解決物業(yè)管理收費難的初探

　　摘要：在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟下，房屋管理正發(fā)生著(zhù)深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物，一方面，多數房屋居住者的思想觀(guān)念，不能一蹴而就從計劃經(jīng)濟中轉變過(guò)來(lái);另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項目運作上和物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，存在諸多問(wèn)題和不規范的行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現問(wèn)題。在這之中，物業(yè)管理收費難可以認為是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理收費

　　一、物業(yè)管理收費難的原因

　　通過(guò)近年來(lái)的實(shí)踐，筆者認為物業(yè)管理收費難的問(wèn)題是多重矛盾交錯、積累的結果，解決這一問(wèn)題非一朝一夕，尤其是在現階段，由于法規不健全、配套不完善，解決這一問(wèn)題更是一個(gè)艱巨的任務(wù)。物業(yè)管理收費難的原因可從以下幾方面透視。

　　(一)宣傳不適度，人們對“物業(yè)管理”產(chǎn)生了各種偏頗的認識

　　在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房采用的是福利制社會(huì )分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門(mén)承擔。

　　居民習慣的是“只享受、不(少)付費”。根本不認識和理解物業(yè)管理的概念。我國實(shí)行社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟后，人們不僅獲取住房的方式發(fā)生了變化，而且物業(yè)管理也隨之出現。因此，就產(chǎn)生了如何認識和實(shí)踐物業(yè)管理。根據市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，人們在得到住房、成為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理公約》，依照“誰(shuí)消費、誰(shuí)付費”的原則，明確各種交納的費用。業(yè)主對于支付了大筆房款后，仍要按期交納管理費，難免不產(chǎn)生思想抵觸。盡管政府根據物業(yè)管理要求相繼出臺一系列收費法規，但是，物業(yè)管理在計劃經(jīng)濟下無(wú)人認知。經(jīng)濟過(guò)渡后的初期，建立在物業(yè)管理概念基礎上的這些法規怎能一下深入人心，讓廣大業(yè)主充分認可。近來(lái)，媒體加大了宣傳力度，但是，在國內，物業(yè)管理存在的類(lèi)型多、收費標準多等現象，例如住宅物就劃分成經(jīng)濟適用住房、普通居住小區和高檔公寓等多種類(lèi)型;收費標準制定有政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。這些概念，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人士在理解和使用上都難免出現差錯。媒體報道盡管是加大了力度，但是宣傳的準確度難于把握。這些在客觀(guān)上造成管理費用征收困難。

　　(二)物業(yè)管理費用透明度差

　　企業(yè)是以獲取利潤為目的的組織。物業(yè)管理公司是服務(wù)性的企業(yè)，物業(yè)管理肯定要獲取利潤。這利潤來(lái)源于物業(yè)管理費收取。如果科學(xué)地測算物業(yè)管理費，使之透明地運作。那么，物業(yè)管理費將不難收取。但是，事實(shí)并非如此。物業(yè)管理公司不愿將物業(yè)管理費的運作完全透明。原因是：一方面，根據經(jīng)濟學(xué)的一般觀(guān)點(diǎn)，物業(yè)管理費應是生產(chǎn)成本加上合理的利潤率。問(wèn)題出在生產(chǎn)成本的確定。我們知道，生產(chǎn)成本受企業(yè)自身條件和生產(chǎn)產(chǎn)品數量規模的影響。

　　具體反映在物業(yè)企業(yè)：1、物業(yè)公司實(shí)力。例如，如果某物業(yè)管理公司有多個(gè)物業(yè)項目，它將某固定資產(chǎn)設備用在多個(gè)項目，但是，每個(gè)項目都分別一樣地提取折舊，這樣，生產(chǎn)成本必定會(huì )加大。2、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)項目規模。物業(yè)的規模有大小。在符合規模的項目中，物業(yè)公司不按照規模效益計算物業(yè)費。采取不規模經(jīng)濟的方法加大生產(chǎn)成本。另一方面，有些物業(yè)公司存在“多收費少服務(wù)，甚至收費不服務(wù)”等不道德職業(yè)行為。這些都影響和阻礙著(zhù)物業(yè)管理費透明性運作。這與業(yè)主(消費者)明明白白地消費要求，大相徑庭，物業(yè)管理費怎好收取? 　　(三)開(kāi)發(fā)商難兌現的高承諾

　　人們生活水平的提高，對物業(yè)管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費者、保證樓宇的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商往往采取夸大宣傳，對物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主進(jìn)駐后，發(fā)現實(shí)際狀況與之差距甚遠。于是，業(yè)主就以物業(yè)管理公司為對象拒絕交納物業(yè)管理費，以此作為挽回損失的手段。

　　(三)建筑工程遺留問(wèn)題多，物業(yè)管理不能服務(wù)到位

　　建筑工程問(wèn)題多，已成為社會(huì )高度關(guān)注的焦點(diǎn)。有些建筑工程問(wèn)題，直接造成物業(yè)管理先天不足、物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監控系統因工程質(zhì)量不能投入使用，嚴重影響了物業(yè)公司對小區社會(huì )治安管理。開(kāi)發(fā)項目分期開(kāi)業(yè)，造成邊入住、邊施工，導致對居住小區不能實(shí)施封閉式管理、前期規劃的綠地不能達標，停車(chē)場(chǎng)不能正常使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見(jiàn)，都有可能造成物理管理費收取困難。

　　(四)國家法規不健全、不完善，不能充分適應物業(yè)管理的發(fā)展

　　在《北京市普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(京價(jià)<房>字〔1997〕第196號)中，將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個(gè)檔次。這個(gè)劃分標準只考慮到物業(yè)管理的傳統做法，以及依據1992年市政府有關(guān)部門(mén)頒布的“七五——八五期間住宅設計標準”而制定的�，F在，一方面市政府有關(guān)部門(mén)出臺了“八五期間住宅設計標準”;另一方面，目前部分商品房設計標準已經(jīng)超過(guò)了新標準，如果物業(yè)管理收費仍按原辦法執行，長(cháng)此下去，必然會(huì )造成產(chǎn)權人和物業(yè)管理企業(yè)之間的收費糾紛。

　　(五)物業(yè)公司過(guò)多地承擔社會(huì )公用部門(mén)責任，造成收取費用風(fēng)險加大

　　目前，社會(huì )公用部門(mén)繼續沿用在計劃經(jīng)濟下的收費管理模式。供暖、供水、供電、供氣以及有線(xiàn)電視等費用，本應由社會(huì )公用部門(mén)向業(yè)主直接收取，但是他們憑借市場(chǎng)的優(yōu)勢地位，責令由物業(yè)管理公司來(lái)承擔，使物業(yè)公司充當成“第一繳款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險過(guò)大。在這種形勢下，業(yè)主對上述的某項服務(wù)不滿(mǎn)意，就斷然采取不交費。由此也造成物業(yè)公司收費困難。

　　經(jīng)濟改革的不斷深入，失業(yè)及職業(yè)的不穩定性增加，業(yè)主道德風(fēng)險問(wèn)題越發(fā)突出，也為物業(yè)管理公司收費帶來(lái)困難。

　　二、從案例談避免物業(yè)管理收費難的基本設想

　　為了方便，我們對所談項目隱去名稱(chēng)。以××項目稱(chēng)謂。該項目建筑面積45000平方米，是屬集會(huì )所、公寓、寫(xiě)字樓于一體的高檔外銷(xiāo)綜合物業(yè)�，F大廈處于施工收尾階段，物業(yè)公司正著(zhù)手制訂物業(yè)管理方案。為減少物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，避免物業(yè)管理收費難的問(wèn)題出現，筆者提出如下設想：

　　(一)物業(yè)管理公司應作好的早期介入工作

　　物業(yè)管理的早期介入，越來(lái)越被各方人士廣泛重視。早期介入既是為日后作好物業(yè)管理打下基礎，又可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商把握好工程質(zhì)量。物業(yè)公司早期介入的工作重點(diǎn)是制訂《工程服務(wù)計劃》。其包括：

　　1、對建安工程、附屬工程和室外工程進(jìn)行補充設計漏項、完善使用功能;

　　2、優(yōu)化系統設計、完善設計細節;

　　3、對綠化設計和變更設計進(jìn)行審核補充設計;

　　4、參與房屋建筑設備和電氣設備的選型;

　　5、對土建結構、隱蔽工程、裝飾裝修、設備安裝和系統調試進(jìn)行工程監理。

　　根據《工程服務(wù)計劃》進(jìn)行有效地組織和實(shí)施，可以減少工程規劃設計和施工遺留的問(wèn)題，彌補建管脫節造成的對物業(yè)管理的先天不足，最大限度地避免業(yè)主入住后因施工質(zhì)量及配套設施不完善而造成的不滿(mǎn)和由此產(chǎn)生的糾紛，從而為物業(yè)管理費的收取打下良好基礎。

　　(二)努力履行開(kāi)發(fā)商物業(yè)服務(wù)的承諾

　　項目的開(kāi)發(fā)商，在樓書(shū)和廣告宣傳中，已明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標準。同時(shí)，出資組建了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應想方設法地為開(kāi)發(fā)商履行承諾，這就需要物業(yè)管理公司必須在管理和服務(wù)向國際標準看齊，在規范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿(mǎn)意為標準。同時(shí)，也為物業(yè)管理費的收取營(yíng)造良好氛圍。

　　(三)彌補《大廈使用、管理、維修公約》中的缺陷和失誤

　　眾所周知，《房屋使用、管理、維修公約》是一種維護開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益的約束性文件。由于項目的開(kāi)發(fā)商在制訂公約時(shí)因急于辦理預售許可證，忽略了《公約》中在此方面應包括的實(shí)質(zhì)性?xún)热�。另外，隨著(zhù)政府主管部門(mén)有關(guān)物業(yè)管理的新政策法規不斷出臺，原公約有些內容已不再適用。因此，十分必要做出修改和補充;對大廈共用部位、共用設施及配套設施要作較為詳盡的描述，明確其包含內容，便于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及管理;需進(jìn)一步充實(shí)業(yè)主的權利和義務(wù)的內容，在有關(guān)法律法規規定的范圍內使其更加全面，加強可遵守性、可操作性;對管理公司職責的內容規定需具體化、細致化;進(jìn)一步明確寫(xiě)字樓物業(yè)管理費的構成;根據市房地局(1997)第485號文件，應相應修改產(chǎn)權人大會(huì )及業(yè)主管委會(huì )的組成、職責等內容;根據市房地局、市財政局1999年10月發(fā)出的“關(guān)于歸集共用部位、共用設施設備維修基金的通知”的精神，原公約中需增加有關(guān)共用部位、共用設施設備維修基金的交納時(shí)間、地點(diǎn)、標準、程序以及用途的相關(guān)規定。

　　物業(yè)管理公司按照公約規定承擔向業(yè)主及使用人收取供暖、供水、供電以及有線(xiàn)電視等費用責任，實(shí)際上是承擔了公用事業(yè)的責任，也就承擔了風(fēng)險。為規避風(fēng)險，必須要妥善處理此類(lèi)責任不清的問(wèn)題。結合本項目有三項選擇：

　　1、徹底改變計量辦法，實(shí)行“卡式”一步到位的收取方式;

　　2、進(jìn)行管理硬件升級，將自動(dòng)抄表系統上網(wǎng)，實(shí)行“網(wǎng)上”一步到位的收取方式;

　　3、制訂約束性條款，實(shí)施有效控制。

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