物業(yè)管理方案15篇（熱）
為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展，往往需要預先進(jìn)行方案制定工作，方案是在案前得出的方法計劃。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？下面是小編為大家整理的物業(yè)管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)管理方案1
為了貫徹執行《物業(yè)管理條件》，規范我街物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區居民的生活和工作環(huán)境，現結合我街實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理領(lǐng)導小組。主任由街道黨工委副書(shū)記、辦事處主任沈萌同志擔任；副主任由街道黨工委副書(shū)記鄭文珍、街道辦事處副主任陳同志擔任；成員由街道黨政辦、城管辦、社區辦、物業(yè)管理公司和各社區居委會(huì )負責人組成。下設辦公室，由街道社區辦主任蔡瑩同志兼任主任，城管辦主任林燕芳同志擔任黨務(wù)副主任。辦公室設在社區辦。主要職責：負責指導各社區居委會(huì )劃分物業(yè)管理小區，抓好試點(diǎn)，協(xié)調幫忙社區居委會(huì )解決有關(guān)問(wèn)題。各社區居委會(huì )要成立物業(yè)管理委員會(huì )，作為社區基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規劃與目標
1、小區規劃
根據需要與合理原則，全街城建區規劃為56個(gè)物業(yè)管理小區，其中基礎條件較好的居民區（一類(lèi)小區）15個(gè)；單位型居住區（二類(lèi)小區）21個(gè)，目前，各方面尚不具備條件的小區（三類(lèi)小區）20個(gè)。
江濱社區18個(gè)，其中一類(lèi)小區8個(gè)；即：①江濱花園；②中山2#、3#、4#；③望園樓；④建融花園；⑤永樂(lè )花園；⑥望江大廈；⑦晏公小區；⑧東風(fēng)儲蓄所宿舍。二類(lèi)小區8個(gè)，即：①市供銷(xiāo)社；②市公安局；③北門(mén)小學(xué)；④防疫站；⑤糧食局；⑥外貿公司；⑦百合竹柴炭宿舍；⑧金源小區。三類(lèi)小區2個(gè)，即：①晏公路；②北門(mén)路。
后溪洋社區11個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)：即：①桃源新城；②后溪公寓；③燕城商廈。二類(lèi)小區3個(gè)：即：①長(cháng)途客運站小區；②江邊路81號至100號小區；③江邊路35號至68號小區。三類(lèi)小區5個(gè)：即：①新府路69號小區；②新府路65號小區；③燕江中路66號小區；④解放北路42號小區；⑤江邊路106號小區。
鴻燕社區6個(gè)，其中一類(lèi)小區1個(gè)：即：茶花山莊。二類(lèi)小區2個(gè)：即：①閩通長(cháng)運黃山嶺小區；②燕江東路小區（包括市交通局宿舍樓、飼料公司宿舍樓、農行、重晶石宿舍樓、農行、化纖廠(chǎng)宿舍樓、勞服公司宿舍樓、燕歸宿舍樓）。三類(lèi)小區3個(gè)：即：①黃山新村一路；②解放北路一組；③解放北路二組。
紅山社區13個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)：即：①庫區路雙龍小區；②庫區路化纖廠(chǎng)宿舍；③燕江東路43號宿舍。二類(lèi)小區5個(gè)：即：①永林宿舍；②軍供站宿舍；③工商宿舍；④智勝宿舍；⑤種子公司宿舍。三類(lèi)小區5個(gè)：即：①黃山二路居民區；②石油公司宿舍；③燕江東路居民區；④庫區路居民區；⑤庫區路貨場(chǎng)。
黃山社區8個(gè)，其中二類(lèi)小區3個(gè)：即：①貯木場(chǎng)新村；②永安四中；③人造板廠(chǎng)。三類(lèi)小區5個(gè)：即：①黃山嶺；②北大橋；③西營(yíng)坂；④尼葛新村；⑤原造紙廠(chǎng)福利區。
2、工作目標
社區物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關(guān)系到居民的切實(shí)利益和社會(huì )的穩定與發(fā)展，加強社區物業(yè)管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住環(huán)境，并且對于我市創(chuàng )立衛生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。
20xx年前，我街物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業(yè)管理工作的'重要意義，取得理解和支持；在36個(gè)一、二類(lèi)物業(yè)管理小區逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，切實(shí)發(fā)揮業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中自治的作用；根據住宅小區的特點(diǎn)搞好分類(lèi)指導，年內抓好五個(gè)試點(diǎn)，并認真推廣；進(jìn)一步規范小區的物業(yè)管理。力爭到達36個(gè)一、二類(lèi)物業(yè)管理小區在20xx年底前，逐步實(shí)行規范化的物化管理，20個(gè)三類(lèi)物業(yè)管理小區，按照“舊城改造一個(gè)規范一個(gè)”的原則進(jìn)行，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制訂方案（20xx年5月-6月15日）。組織街、居工作人員對社區居民住宅進(jìn)行摸底調查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區居民意見(jiàn)的基礎上，劃定物業(yè)管理小區，制定社區物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（20xx年5月26日-6月31日）。召開(kāi)各種會(huì )議，對社區物業(yè)管理工作動(dòng)員部署；運用墻報、黑板報、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（20xx年6月16日-10月30日）。街道確定江濱社區的永樂(lè )花園、后溪洋社區的后溪公寓小區、鴻燕社區的黃山新村一路、紅山社區的雙龍小區、黃山社區的貯木場(chǎng)新村作為物業(yè)管理的試點(diǎn)小區。試點(diǎn)方案另文。
4、推廣（20xx年11月1日-20xx年底）。試點(diǎn)工作經(jīng)驗在各社區加以推廣，地試點(diǎn)中存在的問(wèn)題和不中之處加以修正和改善。在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導，推進(jìn)《物業(yè)管理條例》在我街的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理業(yè)管理領(lǐng)導小組每月召開(kāi)一次會(huì )議，學(xué)習上級有關(guān)文件和會(huì )議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會(huì )主要領(lǐng)導是落實(shí)物業(yè)管理條例的第一職責人。對社區物業(yè)管理工作做到親自規劃部署，經(jīng)常了解情景，進(jìn)取協(xié)調解決問(wèn)題，確保全街物業(yè)管理工作有步驟有秩序地推進(jìn)。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會(huì )和駐區單位推進(jìn)物業(yè)管理工作的情景進(jìn)行督促檢查評比，對物管工作落實(shí)好的單位和表現突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區域，不進(jìn)取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導，責令其限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案2
�。ㄒ唬┬^安全措施
1、門(mén)衛進(jìn)出管理要嚴格，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。
2、充分發(fā)揮小區24小時(shí)電視監控系統、tv分割鏡頭監控系統、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
3、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
4、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識宣傳教育活動(dòng)。
5、配有消防系統設施設備，能隨時(shí)啟用。
6、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
7、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區安全，以創(chuàng )造良好治安環(huán)境。
5、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入區，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。
�。ǘ榱吮Ｕ闲^內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定
1、各業(yè)主（住戶(hù)）應將全部常住人員情況如實(shí)填寫(xiě)在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區實(shí)施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶(hù)）應主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶(hù)）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；
6、凡住戶(hù)搬離小區應提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區；
�。ㄈ┉h(huán)衛綠化工作
1、公共部位衛生區，派專(zhuān)職衛生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗報告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專(zhuān)職園藝工對小區內的綠化進(jìn)行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長(cháng)期，適時(shí)確定不同的養護重點(diǎn)，制定不同的養護計劃，為小區提供一個(gè)優(yōu)雅的'環(huán)境。
�。ㄋ模┉h(huán)境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶(hù)）傾倒垃圾時(shí)應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶(hù)）應及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長(cháng)負責。
物業(yè)管理方案3
第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)
1.項目簡(jiǎn)介：
公寓坐落于 小區總面積： 平方米，共有 幢高樓、總戶(hù)數 戶(hù)。 小區現有管理站長(cháng) 名，保安人員 名，清潔工 名，電梯工 名，、消防工 名，水暖電工 名，綠化工 名。
�。ㄒ唬�、秩序管理服務(wù)
小區共有 個(gè)出入口，每幢樓主進(jìn)出口值班室設有保安24小時(shí)值班，樓旁主進(jìn)口出入口于早上 點(diǎn)開(kāi)，晚上 點(diǎn)關(guān)閉。因進(jìn)出口管理難度大如要進(jìn)行車(chē)輛管理就必須增加秩序維護人員。
1.秩序管理服務(wù)內容
1.1 小區基本實(shí)行封閉式管理；
1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；
1.3 執行小區內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；
1.4 結合小區特點(diǎn)，制訂安全防范措施；
1.5 進(jìn)出小區各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行；
1.6 小區停車(chē)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊；
1.7 非機動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；
1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
1.9 及時(shí)處理小區內各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報物業(yè)管理部門(mén)并做好記錄；
1.10 檢查小區設施是否完好；
1.11 負責停車(chē)場(chǎng)區域的巡查、管理，保證車(chē)道暢通，設備、工具裝卸區的車(chē)輛、人員管理；
1.12 檢查進(jìn)口設備、工具及非開(kāi)放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負責人員登記工作；
2.門(mén)崗服務(wù)
2.1 門(mén)崗值崗時(shí)要認真、負責，在管理區域門(mén)崗實(shí)行24小時(shí)秩序管理服務(wù)；
2.2 在指定崗位，嚴禁脫崗；
2.3值班人員站姿姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢(xún)問(wèn)，禁止與他人閑聊。
2.4 外來(lái)人員進(jìn)出管理做好登記
2.4.1 裝修施工人員應到管理處辦理手續，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區域，離開(kāi)管理區域應交回《施 工人員出入證》；
2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符；
2.4.3 非開(kāi)放時(shí)外來(lái)人員，應到秩序管理服務(wù)處辦理手續，佩帶《臨時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理區域。
2.5 物品進(jìn)出管理
2.5.1 非開(kāi)放時(shí)大件物品應憑員工簽發(fā)的出門(mén)證，經(jīng)核對物品名稱(chēng)、數量準確無(wú)誤后，方可放行；
2.5.2進(jìn)入管理區域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨。
2.6 機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理
2.6.1 對機動(dòng)車(chē)進(jìn)出管理域區實(shí)行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車(chē)輛進(jìn)入管理區域。
2.6.2 外來(lái)車(chē)輛謝絕進(jìn)入管理區域。
2.6.3 地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序，并做好車(chē)輛狀況檢查，發(fā)現漏油、破損等缺陷立即提示車(chē)主，并向管理處報告，做好記錄。
2.7巡崗服務(wù)
2.7.1管理區內實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)， 確保每2小時(shí)巡遍全部公共區域。
2．8 區內巡視
2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的`塑料袋；
2.8.2 巡視內容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機房、門(mén)、窗、裝修現場(chǎng)等；
2.8.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線(xiàn)巡邏，巡視記錄中應記載發(fā)現情況及時(shí)間。
2.8.4員工需要幫助時(shí)，應及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；
2.8.5發(fā)現可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對講機及時(shí)報告，并迅速查明情況，嚴密監視；
2.8.6 發(fā)現裝修違規情況，立即向客戶(hù)指出，及時(shí)阻止，并報告管理處做出相應處理；
2.8.7遇緊急情況，按《應急預案》執行；
2.8.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內；發(fā)現燈熄滅、水管及閥門(mén)漏水、煤氣管漏氣等，應及時(shí)通知設備人員修復；
2.8.9巡視結束后，交接巡視器材；
2.9 夜間巡視
2.9.1 夜間巡視的路線(xiàn)應經(jīng)常變化；
2.9.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無(wú)可疑人物藏匿于其內；
2.9.3若發(fā)現可疑人物，須立刻報警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理；
3.1突發(fā)事件的處理
為應對突發(fā)事件，按指定的應急預案作業(yè)，平時(shí)應定期參加演練。
3.2 發(fā)生火警
3.2.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話(huà)119；
3.2.2 通知火災周?chē)鷨T工撤離危險區；
3.2.3做好現場(chǎng)安全保衛工作，聽(tīng)候指揮。
3.3 發(fā)生刑案
3.3.1立即向管理處報告或報公安部門(mén)110并保護現場(chǎng)，并救護傷員；
3.3.2向發(fā)現人和周?chē)鷺I(yè)戶(hù)了解情況并記錄。
3.3.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。 3.4發(fā)生盜、搶事件
3.4.1 用對講機報告請求支援，同時(shí)設法抓住犯罪嫌疑人；
3.4.2對犯罪嫌疑人應認清特征、人數、作案工具，及時(shí)報告公安部門(mén)110；
3.4.3保護現場(chǎng)，協(xié)助破案。 3.5發(fā)現觸電事故
3.5.1切斷電源，使觸電者脫離電源；
3.5.2報告管理處主任和監控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫務(wù)急救電話(huà)120，請求醫務(wù)急救中心派醫生來(lái)現場(chǎng)；
3.5.3引導救護車(chē)抵達現場(chǎng)；
3.5.4無(wú)救護車(chē)時(shí)，臨時(shí)調車(chē)將觸電者即送醫院搶救。
3.6發(fā)現電梯困人
3.6.1立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理；
3.6.2安慰被困人員；
3.6.3協(xié)助設備人員搶險，安全接應被困人員。
3.7發(fā)現人員、車(chē)輛堵塞，立即用對講機報告，增派秩序管理員及時(shí)疏導。
3.8監控崗服務(wù)
3.9日常工作
3.9.1監控系統24小時(shí)開(kāi)通運行，監控人員24小時(shí)監控值班，錄像資料保存1個(gè)星期。
3.9.2監控人員密切注視屏幕，發(fā)現可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監視，做好記錄并及時(shí)報告管理處主任。
3.9.3接到周界報警系統報警時(shí)，立即向管理處主任報告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統復位，重新布防。
3.9.4負責對講機的保管、充電、調換、借用和登記。
4.1監控設備系統的管理
4.1.1對監控系統每天進(jìn)行檢查，發(fā)現異常情況和故障立即報修，并做好記錄。
4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意，不準查看監控錄像保存內容。
4.1.3監控人員每天擦拭監控設備一次，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。
4.2中央監控室的出入管理
4.2.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監控室。
4.2.2因工作需要進(jìn)入中央監控室的管理人員，應經(jīng)管理處主任批準；外來(lái)人員進(jìn)入，應經(jīng)管理處主任簽證認可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。
4.2.3凡進(jìn)入中央監控室的人員都得辦理登記手續。
5 秩序管理各崗位之間的輪換
5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每2小時(shí)循環(huán)換崗；
5.2 換崗程序:巡視崗——→門(mén)崗——→監控——→巡視崗;
5.3 換崗必須從巡視崗開(kāi)始輪換，不可從門(mén)崗或監控崗開(kāi)始輪換。 6秩序管理崗位設置
6.1 秩序管理崗位每崗設置2人，由管理處主任確定巡視點(diǎn)和巡視路線(xiàn)，每小時(shí)一次按巡視路線(xiàn)巡視所有巡視點(diǎn)。
6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無(wú)劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執勤記錄。
7秩序管理服務(wù)檢查制度
7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標準進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄；
7.2秩序管理班長(cháng)巡查：秩序管理班長(cháng)巡回監督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監督檢查不少于4次，做好記錄；
7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車(chē)輛管理現場(chǎng)及客戶(hù)裝修現場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。
物業(yè)管理方案4
我項目學(xué)習了總公司關(guān)于《項目服務(wù)管理》的文件后，根據考核表的各項內容在規定的時(shí)間內完成自查，發(fā)現本項目工作中存在不足之處：
一、保安服務(wù)方面：管理較松散，保安員服務(wù)素質(zhì)較低；
二、車(chē)輛管理方面：車(chē)輛亂停亂放時(shí)有出現；
三、環(huán)境衛生清潔方面不到位；
四、其他方面。
針對以上不足之處，提出整改措施如下；
一、保安服務(wù)方面：
1、圍繞提高保安的責任心問(wèn)題加強培訓教育，結合工作考評，考評不合格進(jìn)行嚴肅處理；
2、對個(gè)別年齡偏大的逐步進(jìn)行調整；
3、加強對夜間重點(diǎn)部位的巡查，如車(chē)庫、樓道、辦公層及小區四周；
4、在提高責任心的同時(shí)加強對保安的監督，對晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行查崗，對責任心不強者及時(shí)進(jìn)行處罰或辭退。
二、車(chē)輛管理方面：
1、做好車(chē)庫方向指示、導示牌；
2、做好停車(chē)管理的告示宣傳；
3、增加人員對車(chē)庫的.管理。
三、加強環(huán)境衛生清潔方面：
1、加強對保潔人員的業(yè)務(wù)培訓，嚴格環(huán)境衛生日檢工作及時(shí)發(fā)現死
角和清理死角，對不負責任的保潔員予以處罰；
2、裝修垃圾做到及時(shí)清理，提高對裝修現場(chǎng)的巡查力度。對垃圾亂堆放的行為及時(shí)進(jìn)行教育與整改；
3、對地下車(chē)庫進(jìn)行全面清掃，安排專(zhuān)人對車(chē)庫進(jìn)行保潔，實(shí)施車(chē)輛和保潔的規范管理；
4、小區樓道地面太臟問(wèn)題，將組織多次清理。
四、其他方面：
1、監控布點(diǎn)問(wèn)題：對于增加監控布點(diǎn)問(wèn)題，將會(huì )同開(kāi)發(fā)單位和施工單位，對小區監控布點(diǎn)進(jìn)行定位，施工；
2、樓道照明問(wèn)題：對于匯源大廈電路老化、短路等情況。
�、僦匦虏季�(xiàn)
�、诟脑炫f電路
�、鄹鼡Q聲光控
3、已完成的工作：車(chē)庫內溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續，采用臨時(shí)性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進(jìn)行了清理。車(chē)庫內增加了指示牌，進(jìn)車(chē)道進(jìn)行改造，避免小車(chē)進(jìn)出時(shí)刮擦底盤(pán)的現象。在今后的工作中，我們將強化敬業(yè)精神，增強責任意識，提高完成工作的標準。不足之處請領(lǐng)導指正。
物業(yè)管理方案5
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學(xué)校領(lǐng)導、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導小組，負責監督協(xié)調侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領(lǐng)導小組匯報上階段的物業(yè)管理狀況，增強溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。
2、管理人員持證上崗、著(zhù)制服、標志明顯。
3、管理人員24小時(shí)值班，編排管理人員24小時(shí)值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。在教學(xué)樓每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務(wù)消防隊，做好學(xué)生的防火監督教育工作。
5、24小時(shí)全面監管。保安不間斷24小時(shí)巡邏，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。
6、完善各項管理制度
�。�1）來(lái)訪(fǎng)登記，來(lái)訪(fǎng)人員經(jīng)被訪(fǎng)人確認后，本校人士可入內，校外人士須在大廳內等待。
�。�2）發(fā)現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時(shí)光報校方。
�。�3）開(kāi)展意見(jiàn)調查，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見(jiàn)調查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見(jiàn)，了解對物業(yè)管理的.需求，確保我們能夠帶給及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。
二、環(huán)境衛生管理
1、實(shí)行零干擾清潔衛生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。
2、做好環(huán)境衛生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛生意識、糾正學(xué)生的不良衛生習慣與環(huán)境衛生管理相結合，使學(xué)生也自覺(jué)地
參與到環(huán)衛工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈
的方法，在校方的支持下公開(kāi)其不禮貌行為以儆效尤。
4、每一天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，先外至內。清潔標準：公共場(chǎng)所無(wú)明顯泥沙、污垢，每100平方米內紙屑不超過(guò)兩片，沒(méi)有1厘米以上的石子；排水溝無(wú)明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時(shí)，清運率100%，周?chē)鸁o(wú)污垢、無(wú)積水，離垃圾箱兩米無(wú)臭味；玻璃門(mén)窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無(wú)污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無(wú)灰塵，清潔后的燈具無(wú)灰塵，燈具內無(wú)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：持續樓梯清潔，目視樓梯無(wú)果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛生間標準：地面無(wú)煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無(wú)黃漬，室內無(wú)異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無(wú)污漬、無(wú)雜物。
三、水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每一天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視資料：（1）檢查學(xué)生生活區公共排污、排水管道有無(wú)雜物，發(fā)現后做好記錄，落實(shí)清理工作。
�。�2）檢查校區內路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。
�。�3）檢查有無(wú)損毀公共設施，包括門(mén)窗、床鋪、桌子、室內照明、電線(xiàn)等，如有上述狀況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行
制止并視破壞情節輕重報校方后給予必須的處罰。
�。�4）檢查各類(lèi)管道電線(xiàn)有無(wú)破損、斷裂、生銹等狀況，一經(jīng)發(fā)現立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類(lèi)管道電線(xiàn)正常使用。
�。�5）檢查學(xué)生生活區大門(mén)、圍墻等設施是否完好。
�。�6）配電部分電纜溝（豎井）無(wú)水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀(guān)美觀(guān)、完好、清潔、開(kāi)關(guān)運行無(wú)影響等。
2、水電工24小時(shí)值班，并把每個(gè)水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現突發(fā)事件后聯(lián)系。
物業(yè)管理方案6
以“創(chuàng )建衛生城市，構建和諧社會(huì )”為宗旨，不斷增強市民文明衛生意識，改善居民生活工作環(huán)境，提高城市整體形象，讓人民群眾人人享受創(chuàng )建成果。根據“呼和浩特市創(chuàng )建國家衛生城市工作方案”的精神，現將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng )衛”方案制定如下:
一、創(chuàng )建工作組織機構
(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區創(chuàng )建國家衛生城市領(lǐng)導小組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)創(chuàng )衛領(lǐng)導小組)。
組長(cháng):小圖(市房產(chǎn)局局長(cháng))
副組長(cháng):小宏(市房產(chǎn)局副局長(cháng))
陳巴特爾(市物業(yè)處處長(cháng))
成員:小芳(市物業(yè)處副處長(cháng)) 韓朝惠(市物業(yè)處管理科科長(cháng))
小宏(新城區物業(yè)局局長(cháng))
小貴(賽罕區物業(yè)辦主任)
小毅(玉泉區物業(yè)辦主任)
小梅(回民區物業(yè)辦主任)
(二)領(lǐng)導小組下設創(chuàng )建國家衛生城市辦公室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)創(chuàng )衛辦)，負責創(chuàng )建國家衛生城市的日常工作。
主任:小爾
副主任:小芳小惠
成員:由管理科、協(xié)會(huì )及四區物業(yè)辦抽調人員組成
二、任務(wù)與要求
(一)明確責任目標
1、“創(chuàng )衛辦”要根據“創(chuàng )衛領(lǐng)導小組”的意見(jiàn)，對創(chuàng )建階段工作進(jìn)行安排部署；聽(tīng)取四區物業(yè)辦(局)創(chuàng )衛工作匯報，提出要求，協(xié)調解決問(wèn)題，檢查督辦四區物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù)；及時(shí)通報各階段工作的進(jìn)展情況和存在的問(wèn)題，負責創(chuàng )衛工作的通報、簡(jiǎn)報等宣傳工作
2、四區物業(yè)辦(局)要立即行動(dòng)起來(lái)，成立創(chuàng )衛工作小組，制定轄區創(chuàng )衛工作方案，真正做到領(lǐng)導、工作人員、措施、標準、責任五個(gè)到位。根據轄區內住宅小區現狀，分開(kāi)好、中、差三個(gè)層次規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的衛生監管力度，重點(diǎn)督促中等及差的小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區的衛生管理，健全各類(lèi)衛生設施，建立衛生管理制度，落實(shí)清掃保潔人員，保持環(huán)境整潔，垃圾收集、儲存、清運符合衛生要求。
(二)具體要求:
“創(chuàng )衛”是一項十分艱巨、繁重長(cháng)效的系統工程，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到: 1、小區內垃圾日產(chǎn)日清；
2、小區內道路、綠地等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物；
3、花草修剪整齊美觀(guān)；
4、房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物等現象；
5、房屋外觀(guān)完整、整潔；室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損；
6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒，建立檔案，水箱要加蓋加鎖；
7、排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現象；
8、車(chē)輛管理有序，按規定位置停放。
(三)重點(diǎn)整治內容:
定期清理衛生死角；清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物；清洗墻壁亂貼亂畫(huà)等廣告；特別是目前各小區自行車(chē)棚擅自占用和堆放雜物現象十分嚴重，要加大力度進(jìn)行整治，在全面整治的基礎上，要加強日常保潔管理。
三、創(chuàng )建工作步驟
1、動(dòng)員部署階段(20xx年3月~4月)
成立工作領(lǐng)導小組，討論方案，明確職責，研究工作；召開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動(dòng)員大會(huì )；
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案，對照標準，查找問(wèn)題。
2、整改提高階段(20xx年4月~5月)
開(kāi)展全市范圍內模擬檢查，對發(fā)現問(wèn)題限期整改達標。
3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)
認真對照模擬檢查結果，逐條逐項進(jìn)行梳理、擺問(wèn)題、找差距、要在鞏固現有成績(jì)的基礎上，強化長(cháng)效管理，提高工作水平。迎接各級部門(mén)的調研、技術(shù)考核和綜合檢查。
創(chuàng )建國家衛生城市工作要同創(chuàng )建國家環(huán)保模范城市工作緊密結合，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢，同步協(xié)調推進(jìn)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區調動(dòng)廣大業(yè)主對創(chuàng )建工作的積極性，共同為創(chuàng )建工作獻策獻力，積極參與到各項創(chuàng )建活動(dòng)中來(lái)，讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng )建國家衛生城市的主力軍。
四、加大宣傳力度，營(yíng)造濃厚的`創(chuàng )建氛圍
在創(chuàng )建活動(dòng)中，要積極開(kāi)展多種多樣的宣傳活動(dòng)，切實(shí)加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區，利用宣傳欄開(kāi)展公共衛生、個(gè)人衛生和預防疾病等相關(guān)知識的宣傳，懸掛宣傳橫幅，每個(gè)住宅小區要在顯著(zhù)位置設立至少一處大型創(chuàng )衛公益廣告牌。進(jìn)一步增強業(yè)主的衛生意識、健康意識、環(huán)境意識和創(chuàng )建國家衛生城市的參與意識，努力營(yíng)造人人關(guān)心創(chuàng )建、人人參與創(chuàng )建的良好氣氛。
物業(yè)管理方案7
寫(xiě)字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫(xiě)字樓日常管理的工作內容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：
一、 營(yíng)銷(xiāo)推廣
由于寫(xiě)字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營(yíng)銷(xiāo)推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內容。當今的寫(xiě)字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫(xiě)字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場(chǎng)分析調研，與買(mǎi)租客戶(hù)的聯(lián)絡(luò )、談判、簽約，客戶(hù)投訴與要求的受理與處理，客戶(hù)與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶(hù)與客戶(hù)間關(guān)系的協(xié)調，以及組織客戶(hù)參加目的在于聯(lián)絡(luò )感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作范疇。
由于轉變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫(xiě)字樓客戶(hù)變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶(hù)對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶(hù)，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫(xiě)字樓物業(yè)的收益。
這方面應有專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)人員在寫(xiě)字樓前臺工作或設立專(zhuān)門(mén)的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情調研，主動(dòng)尋找目標客戶(hù)，征求已有客戶(hù)對物業(yè)的使用意見(jiàn)，盡力滿(mǎn)足各方面客戶(hù)的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫(xiě)字樓辦公機構集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì )提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類(lèi)似)。
1、 商務(wù)中心的設備配置
商務(wù)中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話(huà)、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設備的配備可根據服務(wù)項目的增設而添置。
商務(wù)中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過(guò)程中應嚴格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設備進(jìn)行必要的保養，設備一旦發(fā)生故障，應由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修。
2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區域、多項目的直接服務(wù)�？腿藢ι虅�(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有：
�、倭骼耐庹Z(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力;
�、谑炀毜闹杏⑽拇蜃帜芰�;
�、凼炀毑僮鞲鞣N設備的能力;
�、苁煜ど虅�(wù)信息知識;
�、菔煜っ貢�(shū)工作知識;
�、蘧邆浠镜脑O備清潔保養知識。
(2)工作程序。
�、俜⻊�(wù)前：了解客戶(hù)所需服務(wù)項目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶(hù)講明收費情況，開(kāi)據收費通知單
并收一定比例的押金。
�、诜⻊�(wù)中：以準確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準時(shí)、精確地完成服務(wù)。
�、鄯⻊�(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫(xiě)《商務(wù)中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務(wù)部結賬�！渡虅�(wù)中心費用收據單》一式三份，一聯(lián)
交給財務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對象是客人，有時(shí)寫(xiě)字樓內部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫(xiě)字樓內部人員到商務(wù)中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門(mén)經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時(shí)間及批準人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務(wù)中心的服務(wù)項目
寫(xiě)字樓客戶(hù)業(yè)務(wù)類(lèi)型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括：
l 翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;
l 秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理;
l 辦公系統自動(dòng)化服務(wù);
l 整套辦公設備和人員配備服務(wù);
l 臨時(shí)辦公室租用服務(wù);
l 長(cháng)話(huà)、傳真、電信服務(wù);
l 商務(wù)會(huì )談、會(huì )議安排服務(wù);
l 商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù);
l 客戶(hù)外出期間保管、代轉傳真、信件等;
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等;
l 報刊、雜志訂閱服務(wù);
l 客戶(hù)電信設備代辦、代裝服務(wù);
l 文件、名片等印制服務(wù);
l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
l 報刊剪報服務(wù);
l 秘書(shū)培訓服務(wù)等。
三、 前臺服務(wù)
小型寫(xiě)字樓的前臺僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導服務(wù)，大型寫(xiě)字樓的前臺服務(wù)項目較多 ，主要包括：
l 問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);
l 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
l 個(gè)人行李搬運、寄存服務(wù);
l 出租汽車(chē)預約服務(wù);
l 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);
l 航空機票訂購、確認;
l 全國及世界各地酒店預定服務(wù);
l 餐飲、文化體育節目票務(wù)安排;
l 文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
l 花卉代購、遞送服務(wù);
l 洗衣、送衣服務(wù);
l 代購清潔物品服務(wù);
l 提供公司“阿姨”服務(wù);
l 其他各種委托代辦服務(wù)。
有的寫(xiě)字樓的報修點(diǎn)也設在前臺，方便客戶(hù)報修。
四、設施設備管理
寫(xiě)字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫(xiě)字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門(mén)、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節的計劃與控制，開(kāi)源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專(zhuān)項維修保養責任公司和個(gè)人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類(lèi)報修：自檢報修、客戶(hù)報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱(chēng)作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時(shí)應注意：
�、偈欠癜丛O備分類(lèi)編制計劃。
�、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。
�、劬S修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
�、購娭凭S修法。即不管設備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。
�、� 定期檢修法。即根據設備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
�、墼\斷維修法。即根據使用部門(mén)的報告和提供的技術(shù)資料，對設備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進(jìn)行維修。
�、苋婢S修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時(shí)，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：
�、儋e客至上，服務(wù)第一。
�、陬A防為主。
�、壅l(shuí)主管，誰(shuí)負責。
�、苋悍廊褐�，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門(mén)各類(lèi)人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專(zhuān)門(mén)保安人員和保安設備(報警裝置、門(mén)戶(hù)密碼開(kāi)啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫(xiě)字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車(chē)場(chǎng)的.保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類(lèi)可能發(fā)生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫(xiě)字樓的消防系統主要有：
�、俑墒较老到y：自動(dòng)報警系統，聯(lián)動(dòng)總控制屏，btm氣體滅火系統。
�、跐袷较老到y：自動(dòng)噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。
�、巯缆�(lián)動(dòng)機構：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機的功能和聯(lián)動(dòng)試驗;空氣系統鮮風(fēng)機和排氣機的功能和聯(lián)動(dòng)試驗;消防電梯的功能試驗。
�、芑馂膱缶到y：自動(dòng)報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動(dòng)報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話(huà)報警) 。
(3)消防工作的展開(kāi)：
�、龠M(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。
�、诮⑷壏阑鸾M織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、班組長(cháng)。
�、郯逊阑鹭熑畏纸獾礁鳂I(yè)主、租戶(hù)單元。由各業(yè)主、租戶(hù)擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。
�、� 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。
�、荻ㄆ诮M織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書(shū)，限期整改。
�、拗贫ǚ阑鸸ぷ鞔胧�，從制度上預防火災事故的發(fā)生。
�、吲鋫浔匦�、完好的消防設備設施。
�、喟l(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災苗頭和隱患。
�、峤⒆苑�、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊;建立專(zhuān)職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫(xiě)字樓全體人員消防演習。
�、饷鞔_火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。
�、辖⑾罊n案。
�、兄朴啘缁鸱桨讣爸攸c(diǎn)部位保衛方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點(diǎn)體現在：
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門(mén)各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。
�、俣ㄆ谘矙z法(隨見(jiàn)隨報，定點(diǎn)檢查，劃簿登記);
�、诿咳粘椴�;
�、蹠�(huì )巡制度;
�、苁秤盟|(zhì)及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務(wù)。
寫(xiě)字樓的樓宇維護、停車(chē)管理可參見(jiàn)相關(guān)各章內容。除以上各項管理與服務(wù)工作，協(xié)調好寫(xiě)字樓與客戶(hù)和社會(huì )各界的關(guān)系也是搞好寫(xiě)字樓管理的一項重要內容。
物業(yè)管理方案8
南池商業(yè)街為現代化標準商業(yè)街，按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理服務(wù)的主要客戶(hù)群為個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。根據南池商業(yè)街實(shí)際運營(yíng)情況，采取集中管理模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統一管理，培育區域商業(yè)中心。這也是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法。
一、南池商業(yè)街物業(yè)管理理念
南池商業(yè)街是有計劃的商業(yè)聚集，對商鋪進(jìn)行“分散經(jīng)營(yíng)，統一管理”是商業(yè)街區別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
“分散經(jīng)營(yíng)”是指商業(yè)街只提供消費者與經(jīng)營(yíng)者之間的交易場(chǎng)所，不直接參與商鋪經(jīng)營(yíng)。
“統一管理”，要求商業(yè)街所有個(gè)體經(jīng)營(yíng)者必須接受由業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統一管理。
為了達到“分散經(jīng)營(yíng)，統一管理”的管理模式，在銷(xiāo)售或租賃合同中都應該約定承租戶(hù)必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統一的物業(yè)管理有助于建筑空間的養護和保養，有助于運營(yíng)方和經(jīng)營(yíng)方之間的協(xié)調和合作，有助于為商業(yè)街營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
商鋪的物業(yè)管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養護、意外事故處理等。
二、南池商業(yè)街的物業(yè)管理特點(diǎn)
關(guān)于南池商業(yè)街物業(yè)管理主要包括環(huán)境衛生管理，安全保衛管理，設施、設備的養護管理。
1．環(huán)境衛生是管理的核心，以外部環(huán)境管理為主。包括樓宇周?chē)膱?chǎng)地的清潔保養、公共空間的清潔保養的等，保證商業(yè)街的整體規劃和諧統一。同時(shí)要求商戶(hù)做到樓宇戶(hù)外廣告由物業(yè)公司統一管理、垃圾袋裝運至指定位置等。物業(yè)公司需根據勞動(dòng)定額標準配置清潔工，確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量，帶給業(yè)主及消費者一個(gè)舒適、雅致、潔凈的消費環(huán)境。
2．安全保衛是管理的重點(diǎn)，商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對較慢，所以安全管理應特別慎重。應制定日常消防安全警示、消防設備的日常維護和檢查等制度和流動(dòng)崗的24小時(shí)巡查制度等。
3．設施、設備的養護是管理的要點(diǎn)，商業(yè)運作對設施設備的要求更高，水、電燈設施設備的正常運行關(guān)系到客戶(hù)的正常經(jīng)營(yíng)，因此，設施設備的日常管理要求更高，做好相關(guān)的應急處理預案是管理服務(wù)的基本需求，而且必須制定嚴格的保養、清潔、檢測、維修計劃和執行標準，確保各種設施設備的正常使用。為業(yè)主提供一個(gè)安全舒心的經(jīng)營(yíng)、生活環(huán)境。
三、商業(yè)街物業(yè)管理人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專(zhuān)多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶(hù)感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶(hù)交納的管理費都用在刀刃上。
組織機構的設置采用經(jīng)理負責制，根據所需人力資源配置招聘建立一支高效、協(xié)調的優(yōu)秀團隊，團隊運營(yíng)中盡量減少管理環(huán)節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
1．業(yè)戶(hù)服務(wù)部
設主管一名，可有物業(yè)經(jīng)理兼任。該部主要職能是業(yè)戶(hù)接待與內部管理，分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業(yè)戶(hù)服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。
2．保安服務(wù)部
設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業(yè)街的門(mén)衛、巡邏、監控、消防和車(chē)管工作。該部門(mén)主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
3．環(huán)境管理部
設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業(yè)街的公共區域保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門(mén)的主要職責是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
4．維修服務(wù)部
設主管或兼職主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門(mén)主要職能是保證南池商業(yè)街不間斷安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應根據商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
四、商鋪的物業(yè)服務(wù)管理
商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，現對此進(jìn)行分項描述：
1、商鋪業(yè)戶(hù)服務(wù)管理
業(yè)戶(hù)服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶(hù)服務(wù)，二是內部管理。
1.1、接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶(hù)服務(wù)的重要內容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶(hù)、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶(hù)、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類(lèi)型物業(yè)管理的業(yè)戶(hù)服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪(fǎng)，收取管理費與內外聯(lián)系等。
1.2、糾紛、投訴接待
1.3、報修接待
關(guān)于業(yè)戶(hù)對水電或者其他設施的報修，應迅速做記錄，填寫(xiě)《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現場(chǎng)搶修；
1.4、走訪(fǎng)回訪(fǎng)
主要包括：聽(tīng)取業(yè)戶(hù)和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議；報修后的維修結果進(jìn)行回訪(fǎng)等。
1.5、商業(yè)街的內外聯(lián)系
商鋪內部聯(lián)系：向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費等；
商鋪外部聯(lián)系：街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系。
2、商鋪裝修服務(wù)管理
2.1、裝修管理
裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”、現場(chǎng)監督管理等。
2.2、商業(yè)鋪面制定裝修管理規定的要點(diǎn)
二次裝修過(guò)程應遵守物業(yè)管理處制訂的`《二次裝修施工管理規定》，裝修完畢后，物業(yè)管理處根據裝修前業(yè)戶(hù)遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗收，如發(fā)現有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理。
業(yè)戶(hù)遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關(guān)細節）；電力供應設備分布圖及電線(xiàn)敷設簡(jiǎn)圖（附有敷設電線(xiàn)資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛要求、違約責任、施工期保險等。
2.3、裝修現場(chǎng)監督管理
在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應派專(zhuān)人在現場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內容主要包括3方面：
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現場(chǎng)環(huán)境衛生（裝潢垃圾）進(jìn)行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時(shí)工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對施工人員無(wú)有效管理，勢必會(huì )影響其他業(yè)戶(hù)的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對于裝修的工程監控主要著(zhù)眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶(hù)負責將其修復，直至商鋪方滿(mǎn)意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶(hù)支付。這些管理服務(wù)都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時(shí)的證據或參考。
3、商業(yè)街設備、設施維保服務(wù)管理
3.1、商業(yè)物業(yè)的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類(lèi)，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運行。為保證其正常運行主要靠平時(shí)養護。
4、商業(yè)街建筑物的養護及維修管理
依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類(lèi)。
4.1、大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)必須停止營(yíng)業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部
分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。
5、商鋪保安服務(wù)管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬(wàn)無(wú)一失。對于南池商業(yè)街而言，由于其特殊的功能需要開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，因此，安全管理至關(guān)重要，不但要有日常秩序維護隊伍還必須有夜間巡邏隊伍，24小時(shí)全面實(shí)施保安服務(wù)。
5.1、監控中心發(fā)現可疑人員或突法事件、惡劣事件的發(fā)生，監控人員應及時(shí)錄象，寸作查證并及時(shí)上報主管，通知巡查保安及時(shí)趕到現場(chǎng)，防止事態(tài)擴大，注意保護現場(chǎng)。應特別強調，在發(fā)生惡劣事件緊急疏散圍觀(guān)顧客時(shí)等等。這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
5.2、消防管理中心必須制定切合本商業(yè)街實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪個(gè)業(yè)主及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自防火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。并定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門(mén)進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶(hù)可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過(guò)大、線(xiàn)路老化、過(guò)載、摩擦等危險現象。
6、商業(yè)街綠化服務(wù)管理
6.1、綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀(guān)、清新、幽雅的購
物環(huán)境的基礎。商業(yè)街內外的綠化搞得好，能使周?chē)铆h(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(cháng)習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實(shí)行。
6.2、部門(mén)主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(cháng)責任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶(hù)部督導不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現問(wèn)題立即督促主管部門(mén)整改，每月累積數次，對主管進(jìn)行處罰。
7、商鋪廣告管理
7.1、樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶(hù)鋪內的，由商戶(hù)提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統一安裝在合理位置；
7.2、節日期間還可以相應地進(jìn)行節日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商業(yè)街的知名度，吸引大批消費者來(lái)購物助興。
五：總結
根據南池商業(yè)街的物業(yè)特點(diǎn)，明確物業(yè)管理難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路；體現物業(yè)管理特色、水平；制定針對性、差異化管理的服務(wù)模式。建立嚴格的質(zhì)量保證體系，通過(guò)實(shí)際運作和持續改造，使制定的保證體系日趨完善和穩定，使其具有較強的可操作性，為南池商業(yè)街提供強有力的保障和細致入微的服務(wù)。
物業(yè)管理方案9
策劃書(shū)網(wǎng)發(fā)布小區物業(yè)管理方案，更多小區物業(yè)管理方案相關(guān)信息請訪(fǎng)問(wèn)策劃書(shū)網(wǎng)策劃頻道�！緦дZ(yǔ)】物業(yè)管理是指業(yè)主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。以下是策劃書(shū)網(wǎng)整理的小區物業(yè)管理方案，僅供參考！
物業(yè)管理方案10
一、考核內容
住宅小區物業(yè)管理和服務(wù)標準化建設
二、考核對象
全街道及各村（社區），按照“街道吹哨、部門(mén)報到"模式，集中解決住宅物業(yè)小區物業(yè)管理的痛點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，我們街道至少完成1個(gè)物業(yè)管理和服務(wù)標準化建設達標小區的創(chuàng )建任務(wù)，從中擇優(yōu)評選2個(gè)樣板（示范）小區。
三、目標任務(wù)
堅持“以人民為中心”的工作總基調，按照“一年示范、二年推廣、三年覆蓋的總思路和“街道統籌調度、部門(mén)監管盡職、社區常態(tài)治理、物企優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主鄰里和諧、環(huán)境井然有序”的總要求，以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，以解決住宅小區物業(yè)管理突出問(wèn)題為導向，以“打造和諧宜居環(huán)境、提升城市品質(zhì)生活"為主線(xiàn)，通過(guò)創(chuàng )建物業(yè)管理和服務(wù)標準化建設達標（示范）小區的創(chuàng )新實(shí)踐，不斷滿(mǎn)足人民群眾對美好生活的需求，為建設強盛、精美、幸福、厚德的'新開(kāi)福貢獻力量。
四、組織機構
成立撈刀河街道住宅小區物業(yè)管理和服務(wù)標準化建設工作領(lǐng)導小組。
組 長(cháng)：
副組長(cháng)：
成員單位：
領(lǐng)導小組下設辦公室，辦公室設在街道辦事處，各成員單位明確分管負責人和聯(lián)絡(luò )員，辦公室由城建辦及相關(guān)人員組成，負責創(chuàng )建工作的計劃、組織、調度、考核等相關(guān)工作、創(chuàng )建標準
住宅小區是基層社區治理的基本單元，住宅小區物業(yè)管理工作已成為當前基層社會(huì )治理工作的重要組成部分。不斷提升全區物業(yè)管理服務(wù)水平，也是不斷滿(mǎn)足人民群眾對美好生活需求的民生實(shí)事，必須堅持黨建引領(lǐng)下的多方主體共商、共建、共治、共享，實(shí)現小區治理工作的良性循環(huán)。
�。ㄒ唬┙值澜y籌調度。對于轄區內物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，村和社區是監督和指導管理的責任主體。具體負責業(yè)主大會(huì )的成立、業(yè)主委員會(huì )的選舉工作，督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解物業(yè)矛盾糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系等工作。要將街道、村（社區）工作職責、區直相關(guān)部門(mén)工作職責及聯(lián)系方式，統一公示在物業(yè)客服中心、公示欄處。對于轄區內涉及物業(yè)管理和服務(wù)等問(wèn)題牽頭組織召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議，會(huì )同相關(guān)街道、區直部
七、考核通則
�。�1）遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規定執行。
�。�2）著(zhù)裝不規范、佩戴不完整，扣1分/次。
�。�3）姿態(tài)不端正、行為不規范，扣1分/次。
�。�4）語(yǔ)言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次。
�。�5）不服從指揮，未按時(shí)完成上級交辦任務(wù)，扣3分/次。
�。�6）破壞團結、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次。
�。�7）工作期間，干與本職工作無(wú)關(guān)之事，扣3分/次。
�。�8）當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。
�。�9）當班吃零食，禁區內吸煙者，扣2分/次。
�。�10）串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。
�。�11）當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節嚴重者，另行處理。
�。�12）當班期間睡崗者，扣10分/次。
�。�13）無(wú)故不參加例會(huì )、訓練、培訓者，扣2分/次。
�。�14）記錄不準確，各類(lèi)資料上報不及時(shí)者，扣2分/次。
�。�15）弄虛作假，隱瞞實(shí)情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次。
�。�16）限期整改不及時(shí)，未達要求者，扣3分/次。
�。�17）泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣10～20分/次。
�。�18）工作場(chǎng)地不干凈、整潔，工作區域10平方米內發(fā)現煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。
�。�19）故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節嚴重者予辭退。
�。�20）主管負責人督查不嚴，導致工作出現大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟損失，扣5～20分/次或另行處理。
�。�21）業(yè)主（使用人）投訴及咨詢(xún)時(shí)認為不屬于本職責范圍而不理睬、不引導者，扣2分/次。
物業(yè)管理方案11
一、物業(yè)管理內容的設定
�。ㄒ唬┕芾頇C構的設立與人員的配備
關(guān)山春曉項目是一個(gè)占地14.32公頃，總建筑面積18萬(wàn)平米的住宅小區，住宅分部形式為組團式。針對這種情況編制管理結構圖如下：
�。ǘ┕芾硪幷轮贫鹊闹贫�
�。保芾頇C構的職責范圍
�。ǎ保┍拘^的物業(yè)機構主要是管理小區規劃紅線(xiàn)以?xún)�，住�?hù)進(jìn)戶(hù)門(mén)以外的小區業(yè)主公共區域。
�。ǎ玻⿲矃^域內的公共設施設備，共用部位進(jìn)行日常的維修、養護、管理。
�。ǎ常⿲π^內的公共安全，小區日常秩序以及物業(yè)環(huán)境加以管理。
�。ǎ矗┙M織實(shí)施業(yè)主入住和裝修管理。
�。ǎ担┓⻊�(wù)業(yè)主，解決業(yè)主的投訴問(wèn)題，積極引導業(yè)主與本公司的關(guān)系。
�。玻黝�(lèi)人員的崗位實(shí)行目標管理責任制
目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經(jīng)營(yíng)目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交托給管理處的領(lǐng)導集體，并賦予相應的權力。同時(shí)將目標的實(shí)現與領(lǐng)導集體的切身利益（工資、獎金、崗位遷升）掛鉤。這種管理機制使管理處各級骨干責、權、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。這要求每一個(gè)管理者及員工都要以身作則，踏實(shí)做好本職工作，實(shí)現內外的最佳經(jīng)濟管理目標。
�。常飿I(yè)各區域內的管理規定
�。ǎ保⿲τ谛^內公共區域物業(yè)管理處各級管理人員應按照前期物業(yè)管理合同的要求及本物業(yè)公司承諾的標準落實(shí)認真管理。
�。ǎ玻⿲τ跇I(yè)主專(zhuān)有部分由業(yè)主自行管理，必要時(shí)候物業(yè)管理處可視情配合管理。
�。ǎ常┛傊�，對小區各部位的管理要達到相關(guān)要求，達到服務(wù)與業(yè)主，讓業(yè)主滿(mǎn)意的原則。
�。矗^住戶(hù)手冊
住戶(hù)手冊的編制主要包括物業(yè)管理、管理費用、設備及服務(wù)、裝修管理、入住前期的特別服務(wù)、業(yè)主及用戶(hù)的其他責任、安全清潔衛生細則、關(guān)于安裝防盜門(mén)窗的辦法、防火等方面的信息。
�。ㄈ�、物業(yè)的驗收與接管
組織用經(jīng)驗的工程技術(shù)人員成立接管驗收小組按照建設部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規范與質(zhì)量標準對小區加以查驗，為以后進(jìn)行物業(yè)管理工作打下基礎，減少風(fēng)險。并如相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修的項目、內容、進(jìn)度、原則、責任與方式。
�。ㄋ模┻M(jìn)戶(hù)管理
進(jìn)戶(hù)是指業(yè)主或使用人正式進(jìn)駐使用物業(yè)，俗稱(chēng)“入伙”。其程序分以下幾個(gè)步驟：
�。保l(fā)入伙通知書(shū)。
�。玻畮I(yè)主或使用人實(shí)地驗收物業(yè)。
�。常s定代為裝修、添置或更換自用設施設備等事宜。
�。矗炗啞段飿I(yè)使用公約》。
�。担髽I(yè)主或使用人如實(shí)填寫(xiě)登記卡。
�。叮霕I(yè)主或使用人發(fā)放《用戶(hù)手冊》。
�。罚A售物業(yè)管理費或租金。
�。福霕I(yè)主或使用人提供辦事引導。
�。梗畼I(yè)主或使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶(hù)程序。
�。ㄎ澹�、裝修搬遷管理
為搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點(diǎn)工作：
1.大力宣傳裝修規定。規定主要包括以下幾個(gè)方面：裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建筑物外墻面貌；不得擅自占用共用部位、移動(dòng)或損壞公用設施設備;不得排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標；不得隨地亂扔建筑垃圾；遵守用電用火規定，履行防火職責;因裝修而造成他人或共用部位、公用設施設備損壞的，由責任人負責修復或賠償。
2.加強裝修監督管理。審核裝修設計圖紙，派人巡視施工現場(chǎng)，發(fā)現違約行為及時(shí)勸阻并督促其改正。
3.積極參與室內裝修。
4.合理安排搬遷時(shí)間。
�。�、檔案資料的建立與管理
1.業(yè)主和使用人檔案:包括與客戶(hù)有關(guān)的各類(lèi)入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄等。
2.物業(yè)服務(wù)檔案的建立：其通常包括物業(yè)承接驗收期的檔案、物業(yè)入住期檔案和物業(yè)日常管理期檔案等的收集整理。
3.物業(yè)服務(wù)檔案的保存：主要包括檔案的保存、安全管理等。
二、服務(wù)的重點(diǎn)問(wèn)題
前期物業(yè)管理運作的重點(diǎn)主要包括三個(gè)方面：
管理資源的完善與優(yōu)化，具體包括以下幾個(gè)方面的內容：
�。�1）管理用房的到位
開(kāi)發(fā)商按照規定將管理用房移交給物業(yè)公司之后，物業(yè)公司應對管理用房進(jìn)行合理的劃分和必要的'裝修，成為物業(yè)公司固定的管理用房。
�。�2）物資配備到位
一個(gè)新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開(kāi)始運作的時(shí)候，一般只配備了其中的一部分，在前期物業(yè)管理過(guò)程中，應根據實(shí)際需要逐步配備到位。
�。�3）物業(yè)管理與服務(wù)人員到位
物業(yè)管理與服務(wù)人員到位的相關(guān)內容主要包括以下:
〈1〉人員補充。
〈2〉對各崗位人員進(jìn)行強化培訓，提高物業(yè)管理、服務(wù)水平和操作技能。
〈3〉對現有組織機構進(jìn)行優(yōu)化調整，形成完善的管理機構。
〈4〉加強內部管理與溝通，形成一個(gè)良好的管理團隊。
2.管理制度和服務(wù)規范的完善
在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據實(shí)際管理情況對已制定的管理制度和服務(wù)規范進(jìn)行調整、補充和完善。
3.確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包對具體物業(yè)管理項目進(jìn)行管理與服務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據自身情況和需求來(lái)確定是否將部分單項服務(wù)分包給社會(huì )專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。對于分包的服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應鼓勵專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調查與篩選，以確定符合自己要求的分包單位。
三、物業(yè)項目服務(wù)標準
物業(yè)項目服務(wù)標準主要從以下七個(gè)方面著(zhù)手：
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1.設置客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設備。公示企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，服務(wù)事項，服務(wù)標準，收費項目，收費標準等相關(guān)信息以及24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。
2.從業(yè)人員要取得相關(guān)從業(yè)資格證書(shū)，統一著(zhù)裝，佩戴標志。
3.建立共用部位及公用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環(huán)境衛生。公共秩序維護等管理制度，建立突發(fā)事件應急預案，建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
4.建立物業(yè)管理檔案，配備管理檔案人員。
5.設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。
6.完善客戶(hù)服務(wù)，及時(shí)解決投訴問(wèn)題。
7.簽訂轉向委托服務(wù)合同，明確各自權利和義務(wù)。
�。ǘ┕灿貌课患肮迷O施設備運行、維修養護
1.綜合管理。建立公用設施設備的基礎檔案，相關(guān)維修記錄應歸檔，適時(shí)進(jìn)行安全評估檢查，指定維修養護計劃。
2.共用部位。對房屋結構、建筑部件、附屬構筑物、空調系統、供水設施、排水系統、照明和電氣設備、安全防范系統、電梯及水景等進(jìn)行定期的巡查維修管理，達到相應標準。
�。ㄈ┫腊踩婪�
1.綜合管理。建立、落實(shí)消防安全責任制，成立義務(wù)消防隊，設置安全宣傳欄。發(fā)生火情，立即動(dòng)員力量滅火搶險。
2.消防設施設備維修養護。對火災自動(dòng)報警系統、消防廣播系統、防排煙系統、防火分隔設施、水滅火系統、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、滅火器等進(jìn)行定期不定期的維護。
�。ㄋ模┚G化養護
1.基本要求。對各種喬木、灌木、地被花壇植物的成活率達到90%以上、草坪的覆蓋率在高于80%以上。
2.綠化養護內容包括灌溉、施肥、病蟲(chóng)害防治、整形修剪、除草及垃圾清理等。 3.工作檢查。編制實(shí)施每月綠化養護措施及工作計劃。
�。ㄎ澹┉h(huán)境衛生
1.生活垃圾的手機及清運。實(shí)行垃圾收集分類(lèi)。
2.物業(yè)共用部分的清潔。對樓內、電梯轎廂、天臺屋面、樓外道路及設施及水景等部位的清潔。
3.工作檢查及記錄。每日一次或每月全面檢查一次并做好相關(guān)記錄。
�。┕仓刃蚓S護
1.出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值守。
2.制定巡查路線(xiàn)，巡視檢查并作好記錄。
3.巡視公共部分的使用秩序并做好記錄。
4.機動(dòng)車(chē)輛登記出入。
5.對違法行為及時(shí)報警，并報相關(guān)部門(mén)。
6.記錄資料歸檔。
�。ㄆ撸┭b飾裝修管理
建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。
2.建立裝飾裝修檔案。
3.受理裝修申請人申請登記，簽訂裝修協(xié)議，并告知裝修過(guò)程中的禁止行為和注意事項。
4.裝修期間進(jìn)行巡查，對違法行為進(jìn)行勸阻；拒不改正的報告相關(guān)部門(mén)并在小區公示。
5.裝修完畢后應進(jìn)行復查，對違反協(xié)議的應按規定處理。
6.裝修垃圾應在2日內清運至指定地點(diǎn)。
四、質(zhì)量方針及目標
(一).質(zhì)量方針?lè )⻊?wù)至誠,管理規范;開(kāi)拓創(chuàng )新,樹(shù)立品牌。
�。ǘ┵|(zhì)量目標
1、業(yè)主滿(mǎn)意率大于96%;
2、業(yè)主投訴到政府主管機構的有效投訴每年不超過(guò)1次;
3、重大安全事故發(fā)生率低于1‰ ;
4、公共設施、設備完好率大于99%;
5、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗率為100%;
6、員工滿(mǎn)意率為80%。
7.房屋零修及修及時(shí)率100%。
8、保潔率98%。
9、道路車(chē)場(chǎng)完好率98%。
10、綠化完好率98%。
五、綜合管理服務(wù)
即小區規劃紅線(xiàn)范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。主要的工作內容及要求有：、負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實(shí)施；每年一次對房屋及設施設備進(jìn)行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實(shí)施；協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并配合其運作；與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續；公開(kāi)服務(wù)標準、收費依據及標準；全體員工統一佩帶有相片胸卡，持證上崗；每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調查。建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運行。
物業(yè)管理方案12
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以體制機制創(chuàng )新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區管理相結合、業(yè)主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業(yè)管理長(cháng)效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng )建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區住宅小區物業(yè)管理的組織、監管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會(huì )同主管部門(mén)參與轄區物業(yè)管理招投標、新建居住小區的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;負責物業(yè)維修資金續籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn);負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作。
(3)對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業(yè)管理的領(lǐng)導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業(yè)管理的發(fā)展戰略，指揮協(xié)調領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實(shí)配套資金，按照規定及時(shí)撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時(shí)拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。
(5)街道社會(huì )事務(wù)科負責社區建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶(hù)實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區內幼兒園和學(xué)校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監督和審計。
3.社區居委會(huì )職責
(1)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉;指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作等。
(2)監督、指導業(yè)主委員會(huì )的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業(yè)管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛生、綠化、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主管委會(huì )的監督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì )，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún)、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶(hù)檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環(huán)境衛生工作，加強老舊小區環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
(8)對小區進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區內無(wú)管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)應急報修電話(huà)并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務(wù)時(shí)限，30分鐘內到場(chǎng)及時(shí)排險，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢(xún)，對涉及供水、供電、燃氣等部門(mén)的報修，應提供相關(guān)電話(huà)。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專(zhuān)項維修資金政策咨詢(xún)，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規定社會(huì )矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪(fǎng)，如越級上訪(fǎng)原則上不予受理。
(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔負起物管責任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場(chǎng)化運作的.老舊小區的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì )與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標準收費。開(kāi)發(fā)商按規定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續健康發(fā)展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。組織社委會(huì )協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng )造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規�；芾�，降低運營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組，成員如下：
領(lǐng)導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業(yè)管理服務(wù)站，站長(cháng)由社區主任擔任，聯(lián)系電話(huà)：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區物業(yè)管理監督小組
各社區居委會(huì )成立物業(yè)管理監督小組，實(shí)行二級監管。一級監管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區主任組織實(shí)施，履行區物業(yè)科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì )社工代表、社區業(yè)主代表，社委會(huì )代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì )主任任組長(cháng)，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶(hù)數等情況。
(2)外出調研，深入試點(diǎn)單位調研住宅小區屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò )流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開(kāi)領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì )。
(2)通過(guò)各社區物業(yè)執行機構。召開(kāi)社區居民骨干、樓幢長(cháng)、黨小組長(cháng)、社區積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區居民對實(shí)行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導，提高認識。各級領(lǐng)導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì )建設、推進(jìn)文明城市創(chuàng )建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會(huì )物業(yè)管理體制創(chuàng )新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責體系，確保體制創(chuàng )新各項工作落到實(shí)處。
2.強化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。各社區要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì )議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區要加大對本轄區物業(yè)管理的監管，特別對老舊小區要重點(diǎn)扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務(wù)內容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)管理方案13
第一章物業(yè)管理要點(diǎn)
運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。
結合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀(guān)念，“全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)”。
為實(shí)現以上設想，擬采用“一種模式、兩項、三個(gè)重點(diǎn)、四項措施”的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng )造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng )造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠讓您滿(mǎn)意”的模式效應，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求。
建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。
追求的目標是：社會(huì )效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項
1、在一年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
2、在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
三、三個(gè)重點(diǎn)
1、完善服務(wù)、誠信待人
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的.原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居住(工作)環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人
大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng )造一個(gè)良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛生狀況達到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。
3、安全、消防真抓實(shí)干
為確保業(yè)戶(hù)生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(cháng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1、據歷年來(lái)的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開(kāi)手冊即可操作。如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。
3、時(shí)刻有這多方面的準備，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，不斷提出建設性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實(shí)管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章擬采用的管理模式
物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
本“物業(yè)管理中心”按“直線(xiàn)制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部
(1)負責人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓工作，為其他部門(mén)儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。
(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì )團體保持良好的溝通。
(6)負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。
(8)組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
2、物業(yè)管理部
(1)負責籌建、管理員工餐廳。
(2)負責會(huì )所及會(huì )議中心的管理。
(3)書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負責物業(yè)公共區域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(6)負責物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。
(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
(8)負責業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調工作。
(9)負責業(yè)戶(hù)檔案的建立與管理工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的錢(qián)點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。
3、安全管理部
(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
(2)與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。
(3)成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習。
(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規章制度。
(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書(shū)”。
(6)負責物業(yè)大型活動(dòng)的警衛布置。
(7)負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
(8)負責地下停車(chē)場(chǎng)的安全秩序管理工作。
(9)負責監工室管理工作。
(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。
(11)總經(jīng)理指派的其他工作。
4、工程管理部
(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養工作。
(3)制定長(cháng)期和日常的維修保養計劃并付諸實(shí)施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線(xiàn)系統及其他公共系統的日常維修保養。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。
(6)負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監督、管理工作。
(10)總經(jīng)理指派的其他工作。
5、財務(wù)管理部
(1)協(xié)調與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門(mén)的關(guān)系。
(2)建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話(huà)費、加時(shí)空調費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類(lèi)合同費用。
(5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
物業(yè)管理方案14
一、公共服務(wù)
1、物業(yè)管理各部門(mén)人員統一服裝，衣著(zhù)整潔，儀表端莊、表情自然和藹、對待老師、學(xué)生一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時(shí)，用語(yǔ)準確，稱(chēng)呼恰當，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠懇；對學(xué)校老師、學(xué)生的報修與求助耐心細致，認真負責。
2、物業(yè)秩序維護部門(mén)與工程部門(mén)值班有完善的值班制度和交接班制度；認真做好每日值班記錄。
3、物業(yè)工程部接到維修通知15分鐘內到維修現場(chǎng)，普通線(xiàn)路、照明、漏水等維修2小時(shí)內完成，小修2日內修復，如遇維修困難事項，對學(xué)校老師作出合理解釋?zhuān)龀鱿迺r(shí)承諾。
4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導小組共管機制，學(xué)校領(lǐng)導以及物業(yè)主要負責人負責監督協(xié)調日常物業(yè)管理，物業(yè)每月向物業(yè)管理領(lǐng)導小組匯報物業(yè)管理情況，增強溝通，促進(jìn)物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。
5、秩序維護部及工程部實(shí)行24X365小時(shí)值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。
6、物業(yè)管理處每季度發(fā)放意見(jiàn)調查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見(jiàn)，了解對物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時(shí)、周到、方便。
二、設備設施管理
1、建立巡查制度，巡查內容：
�。�1）每日巡查校區公共排污、排水管道，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理。
�。�2）每日巡查校區內路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。
�。�3）每日巡查校區門(mén)窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進(jìn)行維修。
�。�4）每日巡查校區各類(lèi)管道電線(xiàn)有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類(lèi)管道電線(xiàn)正常使用。
�。�5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結構，發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向學(xué)校報告與建議。
�。�6）每年12月份對校區共用部位、設備設施、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握校區設備設施完損狀況，對完損程度做出評價(jià)。根據學(xué)校的委托組織維修工作。
�。�7）在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織宿舍樓設施巡視，對質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查
�。�8）巡檢有記錄，巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項目報告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。
2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由物業(yè)管理公司承擔，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設施項目的費用由校方承擔。
3、保持泵房清潔衛生，地面排水暢通；水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，發(fā)現滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門(mén)，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)；水泵運轉部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復。
4、對化糞池及時(shí)進(jìn)行清理，保持出入口暢通，井內無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物；樓面落水口等開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換；每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長(cháng)的雜草；排水暢通，無(wú)積水；地下管井堵塞及時(shí)疏通。
5、建立和完善校區供配電管理規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書(shū)；保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線(xiàn)等供配電系統的運行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現異常及時(shí)處理；潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jì)戎饕娖髟O備干燥；每月檢測1次配電房?jì)扔袩o(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害，如發(fā)現馬上采取措施杜絕；每日填寫(xiě)運行記錄，建檔備查。
6、道路及配套設施加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實(shí)施；保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專(zhuān)人負責，發(fā)現損壞及時(shí)處理；
三、清潔服務(wù)
1、教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺階每日清潔打掃3次，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門(mén)、消防栓、指示牌等公共設施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次門(mén)窗玻璃。保持地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現象，無(wú)亂堆亂放；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂棚無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線(xiàn)干凈無(wú)灰塵，地面干凈無(wú)雜物、污跡；門(mén)窗保持明亮、干凈。
2、每日對共用衛生間清潔3次，（清潔內容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的'垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面）。室內無(wú)明顯臭味、便池潔凈基本無(wú)黃漬；地面基本潔凈。
3、每日對道路、兩側人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無(wú)浮塵、無(wú)雜物、無(wú)油污，無(wú)積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無(wú)積水、積雪。
4、每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)垃圾。
5、每天清潔1次涼亭等人文景觀(guān)（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設施表面基本干凈，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內及其周?chē)鸁o(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、秩序維護員每日對門(mén)衛、崗亭保自行清掃1次，擦洗干凈內外門(mén)窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；垃圾桶、果皮箱周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污。
8、垃圾日產(chǎn)日清，每日收集垃圾送至指定地點(diǎn)，垃圾運送過(guò)程有防掉落或飛揚灑落措施，而后運送至學(xué)校指定地點(diǎn)。
9、實(shí)行零干擾清潔衛生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛生意識、糾正學(xué)生的不良衛生習慣與環(huán)境衛生管理相結合，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛工作中。
四、園林綠化養護與管理
1、草坪成活率在95％以上；整塊草地基本無(wú)明顯的草荒；無(wú)大面積病蟲(chóng)害；無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、踐踏、侵占等現象；根據草坪種類(lèi)、季節、生長(cháng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲(chóng)，每年進(jìn)行2次施肥、補苗；進(jìn)行3次修剪；發(fā)生病蟲(chóng)害及時(shí)噴藥。
2、園林樹(shù)木生長(cháng)長(cháng)勢良好；樹(shù)木生長(cháng)基本正常，沒(méi)有明顯死樹(shù)和明顯枯枝死杈；樹(shù)林無(wú)明顯的釘栓、捆綁現象；綠籬生長(cháng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉長(cháng)勢較好；草本宿根花卉生長(cháng)基本正常；發(fā)生病蟲(chóng)害及人為損害后能及時(shí)防治，泥面不開(kāi)裂，花木不缺水枯萎現象。
4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年細致、認真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要維修、刷白或刷油漆時(shí)向學(xué)校建議，由學(xué)校決定處理。
五、安全管理
1、組建專(zhuān)職秩序維護人員，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態(tài)良好；退伍軍人或接受過(guò)兩年以上相關(guān)訓練，訓練有素，掌握基本秩序維護技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習，增強安全防范能力；熟悉學(xué)校環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規，能妥善處理和應對學(xué)校秩序維護工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛(ài)秩序維護工作，無(wú)犯罪記錄；秩序維護人員配備必備的安全護衛工具；當班時(shí)佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止應文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執勤時(shí)不吸煙、吃零食，不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。
2、門(mén)衛各出入口24小時(shí)實(shí)行值班看守，主出入口至少有2人駐守；校園交通秩序管理，對進(jìn)出校園的車(chē)輛管理，來(lái)訪(fǎng)實(shí)行被訪(fǎng)人確認后，登記入內，離開(kāi)交驗來(lái)訪(fǎng)條，謝絕未經(jīng)學(xué)校批準的車(chē)輛入內，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮、交通疏導等工作。
3、采用接觸式巡更系統，校區全方位巡邏次數白天8次，夜間巡邏次數6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強巡邏；及時(shí)發(fā)現和處理不安全隱患；接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助；回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢(xún)問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報告警方與公司、學(xué)校，必要時(shí)采取正當防衛，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現場(chǎng)和證據；安全巡邏記錄規范齊全。
4、制定校園應急預案，主要有《水浸應急處理規程》、《突發(fā)停電處理工作規程》、《防臺風(fēng)暴雨應急處理規程》、《火警、火災應急處理程序》、《異常情況處理規程》等；有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)；書(shū)面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應訓練；對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；
5、監控中心24小時(shí)值班，接到報警信號，秩序維護員立即趕往現場(chǎng)查看，予以恰當的緊急處理；協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持學(xué)校正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；發(fā)現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時(shí)間報校方；對學(xué)校內外圍邊界、角落、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明。
6、健全消防組織，建立消防責任制；定期進(jìn)行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據防火、滅火的需要，配置相應種類(lèi)、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障；制定防火安全管理辦法，指定專(zhuān)人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；發(fā)現火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車(chē)，服從火場(chǎng)總指揮員的統一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現設備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠(chǎng)方處理，保證設備24小時(shí)正常運轉；每年消防演習2次，以熟悉操作和檢查消防設備；每日填寫(xiě)工作記錄，建檔備查。
六、宿舍管理
1、從專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見(jiàn)，制定學(xué)生宿舍管理規定，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規范，便利于管理。
2、來(lái)訪(fǎng)登記，來(lái)訪(fǎng)人員經(jīng)被訪(fǎng)人確認后，登記進(jìn)入。
3、男女生不得互相串宿舍，不準許陌生人進(jìn)出宿舍。
4、按校方規定時(shí)間開(kāi)關(guān)宿舍大門(mén)，非規定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。
5、每天協(xié)助學(xué)校有關(guān)部門(mén)查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話(huà)者進(jìn)行登記，及時(shí)回報給校方。
6、24小時(shí)全面監管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財產(chǎn)安全。
七、檔案資料管理
各類(lèi)檔案資料齊全完整，分類(lèi)成冊，管理完善，合理分類(lèi)，查閱方便；及時(shí)變更登記，賬物相符。
物業(yè)管理方案15
20xx年，在xx和xx的直接領(lǐng)導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開(kāi)拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路，創(chuàng )新工作模式，強化內部管理，外樹(shù)公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強調“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎上，通過(guò)全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實(shí)現收入xx萬(wàn)，總體實(shí)現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道�，F將我公司20xx年主要工作總結如下：
一、xx工作任務(wù)完成情況
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進(jìn)。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬(wàn)元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動(dòng)把握機遇，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章，按照現代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場(chǎng)競爭，主動(dòng)開(kāi)拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務(wù)、安全防范、車(chē)輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶(hù)投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規定》等，為公司發(fā)展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時(shí)，本著(zhù)開(kāi)源節流、多勞多得、提高小區管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標責任制和管理目標責任制，對小區進(jìn)行年度經(jīng)濟指標與服務(wù)指標的考評。實(shí)踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入(見(jiàn)下表1)，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區服務(wù)中的責、權、利，保證小區物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務(wù)人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
表(略)
同時(shí)，我們清醒的認識到制度建設的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發(fā)現問(wèn)題不回避，及時(shí)糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實(shí)地穩步展開(kāi)。
(三)加強企業(yè)文化建設，構建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業(yè)品牌
為加強企業(yè)本部和服務(wù)社區的文化建設，創(chuàng )建了公司網(wǎng)頁(yè)，為住戶(hù)與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶(hù)派發(fā)，加強公司的品牌宣傳，使住戶(hù)能更好的了解我公司的各項業(yè)務(wù)，增加了他們的認同度和信賴(lài)度;結合各小區的實(shí)際情況，舉辦了各種類(lèi)型的社區文化活動(dòng)，累計投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金，與去年同比增長(cháng)了333.33%，增強了與住戶(hù)互動(dòng)和溝通，其中較為大型的活動(dòng)是x花園“xx大賽”及x小區xx運動(dòng)會(huì )，取得圓滿(mǎn)成功，在住戶(hù)中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂(lè )活動(dòng)中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂(lè )環(huán)境，為構建和諧小區創(chuàng )造了條件。
(四)參與市場(chǎng)競爭，積極拓展公司業(yè)務(wù)
我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，對飯堂部分設備設施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開(kāi)展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。
我公司把通過(guò)ISO質(zhì)量認證的審核作為奮斗目標，通過(guò)多種形式做好品牌宣傳，以x停車(chē)場(chǎng)項目為契機，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車(chē)場(chǎng)累計停放約30000車(chē)次，總收入約x萬(wàn)元。由于我公司管理工作到位，車(chē)場(chǎng)管理井然有序，既無(wú)堵車(chē)現象發(fā)生，沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進(jìn)團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進(jìn)行撤換;另一方面，開(kāi)展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調整，營(yíng)造良好的工作氛圍。我們通過(guò)與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“xxx學(xué)院實(shí)習基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。
我公司重視團隊建設，一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng);另一方面，讓員工認識團隊價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進(jìn)團隊，以滿(mǎn)足公司不斷變革創(chuàng )新和成長(cháng)發(fā)展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本
確保服務(wù)社區住戶(hù)的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能，對全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識培訓和防火安全練兵活動(dòng);另一方面，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關(guān)責任人應承擔的安全責任和經(jīng)濟責任，確保為小區創(chuàng )建安定的居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。
(七)加強紀律教育，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設
我公司結合實(shí)際情況，組織黨員、干部開(kāi)展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習活動(dòng)，參加七月紀律教育月學(xué)習動(dòng)員大會(huì )、聽(tīng)報告、觀(guān)看錄像，還組織大家學(xué)習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹(shù)立社會(huì )主義榮辱觀(guān)。我公司根據工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習人員的范圍擴大到小區服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門(mén)負責人開(kāi)展治理商業(yè)賄賂專(zhuān)項工作和紀律教育學(xué)習，進(jìn)行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實(shí)整改責任。今年，我公司實(shí)現所有經(jīng)濟類(lèi)合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過(guò)整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的`物業(yè)管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶(hù)好評。
二、存在的主要問(wèn)題及難點(diǎn)
一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動(dòng)相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時(shí)適應，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒(méi)有接受比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經(jīng)驗，仍然需要不斷探索和總結經(jīng)驗。
三是由于體制等各種客觀(guān)原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續發(fā)展有一定的限制。
三、20xx年工作計劃與思路
20xx年，我公司將繼續以科學(xué)發(fā)展觀(guān)和黨的十五屆六中全會(huì )提出的構建和諧社會(huì )為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務(wù)，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng )建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。
(一)進(jìn)一步創(chuàng )新工作機制，內強管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺階
經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴大，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng )新完善工作機制和管理模式，進(jìn)一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實(shí)行小區經(jīng)營(yíng)目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續做好每年交易會(huì )車(chē)管工作的基礎上，把進(jìn)一步開(kāi)拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當作一項重點(diǎn)工作來(lái)抓，促使公司的發(fā)展狀況和經(jīng)濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業(yè)和社區文化建設，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎上，20xx年繼續將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網(wǎng)頁(yè)、季刊，努力搞好小區的社區活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業(yè)管理工作，提升市場(chǎng)競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學(xué)習力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓挖掘內部技術(shù)潛能，發(fā)現、培養和儲備技術(shù)人才。通過(guò)與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強人才隊伍建設。
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