在街道、居委會(huì )的配合支持下，理順小區管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)小區(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門(mén)應積極指導業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組織成立業(yè)主委員會(huì )。按照新小區的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規范化、專(zhuān)業(yè)化和規�；l(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區形象，為老百姓創(chuàng )造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告 6
物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。
一、小區物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因
隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：
�。ㄒ唬I(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。
隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區,50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的`自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務(wù)的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
�。ㄈ├吓f小區基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。
�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
�。ㄎ澹犭y點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí)，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權，無(wú)法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。
�。┈F行物業(yè)法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。
3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。
相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區改造。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類(lèi)事件時(shí)應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà)，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告，各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告 7
目前，我市許多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現有法難行、無(wú)法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的積極性不足，特別是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決與上級政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清楚、不參與。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的規范。業(yè)主委員會(huì )的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、能力強的'現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。
物業(yè)管理調查報告 8
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個(gè)專(zhuān)業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細節是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專(zhuān)業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng )意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1、物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂(yōu)，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2、增值服務(wù)
創(chuàng )意”考驗用心程度,創(chuàng )意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎上的一種增值表現。在房?jì)r(jià)高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類(lèi)都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識到，小區的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強了對社區的認同感。 3 及時(shí)響應必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽(tīng)、詢(xún)問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時(shí)處理。
4、物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專(zhuān)業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實(shí)上，專(zhuān)業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節服務(wù)的專(zhuān)業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏(yíng)得了業(yè)主的稱(chēng)贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區特定的`環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報道等方式來(lái)提高小區居民愛(ài)護綠地、愛(ài)護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問(wèn)題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經(jīng)營(yíng)成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶(hù)主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統計、社區文化等多個(gè)方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，很難實(shí)現現代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著(zhù)大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱(chēng)為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類(lèi)）擔負著(zhù)企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節，是整個(gè)行政管理系統中的一個(gè)小系統。
行政部門(mén)應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場(chǎng)形勢，考慮公司的發(fā)展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專(zhuān)心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導一會(huì )兒支到東，一會(huì )兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門(mén)的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì )象一部自動(dòng)機器一樣運轉，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導和上級領(lǐng)導輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門(mén)如果僅僅滿(mǎn)足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調查報告 9
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮線(xiàn)業(yè)物業(yè)小區143個(gè)，246棟樓，12,014戶(hù)，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶(hù)供暖的有177棟（86個(gè)小區），未實(shí)行分戶(hù)供暖的有69棟（57個(gè)小區）。有114個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，51個(gè)小區由建設單位管理，32個(gè)小區由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
�。ㄒ唬�、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶(hù)又為本單位職工，為維護居戶(hù)的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個(gè)機構—物業(yè)辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著(zhù)居民的入住走入了城市建設的`視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰(shuí)建設誰(shuí)管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，對外公開(kāi)銷(xiāo)售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。2005年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實(shí)國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業(yè)主委員會(huì )，并對所成立的業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書(shū)、是否合法經(jīng)營(yíng)，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì )為他們進(jìn)行調解；四是督促和收繳專(zhuān)項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進(jìn)行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權單位和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
�。ǘ�、物業(yè)管理服務(wù)的職責
經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)和調查，我縣物業(yè)服務(wù)的內容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結構、服務(wù)主體結構、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶(hù)外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業(yè)公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業(yè)公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線(xiàn)、機動(dòng)車(chē)庫、露天停車(chē)場(chǎng)、非機動(dòng)車(chē)庫、公共設施設備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車(chē)輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區采取收取物業(yè)管理費的形式來(lái)維護日常物業(yè)管理的各項活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標準因服務(wù)項目和質(zhì)量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調查報告 10
一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書(shū)。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內容應包括服務(wù)范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業(yè)主管部門(mén)備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價(jià)部門(mén)統一定價(jià)，設“公示板”公開(kāi)收費標準，便于業(yè)主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進(jìn)行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線(xiàn)發(fā)生跑漏、下水管線(xiàn)發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個(gè)季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專(zhuān)人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周?chē)ㄖL(fēng)格渾然一體，既要注意根據不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護綠化，并制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當地公安部門(mén)建立良好的工作關(guān)系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長(cháng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車(chē)輛管理。小區內的機動(dòng)車(chē)，摩托車(chē)，自行車(chē)應在指定位置。
補充：
物業(yè)管理的水平與小區居民的生活息息相關(guān)，小區居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機構，但是，總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意，也不能去怪物業(yè)管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業(yè)管理的.“把關(guān)人”，以致缺少小區民主管理的“實(shí)施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規范，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問(wèn)題:
一，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ):由小區居民中挑選作風(fēng)正派，肯為大家工作，責任性強的居民代表，經(jīng)過(guò)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )代表所有的業(yè)主，對物業(yè)管理工作進(jìn)行監督，維護業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會(huì )成員一定要在業(yè)主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生以后，要樹(shù)立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機構，由于它和居民的生活關(guān)系密切，必須對它給予充分的重視。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，就談不上如何加強物業(yè)管理工作。
二，小區內的車(chē)輛停放工作要充分聽(tīng)取業(yè)委會(huì )和居民群眾的意見(jiàn):小區內的車(chē)輛停放問(wèn)題常常成為居民之間糾紛的來(lái)源，有的物業(yè)干部也覺(jué)得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì )這個(gè)問(wèn)題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區停有幾輛大型貨運汽車(chē)和大巴士，這些車(chē)輛由于車(chē)況較差，啟動(dòng)時(shí)噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見(jiàn)反映給業(yè)主委員會(huì )，要求禁止大型車(chē)輛停入小區。在業(yè)主委員會(huì )和大型車(chē)駕駛員溝通的時(shí)候，他們表示很難接受，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )的反復做工作，并為他們落實(shí)了停車(chē)地點(diǎn)，終于實(shí)現了大型車(chē)不再進(jìn)小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車(chē)位，業(yè)主委員會(huì )就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車(chē)位的建議。從而把這個(gè)建議否決了，確保了大多數業(yè)主的權益。業(yè)主委員會(huì )就是這樣一個(gè)小區里的當家人。關(guān)系到居民們生活的大事，都要經(jīng)過(guò)他們去做，去落實(shí)。有了業(yè)主委員會(huì )，小區的管理工作順暢多了。
三，小區的資金使用監督工作:業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主監督物業(yè)管理的。
物業(yè)管理調查報告 11
近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，大大地改善廠(chǎng)區居民居住條件，因而，住宅小區物業(yè)管理的問(wèn)題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng )造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著(zhù)讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。
一、我市物業(yè)管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開(kāi)展一次住宅生活小區物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調查，對某某小區的住戶(hù)進(jìn)行了調查。
本次調查以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對某某區的500戶(hù)人家進(jìn)行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶(hù)中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶(hù)，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶(hù)，占76% 。
2、在500戶(hù)中，有386戶(hù)，反映該住宅生活小區曾成立業(yè)主委員會(huì )，并享有選舉權，占77%。有220戶(hù)，占44％的業(yè)主反映享有監督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權利。
3、在500戶(hù)中，有331戶(hù)反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶(hù)反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀(guān)；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶(hù)反映小區存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民的現象。有123戶(hù)反映住宅小區屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進(jìn)入。
4.有293戶(hù)反映房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)；占58%
5.有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶(hù)對住宅小區物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結果是：有112戶(hù)，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意，有136戶(hù)，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意，有326戶(hù)，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿(mǎn)意。
二、調查中發(fā)現的問(wèn)題：
在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區的物業(yè)管理很不規范。主要表現有：
1治安問(wèn)題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒(méi)人過(guò)問(wèn)。
2衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。
隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的`時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問(wèn)題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級匯報，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)管理調查報告 12
我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下，我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調查、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。
一、益陽(yáng)市調查小區的基本情況
為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區，我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區）是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。 2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較為簡(jiǎn)單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢(xún)問(wèn)該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi)，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋，機構設置較為簡(jiǎn)單，只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。
11.小區新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。
總的說(shuō)來(lái)，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的，比如說(shuō)，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)N有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。
由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調查，小區內沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè)，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題
益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的.物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少，但規模不一，發(fā)展不夠規范，仍處于初級市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費標準一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才，也不能開(kāi)展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差，嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì )，部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè)，建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì )，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度，切實(shí)加強領(lǐng)導，進(jìn)一步統籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監督，定期匯報，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作，社區居委會(huì )也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。
�。┳龊眯麄�，營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務(wù)、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會(huì )
通過(guò)此次實(shí)地調查走訪(fǎng)，我們主要調查小區環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐，自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神，社會(huì )實(shí)踐調查絕大多數不是一個(gè)人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應該禮貌待人，體現當代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調查報告 13
一、我國物業(yè)管理立法現狀
八十年代以來(lái)，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業(yè)管理現狀隨物業(yè)管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門(mén)戶(hù)，各個(gè)區縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(cháng)足發(fā)展，經(jīng)濟實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì )發(fā)展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會(huì )調查活動(dòng)并制作了調查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì )調查報告的實(shí)踐基地。本次社會(huì )調查活動(dòng)問(wèn)卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現狀為題，采用抽樣調查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě).
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現對問(wèn)卷進(jìn)行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業(yè)管理現狀的一些簡(jiǎn)單的信息。
三、居民住宅小區物業(yè)管理現狀及問(wèn)題分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數不多。
2、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專(zhuān)業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。
3、小區業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)或定期召開(kāi)現狀令人擔憂(yōu)，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會(huì )、行使相關(guān)權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒(méi)有按照法律規定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )，有些公民缺乏權利意識。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )后，法律法規規定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區物業(yè)管理服務(wù)的.協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問(wèn)題相當嚴重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價(jià)
在本次調查問(wèn)卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價(jià)：見(jiàn)下表：
�。ㄐ^安全、綠化、衛生等管理評價(jià)）：
總結評價(jià)
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價(jià)）：
總結評價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區物業(yè)管理方面的建議
上述調查分析，發(fā)現了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現實(shí)問(wèn)題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現對專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀(guān)調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小的問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實(shí)現物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問(wèn)題。合理規制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費和收費不到位等問(wèn)題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業(yè)主法律和權利意識。
4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。
5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會(huì )對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì )，以這會(huì )中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進(jìn)社會(huì )性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權管理自己行業(yè)，實(shí)現中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監督”等權利。
物業(yè)管理調查報告 14
管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區管理存在的問(wèn)題
通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
�。ㄒ唬嗜腴T(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
�。ǘ┦召M標準高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準；除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度，業(yè)主不滿(mǎn)意。
�。ㄈ┗A設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群。
�。ㄋ模I(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
�。ㄎ澹┖暧^(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。
�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居會(huì )，由各居會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。
�。ǘ﹪腊盐飿I(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
�。ㄈ┘訌妼ξ飿I(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在23年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模⿵娀飿I(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的'小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫@樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
�。ㄎ澹⿵娀瘜I(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主會(huì )成立、業(yè)主員會(huì )的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主會(huì )、業(yè)主員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。
�。┘油七M(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮（社區）居會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主員會(huì )自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。
物業(yè)管理調查報告 15
近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開(kāi)住宅小區不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區居民對物業(yè)方面反應的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調研要求之機，就我市小區物業(yè)管理方面展開(kāi)了調研�，F將調研情況報告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現狀
�、逍^物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)我市近年來(lái)的住宅小區的不斷增多而顯得越來(lái)越重要，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，因此，我市在2010年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規范北鎮市物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專(zhuān)項維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì )、頒布相關(guān)法律法規等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬(wàn)平方米，其中住宅面積為175萬(wàn)平方米，辦公面積40萬(wàn)平方米，商業(yè)面積30萬(wàn)平方米。有住宅小區147個(gè)，有28個(gè)小區由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬(wàn)平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書(shū)，新建小區物業(yè)覆蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過(guò)去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^的特點(diǎn)
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專(zhuān)人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車(chē)位少，無(wú)人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀(guān)條件限制，我市部分居住小區建成時(shí)間較長(cháng)，遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關(guān)手續不完備；個(gè)別小區還是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
�。�、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的.管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
�。�、費率不統一，老舊小區物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒(méi)有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。五是各個(gè)小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動(dòng)交費。
3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，有些問(wèn)題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業(yè)主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒(méi)有必要；部分老舊小區開(kāi)發(fā)的較早，那時(shí)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)，只是開(kāi)發(fā)商代管，由于贏(yíng)利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無(wú)法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
5、無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問(wèn)題，加之規模小，戶(hù)數少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監管。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實(shí)各項監管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規范內容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會(huì )、公事辦等部門(mén)的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統一的服務(wù)規范的同時(shí)制訂統一的收費標準，提高或變動(dòng)收費標準時(shí)要征求廣大。
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