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投資性房地產(chǎn)轉換的會(huì )計處理

時(shí)間:2024-10-03 16:58:09 會(huì )計實(shí)操 我要投稿
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投資性房地產(chǎn)轉換的會(huì )計處理

  投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的轉換以及投資性房地產(chǎn)成本計量模式與公允價(jià)值計量模式之間的轉化,在各種考試中都會(huì )涉及。尤其在實(shí)務(wù)中操作,需要尤為關(guān)注。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的投資性房地產(chǎn)轉換的會(huì )計處理的知識,歡迎閱讀。

投資性房地產(chǎn)轉換的會(huì )計處理

  投資性房地產(chǎn)轉換的會(huì )計處理

  日前,一則《因涉房固定資產(chǎn)成本法入賬 16家上市銀行隱藏房產(chǎn)3萬(wàn)億元》的報道甚是奪人眼球。據報道統計,截至2014年年底,上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5900億元,而且絕大多數銀行都是以成本作為初始價(jià)值,并按照每年折舊3%至7%的速度進(jìn)行減值。

  大致測算,即使按照最保守的估計,這部分資產(chǎn)的真實(shí)市價(jià)也將達到2.2萬(wàn)億元,其賬外隱藏的“私房錢(qián)”可能達到3萬(wàn)億元。該報道稱(chēng),上市銀行有一筆如此大的巨額財富長(cháng)期“沉睡”且未能反映在會(huì )計報表中,而這筆財富正是其房地產(chǎn)資產(chǎn)的巨額增值部分。對于“求錢(qián)若渴”的上市銀行來(lái)說(shuō),是故意隱匿這筆財富,還是不得已而為之。本文從會(huì )計的角度,案例解析一下固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的計價(jià)模式對上市公司財報的影響。

  固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的區別

  《企業(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規定,投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

  《企業(yè)會(huì )計準則第4號——固定資產(chǎn)》規定,固定資產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有,使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì )計年度的有形資產(chǎn)。

  根據以上定義,不難發(fā)現它們的區別主要有:一是持有的目的不同,固定資產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有;投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有。二是包含的范圍不同,投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。

  此外,下列各項不屬于投資性房地產(chǎn):一是自用房地產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn);二是作為存貨的房地產(chǎn)。 所以固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間的轉換,需要嚴格注意以上限制,操作適當便會(huì )“左右逢源”,善用者則能更好地體現管理者的意圖,或者更能體現會(huì )計的實(shí)質(zhì),使報表準確反映企業(yè)信息。否則,用之不慎,便會(huì )“左右兩難”,難記后果。

  據《因涉房固定資產(chǎn)成本法入賬16家上市銀行隱藏房產(chǎn)3萬(wàn)億元》的報道,銀行雖然擁有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn),只要該部分資產(chǎn)銀行仍然在經(jīng)營(yíng)使用,那就僅僅只能作為生產(chǎn)資料要素來(lái)看,其使用價(jià)值是不變的。若不打算出售,只能是自用房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)采用成本法進(jìn)行計量,即使銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn),市價(jià)翻倍。若以自用為目的,而不是為了賺取租金、獲取升值,也只能作為固定資產(chǎn)按成本模式計量,不得轉為投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值進(jìn)行計量,所謂的“隱藏房產(chǎn)3萬(wàn)億元”也只能是一廂情愿的美好憧憬。

  投資性房地產(chǎn)的計價(jià)模式

  所謂公允價(jià)值,亦稱(chēng)公允市價(jià)、公允價(jià)格,是指熟悉市場(chǎng)情況的買(mǎi)賣(mài)雙方在公平交易的條件下確定的價(jià)格,或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買(mǎi)賣(mài)或者一項負債可以被清償的成交價(jià)格。

  一般情況下,企業(yè)通常應當采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。如果要采用公允價(jià)值計量的,需要滿(mǎn)足兩大條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);二是企業(yè)可以從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)獲得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息。

  投資性房地產(chǎn),可以選擇用成本模式計量,也可以選擇用公允價(jià)值模式(可簡(jiǎn)單理解為市價(jià))計量。但只能二選一,不可并存。選擇成本模式計量的,可以改為公允價(jià)值模式計量。選擇公允價(jià)值計量的,不允許改為成本模式。所以公允價(jià)值的使用應慎之又慎,否則將令你左右為難,悔不當初。

  投資性房地產(chǎn)以成本模式計量,與普通的存貨或者固定資產(chǎn)一樣,按時(shí)計提折舊,屬于比較謹慎的會(huì )計政策。投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計量,不再計提折舊和攤銷(xiāo),直接將其公允價(jià)值變動(dòng)計入當期損益,影響當期利潤。市價(jià)的漲跌沖擊著(zhù)公允價(jià)值計量的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,抑或浮盈,抑或浮虧,只不過(guò)是表上游戲,如此紙上富貴,不過(guò)是海市蜃樓,不太實(shí)在。

  所以,財報中埋著(zhù)的是“地雷”還是“私房錢(qián)” ,一方面與上市公司計量模式有關(guān),而采用何種計量模式,受公司管理者意圖等因素影響。另一方面,股民等報表使用者應有一定的財報分析知識,知己知彼,防患于未然。

  以“投資性房地產(chǎn)”為例 ,《因涉房固定資產(chǎn)成本法入賬 16家上市銀行隱藏房產(chǎn)3萬(wàn)億元》報道,如果銀行的房產(chǎn)未來(lái)并不一定都長(cháng)期自用,若銀行的物理網(wǎng)點(diǎn)能夠被電子銀行、手機銀行所替代,銀行就可能出售出租涉房固定資產(chǎn)或將其變?yōu)橥顿Y性房產(chǎn),這種情況下,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計量應當尤為關(guān)注。熟悉投資性房地產(chǎn)的計價(jià)模式之間的轉換,善用之方長(cháng)遠。

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