房地產(chǎn)可行性分析報告
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房地產(chǎn)可行性研究報告范文【1】
房地產(chǎn)可行性研究報告是根據可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析和預測。
因此做好開(kāi)發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。
項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。
第一節 可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟、社會(huì )等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價(jià)，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施和控制提供參考。
國從20世紀70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。
1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設程序。
1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導 國的可行性研究工作。
房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)實(shí)踐證明，項目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是決策，開(kāi)發(fā)商應高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?耐蹲駛?�、投资�?蠡嵩嚼叢繳伲?歡咸岣呔霾咚?劍?拍莧〉孟钅靠?⒌某曬α?
二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。
開(kāi)發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據詳細可靠的市場(chǎng)預測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項目可行性研究的基礎上的。
(二)可行性研究是項目立項、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據。
在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。
尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據之一就是可行性研究報告。
(三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。
銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。
因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
(四)可行性研究是編制設計任務(wù)書(shū)的依據。
可行性研究對開(kāi)發(fā)項目的建設規模、開(kāi)發(fā)建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務(wù)書(shū)的內容。
第二節 可行性研究的階段工作
一.可行性研究工作根據項目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。
(一)以投資機會(huì )研究
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門(mén)內，以自然資源和市場(chǎng)的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會(huì )。
投資機會(huì )研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。
如果機會(huì )研究認為可行的，就可以?邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?
(二)初步可行性研究
在機會(huì )研究的基礎上，進(jìn)一步對項目建設的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。
(三)詳細可行性研究
詳細可行性研究是開(kāi)發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢(xún)評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。
未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
(四)可行性研究階段工作精度表
第三節 可行性研究的內容
一.可行性研究報告的結構
一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機構編寫(xiě)一個(gè)項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯�、�?�、附�?透酵劑?霾糠幀?
(一)封面:一般要反映可行性報告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機構名稱(chēng)及編寫(xiě)報告的時(shí)間三個(gè)內容。
(二)摘要:它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結論及有關(guān)說(shuō)明或假設條件，要突出重點(diǎn)，假設條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內能了解全報告的精要。
也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁(yè)，多則數十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。
(四)正文內容:它是可行性報告的主體，一般來(lái)講，應包括以下內容
1.項目概況
主要包括:項目名稱(chēng)及背景、項目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開(kāi)發(fā)的宗旨、規模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據、編寫(xiě)的假設和說(shuō)明);
2.市場(chǎng)調查和分析
在深入調查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎上，對擬開(kāi)發(fā)的項目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀(guān)的預測，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等。
3.規劃設計方案優(yōu)選
在對可供選擇的規劃方案進(jìn)行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細的描述。
包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規劃技術(shù)指標等。
4.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排
對開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開(kāi)發(fā)項目的進(jìn)度。
作為大型開(kāi)發(fā)項目，由于建設期長(cháng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對各期的開(kāi)發(fā)內容同時(shí)作出統籌安排。
5.項目投資估算
對開(kāi)發(fā)項目所涉及的成本費用進(jìn)行分析評估。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。
估算的精度沒(méi)有預算那樣高，但需力爭和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評價(jià)的準確性。
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進(jìn)行。
7.項目財務(wù)評價(jià);
依據國家現行的財稅制定、現行價(jià)格和有關(guān)法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。
具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進(jìn)行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務(wù)現金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運用表的編制，以及進(jìn)行財務(wù)評價(jià)指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現值、財務(wù)內部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據以分析投資的效果。
8.不確定性分析和風(fēng)險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。
該分析通過(guò)對影響投資效果的社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過(guò)程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據。
同時(shí)根據風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來(lái)源提供參考。
9.可行性研究的結論
根據對相關(guān)因素的分析和各項評價(jià)指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。
10.研究人員對項目的建議
對項目中存在的風(fēng)險和問(wèn)題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。
一般來(lái)講，一個(gè)項目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準文件(如規劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。
專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫(xiě)項目可行性研究報告。
(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規劃紅線(xiàn)圖、設計方案的平面圖，有時(shí)也包括:項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。
二.可行性研究報告的項目投資預算
一些不大規范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。
一個(gè)房地產(chǎn)項目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿(mǎn)足這些成本支出。
而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實(shí)際投資。
在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設上的實(shí)際總投入就會(huì )小得多。
以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。
房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內容:
(一)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算
1.項目前研究及可行性研究的開(kāi)支
2.項目策劃的開(kāi)支
3.銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支
4.廣告開(kāi)支
5.項目公司日常運作的開(kāi)支
6.項目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支
(二)工程開(kāi)支概算
1.用于工程勘探的開(kāi)支
2.用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支
3.用于工程設計的開(kāi)支
4.用于建筑施工的開(kāi)支
5.用于設施配套的開(kāi)支
6.用于工程監理的開(kāi)支
(三)土地征用開(kāi)支概算
1.政府一次性收取的標準地價(jià)
2.用于拆遷補償或青苗補償的開(kāi)支
3.影響公共設施而出現的賠償開(kāi)支
(四)金融成本開(kāi)支概算
1.外匯資金進(jìn)入國內貨幣系統產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出
2.貸款引起的利息支出
3.各項保險開(kāi)支
4.稅收和行政性收費
5.不可預見(jiàn)開(kāi)支
第四節 可行性研究報告的編制
一.房地產(chǎn)項目可行性分析常見(jiàn)誤區
1.誤區一:一個(gè)標準的效益分析
如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì )是一份實(shí)事求是的報告，一份專(zhuān)業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個(gè)效益標準。
在可行性研究時(shí)會(huì )遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。
因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。
可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2.誤區二:先入為主的可行性研究
縱觀(guān)國內多數失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見(jiàn)的因素造成的。
這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業(yè)區內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津;在一個(gè)離市區較遠的鄉鎮開(kāi)發(fā)高層公寓，結果也是無(wú)人問(wèn)津;準備在一個(gè)規劃失控的農民居住區內開(kāi)發(fā)商住小區，結果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應量過(guò)大導致需求短缺;建設成本遠遠超過(guò)預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢失效等等。
當這些項目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì )感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。
再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個(gè)調子:引經(jīng)據典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。
這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀(guān)意志在起作用。
往往由于“長(cháng)官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會(huì )得罪老板，于是學(xué)會(huì )了察顏觀(guān)色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。
所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調查、分析。
b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。
有些項目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。
這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報告是不可能的。
c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機構去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項目對他們來(lái)說(shuō)就意味著(zhù)有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)。
d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。
這在意向接觸的時(shí)候是。
必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發(fā)展商;有時(shí)合作另一方為了爭取他人來(lái)投資，可能會(huì )片面地夸大該項目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
二.編制可行性研究報告的人員安排組合
要組織一個(gè)可行性研究的小組，小組成員的知識結構、人員安排要全面。
第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準備工作
在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書(shū),應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據 國當前法律、法規、規章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。
此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。
6、規劃部門(mén)辦理項目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。
4、規劃部門(mén)對規劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門(mén)確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項:
1、規劃部門(mén)對初步設計的規劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預審。
6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對初步設計的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實(shí)初步設計批準文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設計文件進(jìn)行政策性審查，根據業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書(shū)》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進(jìn)行消防設計審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設施審查。
3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛生局按職責劃分對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。
4、規劃部門(mén)對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關(guān)規費后，核發(fā)《建設工程規劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項:
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。
招標類(lèi)工程通過(guò)招標確定施工隊伍，非招標類(lèi)工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門(mén)對工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項:
由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執照》和資質(zhì)等級證書(shū);
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。
預售方案應當說(shuō)明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質(zhì)量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。
2、財政部門(mén)對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實(shí)驗收。
3、規劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門(mén)，按照法律、法規、規章的有關(guān)規定對相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行驗收。
規劃部門(mén)根據上述部門(mén)和本部門(mén)驗收情況核發(fā)《建設工程規劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門(mén)驗收、審查意見(jiàn)，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產(chǎn)權證)登記。
2、開(kāi)發(fā)商應提交材料:
(1)申請書(shū);
(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照;
(3)用地證明文件或者土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據有關(guān)規定應當提交的其他文件。
以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時(shí)限，各地根據實(shí)際情況，會(huì )有不同的差異。
各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。
所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
房地產(chǎn)項目可行性研究報告【2】
第一章總論
1.1項目概況
1.1.1項目名稱(chēng):青島市***中心和綜合辦公樓建設工程
1.1.2建設單位:青島市***置業(yè)有限公司
1.1.3項目地址:燕兒島路以北，青島市***號
1.1.4項目用地面積:9844m2
1.1.5項目總建筑面積:70000m2
地上建筑面積:
地下建筑面積:55000m215000m2
1.1.6項目總投資:23000萬(wàn)元
1.1.7項目建設期:18個(gè)月
1.2項目提出背景及建設必要性
1.2.1項目提出背景
青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分~121度，北緯35度35分~37度09分。
東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。
全市總面積10654平方公里，其中市區1102平方公里。
與上海、廣州、天津、大連并稱(chēng)為中國五大外貿口岸，著(zhù)名的旅游城市和海洋科研基地，是國務(wù)院第一批確定的沿海開(kāi)放城市與經(jīng)濟中心城市。
青島既是華北南部、華東北部和西北地區進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。
作為山東省的重要經(jīng)濟中心和對外開(kāi)放的窗口，1992年省人民政府把青島確定為山東省對外開(kāi)放的龍頭。
為了適應改革開(kāi)放新形勢的需要，青島市作出了行政中心東移的戰略決策，以此帶動(dòng)東部的開(kāi)發(fā)建設，推動(dòng)全市向現代化國際城的宏偉目標邁進(jìn)。
東部地區已成為青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區之一。
青島市***號地塊位于寧夏路北側，燕兒島路以北，新建占地面積7803m2。
基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。
為加快地塊的開(kāi)發(fā)建設，武警水電部隊青島項目部
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決定在此地塊投資建設接待中心和綜合辦公樓。
項目名稱(chēng)為青島市***中心和綜合辦公樓建設工程。
按照基本建設程序委托青島市民用建筑設計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。
1.2.2項目建設必要性
1、實(shí)現東部開(kāi)發(fā)區規劃，進(jìn)一步完善新的市中心區建設。
根據市總體規劃，東部開(kāi)發(fā)區將建成青島市新的行政中心。
經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設，東部地區已基本形成市政基礎設施配套、城市建設頗具規模的新城區。
本項目的建設，將進(jìn)一步完善東部地區的建設，實(shí)現東部開(kāi)發(fā)區的總體規劃，加快完成新的市中心區建設，樹(shù)立青島新的形象，促進(jìn)青島市現代化國際城市建設。
2、本項目的建設是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設的需要。
“衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來(lái)越高。
2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂(lè )部、高星級酒店和度假、娛樂(lè )等項目相繼建成或開(kāi)工，項目建設創(chuàng )歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。
初步統計，去年我市旅游項目建設投入資金49億元以上，比上年增長(cháng)約48%，其中社會(huì )性投資占86%。
23個(gè)大項目建設進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區;昌樂(lè )路文化街正式開(kāi)街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。
海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項目順利完成年度計劃，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。
2006年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點(diǎn)。
一是數量多、投資大。
2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。
二是度假區建設項目多。
金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng )意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區、天泰東海岸項目、青島運動(dòng)旅游度假基地項目等體現了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。
三是高端旅游項目多。
在建、擬建的游艇俱樂(lè )部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。
四是海洋特色突出的旅游大項目多。
極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。
五是高檔次酒店項目多。
在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。
引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。
目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管
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理。
以建設現代化國際城市為目標,以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規模與水平為突破口,堅持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國際化整體推進(jìn)。
進(jìn)一步提高中心城區集聚輻射功能,加快新城區建設;推進(jìn)五市城區向中等城市目標發(fā)展;使青島成為全國重要的具有較強輻射和帶動(dòng)力的區域性經(jīng)濟中心城市。
3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤(pán)活國有資產(chǎn)。
綜上所述，本項目的建設對于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區建設，實(shí)現城市總體規劃具有重要作用，建設確有必要。
1.3建設單位基本情況
1.3.1發(fā)起人情況
本項目由青島市***置業(yè)有限公司承擔建設。
1.3.2經(jīng)營(yíng)宗旨
通過(guò)項目各方真誠合作，加強企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，加快地塊的建設步伐。
項目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì )各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場(chǎng)所。
從而達到促進(jìn)青島市城市建設，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現代化國際城市建設的目的。
通過(guò)認真經(jīng)營(yíng)，在創(chuàng )造可觀(guān)的社會(huì )效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟效益。
1.3.3經(jīng)營(yíng)范圍
在青島市***號地塊建設賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷(xiāo)售、出租房屋及物業(yè)管理。
1.3.4總投資
本項目總投資為23000萬(wàn)元。
1.4可行性研究工作的結論
可行性研究結論
1、本項目建設符合城市建設規劃，有利于加快青島國際化城市建設的步伐。
2、通過(guò)市場(chǎng)預測分析，本項目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場(chǎng)較好。
3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線(xiàn)電視等基礎設施可以滿(mǎn)足項目需求。
4、項目經(jīng)濟效益良好，財務(wù)分析可行。
項目主要經(jīng)濟指標見(jiàn)表1-1。
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表1-1
序號
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3項目經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表指標名稱(chēng)總投資占地面積總建筑面積
其中:接待中心
網(wǎng)點(diǎn)
地下室
寫(xiě)字樓單位萬(wàn)元m2m2m2m2m2m2數2300098447000025000180001500012000量備注
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第二章市場(chǎng)分析
2.1青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
2.2.1房地產(chǎn)發(fā)展概況
青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了誘人的魅力。
近年來(lái)，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。
一九九二年在鄧小平同志南巡講話(huà)以后，青島市委市政府做出市級機關(guān)東遷的決定，原市委情況看，1984年以青島市城市建設綜合開(kāi)發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立，使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標，由于政策與觀(guān)念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。
1988年青島市開(kāi)始實(shí)施國有土地使用權轉讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來(lái)，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。
1992年伴隨著(zhù)全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，各年增長(cháng)率分別為139.2%、143.2%和136%，93年達到頂峰，94年開(kāi)始增速減緩，95年以來(lái)增速明顯減慢，95年增長(cháng)率為21.1%，96、97年則出現了負增長(cháng)，分別為-19%和-6.47%，98年開(kāi)始回升達到43.81億元，比97年增長(cháng)了2.7%，99年增幅明顯加大，全年累計完成投資62.97億元，比98年增長(cháng)43.8%。
目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規模，成為全市國民經(jīng)濟中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，98年房地產(chǎn)的增加值為21.07億元，占全市國內生產(chǎn)總值的2.37%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的6.30%。
青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了90-94年高速增長(cháng)期后，95年增速明顯減緩，96、97年出現了明顯的回落，98年又開(kāi)始出現一定的增長(cháng)。
隨著(zhù)國家一系列擴大內需拉動(dòng)經(jīng)濟的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。
20xx上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強企業(yè)內部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場(chǎng)競爭力進(jìn)一步增強，承攬建筑施工任務(wù)持續增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值167.5億元，比去年同期增長(cháng)31.0%;本年新簽建筑施工合同價(jià)款146.8億元，同比增長(cháng)15.1%;全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率5.9萬(wàn)元/人,增長(cháng)31.1%。
一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高
上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(cháng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實(shí)現建筑工程產(chǎn)值149.2億元，同比增長(cháng)35.5%，
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增幅比總產(chǎn)值高4.5個(gè)百分點(diǎn)，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達89.1%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。
其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著(zhù)我市建筑市場(chǎng)上的主要角色,前6個(gè)月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值64.8億元，與去年同期相比增長(cháng)了20.4%，占建筑工程產(chǎn)值的43.4%。
二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成
上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，一級以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達99.1億元，同比增長(cháng)52.2%,占建筑業(yè)總產(chǎn)值的59.1%，其中:一級企業(yè)完成81.2億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的48.5%，特級企業(yè)完成17.9億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的10.7%;從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規模來(lái)看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場(chǎng)上的主力軍。
上半年，完成產(chǎn)值超過(guò)億元的單位共31家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值107.6億元,占全市總產(chǎn)值的64.2%。
三、施工面積小幅上升，新開(kāi)工面積“放量”增長(cháng)
上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達2916萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)7.3%。
國有及國有控股企業(yè)完成1000萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.6,占全部施工面積的34.3%。
上半年，新開(kāi)工面積1165萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)28.2%，高于施工面積增幅20.9個(gè)百分點(diǎn)，占全部施工面積40.0%，同比提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。
其中:國有及國有控股企業(yè)施工面積323萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)60.7%,占新開(kāi)工施工面積的27.7%，同比上升7.1個(gè)百分點(diǎn)。
新開(kāi)工面積放量增長(cháng),說(shuō)明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。
四、建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規范,招投標率占90%以上
工程招投標是強化建筑市場(chǎng)競爭機制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。
上半年，市建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規范，工程招投標率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標承包的施工面積2709萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)18.1%，招投標率為92.9%，同比提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。
其中:國有及控股企業(yè)招投標承包面積999萬(wàn)平方米，增長(cháng)29.5%，招投標率達99.9%，同比提高20.7個(gè)百分點(diǎn);一級資質(zhì)以上招投標面積1676萬(wàn)平方米，增長(cháng)76.2%，招投標率98.8%，上升16.5百分點(diǎn)。
五、本年新簽合同額平穩增長(cháng)
隨著(zhù)市建筑施工企業(yè)市場(chǎng)競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續增長(cháng)。
上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價(jià)款達146.8億元，同比增長(cháng)15.1%。
從企業(yè)的資質(zhì)等級來(lái)看，一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價(jià)款78.6億元，占全部合同價(jià)款的53.5%，增長(cháng)17.6%;二級企業(yè)36.3億元，占24.8%;三級企業(yè)31.9億元，占21.7%。
六、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率增幅較快
在市建筑行業(yè)繼續推行產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化的同時(shí)，以總承包為龍頭，以專(zhuān)業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結構體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內部結構得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊伍的素質(zhì)明顯增強。
今年上半年,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率5.9萬(wàn)元/人,比上年同期增長(cháng)31.1%，其中國有及國有控股及一級等規模大的企業(yè)都達到8.6萬(wàn)元/人。
目前，全市注冊有各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機構450家，其中約一半為外商投資企業(yè)。
房地產(chǎn)從業(yè)人員達15000人。
總體上看，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。
從中房系統公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。
目前從局部區域上看，全市各區域各具特點(diǎn)，老市區到東部新區沿海一線(xiàn)，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價(jià)遠高于其他地區，由南到北隨著(zhù)環(huán)境的差異，同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格能相差4-6倍。
2006年上半年我市餐飲市場(chǎng)繼續走強
今年上半年，我市在擴大內需、繁榮經(jīng)濟的宏觀(guān)調控政策作用下，城鄉居民收入和消費支出快速增長(cháng)，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看,全市共實(shí)現社會(huì )消費品零售額63.31億元，增長(cháng)11.8%，拉動(dòng)全社會(huì )消費品零售額增長(cháng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，呈現企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展加快的特點(diǎn)。
一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高
據青島市企業(yè)調查隊2006年二季度企業(yè)景氣調查結果顯示，受經(jīng)濟較快增長(cháng)、收入穩定增加、商務(wù)會(huì )展活動(dòng)日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場(chǎng)表現活躍，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，企業(yè)家信心指數與企業(yè)景氣指數均達今年新高，分別為161.54和148.88。
其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數比一季度提高10.1點(diǎn)，企業(yè)家信心指數比一季度提高5.2點(diǎn)。
住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預期市場(chǎng)發(fā)展看好。
二、餐飲市場(chǎng)消費火
上半年，全市住宿、餐飲市場(chǎng)在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱點(diǎn)此消彼長(cháng)，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現了翻臺率高和營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(cháng)的特點(diǎn)。
據統計，上半年全市住宿餐飲市場(chǎng)共實(shí)現社會(huì )消費品零售額63.31億元，增長(cháng)11.8%;其中274家星級及限額以上住宿餐飲企業(yè)實(shí)現零售額12.39億元，增長(cháng)27.6%，高于全社會(huì )零售額增幅11.4個(gè)百分點(diǎn)。
上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)1千萬(wàn)元的企業(yè)達41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%;營(yíng)業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是:青島海天大酒店有限公司，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1.07億元;青島肯德基有限公司，
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營(yíng)業(yè)收入1.0億元，青島香格里拉大飯店有限公司，營(yíng)業(yè)收入0.92億元。
三、非公有制企業(yè)實(shí)力強
從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè)33家，營(yíng)業(yè)額5.85億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額的32.8%;私營(yíng)企業(yè)144家，營(yíng)業(yè)額6.43億元，占36.1%;國有及國有控股企業(yè)43家，營(yíng)業(yè)額2.89億元，占16.2%。
目前，非公有制企業(yè)已在規模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場(chǎng)的主要角色，尤其是民營(yíng)餐飲企業(yè)改變了以往的單純數量?jì)?yōu)勢，餐飲業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟的主體地位已經(jīng)確立。
四、市內四區市場(chǎng)建設發(fā)展速度快
從區域分布看，市內四區住宿、餐飲市場(chǎng)發(fā)展較快，上半年累計實(shí)現住宿餐飲業(yè)零售額27.42億元，市場(chǎng)份額43.3%;其中星級住宿及限上餐飲企業(yè)129家，占全部限上企業(yè)的47.1%，實(shí)現零售額8.08億元，市場(chǎng)份額達65.3%。
五、能源消耗總體低速增長(cháng)
上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。
從上半年能源消費情況看，電力消費量7051萬(wàn)千瓦時(shí)，同比增長(cháng)9.1%;水消費量258.5萬(wàn)噸，增長(cháng)2.1%;汽油消費量728噸，增長(cháng)1.1%;柴油消費量11.1萬(wàn)噸，下降5.0%;天然氣消費量328萬(wàn)立方米，增長(cháng)397%;煤炭消費量1.4萬(wàn)噸，下降10.2%。
2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析
青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于92年開(kāi)始的開(kāi)發(fā)規模的急劇膨脹，引起95、96年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢有所轉變。
實(shí)際銷(xiāo)售面積在94、95年達到100萬(wàn)M2以上，96年開(kāi)始回落，從銷(xiāo)售面積的增長(cháng)幅度看，93、94兩年急劇增長(cháng)，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷(xiāo)售面積下降20%，僅為79.9萬(wàn)M2,97年開(kāi)始反彈,上升41.1%,98年由于房改實(shí)施,銷(xiāo)售面積猛增至178.1萬(wàn)M2,增長(cháng)率為58.03%，99年度房屋銷(xiāo)售形勢繼續好轉，全年銷(xiāo)售房屋236萬(wàn)M2,比98年增長(cháng)232.5%。
我市在今年迎來(lái)大項目建設的高峰并非偶然，這得益于旅游規劃、招商引資和項目建設等工作的突破性進(jìn)展。
其中，旅游規劃編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎。
市級旅游規劃方面，《青島市旅游業(yè)“十一五”規劃》、《青島市海上旅游專(zhuān)項規劃》和《青島市度假旅游專(zhuān)項規劃》，已通過(guò)中外專(zhuān)家評審和市旅游工作領(lǐng)導小組審核，下一步報市政府審批。
市規劃局牽頭編制了《青島市海島保護和利用專(zhuān)項規劃》，已通過(guò)專(zhuān)家評審;《青島市游艇碼頭專(zhuān)項
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規劃》已經(jīng)市政府正式批準實(shí)施。
區市旅游規劃方面，膠南、即墨邀請國內專(zhuān)家，對旅游發(fā)展戰略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。
市南、嶗山、城陽(yáng)、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)。
市南、城陽(yáng)、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規劃。
膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規劃進(jìn)行了修編。
萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規劃。
在重點(diǎn)旅游區和項目規劃方面，鳳凰島旅游度假區控制性規劃進(jìn)行了專(zhuān)家研討;溫泉旅游度假區以及鰲山城市組團溫泉片區控制性規劃，大珠山風(fēng)景區、小珠山風(fēng)景區控制性規劃進(jìn)入專(zhuān)家評審階段;嶗山風(fēng)景名勝區總體規劃修編，已上報國家建設部，進(jìn)入國務(wù)院審批程序;青島海濱風(fēng)景區總體規劃已通過(guò)專(zhuān)家論證，上報省建設廳待批。
市南區先后完成了太平角酒吧休閑區、市南區濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區和中山路歐式特色街區等專(zhuān)項規劃，并通過(guò)了專(zhuān)家論證;膠南大珠山風(fēng)景區、小珠山風(fēng)景區、瑯琊臺風(fēng)景區等控制性規劃已編制完成;四方區海云庵民俗社區改造規劃工作全面展開(kāi)。
浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準。
極地海洋世界、現代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項目的規劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。
旅游招商引資工作也取得明顯成效。
各區市、部門(mén)通過(guò)強化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業(yè)集團來(lái)我市投資開(kāi)發(fā)旅游項目。
2005年，引進(jìn)旅游大項目29個(gè)，投資額151億元人民幣。
天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂(lè )部和華愛(ài)游艇俱樂(lè )部等一批旅游大項目落戶(hù)我市，使我市的知名旅游品牌達到10多家。
目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國CHR公司、大連海昌集團等大企業(yè)投資建設高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內主題公園等項目正在洽談中。
事實(shí)上，我市旅游大項目建設在去年就顯現出過(guò)人的能量。
2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂(lè )部、高星級酒店和度假、娛樂(lè )等項目相繼建成或開(kāi)工，項目建設創(chuàng )歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。
初步統計，去年我市旅游項目建設投入資金49億元以上，比上年增長(cháng)約48%，其中社會(huì )性投資占86%。
23個(gè)大項目建設進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區;昌樂(lè )路文化街正式開(kāi)街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。
海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項目順利完成年度計劃。
2006年我市旅游大項目總體呈現出“體量大、數量多、檔次高、項目精”的特點(diǎn)。
一是數量多、投資大。
2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51
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個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項目的數量和投資額為歷年之最。
二是度假區建設項目多。
金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng )意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區、天泰東海岸項目、青島運動(dòng)旅游度假基地項目等體現了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內涵。
三是高端旅游項目多。
在建、擬建的游艇俱樂(lè )部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。
四是海洋特色突出的旅游大項目多。
極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。
五是高檔次酒店項目多。
在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。
引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。
目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。
目前，現代藝術(shù)中心的小劇場(chǎng)建設已完成工程量的40%，休閑中心南區正進(jìn)行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開(kāi)始施工建設;中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的50%;石老人休閑區已完成拆遷及土地平整工作，6月開(kāi)工建設，計劃2008年完工;北京電影學(xué)院創(chuàng )意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設，9月份投入使用;唐島灣國際游艇俱樂(lè )部已與上海實(shí)業(yè)、英國財富集團簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續和規劃設計等，計劃下半年開(kāi)工建設;奧運酒店與洲際集團簽署了管理協(xié)議;金沙灘度假酒店于今年3月開(kāi)工建設，計劃年底完成主體工程。
同時(shí)，一些先行開(kāi)工的項目則相繼開(kāi)放。
(濱海步行道嶗山段)石老人浴場(chǎng)改造一期工程、銀海游艇俱樂(lè )部會(huì )展中心已于5月份完工對游人開(kāi)放;靈山灣高爾夫18洞球場(chǎng)于6月份試營(yíng)業(yè);溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。
另外，各區市還在洽談不少旅游項目唐島灣游艇俱樂(lè )部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過(guò)10億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議;室內滑雪場(chǎng)、室內主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。
2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢分析從目前情況看，無(wú)論從整體經(jīng)濟形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下:
1、宏觀(guān)調控政策成功地實(shí)現了經(jīng)濟的“軟著(zhù)陸”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀(guān)經(jīng)濟基礎。
2、政府明確把住宅業(yè)培養成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，相應出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》，改革的目標是:停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;發(fā)展住房金融，培育和規范住房交易市場(chǎng)。
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我國醞釀多年的城鎮住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。
3、住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段，1998年底全國城鎮范圍內停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對福利分房的依賴(lài)，鼓勵個(gè)人購房，銀行支持個(gè)人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點(diǎn)。
4、融資環(huán)境大大改善。
中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。
5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規體系已基本形成。
房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程已步入法制化、規范化。
6、1997年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998法》現出較大的開(kāi)發(fā)力度，而且銷(xiāo)售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。
從城市居民對住房的需求看，隨著(zhù)人們觀(guān)念的轉變和房改深入，會(huì )有越來(lái)越多的人購買(mǎi)住房，住宅銷(xiāo)售將保持在一個(gè)較高水平上。
伴隨著(zhù)新一輪經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì )充分發(fā)揮市場(chǎng)機制的作用，政府的宏觀(guān)調控的力度會(huì )得到加強，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現出以住宅建設為重點(diǎn)的平穩發(fā)展的態(tài)勢。
青島四個(gè)“大手筆”60億元項目:計劃投資額24億元的世界文化村、20億元的創(chuàng )意文化城、15.5億元的中加數字動(dòng)漫基地、1.2億元的卡通樂(lè )園項目將赴濟南參加省文博會(huì )，并將在省文博會(huì )上進(jìn)行招商融資和簽約。
如果簽約順利，世界文化村、卡通樂(lè )園、中加數字動(dòng)漫基地都將于今年啟動(dòng)。
由此可見(jiàn)青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。
2.2項目的市場(chǎng)前景分析
2.2.1項目的環(huán)境分析及市場(chǎng)定位
本項目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周?chē)用駞^密集，商業(yè)繁榮，為東部地區黃金地段。
本項目建設以賓館、商務(wù)、辦公樓開(kāi)發(fā)為主，全部對外租售。
從周?chē)貕K辦公樓銷(xiāo)售情況看，由于地處青島東部海濱，周?chē)h(huán)境較好，住宅價(jià)格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開(kāi)發(fā)量較大，而且銷(xiāo)售情況良好。
根據項目的地理位置與銷(xiāo)售對象的需求結構分析，我們認為其商品房應以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內外長(cháng)駐青
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島機構以及部分機關(guān)工作人員。
從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內駐青機構工作職員、國內大型企業(yè)集團管理人員以及律師、各種注冊師等。
綜合考慮項目具有的競爭優(yōu)勢如下:
1、項目位置地處東部海濱，是機關(guān)、銀行、公司、各類(lèi)事務(wù)所集中區域，便于公務(wù)、商務(wù)往來(lái)，具有一定區位優(yōu)勢。
2、東部新區環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。
3、設計方案新穎，規劃完善，充分考慮綠地、休閑場(chǎng)地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。
4、周?chē)碌默F代化居住區已基本形成，人氣旺盛。
綜上所述，項目是選擇置業(yè)的理想區域。
另外，至1999年底，全市有項目的三資企業(yè)已達5279家，國外駐青機構1200家，外地駐青辦事機構已逾4000家，在市場(chǎng)。
2.3.2商品房?jì)r(jià)格分析
青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢。
南部沿海一線(xiàn)，東部新區及毗鄰地區、中山路商業(yè)區、臺東商業(yè)區周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠高于其他地區。
城陽(yáng)區、李滄區價(jià)格相對較低，同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差4-6倍。
項目?jì)r(jià)格定位應主要根據其地理位置，東海路、燕兒島路沿線(xiàn)高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在10000-15000元之間，本項目綜合考慮本項目寫(xiě)字樓價(jià)格平均為12000元。
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第三章項目地址及外部配套條件
3.1項目地址
本項目建設地點(diǎn)位于青島市市南區中段，燕兒島路以北，浮山西麓。
本項目位于東西快速路商住、居家理想之地。
3.2地質(zhì)條件
根據巖土工程勘察公司對項目所在地地質(zhì)勘察報告，工程地質(zhì)情況如下:
1、擬建場(chǎng)地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差3.20米。
2、擬建場(chǎng)地區域構造背景穩定，地基巖埋藏淺，附近無(wú)活動(dòng)性斷裂構造帶，場(chǎng)區內無(wú)滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現象，持力層巖體較完整，強度較高，穩定性良好。
3、場(chǎng)地地層較為簡(jiǎn)單，自上而下分為雜填土、礫砂、強風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。
根據建筑場(chǎng)地類(lèi)型劃分標準判定該場(chǎng)地土類(lèi)別為Ⅰ類(lèi)，場(chǎng)地巖土穩定性良好，可作為工程天然地基。
建議以強風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。
3.3地震裂度
根據“中國地震烈度區劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區，按六級設防。
3.4外部配套條件
本項目地處東部新區，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件。
1、供電
項目用電主要是設備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項目總裝機容量為2000KW。
??電力由區域變電站統一供電。
市電力部門(mén)具有為本項目的供電能力。
2、給水
主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來(lái)水，由寧夏路城市供水管就近引接。
3、排水
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按照規定，排水實(shí)行雨污水分流制。
項目所在區域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項目建成后排水可以保障。
4、通迅
青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件，完全可以滿(mǎn)足本項目通訊工程的需求。
5、有線(xiàn)電視
該項目位置在青島有線(xiàn)電視網(wǎng)復蓋范圍內，可以滿(mǎn)足本項目需求。
6、熱源
本項目所處區域位于青島開(kāi)源熱力公司供熱范圍內，開(kāi)源熱力公司有能力滿(mǎn)足項目冬季采暖用熱需求。
7、煤氣
青島市煤制氣公司在項目位置周邊已鋪設煤制氣管道，可以滿(mǎn)足項目煤制氣需求。
8、交通運輸
項目地理位置優(yōu)越，項目地址周邊道路縱橫交錯，四通八達。
距火車(chē)站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。
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第四章建設方案
4.1建設概況和背景
本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市***號***院內。
為兩棟獨立高層建筑，一為接待中心，一為寫(xiě)字樓，底部通過(guò)裙房連接。
其中接待中心建筑高度100米，寫(xiě)字樓建筑高度60.6米，地上建筑面積約55000M2。
基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。
4.2建筑設計
4.2.1設計原則:環(huán)經(jīng)濟的原則。
4.2.2交通組織:
外環(huán)車(chē)行道，兼做消防車(chē)道，做到人車(chē)分流，基地內部充分利用高差變化，營(yíng)造豐富感人的空間，層次分明，錯落有致。
停車(chē)位結合環(huán)境設置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車(chē)帶。
地下停車(chē)庫設兩層停車(chē)位，兩出入口分設于基地西側，臨近基地出入口，方便使用者使用。
4.2.3綠化景觀(guān):
通過(guò)園林空間設計、植物配置、小品雕塑等，提供觀(guān)賞景觀(guān)享受和文化品味欣賞。
通過(guò)建筑的圍合結合地勢，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀(guān)層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀(guān)形態(tài)。
4.2.4豎向設計:
豎向規劃充分利用項目現有的地形，在滿(mǎn)足各類(lèi)場(chǎng)地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區景觀(guān)設計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。
4.3建筑結構
根據國家現行規范設計，本項目建筑等級按工程用途、規模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設計規范為甲類(lèi)。
本工程結構設計按6度地震基本烈度考慮，結構形式為鋼筋混凝土結構，上部采用筒框結構，主樓與裙房之間不設沉降縫。
主樓內填充墻采用輕質(zhì)墻板材料，以減輕結構自重，節省造價(jià)。
采用箱型基礎，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墻板均設置三道
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防水層。
4.4建筑設計
本方案兩座主樓東西相對，立面造型協(xié)調統一，裙房線(xiàn)條流暢，錯落有致，空間富有變化。
平面布置:地下兩層停車(chē)庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。
入口都位于基地西南測，結合周邊地勢標高，根據功能的不同分層設置。
酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線(xiàn)便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。
能滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求。
辦公樓標準層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡(jiǎn)潔實(shí)用，分割靈活，適合現在辦公的需求。
裙房平面外墻線(xiàn)條靈活，內部空間寬敞，方便實(shí)用。
立面造型:兩座主樓高低呼應，立面簡(jiǎn)潔但又不失細部的精心設計。
延豎向追求變化，體現建筑的挺拔和加強向上的動(dòng)感。
變化之中追求統一，相同元素的重復體現出建筑的韻律感。
采用新型的建筑材料，體現豐富的建筑空間。
外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結合國際現代化水準考慮，與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。
內裝修可視客戶(hù)要求進(jìn)行精裝修。
4.5公用工程與設備
4.5.1供電
1、強電部分
根據國家規范及有關(guān)規定，本項目屬一類(lèi)高層建筑，電力負荷按一級考慮。
在地下室設一配電間，由供電部門(mén)兩路高壓線(xiàn)引至，總容量2000KVA，再由此分配給各區的配電室、大廈內各房間均采用節能型燈具照明。
2、弱電部分
(1)樓中敷設有線(xiàn)電視線(xiàn)路。
(2)樓內敷設電話(huà)線(xiàn)路，每戶(hù)預留電話(huà)接口。
(3)安裝無(wú)線(xiàn)及有線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )。
4.5.2給排水系統
1、給水
本項目用水主要是生活用水、運營(yíng)用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考慮。
水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。
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大廈采用分區供水方式。
地下一層至地上五層為低區(直供區)，由室外管網(wǎng)直接供水，系統為下行上給式。
地上六至29層為高區，屋頂設25m3高位水箱，采用水泵-水箱-管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統為上行下給式。
消防用水見(jiàn)"消防篇"。
2、排水
項目排水采用雨污分流制。
雨水通過(guò)院內雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。
項目日污水排量約150立方米。
污廢水合流排放。
4.5.3空調
項目采用集中中央空調系統與分區空調相結合方式，熱源由青島開(kāi)源熱力公司供應。
由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入區內換熱站。
4.5.4煤氣
煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區內煤氣調壓站，經(jīng)調壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。
4.5.5機械通風(fēng)
電梯機房、泵房、地下停車(chē)場(chǎng)等按規范機械送排風(fēng)。
新風(fēng)標準按國家規范要求設計。
第五章交通影響分析
5.1、項目周邊現狀交通狀況
擬建項目位于現武警醫院地塊，周邊分布著(zhù)寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。
根據現狀交通流量觀(guān)測，寧夏路和燕兒島路高峰時(shí)段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內。
5.2、交通量預測
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5.2.1背景交通量預測
背景交通量是指未來(lái)擬建項目以外的社會(huì )交通量。
背景交通量的預測采用傳統的“四階段”法進(jìn)行預測。
“四階段”法從青島市未來(lái)土地利用和交通規劃方案入手，通過(guò)預測人口、崗位分布，運用交通發(fā)生模型預測交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預測，構筑車(chē)輛出行OD表，最后進(jìn)行交通量分配。
通過(guò)預測，得到20xx年無(wú)項目時(shí)周邊路網(wǎng)交通量情況，如表1。
表1無(wú)項目時(shí)周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號
路段/交叉口名稱(chēng)
通行能力(pcu/h)
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寧夏路(項目門(mén)前段)寧夏路-隆德路寧夏路-燕兒島路
480052005600
高峰小時(shí)交通量(pcu/h)260033504230
0.540.640.76
二級二級三級
飽和度
服務(wù)水平
注:服務(wù)水平一級，飽和度<0.4，汽車(chē)在暢通條件下行駛，車(chē)輛間基本上不存在相互干擾;服務(wù)水平二級，飽和度0.4-0.7，部分汽車(chē)成隊行駛，但還是有部分汽車(chē)可以超車(chē)行駛;服務(wù)水平三級，飽和度0.7-1.0，多數汽車(chē)成隊行駛，且超車(chē)行駛很困難，可能會(huì )出現短暫交通阻塞;服務(wù)水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能出現長(cháng)時(shí)間交通阻塞。
5.2.2誘增交通量預測5.2.2.1交通方式預測< p="">
根據青島市城市綜合交通規劃的交通預測模型，2010年青島市內四區交通出行方式結構，如表2。
但是，由于建設項目的區位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結構將有所變化，主要表現在:項目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車(chē)和出租車(chē)的出行比重將有所提高，步行、自行車(chē)和摩托車(chē)的出行比重將下降;項目周邊公共交通發(fā)達，分布有多條公交線(xiàn)路，方便居民采取公交出行，而且國家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。
經(jīng)過(guò)分析，預測項目本身未來(lái)的交通出行方式結構，如表2。
表2
2010年青島市和項目交通出行方式結構小客車(chē)公共交通出租車(chē)其它客車(chē)摩托車(chē)步行
區域
青島市內四區21.7%29.6%擬建項目
30.0%31.0%
6.5%
4.2%
3.9%1.0%
28.1%6.0%16.0%2.0%
100%100%
自行車(chē)總量
14.0%6.0%
18
5.2.2.2交通出行量預測1、交通產(chǎn)生/吸引率的確定
不同用地性質(zhì)高峰小時(shí)的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過(guò)對青島市同類(lèi)型建筑物交通吸引強度的調查，并參考北京、上海等城市同類(lèi)項目，并充分考慮未來(lái)機動(dòng)車(chē)擁有量和利用率的增高，確定建設項目高峰小時(shí)各類(lèi)性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表:表3
項目不同業(yè)態(tài)高峰小時(shí)居民出行產(chǎn)生/吸引率
不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)
酒店/賓館(人/100平方米)辦公(人/100平方米)
2、交通出行量預測
擬建項目的三個(gè)設計案中，方案三的有效建設規模和停車(chē)位較大，所以報告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。
根據項目的建設規模和交通出行率，計算高峰時(shí)段人員交通出行量，然后根據交通出行方式和單車(chē)載客率計算機動(dòng)車(chē)出行量。
計算公式如下:
吸引率5.04.0
產(chǎn)生率3.53.3
P
A100
式中:P機動(dòng)車(chē)高峰小時(shí)交通出行量，pcu/h;A業(yè)態(tài)面積，平方米;居民出行產(chǎn)生吸引率;不同車(chē)種的出行比例;載客率;車(chē)型折算系數。
表4建設項目2010年高峰小時(shí)人員交通出行量
性質(zhì)酒店辦公合計
表5各種車(chē)型平均承載率
車(chē)種
承載率(人/車(chē))
小客車(chē)2.5
19
業(yè)態(tài)面積(平方米)381561590054056
吸引量19086362544
產(chǎn)生量13355251860
合計324311614404
公交50
出租車(chē)2
其它客車(chē)3.5
表6各種車(chē)型折算系數
車(chē)種折算系數
小客車(chē)1.0
公交車(chē)4.0
其它客車(chē)1.5
出租車(chē)1.0
建設項目交通出行包含的車(chē)型主要有:小客車(chē)、公交車(chē)、出租車(chē)及其他客車(chē)。
通過(guò)以上計算，可以得到項目酒店和辦公各自的高峰小時(shí)交通量。
但是，根據同類(lèi)項目的調查，酒店和辦公的高峰小時(shí)時(shí)間不同:辦公高峰小時(shí)時(shí)間與居民上下班高峰時(shí)間基本一致，即早高峰時(shí)間上午7:00-8:00，晚高峰時(shí)間17:00-18:00。
酒店早高峰時(shí)間一般為8:00-9:00、晚高峰時(shí)間為17:30-18:00。
通過(guò)綜合測算，將兩者的高峰時(shí)間和平峰時(shí)間進(jìn)行錯位疊加，得到項目綜合高峰小時(shí)交通出行量為:表7方式吸引量產(chǎn)生量合計
項目高峰小時(shí)各種車(chē)型交通出行量(pcu/h)
小客車(chē)259190449
公共交通543993
出租車(chē)151111262
其它客車(chē)554196
合計520380900
由上表可以看出，本項目綜合高峰小時(shí)產(chǎn)生的機動(dòng)車(chē)交通量約為900標準車(chē)/小時(shí)，將以上交通量在規劃路網(wǎng)上采用多車(chē)種平衡分配法進(jìn)行分配，得到不同路段/交叉口的項目誘增交通量。
5.3、動(dòng)態(tài)交通影響評價(jià)
根據項目需要，遵循“遠近結合、節省投資、施工簡(jiǎn)便”的原則對項目周邊的交通設施進(jìn)行優(yōu)化(優(yōu)化措施見(jiàn)后面章節)，在此基礎上計算路段和交叉口服務(wù)水平。
項目建成后周邊道路系統的交通量可分兩種情況:即項目綜合高峰流量與城市交通平峰流量的疊加、項目平峰流量與城市交通高峰流量的疊加。
通過(guò)計算，由于項目本身的出行交通量遠小于城市交通量，所以項目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對較大。
經(jīng)過(guò)預測，2010年項目周邊道路/交叉口的交通量及服務(wù)水平如表9。
表9有項目時(shí)周邊道路/交叉口的飽和度序號
路段/交叉口名稱(chēng)
通行能力(pcu/h)
12
寧夏路(項目門(mén)前段)寧夏路-隆德路
48005200
20
高峰小時(shí)交通量(pcu/h)35003900
飽和度服務(wù)水平
0.730.75
三級三級
3寧夏路-燕兒島路560046800.84三級
通過(guò)以上分析可以看出，項目的出入車(chē)輛都通過(guò)寧夏路，導致寧夏路交通量增長(cháng)幅度最大，達到了25%;周邊兩個(gè)交叉口的交通量增幅在10%左右。
分析結果表明，路段/交叉口的飽和度大都在0.8左右，處在三級服務(wù)水平。
5.4、靜態(tài)交通影響評價(jià)
停車(chē)泊位數量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面;既要考慮自身空間條件，也要考慮對社會(huì )和周邊路網(wǎng)的影響，做到自身利益與社會(huì )利益的雙贏(yíng)。
擬建項目的停車(chē)位配建數量通過(guò)配建指標法進(jìn)行測算。
根據規劃局《規劃管理政務(wù)公開(kāi)手冊》和市政府已批復的《青島市市南區東片區控制性詳細規劃》，辦公的配建標準按照1.0個(gè)/100平方米建筑面積、接待中心(中檔賓館性質(zhì))的配建標準按照0.3個(gè)/100平方米建筑面積。
由此，測算擬建項目的停車(chē)位配建數量應為175個(gè)。
項目方案配建停車(chē)位230個(gè)，高于停車(chē)需求的低限，能夠滿(mǎn)足近期停車(chē)需求。
5.5、交通優(yōu)化措施
1、設計方案在寧夏路的進(jìn)出口，可以采取右進(jìn)右出的方式，最大限度減輕對寧夏路的交通影響程度;
2、根據寧夏路、隆德路、大堯三路和燕爾島路的規劃紅線(xiàn)寬度，在道路建設或改造時(shí)，宜將交叉口進(jìn)口道拓寬一個(gè)車(chē)道，以增加交叉口的通行能力。
5.6、主要結論
1、建設項目投入使用后，對周邊道路交通設施產(chǎn)生了一定的交通影響。
但是，通過(guò)適當的交通優(yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設項目產(chǎn)生的誘增交通量對周邊交通系統的影響是可以接受的。
2、項目方案配建的停車(chē)泊位高于停車(chē)需求的低限，能夠滿(mǎn)足近期停車(chē)需求。
21
第六章消防
本工程為高層綜合型商住樓，工程建筑標準為一類(lèi)，耐火等級為一級。
按建筑物的使用特點(diǎn)，存在一定的火災隱患及疏散撲救難度。
為了保障人民生命財產(chǎn)的安全，防止高層民用建筑因火災引起的損失與危害，工程的防火設計，按照我國現行的有關(guān)設計標準，堅持“以防為主，防消結合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟合理。
6.1設計依據
1、<<建筑設計防火規范>>
2、<<高層民用建筑設計防火規范>>
3、<<自動(dòng)噴水系統設計規范>>
4、<<火災自動(dòng)報警系統設計規范>>
6.2消防措施
6.2.1建筑防火措施
1、大廈四周按規范設計設環(huán)行消防車(chē)道，車(chē)道寬度不小于3.5米.
2、設消防控制中心。
控制中心設在一樓，出口對外。
3、在地下室設獨立消防水泵房，主樓頂層設高位水箱。
消防泵房的出口直接對外。
4、防火分區每層按規范要求劃分，每個(gè)防火分區的安全出口不應少于2個(gè).
5、主樓設防煙樓梯和消防電梯。
電梯井井壁為耐火極限不小于1小時(shí)的非燃燒體，井壁的檢查門(mén)采用乙級防火門(mén)。
6、按規范要求設疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應設防煙、排煙設施，并設消防疏散指示標志。
7、結構和裝飾材料應盡量采用防火阻燃材料。
8、配電間采用防火墻。
9、建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。
10、地下停車(chē)場(chǎng)設計按<<汽車(chē)庫設計防火規范>>執行。
6.2.2電氣設備防火
1、電氣設備的安裝，線(xiàn)路敷設及竣工驗收須按照<<電氣裝置安全工程施工及驗收規范>>執
22
行。
2、消防用電設備采用單獨的供電線(xiàn)路，配電線(xiàn)路應采用防火保護管。
3、所有用電線(xiàn)路定期進(jìn)行絕緣檢查，以避免因線(xiàn)路短路引起的火災。
4、為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應在入戶(hù)與防雷接地系統可靠相連，并定期檢查。
5、電氣設備和移動(dòng)電氣的避雷、接地裝置，應定期進(jìn)行絕緣及接地電阻測試。
6、照明和動(dòng)力用電線(xiàn)路分開(kāi)設置并安裝短路保護及過(guò)載保護裝置。
6.2.3火災報警與滅火系統
1、在每層設火災報警裝置和消防電話(huà)。
2、設置室內外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。
3、配備常用滅火器，建筑物內按規范要求設一定數量的手提式滅火器。
6.2.4加強消防安全教育，做到人人重視消防、防患于未然。
可行性研究階段關(guān)于消防安全的原則意見(jiàn)供設計單位參考，設計單位完成建筑防火設計后應報消防部門(mén)審查批準，項目竣工后須通過(guò)消防部門(mén)驗收，以確保消防安全合理、可靠。
第七章環(huán)境保護與節能
23
7.1環(huán)境保護
本項目地處青島市東部新區，周?chē)邩橇至�，政府機關(guān)、金融機構、學(xué)校、住宅密集。
屬居住、文教區。
按照我國環(huán)境保護法的規定，本項目建成使用后，污染物的排放應符合國家規定的標準。
7.1.1設計依據
1、<<污水綜合排放標準>>
2、<<大氣環(huán)境質(zhì)量標準>>
3、<<城市區域環(huán)境振動(dòng)標準>>
7.1.2主要污染源
根據項目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對環(huán)境的污染，項目起用后主要污染源為固體垃級.廢水.廢氣.噪聲。
1、固體垃級:
辦公垃級、餐廳和商場(chǎng)內的廢棄物及廢損物品。
2、廢水:
餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛生間廢水，均屬生活廢水。
3、廢氣:
(1)廚房?jì)纫蚺腼儺a(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。
(2)停車(chē)場(chǎng)內汽車(chē)排放的尾氣。
4、噪聲:
汽車(chē)發(fā)動(dòng)時(shí)的噪聲、設備間機器運轉時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。
7.1.3防護措施
1、垃級處理:
按照我國現行的設計規范，設置必要的垃級收集設施，由專(zhuān)人負責做到日產(chǎn)日清。
2、廢水處理:
廢水按規范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。
3、廢氣處理:
地下停車(chē)場(chǎng)安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。
4、噪聲控制:
(1)設備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。
(2)產(chǎn)生震動(dòng)的機電設備，安裝時(shí)進(jìn)行設備基礎減震處理。
24
(3)所有機電設備均選用低噪音設備。
(4)通風(fēng)系統，在必要的位置加裝消音器。
7.2節能
7.2.1能源消耗
本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。
其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。
7.2.2設計的主要原則
按照國家節能設計規范的要求，本項目設計中采用與項目規模相適應的先進(jìn)、可靠的節能型設備和材料。
盡量做到合理高效。
7.2.3節能措施
1、主要用電設備選用低損耗高效節能產(chǎn)品。
2、室內照明采用節能燈具。
3、門(mén)和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內熱量損失。
4、合理布局房間朝向，提高房間自然光照。
5、供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。
6、水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。
第八章管理機構與勞動(dòng)定員
8.1管理機構
青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格，其管理機構為董事會(huì )，公司總經(jīng)理負責日常經(jīng)營(yíng)管理工作。
董事會(huì )為公司最高權力機構，董事會(huì )設董事長(cháng)1名，副董事長(cháng)1名，董事若干名。
25
董事會(huì )下設經(jīng)營(yíng)管理機構，負責日常經(jīng)營(yíng)管理工作。
管理機構設總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。
根據本項目的生產(chǎn)特點(diǎn)，公司下設辦公室、財務(wù)部、銷(xiāo)售部、預算部、工程部5個(gè)部門(mén)。
各部設部門(mén)經(jīng)理1名，負責本部門(mén)的日常工作，對總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負責。
公司的機構設置，最終由公司董事會(huì )研究決定。
本項目建設由工程部負責，??房地產(chǎn)銷(xiāo)售由經(jīng)營(yíng)部組織專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售班子具體負責。
??其他部門(mén)協(xié)助處理有關(guān)各項工作。
青島市***置業(yè)有限公司機構設置及本項目的管理系統如圖7-1所示:
8.2勞動(dòng)定員
根據本項目的經(jīng)營(yíng)規模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為15人。
各部門(mén)人員配備見(jiàn)下表:
公司職員，除了由公司聘請的管理人員外，其余人員應按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開(kāi)招聘，公司擬設立人員招聘機構具體負責評聘工作，可通過(guò)考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。
所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動(dòng)合同并報青島市勞動(dòng)局備案。
8.3經(jīng)營(yíng)管理
由于本項目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，因此，??經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應著(zhù)重做好以下幾方面工作:
1、工程建設管理
工程建設是本項目的中心工作，??這方面管理工作的好壞將直接決定項目的成功與否及企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟效益。
??因此，從工程規劃設計到竣工全過(guò)程，必須對工程設計、建筑材料、質(zhì)量和價(jià)格、施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴格把關(guān)。
??為了達到控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資，??應實(shí)行招標施工和工程監理。
2.寫(xiě)字樓租售
本項目開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓及商務(wù)用房由青島市***置業(yè)有限公司負責銷(xiāo)售。
為了搞好銷(xiāo)售，??公司除應配備專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售機構外，還應加強國內房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集，??尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況，??應及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)，分析預測房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，以把握主動(dòng)權，便于省時(shí)度勢，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，以免積壓資金，??利于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
特別要著(zhù)力在預售上下功夫，??以期盡早收回資金，減少公司籌集開(kāi)發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。
3.物業(yè)管理
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綜合體建筑內應實(shí)行物業(yè)管理。
物業(yè)管理應根據各期竣工面積和用途制訂規劃，切實(shí)搞好。
使小區有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，同時(shí)，公司也可獲得一定的經(jīng)濟效益。
武警水電部隊青島項目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節上有著(zhù)豐富的經(jīng)驗，??可以勝任項目的開(kāi)發(fā)建設工作。
為了進(jìn)一步搞好項目的管理工作，??公司應充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗，對項目實(shí)行標準化和現代化管理。
制訂切實(shí)可行的各項管理規章制度，嚴格勞動(dòng)管理。
??做到部門(mén)職責范圍明確，個(gè)人職權利掛鉤，獎懲兌現，??賞罰分明。
以科學(xué)的管理創(chuàng )一流的質(zhì)量和最佳的效益。
董事會(huì )
總經(jīng)理
副總經(jīng)理
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辦財預公室務(wù)算
部部
項目有關(guān)組
織協(xié)調工作
8-1項目管理機構示意圖經(jīng)營(yíng)部項目房地產(chǎn)銷(xiāo)售
28工程部項目開(kāi)發(fā)建設圖
第九章項目進(jìn)度計劃
項目建設期為17個(gè)月，計劃2007年5月動(dòng)工，2008年9月完工交付使用。
表9-1
項目進(jìn)度計劃表
29
第十章投資估算與資金籌措
10.1投資估算本項目建設投資23000萬(wàn)元，各項投資構成如下:
一、工程及設備費用
二、其它費用
三、預備費用
合計:13070.9萬(wàn)元9331.1萬(wàn)元598萬(wàn)元23000萬(wàn)元占56.83%占40.57%%占2.60%
投資估算主要依據青島市同類(lèi)項目的造價(jià)測算，工程費用按類(lèi)比計算，各種收費按青島市及國家有關(guān)規定估算。
土地出讓費按委托方提供標準測算，外配套費、煤氣配套、有線(xiàn)電視費等含在土地出讓費內;全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。
10.2資金籌措
10.2.1資金來(lái)源
根據估算本項目總投資共計23000萬(wàn)元。
主要來(lái)源于以下部分:
1.注冊資本:
2、差額投資
總投資中注冊資本以外的差額資金由合作方投入。
30
第十一章項目財務(wù)評價(jià)
11.1銷(xiāo)售收入
本項目銷(xiāo)售收入包括寫(xiě)字樓及商業(yè)銷(xiāo)售收入。
11.2銷(xiāo)售稅金
按稅法規定本項目應繳納營(yíng)業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，綜合稅率為5.5%。
11.3利潤測算
本項目銷(xiāo)售收入扣除稅金及開(kāi)發(fā)成本后為銷(xiāo)售利潤。
11.4敏感性分析
價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì )導致項目出現虧損。
投資增加10%，項目仍能夠贏(yíng)利，但也應切實(shí)作好項目管理工作，以降低成本。
10.5評價(jià)結論
本項目財務(wù)收益較好，有一定的抗風(fēng)險能力，可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經(jīng)濟上是可行的。
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