2024房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習題（通用5套）

　　現如今，我們很多時(shí)候都不得不用到練習題，做習題可以檢查我們學(xué)習的效果。學(xué)習的目的就是要掌握由概念原理所構成的知識，你知道什么樣的習題才是好習題嗎？以下是小編整理的2024房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習題，希望能夠幫助到大家。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習題 1

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報告后，委托人發(fā)現估價(jià)報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。

　　問(wèn)題：

　　1.(1)估價(jià)中的'房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;

　　(2)收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻部分;

　　(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

　　3.估價(jià)采用的成本應為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì )平均(客觀(guān))成本(或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì )平均(客觀(guān))成本。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習題 2

　　竺某于2001年6月與上海萬(wàn)隆飯店簽訂了為期5年的勞動(dòng)合同。合同明確規定其責任是負責飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個(gè)月，月工資 3000元。8個(gè)月試用期后萬(wàn)隆飯店表示滿(mǎn)意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門(mén)負責人調離，飯店主管又認為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認為原合同規定是來(lái)做大堂部經(jīng)理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動(dòng)合同，竺某已成為本飯店的職員，就應當服從飯店的安排，仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意，并仍到大堂部上班。

　　問(wèn)題：

　　(1)竺某與上海萬(wàn)隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。

　　(2)上海萬(wàn)隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?

　　(3)如果上海萬(wàn)隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規定?為什么?

　　(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護自己的合法權益?

　　(5)竺某如被解雇，工會(huì )可從哪些方面幫助竺某維護其合法權益?

　　答案：

　　(1)試用期長(cháng)達8個(gè)月，超過(guò)了法定的.6個(gè)月限制。

　　(2)不正確。因為飯店的行為違反了勞動(dòng)合同，應承擔違約責任。

　　(3)不合法。因為飯店不具備單方面解除勞動(dòng)合同的合法理由。

　　(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動(dòng)爭議調解委員會(huì )申請調解;調解不成，還可以向勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì )申請仲裁。竺某也可以直接向勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì )申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔違法解除勞動(dòng)合同的賠償責任。

　　(5)工會(huì )可從以下兩方面幫助竺某：

　�、倬惋埖杲夤鸵皇孪蝻埖晏岢鲆庖�(jiàn)，要求重新處理。

　�、谥С趾蛶椭�竺某申請仲裁或起訴。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習題 3

　　某監理單位受業(yè)主委托，全權對一寫(xiě)字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設監理，并按GP—95—0202簽訂了監理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時(shí)，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過(guò)邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，并要求對設計圖紙質(zhì)量把關(guān)。

　　問(wèn)題:

　　項目總監理工程師為了滿(mǎn)足業(yè)主的要求，擬訂了監理規劃編寫(xiě)提綱如下：

　　a、收集有關(guān)資料;

　　b、分解監理合同內容;

　　c、確定監理組織;

　　d、確定機構人員;

　　e、設計要把關(guān)，按設計和施工兩部分編寫(xiě)規劃;

　　f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫(xiě)規劃。

　　你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?

　　答案:

　�、賓不正確，設計階段的監理規劃不需要寫(xiě)。

　�、谝驗闃I(yè)主沒(méi)有委托設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的`工作可以在施工階段監理規劃中寫(xiě)。

　�、踗不妥，不需要分階段編寫(xiě)規劃。

　�、芤驗楸O理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習題 4

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)�用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。

　　(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應（）

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是（）

　　A.收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料

　　(問(wèn)題3) 估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是（）萬(wàn)元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問(wèn)題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓現時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的`公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是（）

　　A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設立抵押權

　　B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C.業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權

　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習題 5

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　問(wèn)題：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;

　�、诋數卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的'，按協(xié)商結果確定;

　�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

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