土地估價(jià)師知識輔導：土地增值稅

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物的單位和個(gè)人征收的一種稅。下面小編為大家整理了關(guān)于土地增值稅的相關(guān)知識，歡迎大家閱讀!

　　一、納稅人

　　凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著(zhù)物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

　　各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會(huì )團體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著(zhù)物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權的行為。不包括通過(guò)繼承、贈與等方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。

　　三、課稅對象和計稅依據

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

　　土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收人減除規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　四、稅率和應納稅額的計算

　　土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：

　　(1)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%;

　　(3)增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%;

　　(4)增值額超過(guò)扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。

　　每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例均包括本比例數。

　　為簡(jiǎn)化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便方法計算，速算公式如下：

　　土地增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%;

　　土地增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的，應納稅額=土地增值額×40%-一扣除項目×5%;

　　土地增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的，應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%;

　　土地增值額超過(guò)扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額×60%一扣除項目金額×35%。

　　五、扣除項目

　　土地增值稅的扣除項目為：

　　(1)取得土地使用權時(shí)所支付的金額;

　　(2)土地開(kāi)發(fā)成本、費用;

　　(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;

　　(4)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目。

　　例題：土地增值稅的扣除項目包括( )。

　　A、 取得土地使用權時(shí)所支付的金額

　　B、 土地開(kāi)發(fā)成本、費用

　　C. 建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　D.與轉讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的稅金

　　E、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　答案：ABCE

　　解析：與轉讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項目。

　　上述扣除項目的具體內容為：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。凡通過(guò)行政劃撥方式無(wú)償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時(shí)按規定補交的出讓金及有關(guān)費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

　　(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費。

　　(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢�。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額的l0%以?xún)扔嬎憧鄢�。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　(4)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)估價(jià)機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

　　(5)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

　　(6)對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

　　納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收土地增值稅：

　　(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)價(jià)格的;

　　(2)提供扣除項目金額不實(shí)的;

　　(3)轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)，又無(wú)正當理由的。

　　六、減稅、免稅

　　下列情況免征土地增值稅：

　　(1)納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20%的;

　　(2)因國家建設需要而被政府征收的房地產(chǎn)。

　　其中，普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用房。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項目之和的20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規劃、國家建設需要而被政府批準征收的房產(chǎn)或土地使用權。因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書(shū)、土地轉讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據情況確定。

　　八、其他規定

　　為了保證稅收政策的連續性，體現國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鼓勵規定：

　　(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉讓?zhuān)�均免征土地增值稅�?/p>

　　(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項，并已按規定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。

　　(3)對于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(cháng)的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門(mén)審核，并報財政部、國家稅務(wù)總局核準，可以適當延長(cháng)免稅期限，在上述免稅期限再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規定的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�如超過(guò)合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規定征收土地增值稅。

　　個(gè)人因工作調動(dòng)或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)3年的，按規定計征土地增值稅

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