2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強化習題

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　請問(wèn)：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;

　�、诋數卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/┫，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí).認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/┫.

　　請問(wèn)：

　　1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　�、賾�采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。

　�、趹�根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　�、劾麧檻�是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　2)還應將重置價(jià)格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

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