房地產(chǎn)項目性質(zhì)及其糾紛審理經(jīng)濟論文

　　經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來(lái)就出現了轉讓 建設項目的交易行為，而長(cháng)期以來(lái)國家法規以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規范 .有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類(lèi)行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類(lèi)案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設項目特指房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)中當事人確立民事法律關(guān)系其權利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設管理中所稱(chēng)的建 設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個(gè)總體設計或初步設計范圍內，由一個(gè)或幾個(gè)單項工程所組成，經(jīng)濟上實(shí)行統一核算，行政上實(shí)行統一管理的建設單位。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過(guò)報建批準，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書(shū)），已具備開(kāi)工條件的建設工程項目。建設項目轉讓?zhuān)�指權利人將其擁有的建設工程項目出賣(mài)給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉發(fā)建設部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的意見(jiàn)》第九條第一項中就明確規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營(yíng)范圍內真正從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開(kāi)發(fā)的商品房，不得轉手倒賣(mài)，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現是因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程出售商品房，其將受到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(cháng)、回收慢、風(fēng)險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，采取開(kāi)放靈活的運作方式，將建設項目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對于出讓方來(lái)說(shuō)，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤大，還可分散投資風(fēng)險；對于受讓方來(lái)說(shuō)，可簡(jiǎn)化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時(shí)間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長(cháng)處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用�？梢赃@樣說(shuō)，項目轉讓代表著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環(huán)，調整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規不健全，法律上還沒(méi)有涉及買(mǎi)賣(mài)建設項目的問(wèn)題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時(shí)加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動(dòng)，曾一度處于無(wú)序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問(wèn)題。

　　總結審理這類(lèi)案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統一認識到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過(guò)程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產(chǎn)權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國家宏觀(guān)調控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當時(shí)如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著(zhù)認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會(huì )效果。面對這種現狀，我們集中時(shí)間和人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權轉讓?zhuān)�其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關(guān)手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實(shí)質(zhì)，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)達成共識后，我們形成了處理意見(jiàn)，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關(guān)規定處理”。這一意見(jiàn)，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過(guò)去政策規定與市場(chǎng)經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來(lái)審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見(jiàn)一斑。例如：1993年全省受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類(lèi)房地產(chǎn)糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過(guò)對大批案件的審理，配合主管機關(guān)促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

　　1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經(jīng)預售商品房的，預售人轉讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時(shí)規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門(mén)備案并辦理有關(guān)變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項目轉讓?zhuān)�在“辦法”作為部門(mén)規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項目轉讓這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著(zhù)更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門(mén)的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓?xiě)�具備的基本條件和轉讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實(shí)踐具有十分重要的觀(guān)實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀(guān)點(diǎn)：

　　從建設項目的構成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來(lái)分析，建設項目轉讓?xiě)�具備如下條件：

　�。�1）轉受讓方應具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經(jīng)營(yíng)范圍限制）；

　�。�2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線(xiàn)圖；

　�。�3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓?zhuān)�，三通一平（通路、通水、通電和平整�?chǎng)地，即開(kāi)發(fā)土地所進(jìn)行的基礎工程和配套設施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設計工作已完成；

　�。�4）己取得建設工程規劃許可證；

　�。�5）已取得施工許可證，完全具備開(kāi)工以上的條件。

　　建設項目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：

　�。�1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；

　�。�2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；

　�。�3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門(mén)申請項目建設者更名手續。

　　《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴格區分實(shí)施建設項目轉讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設項目轉讓?xiě)�具備的前述五個(gè)條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個(gè)主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買(mǎi)賣(mài)合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實(shí)質(zhì)條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價(jià)，同時(shí)轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時(shí)付出對價(jià)，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務(wù)是否履行的標準。區分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實(shí)施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒(méi)有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀(guān)上規范了當事人的交易行為。ッ袷律笈謝疃具有對社會(huì )主義經(jīng)濟基礎的鞏固、發(fā)展和完善起著(zhù)積極的、重要的促進(jìn)作用、調整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗總結的基礎上發(fā)表的探討意見(jiàn)。以求起到拋磚引玉，開(kāi)拓辦案思路的作用。

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