物業(yè)資產(chǎn)管理論文

　　物業(yè)資產(chǎn)管理是指為了滿(mǎn)足置業(yè)投資者的目標，綜合利用物業(yè)服務(wù)（Property Service）、設施管理(Facility Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為投資提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。下面是物業(yè)資產(chǎn)管理論文，請參考！

　　物業(yè)資產(chǎn)管理論文

　　物業(yè)管理行業(yè)在我國是一個(gè)新興行業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)取得了長(cháng)足的進(jìn)步。但總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)還非常分散，行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數企業(yè)在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還隱藏著(zhù)危機。尤其近年來(lái)．業(yè)主的服務(wù)要求越來(lái)越高，隨著(zhù)目益激烈的市場(chǎng)競爭和勞動(dòng)力等成本上漲，物業(yè)管理企業(yè)的生存壓力不斷加大，多數物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在貧困邊緣線(xiàn)上。雖然存在外部客觀(guān)環(huán)境影響，但企業(yè)內部財務(wù)制度不完善，內部財務(wù)管理薄弱也是企業(yè)不具備進(jìn)行激烈市場(chǎng)競爭能力的一個(gè)重要因素。因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)管理非常重要。

　　一、物業(yè)公司財務(wù)管理現狀及存在問(wèn)題

　　1物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導者理財觀(guān)念落后．不重視財務(wù)管理企業(yè)領(lǐng)導者對財務(wù)管理的重視程度直接決定著(zhù)一個(gè)企業(yè)的財務(wù)管理水平。由于我國的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，行業(yè)發(fā)展初期的從業(yè)者普遍素質(zhì)不高而現有物業(yè)企業(yè)特別是中小型物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導者多是早期的物業(yè)企業(yè)從業(yè)者，經(jīng)過(guò)長(cháng)期的實(shí)際工作后，晉升到現在的領(lǐng)導崗位。他們實(shí)際工作經(jīng)驗豐富．但缺乏現代管理理念沒(méi)有科學(xué)的經(jīng)營(yíng)戰略．重視項目拓展和日常物業(yè)管理而忽視財務(wù)管理，對財務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過(guò)程中的作用沒(méi)有足夠的認識不重視財務(wù)管理人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置甚至存在嚴重浪費．致使企業(yè)經(jīng)濟效益低下。

　　2會(huì )計基礎工作薄弱，缺乏有效的科學(xué)的財務(wù)管理手段沒(méi)有建立健全企業(yè)的財務(wù)管理制度，或雖然有比較健全的財務(wù)管理制度，但是實(shí)際工作中未能真正按照制度規定執行，制度形同虛設。會(huì )計核算程序和核算方法不規范，資產(chǎn)管理混亂，財務(wù)信息不真實(shí)。財務(wù)報表過(guò)于籠統，大多數物業(yè)管理公司只有資產(chǎn)負債表、利潤表、現金流量表數據過(guò)于籠統和宏觀(guān)缺少各種財務(wù)分析報表，未按物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行核算，無(wú)法知道每個(gè)項目的經(jīng)營(yíng)情況。大多數物業(yè)企業(yè)未實(shí)行全面預算管理，未對年初經(jīng)營(yíng)指標進(jìn)行有效分解實(shí)際執行與年初經(jīng)營(yíng)計劃脫節，實(shí)際經(jīng)營(yíng)與業(yè)績(jì)考核脫節，員工積極性不高，企業(yè)沒(méi)有活力。

　　3財務(wù)組織結構設置不合理，人員素質(zhì)較低下屬單位的財務(wù)機構與總部財務(wù)中心互相獨立，下屬單位財務(wù)人員聽(tīng)命于單位領(lǐng)導，獨立性很難保證下屬單位的領(lǐng)導與財務(wù)人員很容易產(chǎn)生串通舞弊。物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)普遍較低，一方面是因為物業(yè)管理是微利行業(yè)薪資普遍較低．難以吸引優(yōu)秀人才。另一方面，受傳統觀(guān)念的影響，一些物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導認為物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的收支和記賬對財會(huì )人員沒(méi)有較高的要求，使得企業(yè)所聘用的財務(wù)工作人員素質(zhì)較低，業(yè)務(wù)水平差．無(wú)法滿(mǎn)足管理需要。

　　4營(yíng)運資金管理效率低下資金管理是財務(wù)管理的核心資金管理得好則企業(yè)資金循環(huán)越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。但大多數物業(yè)企業(yè)在營(yíng)運資金管理過(guò)程中由于自身管理不善資金使用效率低，資金回報率不高。有些物業(yè)企業(yè)未實(shí)行資金集中管理資金分散在各個(gè)項目的各個(gè)銀行賬戶(hù)企業(yè)對資金的使用重視不夠．不能把資金集中起來(lái)進(jìn)行低風(fēng)險的投資組合，使得企業(yè)的資金回報率一直處于較低狀態(tài)。有些企業(yè)資金管理不善，資金流失或循環(huán)不良，不僅影響了企業(yè)正常的資金周轉，也為產(chǎn)生提供了溫床。還有的物業(yè)管理企業(yè)只重視服務(wù)質(zhì)量對應收款的追收不予重視，使得應收賬款越積越多．從而使企業(yè)資金循環(huán)不良給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)嚴重困難。

　　5內部控制缺乏大多數物業(yè)企業(yè)缺乏行之有效的內部控制制度究其原因一方面是領(lǐng)導不重視。部分領(lǐng)導認為．企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常簡(jiǎn)單，沒(méi)必要專(zhuān)門(mén)設置內部控制部門(mén)和機構。另一方面物業(yè)企業(yè)缺少有內部控制工作經(jīng)驗的人員。內部審計制度不完善，大多數物業(yè)企業(yè)沒(méi)有建立自身獨立的內部審計機構，內審負責人通常是由企業(yè)的財務(wù)負責人兼任，這樣既不符合制度規定，也造成管理層和會(huì )計人員對內部審計的不重視削弱了內部審計的獨立性與嚴肅性影響財務(wù)內部控制的質(zhì)量。

　　二、完善物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的措施

　　1完善財務(wù)組織架構，提高領(lǐng)導及財務(wù)人員素質(zhì)總部設立財務(wù)中心，總部所在地的物業(yè)服務(wù)項目實(shí)行報賬制，由總部財務(wù)中心統一按項目進(jìn)行核算外地設立子、分公司的，財務(wù)人員實(shí)行垂直委派制各子、分公司的財務(wù)人員由總部財務(wù)中心委派外派財務(wù)人員隸屬于總部財務(wù)中心服務(wù)于各下屬單位，完成并監控下屬單位的財務(wù)會(huì )計活動(dòng)，其工資、獎金、調動(dòng)升遷由總部財務(wù)中心統一安排。實(shí)行財務(wù)人員垂直委派制可有效提高下屬單位財務(wù)人員的獨立性，加強總公司對下屬單位的財務(wù)監控。提高領(lǐng)導及財務(wù)人員素質(zhì)，不斷提高各級領(lǐng)導的財務(wù)管理意識，加強領(lǐng)導者的財務(wù)管理知識的培訓，使之認識到財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。嚴把會(huì )計從業(yè)人員的準入關(guān)堅決杜絕不具備會(huì )計從業(yè)能力的人員進(jìn)入財務(wù)部門(mén)。加強會(huì )計從業(yè)人員的職業(yè)道德教育鼓勵財務(wù)人員進(jìn)行會(huì )計繼續教育和學(xué)習及時(shí)更新自己的知識和技能，使企業(yè)財務(wù)部門(mén)成為一個(gè)思想覺(jué)悟高、專(zhuān)業(yè)技能強的部門(mén)。

　　2實(shí)行全面預算管理實(shí)行全面預算管理，建立健全企業(yè)的全面預算管理制度。通過(guò)全面預算管理將企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)指標層層分解，落實(shí)到每個(gè)單位、每個(gè)部門(mén)、每位員工做到人人頭上有指標，個(gè)個(gè)肩上有任務(wù)．每一個(gè)層面每一個(gè)環(huán)節的經(jīng)濟活動(dòng)都要以預算為執行標準。在預算執行過(guò)程中，定期對預算執行情況進(jìn)行分析，找出差異產(chǎn)生的原因有針對性制定糾正、改進(jìn)和預防措施，調整策略提高公司的經(jīng)營(yíng)能力和運營(yíng)質(zhì)量。將績(jì)效考核與預算執行情況相結合通過(guò)預算考評，把預算執行情況與管理者、員工的經(jīng)濟利益掛鉤，獎懲分明依據預算的執行結果實(shí)施績(jì)效考核既可以確保全面預算管理的各項工作落到實(shí)處又可以及時(shí)發(fā)現預算執行過(guò)程及執行結果與預算標準的`偏差，確保預算目標的實(shí)現。

　　3資金集中管理資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)賴(lài)以生存的根本。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，物業(yè)企業(yè)一般有大量的現金流。首先．建立資金投入保證機制，抓好資金的源頭管理，要大力加強各項服務(wù)管理費的收費工作，做到應收盡受提高回收率。其次．實(shí)行資金的收支兩條線(xiàn)，清理銀行賬戶(hù)，設置收入賬戶(hù)和支出賬戶(hù)，總公司根據下屬單位的年度資金預算排定各單位的資金使用規模，要求各單位按照年度資金預算編制月度資金預算并將資金使用額度分解至每天總公司據此劃撥資金。下屬單位的所有資金流入則通過(guò)收款專(zhuān)戶(hù)按照規定的路徑上劃至總公司的賬戶(hù)內由總公司統一調配使用．從而保證了總公司對所有資金的有效控制降低了資金的91、流及沉淀風(fēng)險最后總公司可根據公司發(fā)展戰略充分籌劃調度集中起來(lái)的資金，在確保企業(yè)正常運營(yíng)的情況下合理投資．將可利用的資金投到回報大安全性高的領(lǐng)域，實(shí)現企業(yè)總體利潤最大化。

　　4加強企業(yè)的信息化建設應用財務(wù)集中管理軟件，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )化財務(wù)軟件集中管理財務(wù)賬簿．統～制定會(huì )計科目、業(yè)務(wù)流程，各下屬單位遠程登錄在異地獨立錄入財務(wù)數據錄入數據集中存儲于公司總部數據庫，公司總部能夠實(shí)時(shí)查詢(xún)與處理相關(guān)信息并根據各單位報表數據生成合并(匯總)報表和賬務(wù)數據，實(shí)現對企業(yè)所有數據的實(shí)時(shí)監控和分析降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增強公司對各單位的財務(wù)監控力度，減少會(huì )計信息失真，完善企業(yè)內部控制體系，提高企業(yè)的核心競爭力。開(kāi)發(fā)物業(yè)收費管理軟件，將企業(yè)的所有收費資源都納入該軟件管理．并及時(shí)更新、維護。所有資源的基礎數字、收費情況、經(jīng)營(yíng)情況都可通過(guò)該系統隨時(shí)查詢(xún)，為預算的編制、調整、分析和總公司的監控提供準確及時(shí)有效的基礎數據支持。

　　5加強內部控制建設要建立健全物業(yè)企業(yè)內控制體系首先要樹(shù)立科學(xué)的內部控制管理觀(guān)念，提高對內部控制的理解和認識。管理層要加強對內部控制的重視，將內部控制建設提升到企業(yè)的戰略發(fā)展層，為內部控制的實(shí)施創(chuàng )造良好內部環(huán)境。對企業(yè)的員工進(jìn)行相應的培訓，強化內控意識，提高對內控重要性的認識。內控建設要從物業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)建立統～的內部控制體系，重點(diǎn)要加強對物業(yè)收費和成本費用的內部控制。加強對內部控制執行過(guò)程的監督，確保內部控制制度得到切實(shí)執行，且執行效果良好。要充分發(fā)揮內部審計的作用，提高內部審計的獨立性和客觀(guān)性及時(shí)發(fā)現內控存在的問(wèn)題并進(jìn)行糾正和改進(jìn)以確保企業(yè)內控活動(dòng)落實(shí)到實(shí)處。

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