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投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理
根據《企業(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》的規定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)主要包括：(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續可靠取得的(一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng);二是能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合理估計)，可對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續計量。采用公允價(jià)值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。
按照《企業(yè)所得稅法》的規定，按公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)仍應計提折舊或攤銷(xiāo)，并在稅前扣除。
【例】2008年2月，G公司將一座辦公樓對外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬(wàn)元，折余價(jià)值為3000萬(wàn)元，剩余折舊期限為15年，公允價(jià)值為3300萬(wàn)元。
2008年12月31日，該辦公樓公允價(jià)值為3450萬(wàn)元;2009年12月31日，該辦公樓公允價(jià)值為3400萬(wàn)元;2010年4月，經(jīng)與租賃雙方協(xié)商，承租方以3450萬(wàn)元將該辦公樓購買(mǎi)。
會(huì )計處理如下：
2008年2月：
借：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——成本 33000000
累計折舊 2000000
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 32000000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 3000000
2008年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——公允價(jià)值變動(dòng) 1500000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1500000
2008年申報納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”450萬(wàn)元已計入當期會(huì )計損益，應作納稅調減。同時(shí)，根據《企業(yè)所得稅法》的規定，該投資性房地產(chǎn)仍允許計提折舊200萬(wàn)元，納稅調減200萬(wàn)元，該辦公樓折余價(jià)值為2800萬(wàn)元。
2009年12月：
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 500000
貸：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——公允價(jià)值變動(dòng) 500000
2009年申報納稅時(shí)，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”50萬(wàn)元已計入當期會(huì )計損益，應作納稅調增。同時(shí)，根據《企業(yè)所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用200萬(wàn)元，該辦公樓稅收折余價(jià)值為2600萬(wàn)元。
2010年4月，出售該辦公樓
借：銀行存款 34500000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 34500000
借：其他業(yè)務(wù)成本 34000000
貸：投資性房地產(chǎn)(辦公樓)——成本 33000000
——公允價(jià)值變動(dòng) 1000000
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 1000000
2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計提的折舊為66.67萬(wàn)元(200÷3)，計稅成本為2533.33萬(wàn)元(2600-66.67)。會(huì )計上確認轉讓收入為50萬(wàn)元，稅收上應確認轉讓所得916.67萬(wàn)元(3450-2533.33)，應納稅調增866.67萬(wàn)元(916.67-50)。
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