房地產(chǎn)企業(yè)成本核算之我見(jiàn)
【摘要】近年來(lái)工程建設施工材料以及人工成本的上漲使得企業(yè)的利潤受到的影響，同時(shí)市場(chǎng)競爭的激烈也造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向的困境。針對這樣的情況，現代房地產(chǎn)企業(yè)必須從成本管理工作入手，強化企業(yè)的成本管理工作。以此降低房地產(chǎn)的綜合成本，為企業(yè)經(jīng)濟效益的提高、我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢的遏制奠定基礎。本文論述了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作中的若干問(wèn)題，以此為企業(yè)成本控制目標的實(shí)現奠定基礎。
【關(guān)鍵詞】成本核算，控制，制度建設，監督
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算存在諸多問(wèn)題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產(chǎn)成本核算水平，需要制定相應的成本控制措施，同時(shí)加大會(huì )計、稅收監管力度，建立和健全企業(yè)的規章制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開(kāi)發(fā)一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開(kāi)發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益。
1房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題
現代市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開(kāi)展是保障企業(yè)持續盈利能力以及利潤最大化的關(guān)鍵。受施工材料與人工成本價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本逐年提高。另一方面，傳統建筑工程施工過(guò)程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過(guò)高的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)企業(yè)規模和項目開(kāi)發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，其存在的主要問(wèn)題是：
(1)成本核算對象不明確。房地產(chǎn)項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開(kāi)發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開(kāi)發(fā)成本核算的對象，是以整個(gè)開(kāi)發(fā)項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類(lèi)型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會(huì )計準則中并未明確。
(2)成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會(huì )計有關(guān)知識，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費用，應直接歸集到該產(chǎn)品成本中;屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費用，應通過(guò)一定程序先歸集費用并采用適當方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建安工程費屬于直接開(kāi)發(fā)成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費均屬于間接開(kāi)發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配�？扇绾螌﹂g接開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開(kāi)發(fā)成本歸集何處，按什么標準來(lái)分配，沒(méi)有給予明確的解決方法。
(3)任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內控制度較為健全，財務(wù)核算比較規范，經(jīng)營(yíng)管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
(4)成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品由于開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，只能按生產(chǎn)周期核算開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結算出經(jīng)營(yíng)利潤和應交稅金，恰當評價(jià)經(jīng)營(yíng)管理層的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進(jìn)行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項目結算。
(5)張冠李戴隨意調劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì )有多個(gè)不同項目同時(shí)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷(xiāo)的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚(yú)。
2存在問(wèn)題的原因分析
(1)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)沒(méi)有真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀(guān)能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)競爭的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)競爭的觀(guān)念，照走過(guò)去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。
(2)成本核算體制不適應市場(chǎng)經(jīng)濟的需要。傳統房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據財務(wù)部門(mén)的決算報告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報告的時(shí)效性滯后而無(wú)法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過(guò)程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無(wú)可挽回。
3提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑
(1)制定相應的成本控制措施�？刂瞥杀臼谴龠M(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)繁榮我國住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。
�、�?lài)栏窨刂平ò渤杀窘档凸こ淘靸r(jià)�？刂平ㄔO工程成本，首先，應從設計開(kāi)始，因為設計是工程項目付諸實(shí)施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。設計階段工作水平的高低，設計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過(guò)招投標形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關(guān)鍵是合理控制工程洽商、材料設備價(jià)格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發(fā)揮監理對工程造價(jià)的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價(jià)，做好結算審核工作。
�、诓疬w安置費用的控制。在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊伍及時(shí)凍結建設用地范圍內的戶(hù)口，嚴格控制分戶(hù)，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶(hù)安置用房的面積，做好新區開(kāi)發(fā)原有人員的安置工作。
�、圪J款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長(cháng)短及資金回收的特點(diǎn)來(lái)選擇合適的還款方式�？偟膩�(lái)說(shuō)，償還貸款的方式分為一次全部?jì)斶�和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過(guò)大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時(shí)投資于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的企業(yè)，實(shí)行的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在總的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過(guò)多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。
(2)加強制度建設，強化會(huì )計監督。
�、俳⒑徒∪髽I(yè)的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章
(可循，從而保證成本會(huì )計資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì )計信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據自身規模大小和商品房開(kāi)發(fā)項目的規模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì )計工作質(zhì)量的前提下，合理地設置會(huì )計機構，配備必要的成本核算人員。每一個(gè)房地產(chǎn)項目應由專(zhuān)人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專(zhuān)門(mén)負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來(lái)，形成算為管用、算管結合的有效機制。
�、诩哟髸�(huì )計、稅收監管力度。財政、稅務(wù)、審計等有關(guān)部門(mén)應加強合作，及時(shí)溝通信息，對故意不進(jìn)行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時(shí)提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時(shí)、正確核算收入成本，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計信息質(zhì)量。企業(yè)應設立內部審計部門(mén)或人員，強化內部審計，以保證會(huì )計核算真實(shí)性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。
參考文獻：
[1]龔興國、王晶，企業(yè)核心能力信息披露問(wèn)題分析[J] 財會(huì )月刊，2008(03)：03-08.
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