可行性報告范文精選
一、項目提要
1、項目名稱(chēng)：邵陽(yáng)市鴻遠特種養殖基地有限公司蝸牛養殖與加工工程。
2、建設性質(zhì)：擴建
3、項目建設單位：邵陽(yáng)市鴻遠特種養殖基地有限公司
法人代表：xxx
所有制形式：股份制企業(yè)
4、建設地點(diǎn)：邵陽(yáng)市大祥區城南鄉白洲村
建設規模：10萬(wàn)只蝸牛種螺養殖基地建設，1000噸商品蝸牛，300號蝸牛罐頭，3000公斤蝸牛酶設，100噸蝸牛保健品，100噸EM生物液，200噸蝸牛粉。
建設期限：20xx年至20xx年
5、項目申報單位：邵陽(yáng)市鴻遠特種養殖基地有限公司
法人代表：xxx
6、投資規模：4375萬(wàn)元
7、資金構成：建筑工程408萬(wàn)元，設備及安裝1944萬(wàn)元，種苗引進(jìn)57萬(wàn)元，技術(shù)引進(jìn)800萬(wàn)元，其他的作用。"
8、資金籌措：財政資金2445萬(wàn)元，自籌資金640萬(wàn)元，
貸款1290萬(wàn)元。
9、主要技術(shù)指標：
年產(chǎn)量：1000噸
總成本：5860萬(wàn)元
稅收：495萬(wàn)元
內部收益率：59.72%
可行性報告范文【2】
編 寫(xiě) 提 綱
項目名稱(chēng) 項目負責人：
(一)項目的背景和意義;
(二)國內外研究現狀和研究趨勢
(三)申報單位研究條件;
(四)項目負責人的主要學(xué)術(shù)成就和技術(shù)指導能力、技術(shù)團隊研究水平;
(五)項目目標和研究?jì)热?
(六)技術(shù)關(guān)鍵(新理論、發(fā)現)和解決技術(shù)途徑或實(shí)驗方法、理論論述依據;
(七)經(jīng)費預算;
(八)年度進(jìn)度和目標;
(九)預期成果;(包括科研報告、論文、專(zhuān)利、用于實(shí)踐的可能等)
(十)歸口管理部門(mén)的詳細審查意見(jiàn)。
根據寧波市科技局科技計劃項目申報要求，經(jīng)寧波大學(xué)科技處審核，符合申報要求，同意推薦申報。
寧波大學(xué)科技處
20xx年2月25日
寧波市自然科學(xué)基金項目可行性報告編寫(xiě)說(shuō)明
(一)項目的背景和意義
論述該項目相關(guān)技術(shù)、理論、觀(guān)點(diǎn)在生產(chǎn)實(shí)踐和科技發(fā)展中的作用，現有理論、技術(shù)、觀(guān)點(diǎn)還不能解決哪些問(wèn)題。
為更好適應社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和科技進(jìn)步，還應加強哪方面的基礎研究、應用基礎研究，這些研究對社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和科技創(chuàng )新的作用等。
(二)國內外研究現狀和研究趨勢
對國內外現狀和發(fā)展趨勢分別介紹，項目相關(guān)技術(shù)、理論、觀(guān)點(diǎn)發(fā)展到什么程度和處于什么樣水平。
還有哪些內容正在研究或沒(méi)有人去研究，未來(lái)研究的重點(diǎn)是什么等。
(三)申報單位研究條件
重點(diǎn)介紹申報單位的技術(shù)支撐條件，包括單位的研究基礎、科技投入、研究?jì)x器設備的先進(jìn)性和實(shí)用性、科技力量、從事相關(guān)研究基礎等。
(四)項目負責人的主要學(xué)術(shù)成就和技術(shù)指導能力、技術(shù)團隊研究水平
重點(diǎn)介紹項目負責人在基礎研究和應用基礎研究方面的主要學(xué)術(shù)成就和技術(shù)指導能力;技術(shù)團隊在相關(guān)技術(shù)理論研究方面的情況和整體研究水平，承擔該項研究的有利條件等。
(五)項目目標和研究?jì)热?/p>
分別提出項目總目標和具體研究?jì)热荨?/p>
項目總目標包括該項目最終達到的水平，提出什么樣新方法、新原理、新發(fā)現、新觀(guān)點(diǎn)、新技術(shù)、新工藝等，研究?jì)热菀唧w明確。
(六)技術(shù)關(guān)鍵(新理論、發(fā)現)和解決技術(shù)途徑或實(shí)驗方法、理論論述依據
提出什么樣的新理論、新發(fā)現或關(guān)鍵技術(shù)，這些理論、發(fā)現、關(guān)鍵技術(shù)通過(guò)什么途徑去驗證、證實(shí)和解決，其論據是什么等。
(七)經(jīng)費預算
項目總經(jīng)費：自有資金、銀行貸款、其他、申請資助。
項目開(kāi)支預算：調研、設備材料、測試、咨詢(xún)、管理等。
(八)年度進(jìn)度和目標
起止年月，階段主要達到的指標。
(九)預期成果;(包括科研報告、論文、專(zhuān)利、用于實(shí)踐的可能等)
研究報告、論著(zhù)、專(zhuān)利，培養人才。
(十)歸口管理部門(mén)的詳細審查意見(jiàn)
附：可行性報告的內容與要求
可行性報告要依照國家和深圳市的有關(guān)規定，結合保稅區的實(shí)際，主要從技術(shù)、經(jīng)濟、市場(chǎng)、政策、財務(wù)、資源、環(huán)保、安全等方面進(jìn)行全面、系統地分析論證，闡明項目設立的必要性和可能性。
應包括以下內容：
一、擬辦企業(yè)的名稱(chēng)、性質(zhì)、擬選地址及經(jīng)營(yíng)期限。
二、投資各方的名稱(chēng)，注冊國家(地區)，法定地址，法定代表人姓名、職務(wù)、國籍及境外投資者的基本情況(包括資信與經(jīng)營(yíng)情況等)。
三、經(jīng)營(yíng)范圍和規模。
包括具體產(chǎn)品的名稱(chēng)、生產(chǎn)規模、產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道及內外銷(xiāo)比例。
所列的范圍及其規模，要明確具體，用詞嚴謹規范，并與企業(yè)的注冊資本、生產(chǎn)場(chǎng)地、主要設備、技術(shù)力量等相適應。
四、市場(chǎng)預測。
包括產(chǎn)品的特點(diǎn)及國內外市場(chǎng)的需求情況，產(chǎn)品銷(xiāo)售預測。
五、生產(chǎn)技術(shù)和主要設備。
說(shuō)明技術(shù)來(lái)源及先進(jìn)性、適用性和可靠性，主要設備的數量、型號、規模、產(chǎn)地和新舊程度。
如以設備、實(shí)物作價(jià)投資的，要分別列出其各項估價(jià)及總值。
如合資、合作外方及外資企業(yè)投資者以工業(yè)產(chǎn)權或專(zhuān)有技術(shù)出資的，要說(shuō)明該產(chǎn)權或專(zhuān)有技術(shù)的有效狀況、特性、實(shí)用價(jià)值、作價(jià)依據、標準、總值，回收或提成辦法等。
六、生產(chǎn)工藝流程或業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程，包括原材料或貨物的采購地、在保稅區內生產(chǎn)、研發(fā)或物流業(yè)務(wù)的具體流程、成品或貨品的銷(xiāo)售市場(chǎng)等。
七、主要原輔材料、配套件的名稱(chēng)、數量及其來(lái)源。
八、對保稅區政策的理解，擬從事的業(yè)務(wù)如何應用保稅政策。
九、土地、廠(chǎng)房、用水、用電、裝機容量、燃料及運輸工具(車(chē)輛)的需要量及其來(lái)源。
十、企業(yè)組織及人員培訓。
包括企業(yè)職工總人數、構成(外籍人員、管理人員、技術(shù)人員、生產(chǎn)工人等)，企業(yè)組織機構設置及人員培訓計劃。
十一、環(huán)境保護影響及治理方案。
包括廢水、廢渣、廢氣等的治理方案及說(shuō)明等。
十二、投資概算。
包括投資總額、注冊資本、合營(yíng)各方的出資額、出資比例、出資方式、資金來(lái)源及資金投入計劃。
對投資總額與注冊資本之間的差額部分，應寫(xiě)明擬多少境內籌措，多少從境外籌措。
十三、項目實(shí)施的綜合計劃及進(jìn)度預測。
包括勘察設計周期及進(jìn)度，設備進(jìn)貨及制造周期和進(jìn)度，工程施工計劃及進(jìn)度，調試、投產(chǎn)年月及達到生產(chǎn)能力期限的預測。
十四、經(jīng)濟效益分析。
著(zhù)重說(shuō)明生產(chǎn)成本構成、測算和各項主要財務(wù)指標的分析，收支平衡分析，敏感性分析，投資回收期，外匯收支情況及外匯平衡辦法。
十五、其它應該著(zhù)重說(shuō)明的情況。
十六、綜合評價(jià)結論。
包括技術(shù)、經(jīng)濟等方面的評價(jià)結論，存在問(wèn)題及建議。
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目錄
第一章前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據
三、項目概況
第二章項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、20xx年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析
第三章項目周邊物業(yè)市場(chǎng)調查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、xx地區區域分析
三、項目周邊主要物業(yè)分析
四、xx鄉消費者調查分析
第四章項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)與機會(huì )點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )形成模式
二、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢點(diǎn)
三、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機會(huì )點(diǎn)
第五章項目定位
一、目標市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章項目規劃、建筑設計建議
一、項目總體規劃建議
二、住宅建筑設計建議
三、小區配套設施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設計建議
第七章項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項目投資估算
三、項目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項目投資與籌資計劃
第八章項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項目銷(xiāo)售計劃
二、項目銷(xiāo)售收入估算
三、項目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項目利潤估算
五、項目現金流量、財務(wù)凈現值及財務(wù)內部收益率
第九章項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險分析
一、項目盈虧平衡分析
二、項目敏感性分析
三、項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險及對策分析
第十章結論與建議
第十一章結束語(yǔ)
第十二章附錄及主要參考文獻
第一章前言
一、報告編制目的
1、在對項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環(huán)境，對該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評估。
2、對項目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術(shù)設計提出相應的建議。
3、結合公司的狀況和項目的特點(diǎn)，探索項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據
1、xx市規劃局規劃方案;
2、億房網(wǎng)站
3、國家建設部及xx市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、xx市20xx房地產(chǎn)年鑒;
5、現場(chǎng)勘察和實(shí)地調研所得資料。
6、xx市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項目概況
該地塊位于xx區xx鄉石橋 村，總面積約125、59畝，屬于xx市“十五”計劃確定的三大住宅新區之一——xx鄉居住組團，對于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。
根據xx市規劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。
并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)1、4，建筑密度22、5%，綠化率不低于40%。
主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過(guò)20%。
根據調查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區。
建筑形式采用組合式:多層60%，小高層40%，并初步確定項目主要技術(shù)指標如下:
�、倏傆玫孛娣e:8、37公頃，合125、59畝。
�、谌莘e率:1、4
�、劭偨ㄖ娣e:11、72萬(wàn)m2
其中:多層住宅:6、72萬(wàn)m2
小高層住宅及別墅:4、48萬(wàn)m2
公建面積:0、5萬(wàn)m2
�、芙ㄖ芏�:22、5%
�、菥G化率:40%
(以上數據是依據周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)
第二章項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、20xx年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
投資機會(huì )孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。
因此，對宏觀(guān)經(jīng)濟、社會(huì )與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。
20xx年根據經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實(shí)行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，
實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現出積極變化。
投資，消費和出口增長(cháng)加快，社會(huì )需求進(jìn)一步回升，結構調整穩步推進(jìn)，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，
經(jīng)濟運行質(zhì)量進(jìn)一步提高。
同時(shí)全國房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產(chǎn)投資統計局提供資料顯示，20xx年“國房景氣指數”值達到104、06點(diǎn)，比上年增加2、6點(diǎn)，
保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現以下特點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續快速增長(cháng);商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢強勁;商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩中趨升;
商品房施工總量不斷擴大;新開(kāi)工項目快速增加(如下表)，各級政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。
隨著(zhù)國家經(jīng)濟形勢的好轉和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結構進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現強勁的增長(cháng)勢頭房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現出以下主要特征:
全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況表
20xx年實(shí)際比上年同期+%
住宅投資(億元)3318、725、8
商品房新開(kāi)工面積(萬(wàn)平方米)2829530、6
商品房竣工面積(萬(wàn)平方米)23027、916、4
商品房銷(xiāo)售建筑面積(萬(wàn)平方米)16984、126、9
商品房銷(xiāo)售額(億元)3571、030、1
其中:銷(xiāo)售給個(gè)人(億元)2840、351、9
占總銷(xiāo)售額的比重(%)79、5——
1、開(kāi)發(fā)投資量持續增長(cháng)，投資結構趨于合理。
20xx年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4901、73億元，與上年同比增長(cháng)19、5%，占固定資產(chǎn)投資的20、2%。
其中:商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3318、74億元，與上年同比增長(cháng)25、8%。
2、消費主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。
20xx年，個(gè)人購買(mǎi)商品住宅1、32億平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的87、51%，比上年提高7、9個(gè)百分點(diǎn)。
3、銷(xiāo)售價(jià)格穩中有升，消費信貸不斷擴大。
20xx年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5、98%，商品住宅平均售價(jià)1951、6元，上漲8、14%，辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià)4437元，下跌7、95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221、18元，上漲3、47%。
個(gè)人住房貸款逐年翻番。
四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計增長(cháng)17、4倍。
其中建設銀行20xx年末個(gè)人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10、6%，當年新增個(gè)人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。
4、二級市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。
現已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
5、需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現多樣。
從各城市反映的情況看，隨著(zhù)個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng )新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤(pán)受到青睞。
以上資料表明，國家宏觀(guān)經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)
20xx年xx市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢是總體上處于穩步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。
一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達101、29億元，較1999年增長(cháng)11、07%;全市總開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米，比1999年增長(cháng)3、68%;總竣工面積為454、11萬(wàn)平方米，
比1999年增長(cháng)2%;其中住宅竣工面積達377、31萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的83、09%，比1999年增長(cháng)8、6%;全市商品房銷(xiāo)售總面積為303、76萬(wàn)平方米，其中住宅為244萬(wàn)平方米，
占總面積的80、33%，銷(xiāo)售額達60、2億元;空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。
二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶(hù)數為19481戶(hù)，比1999年增長(cháng)11%，租賃總面積為80、15萬(wàn)平方米，比1999年增長(cháng)17%，年租金總額為3、36億元，比1999年增長(cháng)52%。
三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數為21647戶(hù)，比1999年增長(cháng)122、8%，說(shuō)明個(gè)人購房貸款正迅速地增長(cháng)。
以上情況表明:xx市20xx年房地產(chǎn)宏觀(guān)經(jīng)濟指標開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(cháng)期，正朝著(zhù)新的繁榮上升期轉變。
(1)個(gè)人購買(mǎi)率進(jìn)一步增加。
商品房個(gè)人購買(mǎi)率是反映地區房地產(chǎn)市場(chǎng)購買(mǎi)力水平的重要指標，20xx年第四季度商品房銷(xiāo)售額為8億元，其中個(gè)人購買(mǎi)為6、91億元，個(gè)人購買(mǎi)率為86、43%。
從圖中可以看出:20xx年xx市商品房個(gè)人購買(mǎi)率是持續上升，至第四季度已經(jīng)達到86、43%的水平，個(gè)人購買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，
房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動(dòng)并且持續增長(cháng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續快速發(fā)展提供了條件。
(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結構更趨合理。
20xx年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35、79億元，在上季度的基礎上進(jìn)一步增長(cháng)，從左圖看出:20xx年各季度xx市房地產(chǎn)投資增長(cháng)非常迅速，增幅很大，
表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(cháng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動(dòng)作用。
價(jià)格指數
一季度19xx、81000
二季度19xx1010、9
三季度20xx、931031、9
四季度20xx、661041、03
(3)截止20xx年11月份，全市完成住宅投資20、87億元，占房地產(chǎn)總投資的58、33%，20xx年xx市住宅累計總投資75、82億元，占房地產(chǎn)總投資的85、58%。
其中住宅類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數具體見(jiàn)下表:
各季度xx市住宅加權平均價(jià)格水平與價(jià)格指數變化如下圖所示:
通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數相對較低，導致三季度住宅價(jià)格增幅較大，
第四季度在三季度住宅價(jià)格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。
2、市場(chǎng)特點(diǎn)分析
2、1宏觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn):
1、住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。
20xx年，xx市正式步入住宅的商品時(shí)代。
自19xx年12月31日延續了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。
經(jīng)過(guò)19xx年的過(guò)度轉換，從20xx年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀(guān)念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉變。
20xx年6月30日以前，凡購買(mǎi)公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;20xx年歲末，購買(mǎi)現住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。
住宅這個(gè)人們生活消費中占用資金量最大的商品在20xx年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟軌道。
2、空置商品房消化能力加強。
20xx年xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。
1999年xx市空置商品房為150萬(wàn)平方米，20xx年新增9萬(wàn)平方米，到20xx年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在20xx年共消化了44萬(wàn)平方米。
3、經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。
20xx年xx市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟適用住房建設。
全年經(jīng)濟適用房施工面積為195萬(wàn)平方米，竣工面積為65萬(wàn)平方米，占全市住宅總竣工面積的17、23%，全年銷(xiāo)(預)售115、14萬(wàn)平方米，其中預售38、96萬(wàn)平方米，
銷(xiāo)售率超過(guò)100%，解決了1萬(wàn)余戶(hù)居民的住房問(wèn)題，先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟適用房小區。
4、房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應初步顯現。
20xx年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。
根據房地產(chǎn)發(fā)達地區的經(jīng)驗，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì )直接刺激住宅一級市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買(mǎi)賣(mài)的增加并不意味著(zhù)增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(cháng)。
廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而xx市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級市場(chǎng)的操作空間很大。
20xx年xx市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達到27130起，建筑面積為478、62萬(wàn)平方米。
存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級消費需求。
住房一級市場(chǎng)(增量房)住房二級市場(chǎng)(存量房)住宅總量
起數30010起27130起57140起
建筑面積244平方米478、62萬(wàn)平方米722、62萬(wàn)平方米
5、金融系統成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實(shí)后盾。
銀行方面:已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。
20xx年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計29、17億元，比投資到建設環(huán)節的貸款總額11、79億元多出一倍多。
公積金方面:公積金貸款購房面積占全年總銷(xiāo)(預)售面積的1/4強。
20xx年新增歸集住房公積金5、38億元，比1999年增長(cháng)33、94%。
共批準發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶(hù)，共計5、41億元，同比增長(cháng)97、8%;支持個(gè)人購房建筑面積達91、76萬(wàn)平方米，房屋總價(jià)值達12、56億元。
6、住房抵押對房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。
20xx年房地產(chǎn)抵押總戶(hù)數為21647起，比1999年增長(cháng)122、8%，說(shuō)明抵押的戶(hù)數增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。
同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。
1999年底成立了xx市住房擔保公司，20xx年全年辦理?yè)I(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購買(mǎi)新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。
7、房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。
20xx年xx市圍繞加快啟動(dòng)住房二級市場(chǎng)開(kāi)展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。
截止20xx年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò )。
與此同時(shí)20xx年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開(kāi)展了打擊非法中介的整治工作，不僅規范了xx市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，
而且帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的規范和自律，為活躍xx市二、三級市場(chǎng)起到了十分重要的作用。
8、房交會(huì )為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺。
20xx年xx市各區聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì )”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。
6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會(huì )，同時(shí)各城區不失時(shí)機地舉辦了區級房交會(huì )，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。
據統計，20xx年全市的房交會(huì )，共銷(xiāo)售商品房5662套，成交面積86、31萬(wàn)平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，
成交金額1、3億元;辦理權證1876起;辦理抵押、按揭245起。
2、2微觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)
1、從地理位置來(lái)看，城市周邊地區由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區的投資和銷(xiāo)售量均高于中心地區。
從銷(xiāo)售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，20xx年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤(pán)發(fā)售，十分旺銷(xiāo)，形成了扎堆效應。
徐東作為武昌的新區，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區域，成為武昌居民購房的首選。
同樣光谷也是20xx年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤(pán)，人文環(huán)境一流，而且20xx年華工科技的成功上市，光谷地區經(jīng)濟捷報頻傳，其購買(mǎi)力的強勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。
隨著(zhù)我市大力發(fā)展光谷的戰略決策的落實(shí)，這一帶的房?jì)r(jià)還在不斷地攀升。
2、從樓盤(pán)結構和戶(hù)型來(lái)看，磚混結構的樓盤(pán)已逐步退出歷史的舞臺，目前市場(chǎng)上的結構主要是框架結構。
戶(hù)型設計方面，隨著(zhù)市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛的戶(hù)型逐步取代了兩室兩廳戶(hù)型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。
而面積大都在90-120平方米之間。
3、從樓盤(pán)的層高看，小高層樓盤(pán)的銷(xiāo)售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導地位的格局。
這主要是由于小高層的樓盤(pán)帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶(hù)型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，
因此成為20xx年銷(xiāo)售的一個(gè)新變化。
4、從樓層的銷(xiāo)售情況看，頂層銷(xiāo)售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結果，不少樓盤(pán)的頂樓銷(xiāo)售都采取了送閣樓的促銷(xiāo)手段，
因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶(hù)有一定的吸引力，銷(xiāo)售也比較順利。
例如:統建千禧園，從20xx年11月開(kāi)始銷(xiāo)售，頂樓已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。
5、從價(jià)格上看，20xx元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購買(mǎi)商品房時(shí)認為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場(chǎng)接受，
現在我市經(jīng)濟適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。
6、從樓盤(pán)設計上看，20xx年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)設計風(fēng)格各異，以滿(mǎn)足市場(chǎng)日益張揚的個(gè)性化需求，20xx年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。
不僅體現了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設計單位水平的提高。
7、從樓盤(pán)環(huán)境來(lái)看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，20xx年我市發(fā)展商都十分注重樓盤(pán)硬環(huán)境的美化和完善。
發(fā)展商在增加小區的綠化面積，在小區內營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。
例如常青花園四號小區，小區內綠化點(diǎn)、線(xiàn)、面結合，人均公共綠地3、19平方米，綠地率40%，通過(guò)實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。
帶動(dòng)了四號小區的銷(xiāo)售，20xx年已銷(xiāo)售了18萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售的50%以上。
8、從樓盤(pán)配套設施來(lái)看，20xx年不少發(fā)展商的樓盤(pán)都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監控、便民店、會(huì )所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。
例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監控、便民店、會(huì )所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了xx名校育才小學(xué)附屬一分校，
把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。
9、從樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)銷(xiāo)售突出的是智能化概念。
其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入xx的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。
20xx年隨著(zhù)麗島花園、常青花園四號小區、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。
20xx年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì )也使“智能化”概念形成了一種趨勢。
智能化將成為每個(gè)樓盤(pán)不可缺少的功能。
10、從樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買(mǎi)方市場(chǎng)，但消費者還未到達理性化的地步，賣(mài)方的有效引導對買(mǎi)方的購買(mǎi)決策會(huì )起到很重要的作用。
例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。
11、從品牌上看，城開(kāi)、統建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤(pán)以“購買(mǎi)安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。
20xx年xx房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。
例如在某些區域中存在著(zhù)住宅商品性?xún)r(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)過(guò)程中還存在著(zhù)較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。
3、3分類(lèi)物業(yè)特點(diǎn)
據<武房指數>統計，20xx年四個(gè)季度，xx市房地產(chǎn)價(jià)格持續增長(cháng)，住宅、寫(xiě)字樓價(jià)格指數情況如下:
從以上數據可以看出，20xx年住宅增長(cháng)較快，寫(xiě)字樓的增長(cháng)較為平緩。
總的來(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都取得了較大的發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量一年中均有較大增長(cháng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。
通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫(xiě)字樓及綜合物業(yè)指數的趨勢仍將上升。
住宅
住宅類(lèi)物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷(xiāo)售面積已占總銷(xiāo)售面積的94、5%，個(gè)人購買(mǎi)住宅類(lèi)房屋的銷(xiāo)售占總銷(xiāo)售面積的94、7%。
20xx年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為1945、49元/平方米、1963元/平方米、20xx、93元/平方米、2021、66元/平方米，呈現出逐步攀升的態(tài)勢，(見(jiàn)右圖)全年平均價(jià)格為1983、52元/平方米。
1、普通商品房銷(xiāo)售情況穩中有升，少數項目售價(jià)略有下調，但仍然是市場(chǎng)內聚集人氣的熱點(diǎn);
2、經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3、1%;我市經(jīng)濟適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間;
3、別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5、6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。
寫(xiě)字樓
由于宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的轉好20xx年我市寫(xiě)字樓價(jià)格較往年都有提高。
20xx年四個(gè)季度寫(xiě)字樓價(jià)格分別為4003、95、4048、4058、33、4070、77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。
20xx年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫(xiě)字樓的地域分布對其價(jià)格的影響程度加大。
20xx年由于寫(xiě)字樓的密集區域轉向了建設大道“金融一條街”，因此20xx年寫(xiě)字樓最高均價(jià)地區是“金融一條街”。
寫(xiě)字樓地段-價(jià)格分布圖如下:
1、建設大道上自青年路，下至香港路一帶是xx市高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。
匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。
該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2、解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫(xiě)字樓較密集的地段，xx廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。
平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33、8元/平方米，入住率為55%，退居次席。
3、勝利街至江漢路一帶、沿江大道。
聚集了武信大廈、金濤大廈、長(cháng)航大廈、金冠大廈等寫(xiě)字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32、。
8元/平方米，入住率為50%左右。
4、中南路至武珞路沿線(xiàn)。
中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35、9元/平方米，入住率達70%。
5、寶豐路、漢陽(yáng)地區。
平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入wto后隨著(zhù)外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì )消化一部分的空置寫(xiě)字樓，因此我市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì )有一定的改觀(guān)，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體走強還要靠我市宏觀(guān)國民經(jīng)濟的拉動(dòng)。
商業(yè)服務(wù)用房
20xx年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開(kāi)始反彈走強。
主要得益于20xx年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設
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