物業(yè)管理調查報告
隨著(zhù)社會(huì )一步步向前發(fā)展，報告十分的重要，不同種類(lèi)的報告具有不同的用途。那么報告應該怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理調查報告，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理調查報告1
1企業(yè)自身
通過(guò)對企業(yè)自身進(jìn)行詳細的調查和分析，可為企業(yè)運作提供豐富的情報。在一個(gè)企業(yè)中技術(shù)中心(研究院)、市場(chǎng)部(銷(xiāo)售部)、財務(wù)部、人力資源部、生產(chǎn)、采購、設備部、計劃部等部門(mén)掌握著(zhù)企業(yè)研究開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、財務(wù)、人事、生產(chǎn)運營(yíng)、人財務(wù)、產(chǎn)供銷(xiāo)等信息。以從企業(yè)內部建立的信息網(wǎng)絡(luò )中獲取這些信息。企業(yè)允許每位員工把自己搜集到的情報上傳到企業(yè)競爭情報系統。2企業(yè)競爭對手的情況競爭對手是競爭用戶(hù)最為關(guān)注的對象，競爭對手相關(guān)信息數量龐大，內容繁雜，這其中包括需要確定誰(shuí)是自己現實(shí)和潛在的競爭對手，競爭對手的背景和基本信息、產(chǎn)品/服務(wù)、財務(wù)、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、人員、組織結構、生產(chǎn)運營(yíng)等方面的信息。
2.1公司名錄
確定誰(shuí)是自己的競爭對手，了解對手的背景和基本信息，最基本的需求是獲得公司名錄信息。工商、稅務(wù)、黃頁(yè)、競爭對手網(wǎng)站、企業(yè)名錄出版物和數據庫是最常用的名錄信息源。如托馬斯美國制造商名錄、康帕斯全球企業(yè)名錄、盈科黃頁(yè)服務(wù)等。競爭對手的基本信息包括名稱(chēng)、地址、電話(huà)、成立時(shí)間、性質(zhì)、法人代表、行業(yè)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)范圍、雇員人數、企業(yè)規模、機構設置、進(jìn)出口權等。這些信息一般可通過(guò)企業(yè)注冊表獲得。
2.2經(jīng)營(yíng)狀況
競爭對手的經(jīng)營(yíng)狀況包括地理位置、設備辦公條件、工作或生產(chǎn)是否活躍、員工的知識水平、領(lǐng)導者的風(fēng)格、主要“客戶(hù)”情況、所處競爭環(huán)境、對新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)計劃、生產(chǎn)的秩序效率、原材料采購地域及支付方式、主要原料供應商名稱(chēng)及聯(lián)絡(luò )方式、主要產(chǎn)品及品牌、產(chǎn)品銷(xiāo)售地域、銷(xiāo)售方法及收款方式、開(kāi)戶(hù)銀行、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、人員情況等。競爭對手的這些經(jīng)營(yíng)狀況可以通過(guò)實(shí)地參觀(guān)考察、訪(fǎng)問(wèn)等多種途徑獲取。
2.3產(chǎn)品/服務(wù)
有關(guān)產(chǎn)品/服務(wù)的競爭情報需求又可進(jìn)一步細分為對產(chǎn)品/服務(wù)種類(lèi)、特征、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品項目情報四種類(lèi)型[2]。種類(lèi)情報主要通過(guò)查閱公司名錄、產(chǎn)品名錄、公司主頁(yè)、產(chǎn)品樣本和手冊；檢索數據庫；詢(xún)問(wèn)經(jīng)銷(xiāo)商；參加展覽會(huì )；聯(lián)系相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì )等途徑獲得。特征情報主要通過(guò)訪(fǎng)談企業(yè)內部各職能部門(mén)的.員工；開(kāi)展反求工程；查閱產(chǎn)品樣本和手冊；訂閱剪報；檢索數據庫和詢(xún)問(wèn)經(jīng)銷(xiāo)商等途徑獲得。新產(chǎn)品開(kāi)報主要通過(guò)訂閱專(zhuān)業(yè)報刊雜志、產(chǎn)業(yè)研究報告；參加行業(yè)會(huì )議和展覽會(huì )；走訪(fǎng)行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)專(zhuān)家以及直接聯(lián)系競爭對手等途徑。產(chǎn)品項目情報主要通過(guò)訂閱行業(yè)協(xié)會(huì )出版、產(chǎn)品樣本和手冊；檢索數據庫；詢(xún)問(wèn)經(jīng)銷(xiāo)商和直接聯(lián)系對手等途徑獲得。
2.4財務(wù)和資信
如競爭對手為上市公司，其年度報告是極為有用的競爭情報信息源，幾乎包括了所用作為商業(yè)秘密的工業(yè)普查資料上的企業(yè)財務(wù)信息。其財務(wù)信息可通過(guò)查閱其向社會(huì )公布的財務(wù)報告；訂閱各類(lèi)機構和證劵分析師的分析報告；聯(lián)系競爭對手的前雇員和退休員工獲得。非上市公司的競爭對手可以通過(guò)訂閱綜合性商業(yè)出版物、行業(yè)出版物；檢索資信數據庫；聯(lián)系政府機構和行業(yè)協(xié)會(huì )；委托信用調查機構開(kāi)展調查等途徑獲得。
2.5市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)
有關(guān)競爭對手市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的情報需求，占據著(zhù)競爭情報需求的優(yōu)勢地位。如能有效獲取，將是贏(yíng)得市場(chǎng)競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。競爭對手的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)情報包括對手的營(yíng)銷(xiāo)組織、營(yíng)銷(xiāo)策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道、市場(chǎng)占有率、銷(xiāo)售價(jià)格、廣告預算、廣告效果、售后服務(wù)、客戶(hù)忠誠度等諸多種類(lèi)。
�。�1）營(yíng)銷(xiāo)組織情報：通過(guò)訂閱產(chǎn)業(yè)研究報告、報刊和專(zhuān)業(yè)雜志、產(chǎn)品樣本和手冊；互聯(lián)網(wǎng)搜索；訪(fǎng)談企業(yè)內部各職能部門(mén)員工、經(jīng)銷(xiāo)商和競爭對手等途徑獲得。
�。�2）營(yíng)銷(xiāo)策略情報：包括銷(xiāo)售制度、廣告宣傳、人員推銷(xiāo)、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系和網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)案等系一系列方法。主要通過(guò)監測并分析銷(xiāo)售活動(dòng)；閱產(chǎn)品樣本和手冊；互聯(lián)網(wǎng)搜索；訪(fǎng)談企業(yè)內部各職能部門(mén)員工、經(jīng)銷(xiāo)商和競爭對手；委托行業(yè)或市場(chǎng)調查機構代為搜集等途徑獲得。
�。�3）營(yíng)銷(xiāo)渠道情報：包括銷(xiāo)售渠道的形成、銷(xiāo)售渠道的實(shí)力及國際銷(xiāo)售策略。主要通過(guò)競爭對手的產(chǎn)品展覽會(huì )、發(fā)放的宣傳材料、廣告的投放情況、連鎖店或者分銷(xiāo)商等獲得。
�。�4）市場(chǎng)占有率情報：通過(guò)查閱行業(yè)協(xié)會(huì )出版物、產(chǎn)業(yè)研究報告、多外公開(kāi)的檔案、政府出版物；委托行業(yè)或商業(yè)調查機構代為搜集等途徑獲得。
�。�5）銷(xiāo)售價(jià)格情報：通過(guò)訪(fǎng)談一線(xiàn)銷(xiāo)售人員、競爭對手、經(jīng)銷(xiāo)商、客戶(hù)；訪(fǎng)問(wèn)主管價(jià)格的政府部門(mén)的網(wǎng)站；訂閱行業(yè)協(xié)會(huì )出版物；檢索數據庫和電子商務(wù)網(wǎng)站；委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得。
�。�6）廣告預算情報：通過(guò)訂閱報刊和專(zhuān)業(yè)雜志、競爭對手的財務(wù)報告；訪(fǎng)談競爭對手、廣告商、媒體廣告部員工；委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得。
�。�7）廣告效果情報：通過(guò)訪(fǎng)談客戶(hù)、經(jīng)銷(xiāo)商和一線(xiàn)銷(xiāo)售人員；訂閱報刊和專(zhuān)業(yè)雜志、產(chǎn)業(yè)研究報告；委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得。
�。�8）售后服務(wù)情報：通過(guò)訪(fǎng)談企業(yè)內部各職能部門(mén)員工、客戶(hù)、經(jīng)銷(xiāo)商、競爭對手等途徑獲得。
�。�9）客戶(hù)忠誠度情報：通過(guò)訪(fǎng)談經(jīng)銷(xiāo)商、客戶(hù)；委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得。
2.6公司人員
競爭對手的管理人員和人力資源狀況對于了解對手公司的管理風(fēng)格，人才優(yōu)勢有著(zhù)重要的意義。競爭對手管理人員的信息主要通過(guò)閱讀公開(kāi)出版社或公司網(wǎng)站上的傳記資料；觀(guān)看對管理人員的訪(fǎng)談；聆聽(tīng)管理人員的講話(huà)；訪(fǎng)談競爭對手和企業(yè)內部各職能部門(mén)員工等途徑獲得。競爭對手的人力資源狀況可通過(guò)閱讀企業(yè)招聘企業(yè)，信用調查報告、與競爭對手有關(guān)的庭審記錄；訪(fǎng)談行業(yè)主管部門(mén)、勞動(dòng)和社會(huì )保障部門(mén)、企業(yè)內部人力資源部門(mén)等途徑獲得。
2.7組織結構
了解競爭對手的組織結構，可以判斷出各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)在對手公司中的地位、某一決策問(wèn)題的決策點(diǎn)和關(guān)鍵決策者。組織結構的變化也可能預示著(zhù)公司的戰略調整。競爭對手的組織結構信息主要通過(guò)訂閱公司網(wǎng)站上的組織結構圖、企業(yè)名錄和資信類(lèi)數據庫；訪(fǎng)談競爭對手的員工和資深業(yè)內人士等途徑獲得。
2.8生產(chǎn)運營(yíng)
競爭對手的生產(chǎn)運營(yíng)情報：包括對手的生產(chǎn)、產(chǎn)能以及工程和研發(fā)狀況，涉及公司內部的核心經(jīng)營(yíng)數據、直接競爭對手處獲取有一定難度，但可以通過(guò)與公司的生產(chǎn)運營(yíng)活動(dòng)相聯(lián)系的第三方接洽獲得一部分信息。
�。�1）生產(chǎn)情報：主要通過(guò)訂閱行業(yè)協(xié)會(huì )出版物、產(chǎn)業(yè)研究報告。訪(fǎng)談企業(yè)內部各職能部門(mén)員工、供應商、設計施工單位；查閱規劃委、建委、質(zhì)監局、法院、衛生防疫站等政府主管部門(mén)公開(kāi)的檔案文件并從中推斷；委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得。
�。�2）產(chǎn)能情報：主要通過(guò)訂閱行業(yè)研究報告、行業(yè)協(xié)會(huì )出版物。訪(fǎng)談企業(yè)內部各職能部門(mén)員工、供應商、運輸部門(mén)、客戶(hù)；查閱環(huán)保局、消防局等政府主管部門(mén)公開(kāi)的檔案文件并從中推斷；委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得。
�。�3）工程和研報：主要通過(guò)查閱專(zhuān)業(yè)期刊、會(huì )議論文、科技報告、專(zhuān)利；檢索科技類(lèi)數據庫；訪(fǎng)談行業(yè)協(xié)會(huì )、科技主管機構、技術(shù)專(zhuān)家和企業(yè)內部各職能部門(mén)員工等途徑獲得。
3競爭環(huán)境
從社會(huì )環(huán)境獲取競爭情報是指在企業(yè)內部和企業(yè)對手之外搜集相關(guān)情報，獲取的情報主要有行業(yè)情報、市場(chǎng)情報、消費者情報、客戶(hù)信息情報、宏觀(guān)環(huán)境情報。
�。�1）行業(yè)情報：行業(yè)情報內容包括行業(yè)類(lèi)別、行業(yè)基本信息、行業(yè)生命周期、行業(yè)技術(shù)水平、行業(yè)政策、行業(yè)競爭格局等。主要通過(guò)查閱國民經(jīng)濟行業(yè)分類(lèi)標準、政府行業(yè)主管部門(mén)的統計數據或市場(chǎng)調查報告、閱讀財經(jīng)類(lèi)報刊和專(zhuān)業(yè)雜志等途徑獲得。
�。�2）市場(chǎng)情報：市場(chǎng)情報內容廣泛，類(lèi)型多樣，可分為市場(chǎng)結構、市場(chǎng)規模、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、市場(chǎng)發(fā)展前景等幾類(lèi)�？赏ㄟ^(guò)查閱統計年鑒等工具書(shū)、調查問(wèn)卷、模型分析、閱讀財經(jīng)類(lèi)報刊和專(zhuān)業(yè)雜志、政府出版物；親自調查獲取一手信息；委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得。
�。�3）消費者情報：消費者情報是企業(yè)正確制定產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略和市場(chǎng)銷(xiāo)售策略的基本前提，其內容包括消費需求、消費動(dòng)機、消費行為、品牌知名度和消費滿(mǎn)意度等�？赏ㄟ^(guò)調查問(wèn)卷、座談會(huì )、回訪(fǎng)、專(zhuān)業(yè)的媒體調查機構提供的數據等途徑獲取。
�。�4）客戶(hù)信息情報：客戶(hù)信息情報是企業(yè)的利潤來(lái)源，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的根源。其內容包括客戶(hù)基本信息、客戶(hù)組織信息、客戶(hù)經(jīng)營(yíng)效益、客戶(hù)信用評價(jià)等。主要通過(guò)實(shí)地訪(fǎng)問(wèn)等途徑獲取。
�。�5）宏觀(guān)環(huán)境情報：所有行業(yè)都會(huì )受到宏觀(guān)環(huán)境的影響，企業(yè)能做的是監測這些宏觀(guān)環(huán)境因素的變化和根據這些變化調整自己的經(jīng)營(yíng)方式和戰略定位。企業(yè)的宏觀(guān)經(jīng)營(yíng)環(huán)境包括政治環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會(huì )文化環(huán)境等。①政治環(huán)境信息。政治環(huán)境的變化包括國內政治環(huán)境的變化、發(fā)生重大國際事件、政府變革、權利轉移以及一些具體的立法和規章制度的變化。政治環(huán)境信息主要可通過(guò)閱讀時(shí)政類(lèi)報刊和專(zhuān)業(yè)雜志、政府出版物、訂閱網(wǎng)絡(luò )新聞、加入論壇、博客等、聽(tīng)廣播、看電視、檢索新聞和法律法規數據庫、通過(guò)駐外使館、新聞?dòng)浾叩冗M(jìn)行搜集；與政府主管部門(mén)建立良好的關(guān)系網(wǎng)絡(luò )等途徑獲得；②經(jīng)濟環(huán)境信息。經(jīng)濟環(huán)境的變化包括經(jīng)濟周期的影響、世界貿易方式的變化、匯率和商品價(jià)格變化、資本市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)的變化以及經(jīng)濟對供應商和特定用戶(hù)群的影響等。經(jīng)濟環(huán)境信息主要通過(guò)閱讀財經(jīng)類(lèi)報刊和專(zhuān)業(yè)雜志、政府出版物、訪(fǎng)問(wèn)國內外的財經(jīng)類(lèi)網(wǎng)站、瀏覽知名經(jīng)濟學(xué)家的博客、搜索財經(jīng)類(lèi)數據庫、與主管經(jīng)濟的政府部門(mén)建立良好的關(guān)系網(wǎng)絡(luò )、親自調查獲得一手信息、委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得；③社會(huì )環(huán)境信息。社會(huì )環(huán)境信息的變化包括社會(huì )地理環(huán)境、氣候環(huán)境、交通環(huán)境、通信變化、人口構成、人們的品味、習慣的變化以及對環(huán)境和可持續發(fā)展的關(guān)注等。社會(huì )環(huán)境信息主要通過(guò)閱讀報刊和專(zhuān)業(yè)雜志、檢索人口統計數據庫、親自調查獲取一手信息、委托專(zhuān)業(yè)調查咨詢(xún)機構代為搜集等途徑獲得；④技術(shù)環(huán)境信息。技術(shù)環(huán)境上的變化包括技術(shù)變革對產(chǎn)品、工藝、分銷(xiāo)渠道的影響等。技術(shù)環(huán)境信息主要可通過(guò)檢索技術(shù)類(lèi)出版物，如期刊、會(huì )議論文、專(zhuān)利、技術(shù)標準、技術(shù)報告等、檢索科技類(lèi)數據庫、訂購行業(yè)協(xié)會(huì )出版物、咨詢(xún)專(zhuān)家、學(xué)者和工程技術(shù)人員等途徑獲得。
物業(yè)管理調查報告2
物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。
一、小區物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668。69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：
�。ㄒ唬I(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。
隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為：
一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。
不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區，50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務(wù)的定位不準確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現在：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的`問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
�。ㄈ├吓f小區基礎條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：
一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40；
二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21；
三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：
一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。
三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。
五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。
�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。
二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空。
物業(yè)管理調查報告3
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個(gè)專(zhuān)業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細節是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專(zhuān)業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng )意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂(yōu)，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)
創(chuàng )意”考驗用心程度,創(chuàng )意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎上的一種增值表現。在房?jì)r(jià)高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類(lèi)都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識到，小區的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強了對社區的認同感。 3 及時(shí)響應必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽(tīng)、詢(xún)問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時(shí)處理。
4 物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專(zhuān)業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實(shí)上，專(zhuān)業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節服務(wù)的專(zhuān)業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏(yíng)得了業(yè)主的稱(chēng)贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報道等方式來(lái)提高小區居民愛(ài)護綠地、愛(ài)護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問(wèn)題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的'合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經(jīng)營(yíng)成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶(hù)主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統計、社區文化等多個(gè)方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，很難實(shí)現現代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著(zhù)大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱(chēng)為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類(lèi)）擔負著(zhù)企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節，是整個(gè)行政管理系統中的一個(gè)小系統。
行政部門(mén)應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場(chǎng)形勢，考慮公司的發(fā)展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專(zhuān)心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導一會(huì )兒支到東，一會(huì )兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門(mén)的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì )象一部自動(dòng)機器一樣運轉，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導和上級領(lǐng)導輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門(mén)如果僅僅滿(mǎn)足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調查報告4
一、重大危險源的識別
�。ㄒ唬┲卮笪ｋU源的概念
重大危險源是長(cháng)期地或者臨時(shí)地生產(chǎn)、加工、搬運、使用或者儲存危險物質(zhì)，且危險物質(zhì)的數量等于或者超過(guò)臨界量的單元（包括場(chǎng)所設施）。
對于井工開(kāi)采的煤礦來(lái)講，屬于下列情況之一的為存在重大危險源的礦井；
1、高瓦斯礦井。
2、煤與瓦斯突出礦井。
3、有煤塵爆炸危險的礦井。
4、水文地質(zhì)條件復雜的，有承壓水或古空區積水危害的礦井。
5、煤層自然發(fā)火期
6、煤層沖擊傾向為中等以上的礦井。
�。ǘ┲卮笪ｋU源的分類(lèi)
重大危險源可分為生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險源和儲存區的重大危險源兩大類(lèi)。
1、根據物質(zhì)的不同特性、生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險源按爆炸性物質(zhì)、易燃物質(zhì)、活性化學(xué)物質(zhì)混入有毒物質(zhì)等四類(lèi)物質(zhì)的品名及其臨界量加以確定。
2、儲存區的重大危險源的確定方法與生產(chǎn)場(chǎng)所的重大危險源的確定方法基本相同，只是因為工藝條件較為穩定，臨界量數值較大。
二、重大危險源的控制
�。ㄒ唬┱块T(mén)對于重大危險源的宏觀(guān)控制
重大危險源控制的目的，不僅是預防煤礦井下重大事故發(fā)生，而且要做到煤礦井下一旦發(fā)生事故，能將事故危害限制到最低程度。對重大危險源的控制可以從以下幾方面著(zhù)手：
1、應對存在重大危險源的煤礦進(jìn)行普查、分級，并在制定有重大危險源監察管理法規的基礎上，明確存在重大危險源的煤礦，要對于危險源的管理責任、管理要求（包括組織制度、報告制度、監控管理制度及措施、隱患整改方案、應急措施等），促使煤礦建立重大危險源的控制機制，確保煤礦安全生產(chǎn)。
2、依據有關(guān)法規對存在有重大危險源煤礦實(shí)施分級管理，針對不同級別確定規范的現場(chǎng)監督方法，督促煤礦執行有關(guān)法規，建立監控機制，并督促隱患整改。
3、建立健全新建、改建煤礦重大危險源申報、分級制度，使重大危險源等管理規范化、制度化，同時(shí)對煤礦企業(yè)提供監控的管理及技術(shù)指導。
�。ǘ┟旱V企業(yè)對重大危險源的控制
煤礦企業(yè)應對重大危險源建立實(shí)時(shí)監控預警系統。該系統是應用系統論、控制論、信息論的原理和方法，結合自動(dòng)監測與傳感器等技術(shù)，計算機仿真、計算機通信等現代高新技術(shù)，對煤礦重大危險源的安全狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監控，把重大危險源的各種參數及時(shí)監測出來(lái)。當煤礦井下一旦出現事故征兆，能及時(shí)給出報警信號或采取自動(dòng)應急措施，把事故消滅在萌芽狀態(tài)。
煤礦應根據井下重大危險源的具體情況，建立可靠、有效的安全監控系統，以便采取措施，保證煤礦井下的安全生產(chǎn)。
�。ㄈ┦鹿史旨�
根據傷亡人數和經(jīng)濟損失情況，事故科分為以下等級：
1、特別重大事故，是指造成30人以上死亡，或者100人以上重傷，或者一億元以上直接經(jīng)濟損失的事故。
2、重大事故，是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重傷，或者5000萬(wàn)元以上，1億元以下直接經(jīng)濟損失的事故。
3、較大事故，是指造成了3人以上10人以下傷亡，或者10人以上50人以下重傷，或者1000萬(wàn)元以上，5000萬(wàn)元以下直接經(jīng)濟損失的事故。
4、一般事故，是指造成3人以下死亡，或者10人以下重傷的事故。
�。ㄋ模┦鹿蕡蟾�
事故現場(chǎng)有關(guān)人員應當立即報告本單位負責人，單位負責人接到報告后，應當；立即報告事故發(fā)生地縣級以上人民政府安全生產(chǎn)監督管理部門(mén)和負有安全生產(chǎn)監督管理職責的有關(guān)部門(mén)，安全生產(chǎn)監督管理部門(mén)和公安機關(guān)有關(guān)部門(mén)接到事故報告后，應按規定上報事故情況，并通知負有安全生產(chǎn)監督管理職責的勞動(dòng)保障部門(mén)和工會(huì )。
�。ㄎ澹┦鹿收{查
�。ㄒ唬┦鹿收{查的組織
1、特別重大事故由國務(wù)院或國務(wù)院授權的部門(mén)組織事故調查組依法進(jìn)行調查。重大事故、較大事故、一般事故分別由事故發(fā)生地省級人民政府、社區的市級人民政府、縣級人民政府負責調查。省級人民政府、社區的市級人民政府、縣級人民政府可以直接組織事故調查組進(jìn)行調查，也可以授權或者委托有關(guān)部門(mén)組織事故調查組進(jìn)行調查。未造成人員傷亡的一般事故，縣級人民政府也可以委托事故發(fā)生單位組織事故調查組進(jìn)行調查。
2、上級人民政府認為必要時(shí)，可以調查由下級人民政府負責調查的事故。在事故發(fā)生之日起30日內，因事故傷亡人數變化導致事故等級發(fā)生變化時(shí)，有關(guān)人民政府可以另行組織事故調查組進(jìn)行調查。
事故調查組的組成應當遵循精簡(jiǎn)、效能的原則。根據事故的具體情況，事故調查組由人民政府、安全生產(chǎn)監督管理部門(mén)、負有安全生產(chǎn)監督管理職責的有關(guān)部門(mén)、監察機關(guān)、公安機關(guān)以及工會(huì )派員組成，并邀請人民檢察院派人參加。事故調查組可以聘請有關(guān)專(zhuān)家參與調查。
�。ǘ┦鹿收{查組
1、事故調查組成員應當具有事故調查所需要的知識和專(zhuān)長(cháng)、與所調查的事故煤業(yè)直接厲害關(guān)系。
2、事故調查組組長(cháng)由負責組織事故調查組的人民政府指定。事故調查組組長(cháng)主持事故調查組的工作。
3、事故調查組履行下列職責：
�。�1）查明事故發(fā)生的'經(jīng)過(guò)、原因、人員傷亡情況及直接經(jīng)濟損失；
�。�2）認定事故的性質(zhì)和事故責任；
�。�3）提出對事故責任者的處理建議；
�。�4）總結事故教訓，提出防范和整改措施；
�。�5）提交事故調查報告。
4、事故調查組有權向有關(guān)單位和個(gè)人了解與事故有關(guān)的情況，并要求其提供相關(guān)文件、資料，任何單位和個(gè)人不得拒絕。
事故發(fā)生單位負責人和有關(guān)人員在事故調查期間不得擅離職守，并應當隨時(shí)接受事故調查組的詢(xún)問(wèn)，如實(shí)提供有關(guān)情況。
有關(guān)人員涉嫌犯罪的，由公安機關(guān)或者人民檢察院依法立案偵查。
5、事故調查中需要進(jìn)行技術(shù)鑒定的，事故調查組應當委托具有國家規定資質(zhì)的單位進(jìn)行技術(shù)鑒定，必要時(shí)，事故調查組可以直接組織專(zhuān)家進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定期間不計入事故調查期限。
6、事故調查組成員在事故調查工作中應當誠信公正，各盡職守，遵守事故調查組的紀律，保守事故調查的秘密。
未經(jīng)事故調查組組長(cháng)允許，事故調查組成員不得擅自有關(guān)事故的信息。
�。ㄈ┦鹿收{查報告
事故調查組應在國家規定的期限內提交事故調查報告，特殊情況下，經(jīng)組織事故調查組的人民政府或者有關(guān)主管部門(mén)、機構批準，提交事故調查報告的期限可以適當延長(cháng)。
事故調查報告應當附具有關(guān)證據材料。事故調查組成員應當在事故調查報告上簽名。事故調查報告送事故調查的人民政府后，事故調查工作即告結束。事故調查的有關(guān)資料應歸檔保存。
三、事故處理
1、負責事故調查的人民政府收到事故調查報告后應當在規定日期內做出批復。
物業(yè)管理調查報告5
管養等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對滯后，出現了小小的矛盾和問(wèn)題，現已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題，亟需采取有效對策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬(wàn)平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區只有26個(gè)，但這些小區住宅總面積約59萬(wàn)平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個(gè)，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬(wàn)平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區，涉及小區41個(gè)，面積約12萬(wàn)平方米。
二、小區管理存在的問(wèn)題
通過(guò)統計數字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區而言，也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩定局。分析我縣住宅小區及物業(yè)管理，主要有以下五方面問(wèn)題：
�。ㄒ唬嗜腴T(mén)檻低，服務(wù)不規范。我縣現有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級，從業(yè)人員244人，注冊資本都在50萬(wàn)100萬(wàn)元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規培訓，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門(mén)、搞衛生，業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區院內車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環(huán)境難盡人意。門(mén)衛基本上就是開(kāi)鎖門(mén)、收取停車(chē)費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
�。ǘ┦召M標準高低不一，收費難度。一方面，物業(yè)公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個(gè)別小區趕上了咸陽(yáng)市的收費標準；除此以外，對出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費。小區收費有的按面積計征，有的按戶(hù)平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾響比較強烈。另一方面，管理無(wú)抓手，收費難度很。舊小區水、電、暖分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，物業(yè)收費全憑自覺(jué)，收費難度很，一些小區甚至連取暖費都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗，對水、電等實(shí)行智能卡統一管理，減少了物業(yè)收費難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價(jià)行為，監管難度，業(yè)主不滿(mǎn)意。
�。ㄈ┗A設施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業(yè)管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎設施無(wú)法配建，規模小、成本高，物業(yè)管理無(wú)利可圖，甚者可能虧本，導致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權和利益訴求無(wú)人理睬，這類(lèi)事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質(zhì)量問(wèn)題，水電苑地面滲水問(wèn)題，恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題，上時(shí)間長(cháng)達幾年，問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進(jìn)行工程總體驗收。但調查中發(fā)現，我縣好多開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線(xiàn)電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問(wèn)題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開(kāi)發(fā)建設項目，曾多次群。
�。ㄋ模I(yè)主結構多元化，維權主張難統一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì )各個(gè)階層，社會(huì )經(jīng)歷、收入水平、文化修養等不同，認識問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同，導致物業(yè)管理工作難度加，而且規模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車(chē)的想留車(chē)位，電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚，其他住戶(hù)還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位，“主”為“客”。多數業(yè)主對自己的權利和義務(wù)認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。相當一部分小區業(yè)主員會(huì )不能正常履行職責，幾年難以召開(kāi)業(yè)主會(huì )。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒(méi)有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識，缺乏社會(huì )公德，只要服務(wù)，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據調查，縣城各小區物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù)，今年收繳68戶(hù)，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
�。ㄎ澹┖暧^(guān)環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的'雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設施不完善，導致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權”房，由于沒(méi)有完全產(chǎn)權，規劃設計和工程質(zhì)量難以監管等原因，遺留問(wèn)題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據中省市關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，形成以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。但是在現實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題，鎮和各社區居會(huì )管理職責缺失，由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(cháng)期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求，逐步實(shí)現以村會(huì )管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務(wù)社區居民。對于我縣的轄區物業(yè)管理要分類(lèi)指導，區別對待，標本兼治，穩步推進(jìn)。
�。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導，屬地鎮（社區）為主體進(jìn)行社會(huì )管理的總體要求，建立以屬地社區居會(huì )為主的“部門(mén)（單位）、鎮、社區居會(huì )”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居會(huì )配合，針對城區新老小區進(jìn)行地毯式調查統計，將各小區的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居會(huì )所劃定的片區將小區的信息分解到各居會(huì )，由各居會(huì )制定具體的實(shí)施方案，負責實(shí)施小區物業(yè)監督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導。建議參照外地經(jīng)驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協(xié)調部門(mén)關(guān)系，提升物業(yè)監管水平。
�。ǘ﹪腊盐飿I(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊登記，對于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區開(kāi)展工作。對于新建開(kāi)發(fā)項目，在發(fā)房屋預售證前，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對小區進(jìn)行前期物業(yè)招標，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
�。ㄈ┘訌妼ξ飿I(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶(hù)才會(huì )認可。物業(yè)行政主管部門(mén)應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓，力爭在23年內全部實(shí)現物業(yè)人員持證上崗。
�。ㄋ模⿵娀飿I(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉。要解決好收費問(wèn)題，必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題：一是標準�，F有物業(yè)管理收費標準分類(lèi)較粗，質(zhì)量要求不嚴，物價(jià)部門(mén)應對此調研，細化標準要求。二是抓手。中城市的小區實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區水、電實(shí)行統一管理，經(jīng)適房小區還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區水、電、暖全部分戶(hù)管理，自主購買(mǎi)，沒(méi)有制約手段，收費普遍比較困難�？梢詫@樣的小區實(shí)行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的12項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開(kāi)，誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知，用途結余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì )的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
�。ㄎ澹⿵娀瘜I(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區法定的主人，調動(dòng)業(yè)主的積極性，增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關(guān)重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì )牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業(yè)主會(huì )成立、業(yè)主員會(huì )的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業(yè)專(zhuān)項維修資金。指導和監督業(yè)主會(huì )、業(yè)主員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點(diǎn)建立小區黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務(wù)，樹(shù)立正確、健康的消費理念，創(chuàng )建宜居小區，構建和諧家園。
�。┘油七M(jìn)老舊住宅小區整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭，各鎮（社區）居會(huì )配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類(lèi)管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進(jìn)行摸底調查，分類(lèi)排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，多數業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應積極引入物業(yè)公司管理；對基礎設施不健全、多數業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務(wù)，由業(yè)主員會(huì )自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強對規劃的執法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范并逐步取締“小產(chǎn)權”房，嚴格質(zhì)量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎。
物業(yè)管理調查報告6
我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下，我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調查、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。
一、益陽(yáng)市調查小區的基本情況
為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區，我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區）是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。 2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較為簡(jiǎn)單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢(xún)問(wèn)該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi)，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋，機構設置較為簡(jiǎn)單，只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。
11.小區新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。
總的說(shuō)來(lái)，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的，比如說(shuō)，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)N有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。
由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調查，小區內沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè)，小區巡邏人員的'簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題
益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少，但規模不一，發(fā)展不夠規范，仍處于初級市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費標準一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才，也不能開(kāi)展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差，嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì )，部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè)，建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì )，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度，切實(shí)加強領(lǐng)導，進(jìn)一步統籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監督，定期匯報，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作，社區居委會(huì )也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。
�。┳龊眯麄�，營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務(wù)、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會(huì )
通過(guò)此次實(shí)地調查走訪(fǎng)，我們主要調查小區環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐，自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神，社會(huì )實(shí)踐調查絕大多數不是一個(gè)人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應該禮貌待人，體現當代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)管理調查報告7
調查提綱：
通過(guò)對源泉小區的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調查，源泉小區目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區的過(guò)程當中存在著(zhù)很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒(méi)有盡到自己應有的責任，衛生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現狀和水平。通過(guò)對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠對小區今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調查過(guò)程及內容：
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區進(jìn)行研究調查，在達到小區門(mén)口后，我們就發(fā)現一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒(méi)有設置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進(jìn)入小區的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之后我們就發(fā)現了一個(gè)問(wèn)題，該小區沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現該小區還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的.現象，后來(lái)發(fā)現小區內部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現場(chǎng)隨機調查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對該小區的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區的模樣，。之后我們對小區用戶(hù)描述的問(wèn)題和現象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現確實(shí)存在著(zhù)諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現象，由于不便進(jìn)入小區用戶(hù)的住房?jì)�，所以有些�?wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調查和總結的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著(zhù)不足和應當改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責范圍之內，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結果。交談之后，雙方都很愉悅，在向對方道別后，我們返回學(xué)校對調查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內容分類(lèi)如下：
1、該小區存在的主要問(wèn)題
2、這些問(wèn)題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問(wèn)題
主要問(wèn)題：
經(jīng)過(guò)現場(chǎng)調查和住戶(hù)的反映，總結出以下問(wèn)題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進(jìn)行粉刷
2）小區沒(méi)有保安人員，給小區安全管理帶來(lái)隱患
3）小區內停車(chē)秩序混亂，應加強管理
4）常有人到小區散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素
5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區內出現業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強管理
7）小區隨處可見(jiàn)垃圾，衛生服務(wù)需要加強
問(wèn)題主要原因：
1）該小區的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。
2）該小區沒(méi)有保安人員是因為物業(yè)管理費中無(wú)此項目。
3）小區停車(chē)秩序混亂是因為沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負責車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員
4）常有閑雜人等到小區散發(fā)廣告是因為該小區入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區經(jīng)常出現丟自行車(chē)現象，一方面是因為對進(jìn)入小區的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監管，另一方面原因是因為該小區沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現象是因為一方面該小區的衛生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛生等宣傳標語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因為該小區的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區車(chē)輛管理制度，對小區有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負責。
4）小區入口設置電動(dòng)門(mén)，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5）通知小區業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅蚊和防鼠藥物。
6）在小區的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現象。
7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設置垃圾桶數量。
物業(yè)管理調查報告8
一、調查目的
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結合，積累經(jīng)驗，總結知識，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開(kāi)發(fā)區毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時(shí)間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區”稱(chēng)號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂(lè )設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著(zhù)撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。
調查結果顯示：人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認為有較大的`發(fā)展空間，小區負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè )觀(guān)地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區、工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站、機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區水平的情況下，加強專(zhuān)業(yè)人員的培訓，加大專(zhuān)業(yè)人員數量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統地專(zhuān)業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統等工程技術(shù)方面的知識，同時(shí)也需要社會(huì )學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說(shuō)，應具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結構。同時(shí)，更應加強理論與實(shí)踐的結合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識融會(huì )貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗，反復學(xué)習總結，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以?xún)?yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會(huì )，進(jìn)行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過(guò)整個(gè)調查，得出以下結論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)管理調查報告9
為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰略部署，全面樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門(mén)加強行業(yè)指導提供依據，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )于20xx年二季度開(kāi)始，通過(guò)網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開(kāi)展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網(wǎng)上調查信息數據填報的企業(yè)總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區�，F將初步調查的有關(guān)情況報告如下：
一、物業(yè)管理行業(yè)對社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的貢獻
隨著(zhù)我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進(jìn)，以及鄉村城市化、城市現代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(cháng)足發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會(huì )建設中發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用。
（一）服務(wù)水平顯著(zhù)提高
為適應業(yè)主乃至社會(huì )對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(cháng)，90％以上被調查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用，從簡(jiǎn)單的專(zhuān)項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規范到服務(wù)標準，從服務(wù)理念到發(fā)展戰略，從傳統管理到創(chuàng )新服務(wù)，從客戶(hù)管理到客戶(hù)滿(mǎn)意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏(yíng)得了政府、社會(huì )和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。
（二）社會(huì )效益表現突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì )就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì )的和諧與穩定。
二是積極參與社會(huì )公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門(mén)處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會(huì )公益事業(yè)，自覺(jué)承擔社會(huì )責任。被調查的企業(yè)中三年來(lái)有793家企業(yè)先后贊助社會(huì )事業(yè)經(jīng)費4035.66萬(wàn)元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費4177.84萬(wàn)元。
（三）經(jīng)濟效益有待改善
目前大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規模偏小，創(chuàng )富能力差。近半數企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬(wàn)元，反映了多數企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續長(cháng)遠發(fā)展的經(jīng)濟基礎。
（四）環(huán)境效益初步顯現
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
（一）企業(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數的
5.82%，是我國物業(yè)管理的'萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數94.18%，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數量的增長(cháng)速度放緩。。
2.以企業(yè)注冊登記類(lèi)型劃分。
國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；
港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類(lèi)型企業(yè)101家，占2.20%。大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低。
3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。
一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。 以上數據說(shuō)明，現階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規模較小，多數企業(yè)無(wú)法取得規模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。
4.以與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。
被調查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。 開(kāi)發(fā)建設單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。
（二）從業(yè)人員情況
被調查企業(yè)的從業(yè)人員總人數772032人�；痉诸�(lèi)情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總人數15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線(xiàn)操作工人652054人，占總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車(chē)輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。
�。ㄒ怨芾砣藛T為基數1，和其他工種的比例關(guān)系）
從以上數據可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過(guò)大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進(jìn)社會(huì )就業(yè)的積極作用。
2.以學(xué)歷層次劃分。
被調查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總人數0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專(zhuān)生89625人，占總人數11.60%；中專(zhuān)生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。中專(zhuān)以下學(xué)歷所占比例和一線(xiàn)操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術(shù)層次劃分。
被調查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級職稱(chēng)的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱(chēng)32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱(chēng)29461人，占管理人員總數24.56%；無(wú)技術(shù)職稱(chēng)人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無(wú)技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見(jiàn)的,這意味著(zhù)大量涉及技術(shù)水平的設施設備維護工作需要通過(guò)外包專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導和監督也存在力不從心的問(wèn)題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物業(yè)管理調查報告10
天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專(zhuān)業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個(gè)專(zhuān)業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細節是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專(zhuān)業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng )意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道
“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂(yōu)，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)
點(diǎn)去進(jìn)行公司物業(yè)服務(wù)。關(guān)于物業(yè)公司的調查報告
在現階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)關(guān)于物業(yè)公司的調查報告
“創(chuàng )意”考驗用心程度
創(chuàng )意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎上的一種增值表現。在房?jì)r(jià)高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類(lèi)都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識到，小區的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強了對社區的認同感。
3 及時(shí)響應
必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽(tīng)、
詢(xún)問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時(shí)處理。
4 物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專(zhuān)業(yè)性
物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專(zhuān)業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實(shí)上，專(zhuān)業(yè)性是指物管公司
里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節服務(wù)的專(zhuān)業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏(yíng)得了業(yè)主的稱(chēng)贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜
小區特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報道等方式來(lái)提高小區居民愛(ài)護綠地、愛(ài)護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要
物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問(wèn)題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經(jīng)營(yíng)成果”
“顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設施呼喚高素質(zhì)人才
早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶(hù)主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統計、社區文化等多個(gè)方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，很難實(shí)現現代化的物業(yè)管理。
一、企業(yè)行政管理的功能及其要求
行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著(zhù)大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱(chēng)為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類(lèi)）擔負著(zhù)企業(yè)行政管理的`組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節，是整個(gè)行政管理系統中的一個(gè)小系統。
行政部門(mén)應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場(chǎng)形勢，考慮公司的發(fā)展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專(zhuān)心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導一會(huì )兒支到東，一會(huì )兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門(mén)的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì )象一部自動(dòng)機器一樣運轉，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導和上級領(lǐng)導輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門(mén)如果僅僅滿(mǎn)足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)管理調查報告11
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮線(xiàn)業(yè)物業(yè)小區143個(gè)，246棟樓，12,014戶(hù)，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶(hù)供暖的有177棟（86個(gè)小區），未實(shí)行分戶(hù)供暖的有69棟（57個(gè)小區）。有114個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，51個(gè)小區由建設單位管理，32個(gè)小區由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮住宅樓建設始于19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設住宅樓、住戶(hù)又為本單位職工，為維護居戶(hù)的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個(gè)機構—物業(yè)辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著(zhù)居民的'入住走入了城市建設的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰(shuí)建設誰(shuí)管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，，對外公開(kāi)銷(xiāo)售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實(shí)國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區組建業(yè)主委員會(huì )，并對所成立的業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書(shū)、是否合法經(jīng)營(yíng)，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì )為他們進(jìn)行調解；四是督促和收繳專(zhuān)項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進(jìn)行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權單位和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
�。ǘ�、物業(yè)管理服務(wù)的職責
經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)和調查，我縣物業(yè)服務(wù)的內容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結構、服務(wù)主體結構、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶(hù)外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業(yè)公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業(yè)公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線(xiàn)、機動(dòng)車(chē)庫、露天停車(chē)場(chǎng)、非機動(dòng)車(chē)庫、公共設施設備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養護和管理；
5、車(chē)輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區采取收取物業(yè)管理費的形式來(lái)維護日常物業(yè)管理的各項活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標準因服務(wù)項目和質(zhì)量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理調查報告12
內容摘要：
住宅小區建設，是一個(gè)城市經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續，是建設城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細的調查：
正文：
進(jìn)入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習，也從生活中學(xué)習。進(jìn)入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來(lái)要面對的問(wèn)題。但是面對幾乎所有職位都“有經(jīng)驗者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無(wú)所適從。而如何將我們在學(xué)校學(xué)到的理論知識與實(shí)踐結合起來(lái)，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識面，擴大與社會(huì )的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個(gè)人在社會(huì )競爭中的機會(huì )，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì )，我到了廈門(mén)住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習，開(kāi)始了這個(gè)寒假的調研。
在這個(gè)寒假，我有幸能夠來(lái)到廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì )實(shí)踐活動(dòng)，對于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司，我的心情不僅激動(dòng)，而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調研之前就仔細的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進(jìn)入這所公司做好充分的準備。
廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè)。公司現擁有一支上千人的專(zhuān)業(yè)員工隊伍，服務(wù)公寓、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房、別墅、公園等各種類(lèi)型物業(yè)300多萬(wàn)平方米，服務(wù)人群10萬(wàn)人以上，為目前省內服務(wù)規模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
公司本著(zhù)“團結、謙和、奉獻、高效”的企業(yè)精神，堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門(mén)城市的.建設發(fā)展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來(lái)，呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區;芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區;前埔小區、團結大廈先后獲廈門(mén)市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區先后獲得省或市環(huán)境衛生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評先進(jìn)單位及安全文明片區;金山、呂嶺管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業(yè)”稱(chēng)號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎;公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門(mén)市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門(mén)市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門(mén)市治安保衛工作先進(jìn)集體、廈門(mén)市先進(jìn)職工小家、廈門(mén)市建設系統先進(jìn)黨組織、青年文明號等榮譽(yù)稱(chēng)號，得到了廣大業(yè)主及社會(huì )各界的普遍好評。
十多年來(lái)，公司堅持實(shí)施品牌戰略，不斷改革創(chuàng )新，打造核心競爭力，使企業(yè)從標準化、規�；鸩较驅�(zhuān)業(yè)化、差異化、高端化轉型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，以項目策劃、顧問(wèn)咨詢(xún)、前期配套管理、教育培訓為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會(huì )所經(jīng)營(yíng)、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕?lè )⻊?wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規模優(yōu)勢的同時(shí)，以標準化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對項目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢與項目特色差異化優(yōu)勢，得到了廣大業(yè)主與社會(huì )各界的廣泛好評，大多數服務(wù)項目獲評國家、省、市物業(yè)管理示范小區(大廈)，公司成為廈門(mén)物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專(zhuān)家投票選出的“廈門(mén)十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續以細致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹(shù)立行業(yè)標桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進(jìn)取。
剛到公司的時(shí)候，我還不能完全放松。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕松下來(lái)了，我都對這次的調研有了更高的期待。
調研過(guò)程中，我體會(huì )到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì )工作了，或許很多在職青年都羨慕著(zhù)我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來(lái)辛苦工作著(zhù)。我會(huì )珍惜現在的一切，為自己的未來(lái)努力。再幾年就要回報父母回報社會(huì )了，我更需要努力上進(jìn)。
在調研期間，我幫忙接電話(huà)、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等，感受著(zhù)工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì )時(shí)曾經(jīng)做過(guò)一些類(lèi)似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡(jiǎn)單有的困難，但在前輩們或者說(shuō)是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過(guò)來(lái)，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng)，與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗，讓我更加明白服務(wù)的真諦。
在調研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單�？吹綇V大業(yè)主滿(mǎn)懷熱情地加入到“廈門(mén)十佳物業(yè)保安”的評選活動(dòng)中，積極投票，對物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價(jià)值體現的感覺(jué)，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無(wú)窮的力量，支持著(zhù)我們樹(shù)立典型，彰顯先進(jìn)的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。
物業(yè)公司今年為共建廈門(mén)做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號召大家參與節能減排大行動(dòng)，這不僅僅只是一個(gè)形式，通過(guò)這個(gè)活動(dòng)可以使大家對于節能節電有著(zhù)更深刻的認識，有助于養成節約用電、節約用水的好習慣;還有開(kāi)展“學(xué)雷鋒 獻愛(ài)心”相關(guān)活動(dòng)，情暖社區。在傳播雷鋒精神的同時(shí)，也促進(jìn)了小區間每家每戶(hù)的互動(dòng)，讓每家每戶(hù)都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開(kāi)展了社區植樹(shù)認養活動(dòng)，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹(shù)知識的同時(shí)，還美化了社區，做到了一舉兩得;此類(lèi)的活動(dòng)不勝枚舉，譬如慶�！拔逡粍趧�(dòng)節”文藝活動(dòng)，文明社區、溫馨家園;端午時(shí)節，親手制香粽，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區，構建和諧社區的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì )到物業(yè)是業(yè)主的“守護神”，讓他們在社區中生活的更加方便、更加放心、更加開(kāi)心。
物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實(shí)踐調研的這個(gè)寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時(shí)，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對物業(yè)管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業(yè)公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區中的一份子，努力的為他們的家庭——社區工作著(zhù)、奉獻著(zhù)。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來(lái)”。我相信，通過(guò)他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶(hù)永續美好生活，也為創(chuàng )造更溫馨的廈門(mén)奠定了基調。
通過(guò)活動(dòng)，我發(fā)現以前對于物業(yè)管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù)，機械的做著(zhù)一些份內的事。但是，經(jīng)過(guò)一個(gè)寒假在廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì )成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時(shí)，真誠相待與每位居民，讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶(hù)的居民融為一體，讓整個(gè)小區成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
物業(yè)管理調查報告13
物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。
一、小區物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因
隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。
隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區,50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。
（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的`物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí)，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權，無(wú)法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。
（六）現行物業(yè)法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。
3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。
相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區改造。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類(lèi)事件時(shí)應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà)，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告，各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告14
一、我國城市舊區物業(yè)管理現狀
課題組對目前我國一些城市在舊區實(shí)行物業(yè)管理的現狀進(jìn)行了調研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項目應實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區現已有99個(gè)舊居民區推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區已基本引入了物業(yè)管理，小區的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區實(shí)行綜合整治后，按照現代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。
吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實(shí)行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對市區的住宅小區進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區占有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類(lèi)住宅區392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權混雜的舊住宅區就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng )造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月，長(cháng)春市物業(yè)管理與社區管理相結合整治舊區試點(diǎn)工作方案已上報省建設廳，結合物業(yè)管理工作現狀，朝陽(yáng)區湖東小區和鐵路小區(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區整治試點(diǎn)區域。
從以上各城市對舊區的管理來(lái)看，舊區的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對舊區進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。
二、目前各地對舊區物業(yè)管理采取的普遍方法
現在舊區推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運營(yíng)模式，取得一定成績(jì)：共接管小區36個(gè);二是以街道、居委會(huì )模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個(gè)區，共接管小區42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河東和大港區三區，共接管33個(gè)。
長(cháng)春市對于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區域，即“舊區”，將采取物業(yè)管理與社區管理相結合的新思路。
在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區服務(wù)中心的作用。
北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區環(huán)境。在此基礎上，通過(guò)試點(diǎn)，結合公房出售，摸索經(jīng)驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著(zhù)居民對物業(yè)管理工作認可度和物業(yè)的正常運行，并制約著(zhù)舊區物業(yè)長(cháng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區物業(yè)管理的地區注意。
(一)舊區物業(yè)收費低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區物業(yè)收費低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來(lái)形成的收費機制，天津市各區對舊區物業(yè)收費大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務(wù)標準制定具體的收費價(jià)格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，可以看出，舊區收費標準無(wú)法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時(shí)舊區物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀(guān)念尚未轉變過(guò)來(lái)，不愿交費或少交費，物業(yè)收費率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業(yè)管理費更需提高。而與此同時(shí)許多舊區的'住戶(hù)大多是低收入階層和承租戶(hù)，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴重匱乏
舊區許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(cháng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。
(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高
雖然現在各城市對舊區的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時(shí)間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨著(zhù)時(shí)間的推移，針對舊區出現的新問(wèn)題，逐步建立�，F在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業(yè)管理服務(wù)標準》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規定》以及《關(guān)于舊區物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)規定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養護管理辦法》、《公有住房售后維修養護辦法補充規定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業(yè)管理分等級收費實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。
(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設
在一些已綜合整治過(guò)的舊區，可以看到自行車(chē)存放處、對小區的封閉、門(mén)衛的值班室等設施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛值班室內沒(méi)有門(mén)衛。另外，小區內沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過(guò)去，舊區的管理主要依靠街道居委會(huì )，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調配合，而現在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規范的委托服務(wù)關(guān)系，出現問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。
四、我國城市舊區物業(yè)管理辦法的框架設計
在對城市舊區實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：
1. 做好舊區物業(yè)管理實(shí)施的準備
深入舊區進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業(yè)管理的認識;對舊區的物業(yè)現狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價(jià)、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認知程度等)。
2. 對舊區進(jìn)行分類(lèi)，制定相應的物業(yè)管理辦法
在推進(jìn)舊城區住宅小區物業(yè)管理過(guò)程中，要根據小區的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權比較分散，住戶(hù)有一定經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區開(kāi)展現代化的物業(yè)管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶(hù)經(jīng)濟承受能力有限，對物業(yè)管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點(diǎn)進(jìn)行單項物業(yè)管理，隨著(zhù)條件改善，逐步增加服務(wù)內容，同時(shí)應注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現代化的物業(yè)管理上。
3. 及時(shí)總結經(jīng)驗與教訓，妥善解決易出現的各種問(wèn)題
通過(guò)對舊區實(shí)施物業(yè)管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：
◎ 物業(yè)收費
要解決物業(yè)收費低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準及收費方式(物業(yè)費可以實(shí)行低取費、菜單式，按項定價(jià)的方式)實(shí)行由當事雙方協(xié)商確定，制定本小區的業(yè)主公約，同時(shí)應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業(yè)糾紛主要應依“公約”判案�！肮s”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區顯眼的地方張貼服務(wù)內容及服務(wù)標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位要相應承擔一定的責任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔綠化和道路養護的，有關(guān)部門(mén)應給一定的費用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費的難題。
(5) 以政府補貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費的專(zhuān)項經(jīng)費。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會(huì )信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿(mǎn)意率高、具有較強市場(chǎng)競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費的就多，收繳率相應的就會(huì )提高。
(8) 加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應注意舉辦一些活動(dòng)，加強與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區和睦氣氛的培養，有益于不少問(wèn)題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費社會(huì )化的形式，讓居民把物業(yè)費直接交到銀行，為居民建立信用體系，對那些有能力支付物業(yè)費卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對物業(yè)公司也應實(shí)行信用機制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費業(yè)主的顧慮。
(10)政府應出臺有利于舊區物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對積極參與舊區物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實(shí)現“市場(chǎng)化、社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化”的現代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應采取的措施主要有：
(1) 盡快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關(guān)于規范和加強本市居住區物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規定：商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況盡快出臺相應的法律法規，以便有法可依。
(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應盡快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專(zhuān)門(mén)的管理機構。在物業(yè)專(zhuān)項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項維修資金“一戶(hù)一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監督管理專(zhuān)項維修資金，以維護廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
◎ 理順各部門(mén)的職責
物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)、社區精神文明建設及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著(zhù)密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現。
在處理物業(yè)管理和社區管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì )。物業(yè)管理是社區管理的基礎，是社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )的重要組成部分，也是社區精神文明創(chuàng )建的重要力量。要在街道、居委會(huì )的配合支持下，理順小區管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)小區(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門(mén)應積極指導業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，組織成立業(yè)主委員會(huì )。按照新小區的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規范化、專(zhuān)業(yè)化和規�；l(fā)展。
總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區形象，為老百姓創(chuàng )造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)管理調查報告15
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的快速推進(jìn)，居民對加強小區物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區管理已一年時(shí)間了，針對一年來(lái)物業(yè)管理情存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了調查與思考，現將調查情況分述如下：
一、一年來(lái)物業(yè)管理取得的成效
1、物業(yè)管理觀(guān)念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì )、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高。所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高�，F在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)為住宅小區服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內容了，開(kāi)發(fā)建設單位同樣也經(jīng)常把小區今后擁有優(yōu)良的.物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣(mài)點(diǎn)。在小區交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區的物業(yè)管理狀況，開(kāi)始積極參與到小區內的各項物業(yè)活動(dòng)中來(lái)。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，并積極籌措資金改善老小區環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì )對物業(yè)管理的意識和觀(guān)念相對前幾年來(lái)說(shuō)有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
2、老小區物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環(huán)境，實(shí)現舊住宅小區基礎設施和環(huán)境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。
3、業(yè)主委員會(huì )過(guò)分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，是全體業(yè)主的“代言人”。目前，一些小區的業(yè)主委員會(huì )在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業(yè)主委員會(huì )也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導責任。
4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務(wù)不滿(mǎn)抵制交費。業(yè)主對服務(wù)的不滿(mǎn)，常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限，不愿交費。三是老小改造遺留問(wèn)題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題不能得到及時(shí)解決不滿(mǎn)，直接影響著(zhù)物業(yè)費的收取，有些居民因對改造質(zhì)量不滿(mǎn)、沒(méi)有停車(chē)位等遺留問(wèn)題得不到解決而拒交物業(yè)費。
二、對策措施和建議
1、加快物業(yè)管理法制建設，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著(zhù)我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì )不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì )、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來(lái)講必須對物業(yè)管理有一個(gè)更高的標準，將物業(yè)管理的各項要求、有關(guān)法規政策，通過(guò)各種宣傳途徑向居民、社會(huì )、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
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