房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃
[摘 要] 本文站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度,采用適當的納稅籌劃方法和技巧,對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行研究,并結合實(shí)務(wù)操作案例說(shuō)明籌劃的效果。
對提出的納稅籌劃方案都依據稅法規定,確保真正依法籌劃。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅 納稅籌劃
營(yíng)業(yè)稅是對在我國境內提供應稅勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。
現行的營(yíng)業(yè)稅基本規范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細則》。
一、工程承包方式的籌劃
國稅函(1995) 156號文規定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù),如果工程承包公司與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無(wú)論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,只是負責工程的組織協(xié)調業(yè)務(wù)的,按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
這就為工程承包公司進(jìn)行納稅籌劃提供了契機。
例:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標。
甲與丙簽訂承包合同,合同價(jià)款5000萬(wàn)元,另外甲還需支付乙50萬(wàn)元的勞務(wù)費。
則:乙公司應納營(yíng)業(yè)稅額=50*5% -2.5萬(wàn)元;丙單位應納營(yíng)業(yè)稅額=5000*3% -150萬(wàn)元,應納營(yíng)業(yè)稅額合計152.5萬(wàn)元。
若進(jìn)行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬(wàn)元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬(wàn)元。
則:乙公司應納營(yíng)業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬(wàn)元;丙單位應納營(yíng)業(yè)稅額=5000*3%=150萬(wàn)元,應納營(yíng)業(yè)稅額合計151.5萬(wàn)元。
通過(guò)籌劃,該項工程可節省1萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅支出。
二、建筑安裝工程營(yíng)業(yè)額的籌劃
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第18條規定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無(wú)論與對方如何結算,其營(yíng)業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內。
納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設備的價(jià)格作為安裝工程產(chǎn)值的,其營(yíng)業(yè)額應包括設備的價(jià)款在內”。
國稅發(fā)(2003) 16號文件對上述規定進(jìn)行了修訂:“通信線(xiàn)路工程和輸送管道工程……。
其他建筑安裝工程的計稅營(yíng)業(yè)額,也不包括設備價(jià)款,具體設備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據各自實(shí)際情況列舉”。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可依據國稅發(fā)(2003 ) 16號文件將原本應納入建筑安裝工程的設備如電梯、供電、供水等從工程總價(jià)中剔除,直接與設備供應商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營(yíng)業(yè)額,減少了營(yíng)業(yè)稅的計稅基數,免除了這部分工程造價(jià)的營(yíng)業(yè)稅負擔。
三、兼營(yíng)行為的籌劃
稅法規定,納稅人兼營(yíng)不同稅目應稅行為的,應當分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉讓額、銷(xiāo)售額,然后按各自的適用稅率計算應納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計算應納稅額。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中可能涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)、娛樂(lè )業(yè)等,這些稅目的營(yíng)業(yè)稅率不盡相同,有高有低。
例如:開(kāi)發(fā)企業(yè)在自主經(jīng)營(yíng)自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目時(shí),可能會(huì )涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。
這里面有的屬于服務(wù)業(yè),其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂(lè )業(yè),其營(yíng)業(yè)稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異,必然會(huì )造成稅負上很大的不同。
如果企業(yè)未能分別核算營(yíng)業(yè)額,就應按稅率最高的娛樂(lè )業(yè)核算營(yíng)業(yè)稅應納稅額。
因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規定,對兼營(yíng)行為進(jìn)行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負擔。
四、委托建房模式下的納稅籌劃
委托建房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受托代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。
由于委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權轉移問(wèn)題,因而不涉及不動(dòng)產(chǎn)轉讓環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。
因此,對于一些在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶(hù)的項目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,可以取得很好的節稅效果。
例:A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得一塊土地,公允價(jià)值為2000萬(wàn)元,計劃在這塊土地上建造一幢商務(wù)大廈,并打算以7000萬(wàn)元的公允價(jià)值出售給投資商B公司。
該商務(wù)大廈的建筑安裝成本為2400萬(wàn)元,土地增值稅扣除項目為5000萬(wàn)元。
A公司正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售納稅情況如下:
應納建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬(wàn)元
應納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬(wàn)元
增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%
應納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬(wàn)元
A公司納稅總額為1064.2萬(wàn)元
B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬(wàn)元
如果A, B公司在該項目開(kāi)發(fā)之初經(jīng)過(guò)協(xié)商,采取委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,具體操作:A房地產(chǎn)公司先將土地轉讓給B公司,協(xié)定轉讓價(jià)為2000萬(wàn)元,并以B公司名義辦理各項報建手續。
然后,B公司與A房地產(chǎn)公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續費1600萬(wàn)元(該手續費應高于A(yíng)公司正常開(kāi)發(fā)利潤),建筑安裝成本仍為2400萬(wàn)元。
則A, B公司納稅情況如下:
(1)轉讓土地環(huán)節。
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財稅[2003]016號)文規定:從2003年1月1口起,單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權的購置成本后的余額作為營(yíng)業(yè)額。
因此,A房地產(chǎn)公司將土地以2000萬(wàn)元價(jià)格轉讓給B公司,因差價(jià)為零,故不需要繳納轉讓無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規定對個(gè)人轉讓購買(mǎi)不足5年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅)。
轉讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。
B公司受讓土地使用權應繳納契稅80萬(wàn)元(2000X4% )
(2)項目建設環(huán)節。
B公司需承擔建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加79.2萬(wàn)元(2400X3.3%)
A公司應繳納“服務(wù)業(yè)一代理業(yè)”營(yíng)業(yè)稅及附加88萬(wàn)元(2400X5.5% )
在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬(wàn)元,B公司納稅總額為159.2萬(wàn)元。
與A公司正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售相比,A, B公司稅收負擔發(fā)生了巨大的變化。
參考文獻:
[1]蓋 地:企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù).東北財經(jīng)大學(xué)出版社.2005.
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