2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》基礎習題及答案
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案例一：
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。
(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應( )。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是( )。
A.收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料
(問(wèn)題3) 估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是( )萬(wàn)元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問(wèn)題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓現時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權
D.該500萬(wàn)元可再次抵押
(答案1) A、
(答案2) C、
(答案3) C、
(答案4) D
案例二：
某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí).認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。
請問(wèn)：
(1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?
(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
(1)錯誤有：
�、賾捎梅瞎纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。
�、趹鶕纼r(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。
�、劾麧檻枪纼r(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。
(2)還應將重置價(jià)格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。
案例三：
賣(mài)房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同(以下稱(chēng)合同1)和房屋裝修合同(以下稱(chēng)合同 2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產(chǎn)管理部門(mén)申報買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)，被認定應重新評估。請在以下問(wèn)題中選擇正確的答案：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價(jià)的價(jià)值范圍應是( )
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案：1.A,2.A
解析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書(shū)，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應是計算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買(mǎi)賣(mài)合同，裝修費用不應計入買(mǎi)賣(mài)估價(jià)價(jià)值之中。
案例四：
某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓�，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價(jià)機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.政府規劃管理部門(mén)
C.政府土地管理部門(mén)
D.上級總公司
2.評估時(shí)依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.資產(chǎn)管理部門(mén)
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時(shí)，估價(jià)對象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規劃部門(mén)批準，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
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