物業(yè)調查報告
隨著(zhù)個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，報告使用的次數愈發(fā)增長(cháng)，報告中提到的所有信息應該是準確無(wú)誤的。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)調查報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
物業(yè)調查報告1
一、調查目的
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續穩定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結合，積累經(jīng)驗，總結知識，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調查對象
天津市開(kāi)發(fā)區毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區——竭石花苑
三、調查人：常金香
四、調查時(shí)間：20xx年8月21日
五、調查內容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區，屬社區物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區”稱(chēng)號。內部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執周末，孩子們在兒童娛樂(lè )設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著(zhù)撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。
調查結果顯示：人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè )觀(guān)地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區、工業(yè)區、學(xué)校、醫院、車(chē)站、機場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的.對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調查顯示，在該小區從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區水平的情況下，加強專(zhuān)業(yè)人員的培訓，加大專(zhuān)業(yè)人員數量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統地專(zhuān)業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統等工程技術(shù)方面的知識，同時(shí)也需要社會(huì )學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、心理學(xué)等各方面知識，也就是說(shuō)，應具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結構。同時(shí)，更應加強理論與實(shí)踐的結合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識融會(huì )貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗，反復學(xué)習總結，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以?xún)?yōu)勢互補，給學(xué)生接觸物業(yè)的機會(huì )，進(jìn)行經(jīng)驗交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內人士的共識。
通過(guò)整個(gè)調查，得出以下結論：
�。�1）物業(yè)管理將呈現巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)調查報告2
我們知道居民小區是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習老師的指導下，我們小組對益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調查、詢(xún)問(wèn)該區居民以及到小區物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。
一、益陽(yáng)市調查小區的基本情況
為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區，我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區）是經(jīng)國務(wù)院批準、由益陽(yáng)市人民政府統一組織建設的我市第一個(gè)國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設。是經(jīng)濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區內，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區建設的定位是經(jīng)濟適用房，所以建設密度較高。 2.進(jìn)門(mén)口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區創(chuàng )省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì )下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較為簡(jiǎn)單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢(xún)問(wèn)該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復也未進(jìn)行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進(jìn)行修繕和維護，以至于消防栓起銹都沒(méi)有進(jìn)行更換或者處理。而且小區內僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒(méi)有分類(lèi)，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒(méi)有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業(yè)管理中心相對簡(jiǎn)陋，機構設置較為簡(jiǎn)單，只有設有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。
11.小區新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì )的頭一次業(yè)主大會(huì )在八月份召開(kāi)完畢。
總的說(shuō)來(lái)，該小區的建設和設計均較為不合理，列處于經(jīng)濟適用房當中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當的。梓山苑小區的物業(yè)管理費相對于其他小區來(lái)說(shuō)是相當低的，比如說(shuō)，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費。
由于小區建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì )、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區道路較干凈，達到了小區居民的要求，并得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網(wǎng)系統入戶(hù)。一樓設有應答防盜門(mén)和信箱。標有安全標志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)N有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。
然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè )等配套一應俱全。
由于該小區是新建小區，所以設施設備為新的，綠化和小區設計布局還是很好的。小區的外墻搭線(xiàn)、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的.漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調查，小區內沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個(gè)，小區巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區保安不過(guò)問(wèn)小區人員的出入情況，小區出入比較不規范，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽(yáng)市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會(huì )進(jìn)行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業(yè)管理所存在的一些問(wèn)題
益陽(yáng)市小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著(zhù)城市建設快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當大的不滿(mǎn)。具體表現在以下幾方面：
第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規范。我區物業(yè)公司數量雖不少，但規模不一，發(fā)展不夠規范，仍處于初級市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認識不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來(lái)麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費標準一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業(yè)運營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請人才，也不能開(kāi)展良好的培訓，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導致今后這些小區的基礎環(huán)境越來(lái)越差，嚴重的話(huà)會(huì )形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會(huì )與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì )把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入區物業(yè)公司與居委會(huì )配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區仍未按規定成立業(yè)主委員會(huì )，部分業(yè)主委員會(huì )不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監督協(xié)調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
三、針對前面的問(wèn)題提出的解決方案
�。ㄒ唬┘訌妼ξ飿I(yè)管理服務(wù)的學(xué)習，提高對物業(yè)管理的認識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè )業(yè)，建設全國最好開(kāi)發(fā)區、構建和諧社會(huì )的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機會(huì )，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區有關(guān)部門(mén)應當從戰略高度，切實(shí)加強領(lǐng)導，進(jìn)一步統籌協(xié)調，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì )的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責和資格認定。保障業(yè)主委員會(huì )能夠正確和有能力的履行職責。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì )的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業(yè)委會(huì )工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴格執行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì )的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監督，定期匯報，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì )也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結和引導全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。
�。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區居委會(huì )與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系。社區管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔本由社區居委會(huì )負擔的工作，社區居委會(huì )也要根據自身職能，協(xié)調搞好小區物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、居委會(huì )三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續深入開(kāi)展創(chuàng )優(yōu)達標活動(dòng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。
�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^物業(yè)管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業(yè)管理設施的改造力度。嘗試采取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng )造良好的基礎條件。
�。┳龊眯麄�，營(yíng)造良好的社會(huì )氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內容透明度的宣傳，對管理規章、服務(wù)項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務(wù)、責任的轉換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會(huì )
通過(guò)此次實(shí)地調查走訪(fǎng)，我們主要調查小區環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽(yáng)市一些小區的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達的城市和小區學(xué)習他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì )實(shí)踐，自我管理能力還培養我們團結協(xié)作的精神，社會(huì )實(shí)踐調查絕大多數不是一個(gè)人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應該禮貌待人，體現當代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
物業(yè)調查報告3
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區東部，擁有4個(gè)專(zhuān)業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應該把業(yè)主的事情當成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細節是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專(zhuān)業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創(chuàng )意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應的對策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂(yōu)，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)
創(chuàng )意”考驗用心程度,創(chuàng )意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎上的一種增值表現。在房?jì)r(jià)高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類(lèi)都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識到，小區的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強了對社區的認同感。 3 及時(shí)響應必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽(tīng)、詢(xún)問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應迅速及時(shí)處理。
4 物管技能
員工實(shí)際技能決定公司專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專(zhuān)業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實(shí)上，專(zhuān)業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節服務(wù)的專(zhuān)業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏(yíng)得了業(yè)主的稱(chēng)贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報道等方式來(lái)提高小區居民愛(ài)護綠地、愛(ài)護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問(wèn)題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責任，共享經(jīng)營(yíng)成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶(hù)主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統計、社區文化等多個(gè)方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，很難實(shí)現現代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著(zhù)大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱(chēng)為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類(lèi)）擔負著(zhù)企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節，是整個(gè)行政管理系統中的一個(gè)小系統。
行政部門(mén)應該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場(chǎng)形勢，考慮公司的發(fā)展戰略，探討公司的'組織架構，任用公司的各級干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專(zhuān)心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導一會(huì )兒支到東，一會(huì )兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導應該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門(mén)的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì )象一部自動(dòng)機器一樣運轉，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導和上級領(lǐng)導輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門(mén)如果僅僅滿(mǎn)足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)調查報告4
鄧爺爺說(shuō)過(guò);“真理是檢驗實(shí)踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實(shí)踐的重要性，今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活，也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐，雖然我學(xué)的是法律專(zhuān)業(yè)看似和物業(yè)沒(méi)有多大關(guān)系�？墒峭ㄟ^(guò)這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活，讓我明白了法律無(wú)處不在，而學(xué)會(huì )把我學(xué)過(guò)的法律知識運用到生活中對于我們法律學(xué)習者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
首先，我簡(jiǎn)單的介紹一下物業(yè)公司的運行，物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念，這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management)，受物業(yè)所有人的.委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同，這不得不說(shuō)明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開(kāi)了法律。我們的每一項管理工作將很難開(kāi)展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個(gè)路人從小區穿過(guò)，當時(shí)風(fēng)比較大，天比較晚�；叵肫饋�(lái)還下著(zhù)蒙蒙細雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來(lái)的花瓶砸傷了頭，當時(shí)小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話(huà)，病人很快被送進(jìn)醫院，事情遠遠沒(méi)有我們想的那么簡(jiǎn)單，受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們在查追案子的時(shí)候，調取監控錄像的時(shí)候發(fā)現花盆掉落的具體位置并不清楚，由于家家戶(hù)戶(hù)都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時(shí)都想不到解決的途徑，當時(shí)還有同事問(wèn)我是法官該如何判案子，我當時(shí)也不知道怎么回答，后來(lái)法院在判案子的時(shí)候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺(jué)得這個(gè)案子就處理的很公平。問(wèn)題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會(huì )到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會(huì )實(shí)踐實(shí)踐生活中，讓我切切實(shí)實(shí)的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱著(zhù)負責人的態(tài)度，我們不用畏懼，一切都要靠事實(shí)說(shuō)話(huà)。沒(méi)有什么是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權范圍內做好工作。問(wèn)心無(wú)愧，我們將來(lái)不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中，也讓我認識到了我平時(shí)學(xué)習的不足，不能很好的與實(shí)踐想結合，把所學(xué)的東西運用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習中我會(huì )有針對性的來(lái)學(xué)習，我相信我能做的更好。
物業(yè)調查報告5
一 社會(huì )實(shí)踐調查題目：
蘇州居住小區物業(yè)管理狀況
二調查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語(yǔ)系
系別： 建筑系
班級： 英師1201班 班級： 城規 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會(huì )實(shí)踐調查目的 ：
相對時(shí)間較長(cháng)的寒假對我們大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)了解社會(huì )的好機會(huì )。實(shí)踐調查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀(guān)要求我們要了解社會(huì )，研究社會(huì )，彌補教科書(shū)的不足。我們知道書(shū)上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實(shí)踐調查這一重要環(huán)節。而且通過(guò)這一實(shí)踐的過(guò)程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問(wèn)題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四 社會(huì )實(shí)踐調查的意義 ：
小區物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著(zhù)小區居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個(gè)安靜，舒適的小區環(huán)境。小區物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調查的目的是通過(guò)對蘇州市區不同層次的小區物業(yè)調查了解小區物業(yè)管理的基本常識，所受制約因素，并試圖找到現階段解決小區物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會(huì )實(shí)踐調查對象與形式 ：
針對蘇州市區現在居民的住房條件，我們擬對四個(gè)不同層次和形式的小區進(jìn)行抽樣調查。
蘇州居住小區類(lèi)型 表現特征 代表小區名稱(chēng) 抽樣標本
老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統的新式公房為主 敬文里、打線(xiàn)里、石橋里等 敬文里小區
古城區新建小區 古城區高檔安全小區，管理較嚴格，房屋造型以傳統多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制） 華陽(yáng)里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽(yáng)里小區
園區、新區樓盤(pán) 大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設施齊全，位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達的工業(yè)園區，小區物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調查形式
�、倥c物業(yè)管理人員交談，咨詢(xún)，填寫(xiě)物業(yè)管理調查表
�、诓稍L(fǎng)小區居民，填寫(xiě)物業(yè)調查表
�、鄄稍L(fǎng)者自己評價(jià)小區環(huán)境，拍照片作記錄。
�、茈娫�(huà)訪(fǎng)問(wèn)一些同學(xué)和親友，了解其他小區的情況，以方便作總結和比較。
六 社會(huì )調查日程安排 ：
調查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）
第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關(guān)內容并準備問(wèn)卷（8。6~8。9）
�。短� 學(xué)習物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點(diǎn)及有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系方式。學(xué)習制定調查問(wèn)卷的一般方法。
�。诽� 編輯調查問(wèn)卷一 （ 居民 ）部分
�。柑� 編輯調查問(wèn)卷二 （物業(yè)管理部門(mén)）部分
�。固�
制定下一步的調查計劃，復印相關(guān)證件、材料
第二階段：實(shí)地調查（8。10~8。14）
10 號 致電給部分小區物業(yè)管理處，預約時(shí)間。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)親戚朋友，詢(xún)問(wèn)他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪(fǎng)問(wèn)。隨機到蘇州各個(gè)小區參觀(guān)，拍照片，收集相關(guān)資料。
11 號 蘇州街坊 敬文里
12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村
13 號 蘇州古城區 華陽(yáng)里
14 號 蘇州工業(yè)園區 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）
七 社會(huì )實(shí)踐調查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區位于古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶(hù)近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門(mén)的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。
居民調查報告統計
敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)一般
敬文里居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較好
敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)較好
敬文里居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較好
敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價(jià)較好
該小區的優(yōu)點(diǎn)
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽(yáng)菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級優(yōu)秀小區，多次得獎。
3綠化覆蓋面積達到40％。
該小區的不足
1由于是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來(lái)比較難，基本不看證件，任何人都可以長(cháng)驅直入。給小區的安全問(wèn)題造成隱患。
2小區地形比較復雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪(fǎng)客來(lái)說(shuō)，尋找相應的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。
整改建議
1加強保安隊伍的人數，抬高保安隊伍的素質(zhì)。
2多設一些指路牌和路燈。
3繼續進(jìn)行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便于管理。要吸取之前改造過(guò)程中的經(jīng)驗，揚長(cháng)避短，合理規劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹(shù)木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線(xiàn)，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環(huán)境一般，由于小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問(wèn)題也給小區物業(yè)管理帶來(lái)了一定的困難，居民對小區物業(yè)與環(huán)境意見(jiàn)頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區萬(wàn)昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問(wèn)題，突出的問(wèn)題是小區的大門(mén)總共達到5個(gè)，一般小區大門(mén)才2個(gè)。這就給小區安全帶來(lái)了難題。小區的物業(yè)負責人對此感覺(jué)也很無(wú)奈。
居民調查報告統計
婁江居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車(chē)和一輛助動(dòng)車(chē)。
婁江居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內南門(mén)出入明顯堵。
婁江居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價(jià)較差
婁江小區物業(yè)管理的主要突出問(wèn)題集中在：
1． 小區的安全存在很大的隱患。
由于小區大門(mén)太多，達到5個(gè)，外來(lái)人流較多，給小區大門(mén)的保安工作帶來(lái)了困難。婁江小區周遍外來(lái)人口較多，有比部分外來(lái)人口就租房于婁江小區，因此小區大門(mén)值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來(lái)人員。一些偷盜分子就借機進(jìn)入小區作案，因為有5個(gè)大門(mén)，他們的出入難于掌握。
近期小區已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區主干道上，給小區安全帶來(lái)了一些改觀(guān)。
2． 小區的衛生狀況不甚理想
小區現在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶(hù)居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門(mén)口，沒(méi)有專(zhuān)人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)翻開(kāi)垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動(dòng)過(guò)程中往往會(huì )把垃圾帶出箱外，給小區環(huán)境帶來(lái)影響。
3． 小區經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)來(lái)
這個(gè)問(wèn)題物業(yè)上也很無(wú)奈。第一由于小區進(jìn)出無(wú)需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來(lái)。第二小區的大門(mén)較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當初為了限制拾荒者進(jìn)來(lái)，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒(méi)有執法權，他們只能以勸說(shuō)的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區的決心。第三部分居民為了他們賣(mài)垃圾的方便對拾荒者的進(jìn)來(lái)持歡迎態(tài)度，無(wú)形中助長(cháng)了他們的氣焰�，F在小區物業(yè)已加強了對拾荒者的盤(pán)查力度，對他們積極勸說(shuō)。
4． 小區缺少公共綠地和景觀(guān)
這使得居民沒(méi)有公共交流的場(chǎng)所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只局限在小區的幾個(gè)小店門(mén)口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區環(huán)境。
當然，問(wèn)題還有很多。但婁江小區自身地理區位處于外來(lái)人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協(xié)調，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問(wèn)題很難解決。就如小區大門(mén)過(guò)多的問(wèn)題，就屬原先規劃上的'問(wèn)題。
我們經(jīng)過(guò)調研和總結得出婁江小區物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無(wú)的建筑，藤出地來(lái)搞綠化景觀(guān)，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區整體氣氛。
2． 改造小區基礎設施，垃圾實(shí)行袋裝化分類(lèi)管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要干道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個(gè)。
3． 結合小區居委會(huì )加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區群眾意見(jiàn)箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì )深入各家，對小區情況進(jìn)行調查，征求意見(jiàn)，大家一致?tīng)I造一個(gè)整潔，舒適的小區環(huán)境，這樣小區居民不由自主的會(huì )有社區意識，以實(shí)際行動(dòng)維護小區的各個(gè)方面。同時(shí)，小區的其他一些疑難雜癥也能得到改觀(guān)。例如，居民會(huì )自覺(jué)抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì )進(jìn)來(lái)。
華陽(yáng)里物業(yè)管理
背景：
該小區屬于蘇州工業(yè)園區榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對面），建于XX年，共11幢，應該來(lái)講屬于比較新的小區，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。
居民調查報告統計
華陽(yáng)里居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較好
華陽(yáng)里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場(chǎng)所較少，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的醫療療保健場(chǎng)所。
基于上述情況，華陽(yáng)里居民對小區的整體普遍評價(jià)較好
該小區的優(yōu)點(diǎn)
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動(dòng)物園。
2這里的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹(shù)木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(cháng)態(tài)勢。
3每家每戶(hù)都有專(zhuān)用的停放自行車(chē)和機動(dòng)車(chē)的地方，另外還有公用的停車(chē)地方。道路暢通，交通無(wú)阻。
該小區的不足
1地方比較小，缺少一些醫療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設施。
2保安年齡相對大了點(diǎn)
3業(yè)主之間的交流比較少，社區活動(dòng)開(kāi)展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強小區的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會(huì )配合的，會(huì )適當多處一點(diǎn)物業(yè)管理費用的。
2適當地在節日舉辦一些活動(dòng)，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區位于蘇州工業(yè)園區現代大道，毗鄰鄰里中心。小區共有34幢1575 個(gè)住戶(hù)，屬于蘇州工業(yè)園區建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。
居民調查報告統計
新城花園居民對小區的安全狀況普遍評價(jià)較好
新城花園里居民對小區的衛生狀況普遍評價(jià)較好
新城花園居民對小區的交通狀況普遍評價(jià)較好
新城花園居民對小區的綠化景觀(guān)普遍評價(jià)較好
新城花園居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價(jià)較好
基于上述情況，新城花園居民對小區的整體普遍評價(jià)較好
該小區的優(yōu)點(diǎn)
1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候，都能找到相應的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著(zhù)炎熱，挨家挨戶(hù)地上門(mén)服務(wù)，他們無(wú)怨無(wú)悔。門(mén)口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個(gè)來(lái)訪(fǎng)的車(chē)輛都做好相應的盤(pán)查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎設施建設較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著(zhù)很多居民。大家可以常常見(jiàn)面，話(huà)家長(cháng)，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場(chǎng)所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區內種植了很多四季常青的植物，自然景觀(guān)很漂亮。
4管理有序。各類(lèi)的收費的標準都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個(gè)類(lèi)型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠離市區，噪音較少。
6地理位置好。園區的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動(dòng)也比較多，如一年一度的美食節。
7園區的管理和建設理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區引用了新加坡先進(jìn)的管理和規劃模式。在幾個(gè)附近的小區周?chē)ㄔO有配套設施完善的鄰里中心，充分實(shí)現資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區的不足
1預留車(chē)位不夠，部分自家車(chē)沒(méi)有地方�？慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ�。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車(chē)位，解決當務(wù)之急，但是要合理規劃場(chǎng)地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今后規劃的小區要提前預測小區發(fā)展水平，留好一些空地。
經(jīng)過(guò)對幾個(gè)小區的抽樣調查，我們得出以下結論
1． 小區的物業(yè)管理水平受到小區硬件設施的影響，一般來(lái)說(shuō)，那些老新村由于建造時(shí)間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區門(mén)衛管理水平較低，且年紀較大。小區內綠化景觀(guān)較少。相反 那些新建的小區，其中包括園區的公寓，花園小區，古城區的封閉式小區，由于建造時(shí)間較晚，基礎設施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會(huì )也有條件對小區的不良狀況進(jìn)行整改。
2． 小區物業(yè)管理不只是物業(yè)部門(mén)的事，它需要生活在小區內的每一戶(hù)居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在具體細節的實(shí)施執行上，都得靠居民大力配合。同時(shí)，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，該小區的物業(yè)管理水平也受該小區居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪(fǎng)的幾個(gè)小區中，我們發(fā)現，越是高檔的小區，里面的居民越是配合你做調查。他們會(huì )在小區內找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對低端的小區，在采訪(fǎng)過(guò)程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來(lái)?yè)炖�。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現小區物業(yè)和社區管委會(huì )應充分合作才能把小區物業(yè)搞上去。在小區物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問(wèn)題，這些問(wèn)題本來(lái)不應該是物業(yè)管理的事，是社區的事�，F在社區和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養居民的社區責任感，即社區意識。把自己的小區當成自己的家來(lái)對待，那么那些問(wèn)題何愁得不到解決呢。
4隨著(zhù)人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養的寵物所造成的噪音、環(huán)境問(wèn)題也被人們所關(guān)注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠見(jiàn)，要充分考慮當地的經(jīng)濟發(fā)展，人們的需求，如車(chē)位問(wèn)題，現在成為不少上世紀末發(fā)展起來(lái)的小區的一個(gè)破位棘手的問(wèn)題。配套設施也應該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會(huì )贏(yíng)得廣大業(yè)主的喜愛(ài)
6物業(yè)管理費用上的一些爭議
蘇州物業(yè)費按戶(hù)還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過(guò)調查得到的一些較為可靠的數據。
小區名稱(chēng) 物業(yè)管理收費標準 每戶(hù)年物業(yè)費（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶(hù)每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶(hù)每年72元
華陽(yáng)里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶(hù)每年60元
以上大多不包括車(chē)位（若業(yè)主沒(méi)有專(zhuān)用停汽車(chē)場(chǎng)所）的費用。
城區200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔著(zhù)大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來(lái)已有半年多時(shí)間，采訪(fǎng)中聽(tīng)得最多、反響最強烈的話(huà)題是"物業(yè)費難收"與"管理不到位繳什么費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說(shuō)得最多的是亂停車(chē)影響行走，治安問(wèn)題讓人不放心，自行車(chē)失竊現象時(shí)有發(fā)生。還有，小區物業(yè)公司從來(lái)未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門(mén)對此也有苦衷，深感無(wú)能為力。小區業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問(wèn)題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認為，物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化，一方面物業(yè)管理部門(mén)的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的要盡快建起業(yè)主委員會(huì )，選擇自己中意的物業(yè)公司來(lái)管理新村，讓業(yè)主委員會(huì )站出來(lái)替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區的物業(yè)定會(huì )發(fā)展得越來(lái)越好，居民的生活也會(huì )因此錦上添花的。
八 社會(huì )實(shí)踐調查心得體會(huì ) ：
�。ㄒ唬┯�1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區的物業(yè)管理部門(mén)時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問(wèn)題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問(wèn)題時(shí)法律和道德會(huì )有違背情況。當地命令禁止在小區的道路邊擺攤，但是，有一戶(hù)特困戶(hù)，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買(mǎi)雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒(méi)有別的經(jīng)濟來(lái)源。多年下來(lái)，一直這樣，在管理者的通融下過(guò)日子。當我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感觸。大熱的天還是在賣(mài)雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做著(zhù)，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì )的過(guò)程中，才能深切體會(huì )到其中的艱辛。
我們的調查過(guò)程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門(mén)大多要實(shí)現預約打電話(huà)才行 ，特別是園區，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(cháng)在那邊工作。調查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門(mén)外，連小區的大門(mén)都沒(méi)能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話(huà)給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區，作為新納入的區域，有一些小區規劃和管理還是很不錯的（可見(jiàn)照片簡(jiǎn)介）。雖然我們這個(gè)調查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專(zhuān)業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿(mǎn)意的調查報告，可以說(shuō)，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過(guò)這次幾乎是寬專(zhuān)業(yè)的社會(huì )實(shí)踐調查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問(wèn)題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會(huì )努力學(xué)習，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì )貢獻自己的一份微薄的力量！
�。ǘ�12城規（1）班 姚之浩
經(jīng)過(guò)這些天的小區物業(yè)調查，我對小區物業(yè)管理的認識從感性上升到了理性。以前總會(huì )抱怨小區環(huán)境有多亂，基礎設施有多蹩腳，并且會(huì )把這些不好的現象統統歸結為小區物業(yè)沒(méi)做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門(mén)只是起到一個(gè)主導作用。物業(yè)管理部門(mén)在小區中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來(lái)維持日常開(kāi)支，管家的主人要給予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說(shuō)說(shuō)罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項日常事務(wù)。在小區里，家庭的主人身份責無(wú)旁貸的由小區居民擔當。譬如說(shuō)，小區要搞好衛生，必須要求每戶(hù)居民都能自覺(jué)把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺(jué)關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺(jué)不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問(wèn)題，除了物業(yè)上要嚴厲阻止拾荒者進(jìn)來(lái)，小區居民更應該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺(jué)得小區物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門(mén)的大力支持和合作。對于一些硬件上的問(wèn)題，只有通過(guò)向上級反映才能得到改善。在同級部門(mén)中，小區居委會(huì )要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說(shuō)的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養是物業(yè)管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會(huì )承擔起來(lái)的現代社會(huì )中，居委會(huì )應該更積極的組織小區的精神活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)培養居民的社區意識。特別是一些老新村，小區自身硬件較落后，有些早期規劃和建設上的問(wèn)題一時(shí)很難解決，更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區的物業(yè)管理當中，并以次來(lái)間接的或多或少的彌補硬件上的不足。
以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會(huì )，可能還有很多問(wèn)題我們沒(méi)發(fā)現，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區物業(yè)管理，隨著(zhù)我們認識的不斷加深，我們終究會(huì )找出一條解決小區物業(yè)問(wèn)題的出路的 。
(完)
九 社會(huì )實(shí)踐調查相關(guān)材料（詳細內容見(jiàn)附頁(yè)）
1 照片
2 調查問(wèn)卷
物業(yè)調查報告6
為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰略部署，全面樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門(mén)加強行業(yè)指導提供依據，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )于20xx年二季度開(kāi)始，通過(guò)網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開(kāi)展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網(wǎng)上調查信息數據填報的企業(yè)總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區�，F將初步調查的有關(guān)情況報告如下：
一、物業(yè)管理行業(yè)對社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的貢獻
隨著(zhù)我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進(jìn)，以及鄉村城市化、城市現代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(cháng)足發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會(huì )建設中發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用。
（一）服務(wù)水平顯著(zhù)提高
為適應業(yè)主乃至社會(huì )對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(cháng)，90％以上被調查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用，從簡(jiǎn)單的專(zhuān)項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規范到服務(wù)標準，從服務(wù)理念到發(fā)展戰略，從傳統管理到創(chuàng )新服務(wù)，從客戶(hù)管理到客戶(hù)滿(mǎn)意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏(yíng)得了政府、社會(huì )和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。
（二）社會(huì )效益表現突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì )就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì )的和諧與穩定。
二是積極參與社會(huì )公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門(mén)處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會(huì )公益事業(yè)，自覺(jué)承擔社會(huì )責任。被調查的企業(yè)中三年來(lái)有793家企業(yè)先后贊助社會(huì )事業(yè)經(jīng)費4035.66萬(wàn)元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費4177.84萬(wàn)元。
（三）經(jīng)濟效益有待改善
目前大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規模偏小，創(chuàng )富能力差。近半數企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬(wàn)元，反映了多數企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續長(cháng)遠發(fā)展的經(jīng)濟基礎。
（四）環(huán)境效益初步顯現
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
（一）企業(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數的
5.82%，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數94.18%，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企業(yè)數量的.增長(cháng)速度放緩。。
2.以企業(yè)注冊登記類(lèi)型劃分。
國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；
港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類(lèi)型企業(yè)101家，占2.20%。大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低。
3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。
一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。 以上數據說(shuō)明，現階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規模較小，多數企業(yè)無(wú)法取得規模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差。
4.以與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。
被調查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。 開(kāi)發(fā)建設單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。
（二）從業(yè)人員情況
被調查企業(yè)的從業(yè)人員總人數772032人�；痉诸�(lèi)情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總人數15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線(xiàn)操作工人652054人，占總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車(chē)輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。
�。ㄒ怨芾砣藛T為基數1，和其他工種的比例關(guān)系）
從以上數據可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過(guò)大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進(jìn)社會(huì )就業(yè)的積極作用。
2.以學(xué)歷層次劃分。
被調查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總人數0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專(zhuān)生89625人，占總人數11.60%；中專(zhuān)生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。中專(zhuān)以下學(xué)歷所占比例和一線(xiàn)操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術(shù)層次劃分。
被調查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級職稱(chēng)的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱(chēng)32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱(chēng)29461人，占管理人員總數24.56%；無(wú)技術(shù)職稱(chēng)人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無(wú)技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見(jiàn)的,這意味著(zhù)大量涉及技術(shù)水平的設施設備維護工作需要通過(guò)外包專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導和監督也存在力不從心的問(wèn)題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物業(yè)調查報告7
目前，我市許多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現有法難行、無(wú)法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的積極性不足，特別是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
與上級政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清楚、不參與。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的'規范。業(yè)主委員會(huì )的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。
物業(yè)調查報告8
在緊張忙碌中過(guò)去，回顧過(guò)去，雖然沒(méi)有轟轟烈烈的成績(jì)，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗�，F將一年的工作情況總結如下：
一、組織招聘，加強入職培訓。
在擔任培訓專(zhuān)員職務(wù)，我主要負責招聘和培訓工作。由于物業(yè)公司工資待遇低，工作環(huán)境相對較差，因此安全員和基層員工流動(dòng)率比較大，為了保證管理處正常運作，滿(mǎn)足人力資源需求，人事行政部開(kāi)拓了多種招聘渠道，包括：參加招聘會(huì )，網(wǎng)絡(luò )招聘等。在任培訓專(zhuān)員一職，我每天上午參加“才智中南”招聘會(huì )，下午網(wǎng)絡(luò )搜索簡(jiǎn)歷，并組織面試，為改善公司人力資源不足的狀況做出了貢獻。4—5月份，集中組合新入職安全員培訓，通過(guò)對新入職安全員的培訓，使員工對公司企業(yè)文化有了了解，并且感受到公司科學(xué)的用人機制，確保了人員的穩定和安心工作。
7—8月份就來(lái)我司實(shí)習的大學(xué)生組織系統培訓。針對實(shí)習大學(xué)生的培訓，主要是從社會(huì )心態(tài)、工作實(shí)操經(jīng)驗、職業(yè)操守等方面進(jìn)行培訓。不僅使他們了解到信和物業(yè)專(zhuān)業(yè)化的培訓體系，同時(shí)讓他們感受到公司領(lǐng)導對他們的關(guān)心和愛(ài)護，使他們能夠安心的留在信和工作并為信和的發(fā)展貢獻力量。
二、印章管理、日常報文、安排外聯(lián)。
由于公司人事行政部行政秘書(shū)辭職，在公司領(lǐng)導各方面權衡之下，我被調任到此職務(wù)。相對之前培訓專(zhuān)員的工作，行政秘書(shū)則要求更加細心、耐心和專(zhuān)心。首先，負責每月員工工資和社保的統計，上報財務(wù)部進(jìn)行核算工資；其次，每天要把各管理處的公文上報物業(yè)公司總經(jīng)理。報文工作看似簡(jiǎn)單，但其中也非常煩瑣。既要將下面的意見(jiàn)傳達到各管理處，又要將下面的`意見(jiàn)反饋給公司領(lǐng)導，起到上傳下達的作用，稍有疏忽，就會(huì )造成丟文和漏文的現象。公司印章的管理，也是一件比較復雜的事情，本人嚴格按照公司印章管理規定進(jìn)行操作，保證公司印章不丟失。
自由廣場(chǎng)入伙之前相關(guān)證照的辦理齊全，物業(yè)公司資質(zhì)年審等，雖然只是常規工作，但由于公司之前相關(guān)資料準備不齊全，所以期間也付出很多周折，并圓滿(mǎn)完成任務(wù)。
物業(yè)公司取得iso9001—質(zhì)量體系認證，是公司接受質(zhì)量體系認證的復評。由于公司現狀是雖然取得認證證書(shū)，但并沒(méi)有真正按照iso標準要求操作。存在著(zhù)大量記錄未填寫(xiě)，日常工作操作不規范等現象。為了通過(guò)此次檢查，公司領(lǐng)導批準我來(lái)負責組織此事，在與凱悅華庭管理處主任相互溝通和全體員工積極配合下，終于順利完成此次檢查。
三、完善公司制度，推行質(zhì)量目標管理。
由于公司新到任物業(yè)公司執行副總，為協(xié)助執行副總開(kāi)展工作，我再次被調到總經(jīng)辦任職。期間我主要負責匯編行政手冊，同時(shí)完善公司其他制度。為了更好了解員工心理動(dòng)向，以及為公司制度建設搜集實(shí)際基層資料，特組織“員工滿(mǎn)意度調查“，并形成《調查結果分析報告》上報公司領(lǐng)導審閱。使公司領(lǐng)導能夠清晰地了解目前公司員工對公司各方面工作的滿(mǎn)意度，以及員工對公司的意見(jiàn)和建議，此次調查為公司下一步推行質(zhì)量目標管理打下了基礎。
綜上所述，是公司管理的提升年，本人可以順順利利地圓滿(mǎn)完成一年的工作任務(wù)，首先感謝公司領(lǐng)導對我的支持、關(guān)心和信任。在新的一年里，我一定會(huì )秉承公司優(yōu)良傳統，發(fā)揚“辦事高效，保質(zhì)保量”的精神，嚴格要求自己的工作，為公司的發(fā)展貢獻自己的力量。
物業(yè)調查報告9
一、調查目的
“綠城長(cháng)興廣場(chǎng)”項目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調查，目的在于確定項目招商的基準價(jià)格，推進(jìn)項目招商持續良性地運營(yíng)，并確保合作雙方具有一定的合理的贏(yíng)利空間。
二、調查范圍
以“綠城長(cháng)興廣場(chǎng)”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長(cháng)安路、北至縣前街。
三、調查方式
走街選點(diǎn)訪(fǎng)問(wèn)。
四、綜合分析
1、人民北路。
本路段屬于三類(lèi)路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬(wàn)元）日租金（元）
人民北路銀時(shí)代店一層3087.3
人民北路兩岸咖啡店二層500301.64
西魚(yú)巷59號嗒滴嗒童裝店一層7093.5
4、長(cháng)安路。
該路段沒(méi)有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬(wàn)元）日租金（元）
金陵中路292號（空置）一層251010.95
金陵中路318號汀凡詩(shī)女裝店一層3065.4
縣前中街385號（空置）二層800702.39
5、縣前街。
重點(diǎn)調查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場(chǎng)”。該項目總建筑面積為3.7萬(wàn)平方米，其中四層裙樓為“內街式”商業(yè)建筑約2萬(wàn)余平方米。
該項目一層日租金報價(jià)每平方3.5元；二層報價(jià)2.5元。
據該項目?jì)炔咳耸客嘎�，長(cháng)興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的`底價(jià)從業(yè)主手中獲得招商運營(yíng)權。
案名樓層面積（㎡）年租金（萬(wàn)元）日租金（元）
解放中路376號李寧運動(dòng)店一層833712.2
解放中路389號（空置）一層904112.4
解放西路115號和記菜館一層200121.64
解放西路246號佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀一層3043.65
五、本案租金定位
綜合項目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準價(jià)格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報。
理由：
1、這個(gè)價(jià)格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養魚(yú)”，租金水平不宜定得太高。這個(gè)價(jià)格可以維持開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)成本。
2、這個(gè)價(jià)格具有一定的成長(cháng)性。按照長(cháng)興的習慣做法，可在此基礎上每年遞增5%，能保持項目持續性運作。
物業(yè)調查報告10
隨著(zhù)生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì )調查，現將調查成果與結論報告如下：
一、物業(yè)管理的性質(zhì)：
物業(yè)管理與傳統的小區管理方式（如家委會(huì )）相比有很大的區別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì )只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門(mén)，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì )卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區別中我們發(fā)現：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對小區的建設：
為了使業(yè)主能夠對自己提供的服務(wù)滿(mǎn)意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業(yè)類(lèi)設施，大大方便了住戶(hù)。也正是因為物業(yè)公司做出的努力，使得相當一部分住戶(hù)逐漸接受了這種新生的.小區管理方式。
三、未來(lái)的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細節問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著(zhù)齊專(zhuān)業(yè)的服務(wù)贏(yíng)得了大多數人的青睞�？梢韵嘈�，隨著(zhù)法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì )更加規范，住戶(hù)也會(huì )獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì )更加舒適，讓我們翹首以待吧！
物業(yè)調查報告11
物業(yè)管理問(wèn)題是加強社區建設，構建和諧社會(huì )的重要內容之一。綜合市長(cháng)公開(kāi)電話(huà)每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調研。
一、小區物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì )的有81個(gè)小區；在建住宅物業(yè)管理項目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部?jì)?yōu)稱(chēng)號的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號的20多個(gè)。
二、小區物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因
隨著(zhù)城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權利義務(wù)的認識不對稱(chēng)。
隨著(zhù)住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務(wù)要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務(wù)認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，“產(chǎn)權歸己，維修自理”的觀(guān)念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區,50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì )流于形式。很多小區業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會(huì )參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì )并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規范，對業(yè)主的正當要求不能滿(mǎn)足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區，占全市物業(yè)管理住宅區面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區，占全市物業(yè)管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用于小區管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫配套設施數量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運作機制。二是安全防范設施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設防”住宅小區，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶(hù)在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區進(jìn)行維持型管理。
（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規定進(jìn)行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節缺乏有效監督，一些項目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設施，如：車(chē)庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì )所等權屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設單位沒(méi)有將小區的供水、供電設施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂(lè )家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時(shí)，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權，無(wú)法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動(dòng)維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話(huà)辦交辦后才被動(dòng)維修。
（六）現行物業(yè)法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶(hù)接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng )水務(wù)公司認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預。
3、現行法規中關(guān)于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì )的規定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的'《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規范，專(zhuān)業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì )制度規范化。
相關(guān)部門(mén)要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區改造。
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對老舊小區物業(yè)管理規劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應對 這類(lèi)事件時(shí)應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發(fā)事件特服電話(huà)，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報告，各區縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區經(jīng)理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統一應急指揮和處置以及未及時(shí)應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng )造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng )造和諧的社會(huì )環(huán)境。
物業(yè)調查報告12
公司在恩施州（市）房產(chǎn)局的指導下，在州電力總公司及其直屬單位的高度重視和大力支持下，經(jīng)過(guò)不斷的探索和總結，積累了豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗，培養和鍛煉了一大批物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，物業(yè)管理服務(wù)工作取得了可喜的成績(jì)，得到了州電力總公司及其各直屬單位和州（市）房產(chǎn)管理主管部門(mén)的充分肯定，贏(yíng)得了社會(huì )各界的高度評價(jià)。所管理的物業(yè)小區在xx年被評為“湖北省第一批園林式住宅小區”，xx年被州人民政府評為州級綠化模范單位；xx年被湖北省電力公司評為xx年年度保衛工作先進(jìn)集體；在xx年11月參加全國行政企事業(yè)單位后勤管理研討會(huì )，我公司物業(yè)管理模式及經(jīng)驗做了典型交流，受到了與會(huì )專(zhuān)家和學(xué)者的充分肯定；xx年被湖北省消費者委員會(huì )評為xx年度“3。15誠信維權單位”。
公司目前的經(jīng)營(yíng)范圍有：物業(yè)管理（持證經(jīng)營(yíng)）、園林花卉經(jīng)營(yíng)、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)、電力廢舊物資收購及銷(xiāo)售。
恩施富源物業(yè)管理有限責任公司是目前恩施州物業(yè)管理企業(yè)中，物業(yè)管理范圍最寬，面積最大，基礎最好，起點(diǎn)最高、綜合實(shí)力最強物業(yè)管理企業(yè)。
恩施富源物業(yè)公司的服務(wù)要嚴格按照以人為本是我們服務(wù)的核心，和諧發(fā)展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務(wù)實(shí)﹑精益求精是我們永遠的追求，誠信服務(wù)是富源物業(yè)走向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化和經(jīng)營(yíng)化必備的行業(yè)素質(zhì)。上午這一課主要有兩個(gè)目的：其一讓大家對富源物業(yè)公司機構設置、企業(yè)文化建設、公司運作模式以及企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有個(gè)了解；第二讓大家適應環(huán)境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細節體現了富源物業(yè)公司領(lǐng)導幫子建設不一般，從上到下無(wú)不井井有條。把會(huì )議室給我們當床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來(lái)構建社會(huì )主義和諧社會(huì )呀。把我們當作員工看啦上下班實(shí)行簽到制時(shí)時(shí)刻刻為我們安全著(zhù)想，從公司上層到公司員工每天對我們都進(jìn)行考核問(wèn)我們學(xué)到了什么還有那些沒(méi)有搞清楚不厭其煩。
這一個(gè)禮拜來(lái)，我從富源物業(yè)公司管理實(shí)際出發(fā)結合書(shū)本知識大體對物業(yè)管理有了一個(gè)能讓自己比較滿(mǎn)意的感性認識，從客戶(hù)服務(wù)《窗口服務(wù)、大廳接待及會(huì )務(wù)服務(wù)需要注意的相關(guān)細節》；工程維修《鍋爐房及其設施設備、給水房、房屋排水系統、地下水箱、電梯房、配電房進(jìn)行參觀(guān)》；安全防衛《小區巡邏、門(mén)崗、車(chē)輛管理、閉路電視監控、消防系統》和物業(yè)環(huán)境管理《小區保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時(shí)間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經(jīng)產(chǎn)生了感情不舍離去，我們走的那一天同學(xué)們都感覺(jué)好慚愧沒(méi)有給富源物業(yè)公司留下點(diǎn)什么、做點(diǎn)讓人難忘的事好像都沒(méi)有，在這里只能說(shuō)謝謝為我們安排實(shí)習的每一位師傅了。
實(shí)訓后我對物業(yè)管理的認識：物業(yè)管理在我國是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，在摸索和實(shí)踐過(guò)程中仍存在不少問(wèn)題，尤其是涉及權益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)因小區內業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔某些社會(huì )功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規范物業(yè)管理，提高企業(yè)權益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應有的損失。同時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)要加快物業(yè)管理法制建設，使物業(yè)管理朝著(zhù)健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當務(wù)之急。
如何規范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權益保護意識，必須強化如下方面工作：
一、要樹(shù)立風(fēng)險意識和規范發(fā)展意識。
物業(yè)管理公司是自負盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，合理、有效地規避風(fēng)險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個(gè)重要環(huán)節必須把握：
�。ㄒ唬�、簽好物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細節，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規服務(wù)，哪些是收費項目；權利與義務(wù)是否對等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應在合同中明確描述，物業(yè)管理中的安全服務(wù)工作只是協(xié)助和配合本地公安機關(guān)維護指定社區內的公共秩序，以注意和防范為己任，而非同國家公安機關(guān)，它沒(méi)有義務(wù)、更沒(méi)有執法權利，所以它不能承擔人身安全、財產(chǎn)保護責任。同時(shí)在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)應在政府相關(guān)示范合同范本的基礎上，結合物業(yè)接管項目的特點(diǎn)，重點(diǎn)體現服務(wù)質(zhì)量標準、考評的方法、時(shí)間的跨度，糾紛產(chǎn)生時(shí)處理的程序等明確的約定。
�。ǘ�、規范內部管理，練好內功。企業(yè)必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關(guān)，樹(shù)立良好的團隊氣氛，鼓勵和激發(fā)員工的工作積極性，讓員工認為物業(yè)管理是一門(mén)專(zhuān)業(yè)，更是一種事業(yè)，以?xún)?yōu)良的企業(yè)機制給員工創(chuàng )造事業(yè)發(fā)展的空間，無(wú)論是安全管理還是工程管理都需要專(zhuān)業(yè)的人才去完成。明確指出物業(yè)管理無(wú)小事、業(yè)主生活無(wú)小事、物業(yè)服務(wù)的每一種業(yè)務(wù)、每一個(gè)執行環(huán)節都不能忽視。系統地對員工進(jìn)行培訓，在員工的思想中培植風(fēng)險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險降到最低。如保安員在指引車(chē)輛停放時(shí)，順便對車(chē)身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現有破損等問(wèn)題及時(shí)向車(chē)主指出，以免發(fā)生麻煩和糾紛；在停車(chē)場(chǎng)、車(chē)場(chǎng)進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理工作做得周到、扎實(shí)，那么，即使發(fā)生了丟車(chē)事件，企業(yè)就不負管理責任，也無(wú)需賠償。
�。ㄈ�、購買(mǎi)商業(yè)保險，保障多方利益。物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立保險意識，化解風(fēng)險，一般應購買(mǎi)財產(chǎn)保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能遇到的風(fēng)險化解，避免經(jīng)濟上的損。如在北京興隆家園附近的朝陽(yáng)園其處理有關(guān)小區內汽車(chē)受損的經(jīng)驗值得借鑒。物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中就明確了物業(yè)公司承擔的責任范圍。而每年業(yè)主所交的物業(yè)費中，物業(yè)公司專(zhuān)門(mén)辟出30萬(wàn)元用于購買(mǎi)公共責任險。當小區公共設施受損、或者突發(fā)事件需要物業(yè)公司承擔公共責任時(shí)，受損業(yè)主可以得到保險公司的賠償。
二、強化管理團隊的法律法規意識，行業(yè)規范教育的培訓工作，通過(guò)法律來(lái)維護企業(yè)、員工權益。
目前，由于行業(yè)法規還屬于成長(cháng)期、面對新的服務(wù)行業(yè)，消費者也處于成長(cháng)期，淡漠法律法規的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法制建設。因此，增強員工的法制觀(guān)念是加強自身權益保護的關(guān)鍵。一方面要加強員工對法律法規的學(xué)習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來(lái)維護自身權益。如對于無(wú)理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應依據法律法規、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權益受損的業(yè)主尋求法？支持。物業(yè)管理企業(yè)應有意識的組織有關(guān)法律法規的宣傳活動(dòng)，加強包括業(yè)主在內的社會(huì )大眾對物業(yè)管理法律法規的認識和理解。
三、完善物業(yè)管理法規體系，加大執法力度。
全國性的物業(yè)管理條例已經(jīng)出臺，有了全國性物業(yè)管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關(guān)政策法規的協(xié)調，避免法規的相互沖突，用法律規范市場(chǎng)環(huán)境，規范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規體系，需著(zhù)重注意如下幾點(diǎn)：
�。ㄒ唬�、努力完善與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的建設局、街道辦、轄區派出所、租賃辦等公共政策性服務(wù)單位在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中職能定位，同時(shí)還應不斷提高相關(guān)政策性職公眾服務(wù)部們履行公共服務(wù)的程序；還要不斷規范有線(xiàn)電視臺以及水、電、氣等與物業(yè)管理服務(wù)對象生活息息相關(guān)的社會(huì )資源性企業(yè)的相關(guān)服務(wù)，明確物業(yè)管理企業(yè)與政府物業(yè)管理職能部門(mén)、水電等社會(huì )公共資源企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中權力義務(wù)約定，避免在物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)過(guò)程中出現一些關(guān)系到政府職能部門(mén)、社區公共資源企業(yè)責任范圍內的問(wèn)題出現糾紛而物業(yè)企業(yè)權力義務(wù)不對等的問(wèn)題。
�。ǘ�、盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規和配套實(shí)施細則，用法規和制度來(lái)限制和約束不正當競爭行為，以避免個(gè)別業(yè)主或者業(yè)委員會(huì )成員將個(gè)人利益凌駕于廣大業(yè)主的權益和物業(yè)管理企業(yè)的規范管理之上，圖謀以出賣(mài)全體業(yè)主的.物業(yè)自治權，從而獲取私利。
�。ㄈ�、對于業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )的職權，應進(jìn)一步規范和細化相關(guān)條款，如明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規，但又不構成刑事案件時(shí)，應由哪些部門(mén)來(lái)處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執行權力。物業(yè)管理過(guò)程中形成有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì )50％以上成員通過(guò)后，對于其他拒不服從的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，同時(shí)也要防止有些業(yè)主由于法律意識淡薄、對物業(yè)管理知識欠缺導致維權行為過(guò)當，從而影響了社會(huì )治安和政治穩定等等。
四、規范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。
物業(yè)主管部門(mén)應注意用市場(chǎng)觀(guān)念、市場(chǎng)機制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。推行供需雙方互相選擇、平等協(xié)商，根據服務(wù)內容和質(zhì)量確定價(jià)格，通過(guò)簽訂合同來(lái)規范雙方的行為。政府應積極引導和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹(shù)立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平競爭。只有如此才能在競爭中樹(shù)立良好的企業(yè)形象，引導物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)科等品牌企業(yè)學(xué)習，踏踏實(shí)實(shí)、練好內功，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理和美譽(yù)贏(yíng)得口碑，得到市場(chǎng)青睞，從而建立穩固的企業(yè)信譽(yù)，自覺(jué)抵制不正當競爭，并將引入法制化、規范化、科學(xué)化軌道，創(chuàng )造公平、公正、公開(kāi)的物業(yè)管理競爭環(huán)境。
五、加強物業(yè)管理企業(yè)的內部建設。
物業(yè)管理企業(yè)必須在服務(wù)團隊的建設和培養方面狠下功夫，只要有一支高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)群體并能運用一套以人為本的的服務(wù)技術(shù)，科學(xué)管理、重視服務(wù)與管理的細節、善待每一位業(yè)主、處理好每一件事務(wù)，一定能在競爭激烈的市場(chǎng)上站穩腳根。
六、加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會(huì )對物業(yè)管理的認識。
物業(yè)管理企業(yè)應加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會(huì )各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為是否規范。尤其應注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內容進(jìn)行大規模的宣傳。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規和特點(diǎn)，體會(huì )到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過(guò)媒體的正面引導，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。
七、預防物業(yè)管理糾紛、簽好《物業(yè)管理公約》。
物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經(jīng)常見(jiàn)諸報端。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現狀比較混亂，存在著(zhù)許多亟待解決的問(wèn)題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來(lái)說(shuō)，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂(yōu)事。對那些準備買(mǎi)房的購房人來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì )產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應通過(guò)業(yè)主大會(huì )。在協(xié)商互利的基礎上，完善《物業(yè)管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過(guò)完善合同條款等經(jīng)濟手段來(lái)達到目的。例如，有的產(chǎn)權人或使用人未意識到業(yè)主大會(huì )的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產(chǎn)權人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì )不維權或維權不利；有的產(chǎn)權人或使用人沒(méi)有科學(xué)消費意識，不理解物業(yè)管理的職責范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺(jué)得花錢(qián)請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢(qián)，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。如：“在我近期工作中就出現一件這樣的事，我目前工作的小區位于深圳市羅湖區蓮塘，在小區的右側有一個(gè)工業(yè)區，工業(yè)區內個(gè)別工廠(chǎng)從車(chē)間煙通內時(shí)常有黑煙排出，小區業(yè)主發(fā)現后立刻向管理處投訴，要求及時(shí)處理否側就不交管理費”。從這件事我們可以發(fā)現，正如以上所說(shuō)的‘業(yè)主認為只要交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)應該什么事都得處理，否側就是管理質(zhì)量差，服務(wù)不到位。但小區業(yè)主沒(méi)有明白物業(yè)管理企業(yè)不是政府單位，只是在市場(chǎng)條件下依據合同與業(yè)主形成的一種服務(wù)與被服務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系。合同中約定的服務(wù)要素才是物業(yè)管理企業(yè)必需的工作。因此只有簽好物業(yè)管理合同才能有效地保護物業(yè)管理企業(yè)的權益。
總之物業(yè)管理企業(yè)自身在遵守法律法規的前題下，搞好企業(yè)內部建設，提服務(wù)水平，尊重顧客權益，使物業(yè)管理行業(yè)走上科學(xué)化、法制化、規范化、市場(chǎng)化的軌道。必須深刻明確，顧客就是市場(chǎng)、顧客認同你、市場(chǎng)就認同你、市場(chǎng)認同你社會(huì )就認同你。在平等的基礎上使顧客和自已的權益達到平衡，讓客戶(hù)在享受科學(xué)、規范、合理、人性化物業(yè)服務(wù)與管理的同時(shí)，從而接納并支持物業(yè)管理行業(yè)，只有這樣企業(yè)的權益才能得到確實(shí)的保障。
物業(yè)調查報告13
物業(yè)管理是一種新的管理模式，其職責是圍繞多種管理服務(wù)功能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，有效幫助居民解決生活中的實(shí)際問(wèn)題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居住環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟和社會(huì )的持續發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和居住環(huán)境改善的要求日益提高。住宅區消防安全作為人們最關(guān)心和需要解決的問(wèn)題，自然成為物業(yè)管理的重要責任。目前，由于受到消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，大部分物業(yè)管理單位管理水平參差不齊，大部分物業(yè)管理單位消防安全責任不明確，消防安全意識薄弱，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理單位之間長(cháng)期缺乏信任基礎，導致委托管理單位和社區，尤其是多物業(yè)建筑存在大量火災隱患。目前，各種住宅物業(yè)管理模式在消防安全管理方面面臨嚴峻挑戰。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
(一)大部分物業(yè)管理單位的防火意識不強
在日常消防管理工作中，《中華人民共和國消防法》和《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理條例》的相關(guān)規定和要求不能得到認真執行，對法律法規明確規定的消防安全責任認識不足�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條、《機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理條例》第十條明確規定了物業(yè)管理單位的各項消防安全責任。但有些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至完全不懂法，不守法，不查處法，造成工作的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接縱容各種火災隱患的滋生和滋長(cháng)。
(二)部分物業(yè)管理人員消防服務(wù)質(zhì)量不高
在日常消防檢查中，發(fā)現個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，學(xué)歷和專(zhuān)業(yè)技能較低，安全意識較差。大部分小區的消防控制室值班制度流于形式。有些單位只滿(mǎn)足于有人值班，值班人員對消防中心的各種消防設備的操作和日常消防檢查不太了解。值班人員不關(guān)心消防設施的正常運行，也不關(guān)心消防中心自動(dòng)報警系統的聲音。有的值班人員能發(fā)現問(wèn)題，卻解決不了，甚至直接關(guān)機。一些單位消防設備無(wú)人值守，內部消防設施設備被盜嚴重，應急照明和疏散標志損壞嚴重，消防設施設備長(cháng)期處于缺陷狀態(tài)。一些單位、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉責任，缺乏協(xié)調配合，導致舊的火災隱患被拖了很久，而新的火災隱患不斷涌現。隨著(zhù)時(shí)間的推移，大部分消防設施的效率，尤其是聯(lián)動(dòng)功能大大降低，大大降低了消防設施的整體性和可靠性，導致數百萬(wàn)消防設施投資無(wú)效，無(wú)法發(fā)揮應有的功能。
(三)大多數物業(yè)單位的消防安全管理職責不明確
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，其最終目的是服務(wù)于與業(yè)主的所有合同，也就是說(shuō)，只對合同約定的內容負責。目前的普遍情況是，很多單位和業(yè)主在物業(yè)管理單位和業(yè)主交接過(guò)程中，對消防設施的管理沒(méi)有詳細的合同約定，使得物業(yè)公司不清楚消防設施是否應該、如何以及在多大程度上進(jìn)行管理，大多數業(yè)主，尤其是小區業(yè)主，除了電梯運行和環(huán)境衛生外，基本上不關(guān)心公共設施的管理。導致一些消防設施不能始終處于工作狀態(tài)或不能及時(shí)恢復，影響設施的工作效率。
(4)部分業(yè)主消防安全意識不強，物業(yè)缺乏管理
有些業(yè)主往往只注重居住和工作的小環(huán)境，而缺乏對建筑和社區整體安全的考慮。他們以裝修為名，任意擴大裝修面積，任意改變建筑物的使用性質(zhì)，任意增加夾層擴大防火區，改變建筑結構和樓梯形式，堵塞排煙口，占用疏散走廊等。但是，為了追求經(jīng)濟利益，物業(yè)單位害怕得罪業(yè)主，不履行勸阻和管理責任。單位無(wú)法解決問(wèn)題時(shí)，未能及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)間，只認為我不是執法部門(mén)，根本管不了這些事，從而放任發(fā)展，增加了建筑物的火災風(fēng)險和火災荷載，造成大量“先天性”火災隱患；
(e)物業(yè)管理單位出入缺乏必要的消防條件
物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數量有明確的要求，但沒(méi)有明確消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數量。另外，很多有樓的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是非住宅區的高層，基本都是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)衍生出來(lái)的。雖然具有獨立法人資格，但受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設和管理體制不劃分嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作。
(六)消防設施日常維護經(jīng)費不能得到有效保障
由于業(yè)主人數多且分散，在公共場(chǎng)所使用、車(chē)輛停放、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等方面容易造成業(yè)主與物業(yè)之間的沖突。，造成雙方的不信任和爭執。此外，由于受傳統“主仆”觀(guān)念的影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)和弱勢地位，導致未能及時(shí)收取物業(yè)管理費用。同時(shí)，現行法律規定了建筑大修理資金的收取、儲存和使用，要求由出賣(mài)人或受委托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位使用維修資金，并提出分項目維修資金的年度使用計劃和預算報告。維修資金經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準后，可以分批撥付給實(shí)施單位。運營(yíng)程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心申請和使用資金，導致未能有效保證包括消防設施在內的公共設施維修資金的使用。
(七)消防安全管道
管理不屬于委托管理的正常范疇
在日常監管執法過(guò)程中，筆者遇到了這樣的情況。由于與業(yè)主矛盾尖銳，部分物業(yè)管理單位未辦理任何交接手續就離開(kāi)小區，導致小區日常管理完全癱瘓，小區業(yè)主委員會(huì )立即聘請新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。消防部門(mén)在進(jìn)入住宅區進(jìn)行監督抽查時(shí)，經(jīng)常注意物業(yè)管理單位的.管理和監督。但由于原物業(yè)單位未將主體建筑的檢查和消防設施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會(huì )，且業(yè)主委員會(huì )未將消防安全管理納入委托物業(yè)單位的管理范圍，新的物業(yè)管理單位不應承擔相應的法律責任，消防部門(mén)只能將責任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì )。但業(yè)主委員會(huì )是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，沒(méi)有能力承擔法律責任，大大增加了居民區火災隱患整改的難度，也大大增加了消防部門(mén)的工作量。
二、解決物業(yè)管理中消防安全責任不落實(shí)的問(wèn)題
(1)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律法規
根據物業(yè)管理的現狀，政府相關(guān)部門(mén)應加快相關(guān)法律法規的制定和完善，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì )的職責，完善組織結構，確保業(yè)主委員會(huì )人員的相對穩定。規范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理單位之間的問(wèn)題處理程序，明確合同約定的消防安全管理具體內容，規定每棟樓(或小區)都要通過(guò)招投標方式聘請物業(yè)管理公司，嚴禁多產(chǎn)權樓開(kāi)發(fā)公司使用多產(chǎn)權樓或委托下屬物業(yè)管理單位管理。以建筑消防設施委托管理為前提，業(yè)主聘請物業(yè)公司管理，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位接管時(shí)間，完善建筑消防設施交接手續；
(二)提高物業(yè)公司的進(jìn)入壁壘
建設和房屋管理部門(mén)在頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應當明確規定物業(yè)管理單位必須配備一定數量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并將消防專(zhuān)業(yè)培訓和取得相應的消防資質(zhì)證書(shū)作為頒發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前提條件。同時(shí)，要建立規章制度，制定消防部門(mén)與建設、房管部門(mén)之間的信息通報制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，將消防專(zhuān)業(yè)人員數量、消防管理能力強弱、物業(yè)管理公司履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申請和評級范圍，提高物業(yè)管理單位的消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導
區級政府應當將街道和社區內的物業(yè)管理單位納入街道、社區和派出所的考核管理范圍，定期定量對轄區內居住區的管理單位進(jìn)行消防監督檢查，將加強物業(yè)公司管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并將物業(yè)管理單位納入日常監督管理。規范物業(yè)管理單位履行消防安全職責，作為加強各類(lèi)建筑和社區消防工作的基本內容。同時(shí)，物業(yè)管理單位應積極與街道、社區和派出所建立聯(lián)動(dòng)機制。一旦社區出現違法違規行為，物業(yè)管理單位應及時(shí)向街道、社區和派出所報告，有效將一些隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加強執法力度，對長(cháng)期存在火災隱患的物業(yè)管理單位和個(gè)人要依法嚴肅處理，嚴肅查處；
(4)加大消防教育培訓力度
加強對物業(yè)管理單位負責人和相關(guān)管理人員的消防安全培訓。街道安全辦應做好測繪、統計匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報和培訓。通過(guò)培訓，物業(yè)管理人員可以增強消防安全觀(guān)念，深入學(xué)習《中華人民共和國消防法》、《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理條例》等法律法規，進(jìn)一步明確各項消防安全責任，樹(shù)立消防安全責任主體意識。管理人員應報警，組織人員疏散，組織滅火。努力提高物管單位消防管理水平和崗位人員素質(zhì)。
(5)規范公共維修資金管理
《物業(yè)管理條例》明確了維修基金制度的相應法律地位，其使用是否公平合理將直接影響到每個(gè)業(yè)主的切身利益。因此，要完善和規范維修資金的使用管理，特別是要明確公共部位特定設施設備對應的維修資金使用原則和程序，建立由物業(yè)單位主要負責人負責消防安全的消防組織，定期召開(kāi)消防工作會(huì )議，有效解決火災隱患和資金問(wèn)題。對于需要使用專(zhuān)項維修資金的，房管部門(mén)、街道、社區和派出所應當協(xié)助物業(yè)單位協(xié)調業(yè)主，或者由物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知業(yè)主，以便盡快啟動(dòng)維修資金�？傊�，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實(shí)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安全和幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府和職能部門(mén)密切配合，共同努力，物業(yè)管理單位充分認識火災形勢和火災隱患，認真履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民安居樂(lè )業(yè)和城市經(jīng)濟發(fā)展提供堅實(shí)的消防安全保障，才能創(chuàng )造良好的住宅小區消防安全環(huán)境，共同為構建和諧社會(huì )做出應有的貢獻。
物業(yè)調查報告14
近年來(lái)，房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，大大地改善廠(chǎng)區居民居住條件，因而，住宅小區物業(yè)管理的問(wèn)題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng )造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著(zhù)讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。
一、我市物業(yè)管理的現狀
為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開(kāi)展一次住宅生活小區物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調查，對某某小區的住戶(hù)進(jìn)行了調查。
本次調查以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)一個(gè)月，對某某區的500戶(hù)人家進(jìn)行了調查，調查結果如下：
1、在被調查的500戶(hù)中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶(hù)，占24％，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有380戶(hù)，占76% 。
2、在500戶(hù)中，有386戶(hù)，反映該住宅生活小區曾成立業(yè)主委員會(huì )，并享有選舉權，占77%。有220戶(hù)，占44％的業(yè)主反映享有監督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權利。
3、在500戶(hù)中，有331戶(hù)反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶(hù)反映小區內存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀(guān)；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶(hù)反映小區存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區景觀(guān)、噪聲擾民的現象。有123戶(hù)反映住宅小區屢屢發(fā)生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進(jìn)入。
4.有293戶(hù)反映房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)；占58%
5.有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶(hù)對住宅小區物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結果是：有112戶(hù)，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意，有136戶(hù)，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意，有326戶(hù)，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿(mǎn)意。
二、調查中發(fā)現的問(wèn)題：
在調查中，根據業(yè)主反映，這些住宅生活小區的物業(yè)管理很不規范。主要表現有：
1治安問(wèn)題嚴重：小偷小摸現象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區沒(méi)人過(guò)問(wèn)。
2衛生臟、亂、差：有的生活小區垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時(shí)。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調查的小區的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權人。于是，出現了一種對等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費購買(mǎi)物業(yè)公司的.保安、綠化、清潔等社會(huì )服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著(zhù)，物業(yè)從社會(huì )管理者，轉變?yōu)樯鐣?huì )單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。
隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代，是我國物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì )化、法制化和現代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問(wèn)題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽(tīng)些業(yè)主的反映的意見(jiàn)，及時(shí)向上級匯報，解決問(wèn)題�？傊�，在整個(gè)調查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)調查報告15
公司領(lǐng)導：
為更加合理、準確制定XXXX小區前期物業(yè)收費標準，在期間，我們對XX市15家小區進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)及電話(huà)咨詢(xún)，了解其現行物業(yè)收費標準，為制定XXXX小區物業(yè)收費標準提供參考依據，現將調研情況如下匯報：
一、收費標準的調研情況：
二、XXXX小區計劃收費標準：
1、電費按照元/度收�。ò矃^域用電費用）； 2、自來(lái)水水費按照元/噸收�。ò矃^域用水、用電費用）；
3、電梯使用費收取標準： 二樓元/平方米·每月
三樓以上在元/平方米·每月的基礎價(jià)上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；
4、物業(yè)服務(wù)費按照/平方米·月； 5、垃圾費：元/月·戶(hù)；
6、元/月·車(chē)位(該項費用需在物價(jià)部門(mén)審批后方可收取)
7、熱水價(jià)格：由于小區業(yè)前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會(huì )非常高，因此目前建議小區熱水暫緩供應，價(jià)格待熱水正式供應后再定。
三、暖氣費用的收取
1、目前XX市冬季采暖費用收取的基本情況： 1).XX市集中供熱方式的采暖費為5.80元/平方米； 2).各小區采用天然氣小區集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)
2、小區業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費用的30%-60%，作為基本運行費。因此在小區入住率達不到70%時(shí)，收取的采暖費用很難滿(mǎn)足運行成本的需要，而新建采暖設備的`質(zhì)保期有限，因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運行，不足費用給予一定補貼；
四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：
按照建設部110號文件及參考XX市一般物業(yè)收費項目及標準，可收取以下費用：
1元/戶(hù)(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；
2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶(hù)； 3、裝修服務(wù)監管服務(wù)費：元X建筑面積/每戶(hù)。
以上定價(jià)是在參考XXXX小區周邊及XX市其他同等規模小區的收費標準的基礎上綜合制定，收費期限暫定一年，一年后將根據小區實(shí)際運營(yíng)成本及廣大業(yè)主的意見(jiàn)重新核定收費價(jià)格。
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