土地估價(jià)師培訓心得體會(huì )
有了一些收獲以后，通常就可以寫(xiě)一篇心得體會(huì )將其記下來(lái)，它可以幫助我們了解自己的這段時(shí)間的學(xué)習、工作生活狀態(tài)。一起來(lái)學(xué)習心得體會(huì )是如何寫(xiě)的吧，下面是小編幫大家整理的土地估價(jià)師培訓心得體會(huì )，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
土地估價(jià)師培訓心得體會(huì )1
本人于9月28—29日參加了天津市土地估價(jià)協(xié)會(huì )組織的土地估價(jià)實(shí)務(wù)培訓。這次培訓王月紅、朱霞、楊志三位行業(yè)理論知識扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗豐富的老師結合土地估價(jià)師案例針對估價(jià)工作中常易犯的錯誤從以下四個(gè)方面進(jìn)行了講解和點(diǎn)評：
1、不動(dòng)產(chǎn)統一登記的相關(guān)問(wèn)題的講解；
2、耕地保護相關(guān)內容講解；
3、土地出讓價(jià)格評估若干問(wèn)題研究；
4、銀行抵押風(fēng)險把控。
在培訓期間，我們認真學(xué)習了自治區協(xié)會(huì )安排的這4門(mén)課程， 通過(guò)這次學(xué)習，我們感覺(jué)受益匪淺，開(kāi)闊了眼界。自己體會(huì )最深的是以下幾個(gè)方面：
一是銀行抵押風(fēng)險把控中要避免土地使用權2年閑置被無(wú)償收回的風(fēng)險。一旦被認定為閑置土地，銀行的抵押權會(huì )受到威脅。我聽(tīng)了老師的講解后，認識到我們土地評估機構作為向銀行等金融機構提供中介咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機構，對抵押物面臨的抵押權滅失的巨大風(fēng)險，應該詳盡充分地向銀行提示。
二是特別關(guān)注土地使用權抵押項目規劃指標批準文件的有效期。在評估土地時(shí)，我們要求委托方提供土地使用權產(chǎn)權證，國有建設用地土地作用權出讓合同，建設用地規劃許可證，如果已經(jīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，還要求委托方提供工程規劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規劃條件，才真正具有市場(chǎng)價(jià)值，而規劃條件的合法表現，是規劃行政管理部門(mén)頒發(fā)的規劃許可證明文件和建設行政主管部門(mén)頒發(fā)的施工許可文件。按照規范出讓的土地使用權，應該附有規劃條件。但工作中在收取資料時(shí)，對于未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權證和國有建設用地土地使用權出讓合同，即使能提供建設用地規劃許可證和工程規劃許可證，有些也是早已過(guò)了有效期的。要避免規劃許可文件失效，土地使用權的市場(chǎng)價(jià)值受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權的實(shí)現。
總得來(lái)說(shuō)非常慶幸參加了這次培訓班，讓繼續教育時(shí)間雖短，但具體學(xué)習內容之外的意義是巨大的。除了對估價(jià)遇到的困難問(wèn)題有了新解答，對整個(gè)行業(yè)的發(fā)展認識也會(huì )有進(jìn)一步的提高。
土地估價(jià)師培訓心得體會(huì )2
本人于10月17—18日在重慶市工商大學(xué)學(xué)豪酒店參加了土地估價(jià)師西部援助計劃重慶培訓班繼續教育培訓，主辦方邀請了四位行業(yè)內理論知識扎實(shí)，實(shí)踐經(jīng)驗豐富的老師授課，他們分別是北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司的梁津老師，陜西華地房地產(chǎn)估價(jià)咨詢(xún)有限公司的石桂琴老師、北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的魏新老師及趙松老師，梁津老師講解了《土地使用權抵押的法律體系、過(guò)程風(fēng)險、案例分析》，石桂琴老師講解了《土地估價(jià)報告撰寫(xiě)中常見(jiàn)的邏輯性和一致性問(wèn)題分析》，趙松老師講解了今年國土資源部辦公廳關(guān)于發(fā)布《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范（試行）》的通知（國土資廳發(fā)[20xx]20號），魏新老師著(zhù)重講了《土地估價(jià)報告的制作》。
四位老師憑著(zhù)對法規政策的深刻理解，結合土地估價(jià)案例，針對土地估價(jià)工作中常犯易范的錯誤，從四個(gè)不同方面講行了講解和點(diǎn)評。非常感謝主辦方請到這么好的老師來(lái)授課，既有理論又有實(shí)戰經(jīng)驗，讓我們這些實(shí)踐經(jīng)驗有待提高的估價(jià)師受益匪淺，深受啟發(fā)。特別是梁津老師對土地使用權抵押的過(guò)程風(fēng)險、案例分析，石桂琴老師對報告撰寫(xiě)中常見(jiàn)的邏輯性和一致性問(wèn)題分析，感覺(jué)完全是針對我專(zhuān)門(mén)講解的，就好象他們看見(jiàn)我作的土地估價(jià)報告，單獨對我點(diǎn)評一樣，讓我深有感觸，下面我就這次培訓談?wù)勎业膸c(diǎn)體會(huì )。
一、地上無(wú)建筑物的劃撥土地使用權不得單獨抵押。
在實(shí)際的評估工作中，我還沒(méi)有遇到過(guò)劃撥土地單獨抵押的案例，遇上的`都是地上有建筑物且辦理了合法房地產(chǎn)權證的房地產(chǎn)，在評估時(shí)評估整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值，然后扣除應補繳的土地出讓金，就得出了估價(jià)對象的評估價(jià)值。以我的理解，既然產(chǎn)權證上土地出讓方式
為劃撥的房地產(chǎn)可以抵押，那地上無(wú)建筑物的劃撥土地也可以評估價(jià)值后抵押。梁津老師講了劃撥土地使用權抵押的法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年國務(wù)院第55號）第45條規定：符合以下條件，經(jīng)土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準，劃撥土地的土地使用權可以抵押：……（3）土地使用者具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明；……依第（3）款要求，劃撥土地上應該有建筑物，才附合劃撥土地的土地使用權可以抵押的條件�？梢�(jiàn)，劃撥土地使用權在無(wú)地上建筑物、附著(zhù)物的情況下，不能設定抵押。聽(tīng)了梁津老師以上關(guān)于劃撥土地使用權抵押的講解，慶幸在工作中還沒(méi)碰上要求評估劃撥土地使用權的案例或者咨詢(xún)，否則就鬧笑話(huà)了。
二、土地使用權2年閑Z被無(wú)償收回的風(fēng)險
根據20xx年5月22日最新修訂的《閑Z土地處Z辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第十四條第（二）款規定：未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，由市、縣國土資源主管部門(mén)按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書(shū)》，無(wú)償收回國有建設用地使用權。雖然有此規定，而在實(shí)際執行中，因為眾所周知的原因，到目前為止，還沒(méi)有哪一家開(kāi)發(fā)商兩年前甚至十年前拿的地被無(wú)償收回。因此，我在遇到評估此類(lèi)土地價(jià)值時(shí)，也僅僅是在報告中向報告使用人提示，請報告使用人關(guān)注。而在內心，對土地使用權閑Z2年會(huì )被無(wú)償收回，不以為然。梁津老師強調：土地使用權被無(wú)償收回，原使用權人名義的土地使用權滅失，設立在土地使用權上抵押權隨之滅失，其為銀行貸款所起的擔保作用不復存在，金融機構的優(yōu)先受償權也消失。而《辦法》取消了銀行作為抵押權人，在擬定閑Z土地處Z方案過(guò)程中的參與權，在閑Z土地的處Z過(guò)程中，銀行失去了在擬定處Z方案過(guò)程中保護自身權益的主動(dòng)機會(huì )。一旦被認定為閑Z土地，銀行的抵押權會(huì )受到威脅。我聽(tīng)了梁老師以上的講解后，認識到我們土地評估機構作為向銀行等金融機構提供中介咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機構，對抵押物面臨的抵押權滅失的巨大風(fēng)險，應該詳盡充分地向銀行提示。
三、關(guān)注土地使用權抵押項目規劃指標批準文件的有效期
在評估土地時(shí)，我們要求委托方提供土地使用權產(chǎn)權證，國有建設用地土地作用權出讓合同，建設用地規劃許可證，如果已經(jīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，還要求委托方提供工程規劃許可證，施工許可證。而一宗土地只有具備規劃條件，才真正具有市場(chǎng)價(jià)值，而規劃條件的合法表現，是規劃行政管理部門(mén)頒發(fā)的規劃許可證明文件和建設行政主管部門(mén)頒發(fā)的施工許可文件。按照規范出讓的土地使用權，應該附有規劃條件。但工作中在收取資料時(shí)，對于未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，委托方往往只能提供產(chǎn)權證和國有建設用地土地使用權出讓合同，即使能提供建設用地規劃許可證和工程規劃許可證，有些也是早已過(guò)了有效期的。在沒(méi)參加這次培訓班前，實(shí)事求是地講，我也沒(méi)重視項目規劃指標批準文件的有效期問(wèn)題，發(fā)現不在有效期內，往往催一催或者問(wèn)一問(wèn)委托方，要求他們提供最新的規劃指標文件，或者要求他們解釋。實(shí)在提供不出來(lái)，為圖省事，就直接采用已過(guò)了有效期的規劃指標文件中的參數進(jìn)行評估，沒(méi)有意識到規劃許可文件失效，土地使用權的市場(chǎng)價(jià)值會(huì )受到影響，進(jìn)而影響到土地抵押權的實(shí)現。
四、實(shí)際用途與登記用途不一致物業(yè)的評估
在講課中，梁老師舉了一個(gè)案例，就是開(kāi)發(fā)商將臨街樓房建成了臨街商鋪并按照商鋪出售，但在辦理產(chǎn)權證書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了逃避一些費用，將商鋪仍按規劃批準的住宅用途辦理了產(chǎn)權證。而在現實(shí)生活中，物業(yè)登記用途為住宅，而實(shí)際用途為辦公或商業(yè)，我在評估工作中，還遇上過(guò)登記用途為工業(yè)用房，實(shí)際用途為商業(yè)的極端案例。
如果嚴格按照相關(guān)法律法規，擅自改變用途均屬違規，應由政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行查處，以前在評估這種物業(yè)時(shí)，我也是按證載用途評估其價(jià)值，但評估結果與市場(chǎng)實(shí)際售價(jià)有一定差距，自己也知道與市場(chǎng)價(jià)值不符，與客戶(hù)溝通，客戶(hù)對評估結果也不認可，感到很尷尬。針對這種情況，梁老師提出了解決方案：可以按照實(shí)際用途的正常市場(chǎng)價(jià)格評估，再扣除估價(jià)基準日應補交的出讓金，得到最終價(jià)值。我覺(jué)得梁老師提出的這個(gè)解決方案太好了，今后再遇到類(lèi)似情況，我就知道怎么處理，與客戶(hù)也好解釋和溝通了。
梁老師講的土地剩余使用年限對抵押期間的影響、建設工程款優(yōu)先權問(wèn)題、政府儲備土地抵押等問(wèn)題，對我們的土地評估實(shí)際工作都有很大幫助。
五、地價(jià)影響因素分析與估價(jià)方法及參數取值之間的不一致
在出土地估價(jià)報告時(shí)，經(jīng)常因為客戶(hù)催得急，時(shí)間緊，只重視估價(jià)方法和參數取值及測算，忽視了地價(jià)影響因素分析，甚至直接粘貼復制同一地區的地價(jià)影響因素分析。將這兩部分割裂開(kāi)來(lái)，未考慮地價(jià)影響因素與地價(jià)水平確定的關(guān)聯(lián)性。石桂琴老師不愧是資深的土地估價(jià)師，把我們在撰寫(xiě)土地估價(jià)報告中常犯的一些錯誤都列了出來(lái)，比如：在一般因素分析中，前面對當地地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)，得出的結論是“地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，地價(jià)逐步上升”，在估價(jià)方法選擇的闡述中，卻給出“當地工業(yè)用地交易很少，市場(chǎng)不完善，且可比性差，不適于選用市場(chǎng)比較法”的理由；在一般因素和區域因素分析中，前面說(shuō)“區域環(huán)境大大改善，土地升值較快”，而在地價(jià)確定時(shí)，對較低價(jià)格不作分析判斷，直接取了較高的權重；在市場(chǎng)比較法的區域因素分析中，說(shuō)周?chē)h(huán)境較好、區域位Z較好、交通便捷度高等，而在基準地價(jià)系數修正法的區域因素修正的因素條件說(shuō)明中，又和市場(chǎng)比較法不一致，甚至自相矛盾。
在聽(tīng)了石老師的講課后，我的體會(huì )是：今后在撰寫(xiě)報告時(shí)，一定要把報告作為一個(gè)整體，寫(xiě)完后自我檢查，前后對比。
石老師還講了估價(jià)方法應用中的不一致問(wèn)題，比如在應用市場(chǎng)比較法時(shí)，估價(jià)對象與比較案例的內涵不相一致，估價(jià)對象為純住宅用地，所選比較案例為商住用地，這也是我在評估工作中最常犯的錯誤，今后在評估工作中要記住老師講的要點(diǎn)，吸取教訓，嚴謹地選擇每一個(gè)參數，合理分析確定估價(jià)結論，寫(xiě)出合格的土地估價(jià)報告。
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