建筑工程可行性研究報告
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一、項目背景
安寧小區位于蘭州市安寧東路與十里店鄉交南向處，原十里店鄉個(gè)體住戶(hù)及商鋪所在地�，F由于土地性質(zhì)的變動(dòng)，擬建安寧小區。此區域屬老城區，周邊小型公司較多，人口密集，生活配套設施比較齊全，交通方便快捷，城市綠化還可以，在黃河北面，但基本上都是八、九十年代的建筑，缺乏新型建筑，整體給人臟亂的印象。
二、項目?jì)热?/strong>
小區規劃用地15.47萬(wàn)平方米，總建筑面積約33.46萬(wàn)平方米，總戶(hù)數3069戶(hù)，容積率2.46，停車(chē)數總768輛，地上63輛，地下685輛。小區臨近安寧東路的地方擬建一出入口，其中商業(yè)面積9000平方米，住宅面積32.56萬(wàn)平方米。小區南北分為兩部分，南向部分擬建兩幢多層住宅，前一幢建筑面積約3200平方米，后一幢約3300平方米，計劃作為拆遷恢復樓使用。南部設計幼兒園及小區綜合樓供小區內部南北部居民共同使用，北部設置小區綜合樓方便居民使用。
三、項目地塊的優(yōu)劣勢分析
1、區位概況：安寧區地處蘭州市近郊，黃河北岸，是絲綢古道上一顆璀璨朋珠�？偯娣e86.93平方公里，轄區設3個(gè)街道辦事處，6個(gè)鄉，51個(gè)居（家）委會(huì )，32個(gè)行政村，總人口19．2萬(wàn)。安寧區是蘭州市確定的整區開(kāi)發(fā)試驗區，是蘭州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區西區。桃林、沙井驛兩個(gè)工業(yè)小區已初具規模，一批現代化企業(yè)在區域內已陸續投產(chǎn)，發(fā)揮效益。區內科教事業(yè)發(fā)達，有西北師大、蘭州交通大學(xué)等17所大中專(zhuān)院校；312線(xiàn)縱貫全境，向西可直達中川機場(chǎng)；通訊設施先進(jìn)，全部實(shí)現程控化、并建成了國內衛星通訊蘭州地球衛星接收站，進(jìn)入全國主體通訊網(wǎng)。安寧區自1953年建區以來(lái)，在歷屆區委、區政府的領(lǐng)導下，經(jīng)過(guò)五十多年的勵精圖治、艱苦奮斗，經(jīng)濟建設和各項事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，已初步建成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、院校集中、科技發(fā)達、交通便捷、經(jīng)濟繁榮、社會(huì )安定的新型高科技經(jīng)濟文化區。
2、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：在售、將售樓盤(pán)共13家左右，多層、商鋪是該區的主流房產(chǎn)類(lèi)型。其中64%左右的樓盤(pán)都是地處安寧區的東面和西面，單一型樓盤(pán)占65%，其中多層占到46%，商鋪所占比例達到11%，綜合型樓盤(pán)占到35%。在所有的區位中房?jì)r(jià)仍是中等的。
樓市聚焦：安寧路東段由西至東逐漸完善，大型主題時(shí)尚社區和高檔多層、高層物業(yè)數量較多。
3、問(wèn)題透視：安寧區整體的配套設施還是比較薄弱，公共設施配套都不是很健全，但同時(shí)也為安寧區房產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供了巨大的空間。
4、未來(lái)展望：新建的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的建設帶動(dòng)了房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，良性的產(chǎn)業(yè)鏈刺激了東區的進(jìn)一步拓展空間；舊城改造的步伐將會(huì )進(jìn)一步加快。
5、項目配套情況：會(huì )所、幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、水面休閑區、超市、健身區。
6、項目?jì)?yōu)點(diǎn)：小區規模龐大，配套完善，綠化布局全面，樓間距較寬，配套設施完善，小區內部景致較多。戶(hù)型設計合理，私密較好。
7、項目缺點(diǎn)：小區周邊整體環(huán)境較破舊北大門(mén)離站牌較遠，南大門(mén)路況較差離公交站牌較遠，安寧路部分路段在修建中，周邊路況噪音污染嚴重，人氣不足。
8、戶(hù)型設計狀況戶(hù)型面積從73㎡到170㎡，單體設計合理，間隔主要是以二室二廳的80—90㎡為主戶(hù)型面積從69㎡的兩室兩廳到110㎡的三室二廳二衛，主打戶(hù)型為86.23㎡的二室二廳戶(hù)型面積從126㎡到195㎡，間隔主要是以二室二廳的126.23㎡——139.22㎡為主單體設計合理，間隔主要是以二房二廳的80—100㎡為主
9、項目周邊配套設施
生活配套：北京華聯(lián)超市、康橋國際綜合娛樂(lè )樓、安寧藍空醫院、建設銀行、工商銀行、農村信用社、安寧小吃街等。
教育設施：西北師范大學(xué)附屬中學(xué)、東方中學(xué)、西北師范大學(xué)、蘭州交通大學(xué)、政法學(xué)院等。公交線(xiàn)路：直達的有20、72、310、103、131、121、15路，穿梭小區周邊310、131、103、15路等多條公交車(chē)。
10、項目分析
a、優(yōu)勢：
⊙地理位置優(yōu)越，四叉路口交匯處，是人口密集性區域。
⊙道路寬敞，交通便捷，有多路公交直達、經(jīng)過(guò)。
⊙坐北朝南，正面路口，位置好。
⊙周?chē)钆涮自O施較為齊全。
b、劣勢
⊙項目周邊整體環(huán)境較差，為舊城區。
⊙項目周邊居住者整體素質(zhì)不高。
⊙項目規模較小，內樓距較小密度較大。
c、機會(huì )
⊙項目周邊有利本案的推廣與銷(xiāo)售。
⊙該項目屬中檔偏上住宅，周?chē)珵橹械蜋n住宅，本案的入住給周邊樓市注入了新的氣息⊙隨著(zhù)周邊職工宿舍的翻新改造，環(huán)境將大大改善，對項目自身價(jià)值的提升奠定了基礎。 ⊙加強物業(yè)管理和環(huán)境整治。
⊙通過(guò)新聞話(huà)題的大量宣傳和跟進(jìn)，以實(shí)現項目銷(xiāo)售的預熱和增加人群對于本案的了解。
d、威脅
⊙項目的入住將會(huì )改寫(xiě)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)，本項目面對市場(chǎng)形式嚴峻，準確定位，合理定價(jià)讀本項目相當關(guān)鍵。
⊙宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)的風(fēng)險。
⊙項目與周邊待建項目的競爭。
⊙顯隱性因素。雖然目前合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火爆，但是受?chē)业耐恋卣�、金融政策、�?jīng)濟政策的影響，加上人為炒房行為造成的房產(chǎn)泡沫，合肥房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較高的隱性風(fēng)險。
四、項目市場(chǎng)定位設想
根據蘭州市房地產(chǎn)現狀、項目的競爭（參照）對手分析及項目所處地塊的優(yōu)劣勢分析，本項目的定位應著(zhù)眼于全市服務(wù)于安寧區，要遵循“適應市場(chǎng)、創(chuàng )造差異性”的定位原則。從目前本項目的主要競爭（參照）對手來(lái)看，項目的主要客戶(hù)群將是項目周邊的工作人員、安寧區居民、商人及投資者�？偟膩�(lái)說(shuō)，這幾類(lèi)人群的收入水平都不是很高，而且項目所在的安寧區房產(chǎn)市場(chǎng)基本上是以中檔樓盤(pán)為主。綜合分析，我們認為項目的定位應該在中檔和高檔
之間，即中等偏上檔次的樓盤(pán)。
五、項目定價(jià)
從前期的分析中可以看到在地理位置環(huán)境基本相同的情況下，價(jià)格仍然是消費者首先考慮的因素。如果本項目的規劃、立面、環(huán)境、房型和配套能做到超過(guò)或部分超過(guò)競爭對手的相當水準，以相應較低的價(jià)格入市、再輔以創(chuàng )新性的包裝宣傳，即可快速形成產(chǎn)品的領(lǐng)先優(yōu)勢。同時(shí)，考慮到蘭州市整體房?jì)r(jià)正處于緩慢上漲過(guò)程中，如國家的土地政策、金融政策、經(jīng)濟政策保持不變，項目將會(huì )存在一定的升值空間。
六、項目規劃設計原則：
1、符合城市總體規劃的要求；
2、符合統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設的原則；
3、綜合考慮所在城市的性質(zhì)、社會(huì )經(jīng)濟、氣候、民族、習俗和傳統風(fēng)貌等地方特點(diǎn)和規劃用地周?chē)沫h(huán)境條件，充分利用規劃用地內有保留價(jià)值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規劃；
4、適應居民的活動(dòng)規律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災、配建設施及管理要求，創(chuàng )造安全、衛生、方便、舒適和優(yōu)美的居住生活環(huán)境；
5、為老年人、殘疾人的生活和社會(huì )活動(dòng)提供條件；
6、為工業(yè)化生產(chǎn)、機械化施工和建筑群體、空間環(huán)境多樣化創(chuàng )造條件；
7、為商品化經(jīng)營(yíng)、社會(huì )化管理及分期實(shí)施創(chuàng )造條件；
8、充分考慮社會(huì )、經(jīng)濟和環(huán)境三方面的綜合效益。
七、研究結論
本項目的實(shí)施，不僅符合“構建社會(huì )主義和諧社會(huì )”的需要，更是順應人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升安寧區的住宅品質(zhì)。項目的實(shí)施，對進(jìn)一步促進(jìn)安寧區經(jīng)濟發(fā)展，加快安寧區城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩步提高，推進(jìn)社會(huì )主義和諧社會(huì )具有重要的現實(shí)意義。經(jīng)分析論證，項目建成后具有良好的經(jīng)濟效益和顯著(zhù)的社會(huì )效益，項目各項建設條件基本具備，因此，本項目是必要的、可行的。
經(jīng)過(guò)以上分析，可以得出結論，即本項目是可行的，建議加快實(shí)施。
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