2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》演練題
下面是百分網(wǎng)小編精心整理的房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》演練題，有一套模擬式題型，看看自己能做多少，希望對大家有所幫助!讓我們一起做題吧!
一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1、直線(xiàn)趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、價(jià)格
B、常數
C、價(jià)格變動(dòng)率
D、時(shí)間
答案：D
解析：見(jiàn)教材。
2、在市場(chǎng)法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。
A、權益狀況
B、區位狀況
C、實(shí)物狀況
D、年限狀況
答案：A
解析：見(jiàn)教材。
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線(xiàn)價(jià)為2000元/平方米，后街路線(xiàn)價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。
A、類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀(guān)收益
B、市場(chǎng)比較法
C、該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益
D、無(wú)法估算
答案：A
解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀(guān)收益來(lái)估算收益價(jià)格。
5、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結果有相當的差異，其最終估價(jià)結果應( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結果差別很大的話(huà)，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
6、路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為( )。
A、設定標準深度
B、選取標準宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線(xiàn)價(jià)區段
答案：A
解析：見(jiàn)教材。
7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對其估價(jià)結果有異議�，F在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應為( )。
A、1998年6月30日
B、現在
C、重新估價(jià)的作業(yè)日期
D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無(wú)關(guān)。
8、報酬率=( )+投資風(fēng)險補償+管理負擔補償+缺乏流動(dòng)性補償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。
A、平均利潤率
B、安全利率
C、經(jīng)濟增長(cháng)率
D、銀行貸款利率
答案：B
解析：見(jiàn)教材。
9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。
A、供需與價(jià)格
B、需求與價(jià)格
C、供給與價(jià)格
D、供給與需求
答案：D
解析：見(jiàn)教材。
10、在一個(gè)估價(jià)項目中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著(zhù)內在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。
A、估價(jià)目的
B、估價(jià)對象
C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D、估價(jià)目的和估價(jià)對象
答案：A
解析：見(jiàn)教材。
11、某類(lèi)房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類(lèi)房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米
12、在凈收益每年不變且持續無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報酬率
B. 大于報酬率
C. 小于報酬率
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
13、購買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有( )
A. 利息率
B. 折現率
C. 內部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。
15、基本完好房的成新率為( )
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
16、某寫(xiě)字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為( )
A. 4858
B. 5200
C. 2700
D. 6264
答案：B
解析：根據凈收益每年不變的預知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬(wàn)元
17、某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)第一年的總收益和總費用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根據收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現后總收益和總費用，然后兩個(gè)結果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬(wàn)元。
18、預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上增加1萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根據收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。
19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規模 B.最佳約度
C.最佳規模和最佳約度 D.最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
20、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示( )
A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數額逐年遞增
B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數額逐年遞減
C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增
D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減
答案：A
解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。
21、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )
A. 2%
B. 3%
C. 4%
D. 0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。
22、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )
A. 收益能夠量化
B. 風(fēng)險能夠量化
C. 收益或風(fēng)險其一可以量化
D. 收益和風(fēng)險均能量化
答案：D
解析：通過(guò)收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價(jià)格。
23、投資利潤率的計算公式是( )
A. 開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用)
B. 開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
C.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費用)
D.開(kāi)發(fā)利潤/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
答案：A
解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷(xiāo)售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。
24、在新開(kāi)發(fā)區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價(jià)格是( )
A. 2500萬(wàn)元
B. 3500萬(wàn)元
C. 3600萬(wàn)元
D. 3000萬(wàn)元
答案：C
解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬(wàn)元。
25、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )
A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
26、一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( )
A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合
B.與運營(yíng)期的起點(diǎn)重合
C.與建造期的起點(diǎn)重合
D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合
答案：D
解析：見(jiàn)教材圖示
27、路線(xiàn)價(jià)法主要適用于( )
A. 城市商業(yè)街道兩側土地的估價(jià)
B. 舊建筑物的估價(jià)
C. 新建筑物的估價(jià)
D. 拆遷房屋的估價(jià)
答案：A
解析：路線(xiàn)價(jià)只能用來(lái)評估地價(jià)，不能用于評估建筑物價(jià)值。
28、在用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)中設定的標準深度，通常是路線(xiàn)價(jià)區段內臨街各宗土地深度的( )
A. 算術(shù)平均數
B. 中位數
C. 加權平均數
D. 眾數
答案：D
解析：見(jiàn)教材。
29、在本金相等、計息的周期數相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)
A. 單利計息的利息少，復利計息的利息多
B. 單利計息的利息多，復利計息的利息少
C. 單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：復利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
30、某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應交納的稅費分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。
某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/m2，應交納的稅費均由買(mǎi)方負擔，則該宗
房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/m2。
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25
答案：B
解析:根據教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格-應由賣(mài)方負擔的稅費=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。
31、某門(mén)市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類(lèi)似門(mén)市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營(yíng)費用率為30%，則該門(mén)市現在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是( )
A. 700000元
B. 695554元
C. 777268元
D. 800500元
答案：C
解析：租賃期限內的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元
租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元
V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元
32、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。
A.可比實(shí)例的區域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2%
B.可比實(shí)例的區域因素劣于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2%
C.可比實(shí)例的區域因素劣于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04%
D.可比實(shí)例的區域因素優(yōu)于估價(jià)對象的區域因素，對價(jià)格的影響幅度為2.04%
答案：D
解析: 根據教材111頁(yè)直接比較公式，100/( )=0.98，可以計算出括號內的數值應為102.04，由于100代表估價(jià)對象房地產(chǎn)區域的打分，102.04代表可比實(shí)例房地產(chǎn)區域的打分，一目了然，可比實(shí)例的區域因素優(yōu)于估價(jià)對象：102.04-100=2.04。
33、 某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑
物的成新率為( )%。
A.76 B.80 C.81 D.84
答案：C
解析:求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經(jīng)過(guò)年數 / 建筑物的經(jīng)濟壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。
34.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實(shí)際情況
A. 有效經(jīng)過(guò)年數
B. 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數
C. 剩余經(jīng)過(guò)年數
D. 自然經(jīng)過(guò)年數
答案：A
解析：自然經(jīng)過(guò)年數不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過(guò)年數求出的折舊更符合實(shí)際情況。
35.( )是隨著(zhù)時(shí)間的推移而減少的。
A.原始價(jià)值 B.賬面價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值 D.投資價(jià)值
答案：B
解析： 原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨著(zhù)時(shí)間的推移而減少的;市場(chǎng)價(jià)值是隨著(zhù)時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。
二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。)
1. 房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有( )。
A、房地產(chǎn)的需要
B、房地產(chǎn)的有用性
C、房地產(chǎn)的有效需求
D、房地產(chǎn)的相對稀缺性
答案：BCD
解析：見(jiàn)教材。
2. 評估基準地價(jià)時(shí)，應明確所評估的基準地價(jià)的內涵，包括( )等。
A、土地生熟程度
B、土地使用權年限
C、土地使用者
D、土地利用條件
答案：ABD
解析：見(jiàn)教材。土地使用者與基準地價(jià)無(wú)關(guān)。
3. 路線(xiàn)價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A、路線(xiàn)價(jià)
B、深度百分率
C、宗地形狀
D、臨街狀態(tài)
答案：AB
解析：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，路線(xiàn)價(jià)法就是用路線(xiàn)價(jià)乘以深度百分率來(lái)得到估價(jià)對象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來(lái)對價(jià)格做加減修正的。
4. 最高最佳使用是指估價(jià)對象的使用必須滿(mǎn)足( )。
A、法律上允許
B、程序上合理
C、技術(shù)上可能
D、經(jīng)濟上可行
答案：ACD
解析：見(jiàn)教材。
5. 假設開(kāi)發(fā)法中預期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)可用( )求取。
A、市場(chǎng)比較法
B、收益法
C、成本法
D、購買(mǎi)年法
答案：ABD
解析：預期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格。
. 建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A、功能衰退
B、正常使用的磨損
C、環(huán)境惡化
D、意外的破壞損毀
答案：BD
解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟折舊。
7. 運用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應符合下列條件( )。
A、使用性質(zhì)相同
B、地點(diǎn)相近
C、價(jià)格相同
D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
答案：ABD
解析：見(jiàn)教材。
8. 有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A、不同收益年限的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉換
B、資本化率的求取
C、市場(chǎng)法中交易日期修正
D、不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較
答案：AD
解析：見(jiàn)教材。
9. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì )因素，主要有( )。
A、政治安定狀況
B、社會(huì )治安程度
C、房地產(chǎn)投資
D、房地產(chǎn)投機
E、城市化
答案：ABDE
解析：見(jiàn)教材。
10、收益法中的運營(yíng)費用不同于會(huì )計上的成本費用，如前者不包含( )
A. 所得稅
B. 土地攤提費
C. 改擴建費
D. 房屋火災保險費
答案： ABC
解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運營(yíng)所必須的，所以要包含在運營(yíng)費用當中。
11、求取報酬率的方法有( )
A. 累加法
B. 市場(chǎng)提取法
C. 投資報酬率排序插入法
D. 實(shí)際觀(guān)察法
答案： ABC
解析：D是求建筑物折舊的方法。
12、可用于收益法中轉換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有( )
A. 商業(yè)利潤
B. 凈運營(yíng)收益
C. 潛在毛收入
D. 有效毛收入
答案：BCD
解析：A不是房地產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，而是其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。
13、在收益法中，下列哪一種說(shuō)法是正確的( )
A. 凈收益占有效毛收入的比率稱(chēng)為凈收益率
B. 運營(yíng)費用占潛在毛收入的比率稱(chēng)為運營(yíng)費用率
C. 投資回報占投資回收的比率稱(chēng)為報酬率
D. 報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)
答案： AD
解析：BC正確的說(shuō)法應該是：運營(yíng)費用占有效毛收入的比率稱(chēng)為運營(yíng)費用率，投資回報占所投入的資本的比率稱(chēng)為報酬率。
14、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價(jià)( )
A. 學(xué)校
B. 公園
C. 商場(chǎng)
D. 普通商品住宅
答案：AB
解析：學(xué)校和公園是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，最適用于用成本法估價(jià)。商場(chǎng)和普通商品住宅是具有交易性的房地產(chǎn)，最適用于用市場(chǎng)法估價(jià)。
15、以下哪些屬于重新購建價(jià)格( )
A. 建筑物的重置價(jià)格
B. 土地的重置價(jià)格
C. 建筑物的重建價(jià)格
D. 土地的重建價(jià)格
答案：AC
解析：土地沒(méi)有重置價(jià)格和重建價(jià)格之說(shuō)。
三、判斷(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1. 臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當的修正求得，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。 ( )
答案：錯
解析：見(jiàn)教材。應當是“臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線(xiàn)價(jià)為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當的修正求得，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。”
2. 房地產(chǎn)價(jià)格在短期內通常有上下波動(dòng)，在短期內可以看出其變動(dòng)規律和發(fā)展趨勢。( )
答案：錯
解析：房地產(chǎn)價(jià)格在長(cháng)期短期內都會(huì )有波動(dòng)，在短期內很難找出變動(dòng)規律和發(fā)展趨勢。
3. 在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應由賣(mài)方繳納的稅費構成。 ( )
答案：錯
解析：正確的說(shuō)法應當是“在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應由買(mǎi)方繳納的稅費構成。”
4. 在統一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應采用該價(jià)格所對應的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。 ( )
答案：對
解析：見(jiàn)教材。
5. 城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規定為前提。 ( )
答案：對
解析：城市規劃是估價(jià)合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對象合法原則為前提。
6. 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費者對房地產(chǎn)的評價(jià)，小于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠實(shí)現的基本條件。 ( )
答案：錯
解析：當投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購買(mǎi)，反之說(shuō)明不值得購買(mǎi)。正確的說(shuō)法應當是“投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費者對房地產(chǎn)的評價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠實(shí)現的基本條件。”
7. 同一估價(jià)機構、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結果應有一個(gè)合理的價(jià)格差。 ( )
答案：對
解析：房地產(chǎn)的客觀(guān)價(jià)值或價(jià)格會(huì )因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。
8. 在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調整。 ( )
答案：錯
解析：房地產(chǎn)價(jià)格為平穩發(fā)展時(shí)沒(méi)必要進(jìn)行交易日期調整。
9. 實(shí)際觀(guān)察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數)來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 ( )
答案：對
解析：見(jiàn)教材。
10. 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、標準工業(yè)廠(chǎng)房、倉庫和土地等，其凈收益是根據銷(xiāo)售資料來(lái)求取，通常為銷(xiāo)售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。 ( )
答案：錯
解析：前半部分是對的，后半部分正確的應當是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額”。11. 移動(dòng)平均法是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。 ( )
答案：對
解析：見(jiàn)教材。
12. 假設開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、舊房、現房、期房等。 ( )
答案：錯
解析：后半部分的說(shuō)法是錯誤的，單純的舊房、現房在沒(méi)有改變用途、改造的條件下是不能用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評估的。
13. 傳統方法對開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等的估算，是根據估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預測它們在未來(lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數額。 ( )
答案：對
解析：見(jiàn)教材。
14. 房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，實(shí)地勘察應由估價(jià)人員獨立完成。 ( )
答案：錯
解析：實(shí)地勘察需要有委托人或業(yè)主陪同，形成實(shí)地勘察記錄還要由雙方簽字認可。
15.地價(jià)是地租的資本化。( )
答案：對
解析：見(jiàn)教材。
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