房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理論文
一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理的現實(shí)缺陷
1、缺乏足夠的經(jīng)濟管理理念
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內管理者逐漸把目光轉移到了經(jīng)濟管理對該行業(yè)的巨大作用上來(lái)。本著(zhù)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標，為數眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內部的經(jīng)濟管理工作。然而，現實(shí)的經(jīng)濟管理工作存在著(zhù)諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內部的經(jīng)濟管理工作還沒(méi)有一個(gè)清醒的認識。大部分企業(yè)都認為經(jīng)營(yíng)管理工作僅屬于企業(yè)內部財務(wù)部門(mén)的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都壓給了它們的財務(wù)部門(mén)。如此的做法很不利于相關(guān)部門(mén)工作的開(kāi)展。因為經(jīng)濟管理職責涉及到企業(yè)內部的所有部門(mén)和機構，并且它們彼此有著(zhù)不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過(guò)有效的經(jīng)濟管理可以加強相關(guān)部門(mén)的有效協(xié)作，最大限度地施展每個(gè)部門(mén)的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個(gè)部門(mén)的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達到經(jīng)濟管理的最初目標，第一，必須先有一個(gè)明確的認識，全體干部職工、企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)都要給經(jīng)濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻計出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟管理體系
本著(zhù)配合好經(jīng)濟發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟管理政策和制度。但是這些法規的建立并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，更沒(méi)有見(jiàn)到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現狀，并且不可能恰當地處理建設過(guò)程中發(fā)生的各類(lèi)矛盾和問(wèn)題。個(gè)別政策的落實(shí)過(guò)程僅流于形式或走過(guò)場(chǎng)，根本沒(méi)有深入到具體的房地產(chǎn)內容當中。從總體上說(shuō)，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒(méi)全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內容，從而導致不同管理者對同一問(wèn)題都各持己見(jiàn)，結果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統一協(xié)調的經(jīng)濟管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當地政府創(chuàng )收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠實(shí)施有效地管理，那么國家的宏觀(guān)控制再?lài)栏褚嗖豢赡芤?jiàn)到實(shí)效。從而，使沒(méi)有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無(wú)法有序開(kāi)展工作。同時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會(huì )波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠景規劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身未制定長(cháng)運的企業(yè)發(fā)展規劃，就連政府職能部門(mén)所制定的政策、制度，也沒(méi)有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長(cháng)遠的約束性和可操作性。為數眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營(yíng)目標均為眼前的目標，政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運作內容給予了政策性的指導和調控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理作用，且遠遠地滿(mǎn)足不了房產(chǎn)企業(yè)現實(shí)的經(jīng)濟管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規范，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經(jīng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內的不完整和脫離實(shí)際，嚴重導致在其政策落實(shí)階段會(huì )屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問(wèn)題。因為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理會(huì )牽扯到很多的社會(huì )部門(mén)，況且，很多新問(wèn)題的連續發(fā)生，會(huì )在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執行，甚者會(huì )因管理力度的增大反而給市場(chǎng)帶來(lái)更大程度的負面效應。故眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)規劃方面的短期行為已嚴重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當行為的有力武器�？偟膩�(lái)說(shuō)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近些年才逐步形成的。到現在為止，給這一市場(chǎng)制定法律法規的進(jìn)程還依然處于起步時(shí)期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有很強約束、規范能力的法規體系�，F實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規建設。所以，其仍不能圓滿(mǎn)地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規范行為。過(guò)去我國的法律法規建設就一直不夠完善，現實(shí)就更跟不上時(shí)代發(fā)展的需求。故當今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不規范局面不能長(cháng)久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強化管理職能、加大執法力度，盡快扭轉這一無(wú)序的市場(chǎng)狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問(wèn)題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟核算管理
當房地產(chǎn)工程完工時(shí)，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規模。選取恰當規范的經(jīng)濟管理措施，將總體工程的建設過(guò)程及交付環(huán)節做出深入、完整地經(jīng)濟研討及評估；然后，再依托經(jīng)濟管理的實(shí)施，檢查出超越預算支出和節約成本支出的相關(guān)項目，從而總結出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實(shí)施結果。據此，能夠在遵循成本運行規律的基礎上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎。
2、搞好地產(chǎn)建設階段的成本運行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理時(shí)，尤其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節就是做好房地產(chǎn)建設過(guò)程的經(jīng)濟管理。執行好此環(huán)節的經(jīng)濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個(gè)工程的建設成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過(guò)程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調控，且擬建一套完整系統的經(jīng)濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過(guò)程實(shí)施必要的控制、管理和監督。
3、抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標環(huán)節的經(jīng)濟管理
當實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標環(huán)節時(shí)，擬定投標報價(jià)的管理人員必須對工程的建設方案和具體細節有深入的了解，并對工程的經(jīng)濟評價(jià)和風(fēng)險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項費用支出全面地把握住。在此基礎上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項工程特點(diǎn)的經(jīng)濟管理方案。
三、結語(yǔ)
通過(guò)上述分析，我們認識到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟管理是一個(gè)綜合工程。欲實(shí)施好房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理工作，第一步必須擬定好長(cháng)遠的經(jīng)濟管理目標。其次是確定好本企業(yè)管理的細節控制原則，并構建好運行機構和做好職能人員的設置工作。在完善好經(jīng)濟管理的體制機制基礎上，堅持具體問(wèn)題具體分析的指導思想，與時(shí)俱進(jìn)地抓好管理的各個(gè)環(huán)節。從而推動(dòng)企業(yè)高效益的健康發(fā)展。
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