2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強化習題及答案
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案例一：
某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評估其轉讓價(jià)格�，F選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問(wèn)：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
答案：
1.錯誤
(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);
(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀(guān)收益;
(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;
(4)不應選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對象的年凈收益(或應采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益)。
2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?
答案：
2.具體可選擇過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數據資本化公式法確定。
2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價(jià)途徑;可比實(shí)例、潛在毛收入、凈收益選取注意事項;成本法重置價(jià)格的確定。
案例二：
某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí).認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.
請問(wèn)：
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1)錯誤有：
�、賾捎梅瞎纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。
�、趹鶕纼r(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。
�、劾麧檻枪纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。
2)還應將重置價(jià)格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。
某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載著(zhù)該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據現場(chǎng)勘察的結果，發(fā)現該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。
(問(wèn)題1) 估價(jià)人員應根據( )用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘查結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
(問(wèn)題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛�，應通過(guò)下列( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續
D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續
答案：1、 B 2、B
該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價(jià)值應為( )
A.該兩幢建筑物抵押評估價(jià)值之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
(問(wèn)題4) 該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為( )
A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
答案：3、 D 4、D
案例三：
某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
請問(wèn)：
1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;
�、诋數卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。
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