寫(xiě)字樓調研報告精華(9篇)
在人們素養不斷提高的今天，報告的適用范圍越來(lái)越廣泛，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎？下面是小編精心整理的寫(xiě)字樓調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
寫(xiě)字樓調研報告1
目前，社會(huì )上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內或政府管理部門(mén)目前也沒(méi)有評定辦公樓分級的客觀(guān)依據和統一標準。其實(shí)，辦公用房的分類(lèi)及標準對于我們進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟學(xué)的結構性分析、項目投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理和統計工作都是至關(guān)重要的。如果缺乏一個(gè)客觀(guān)的分類(lèi)標準，往往會(huì )在工作中帶有很大的主觀(guān)性和盲目性，進(jìn)而造成決策和判斷上的偏差。因此，進(jìn)一步加強對辦公用房結構分類(lèi)
及分類(lèi)標準的研究無(wú)疑具有重要現實(shí)意義。
一、辦公物業(yè)的分類(lèi)
辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢(xún)、服務(wù)等管理人員（白領(lǐng)）辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。
從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過(guò)程來(lái)看，可分如下階段：
1、傳統辦公樓
兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。
這一類(lèi)辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開(kāi)間和進(jìn)深尺寸。如：3.6—4.0米的開(kāi)間、5—8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。
建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統的模式，仍屬于傳統辦公樓的一種。
傳統辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境（燈、百頁(yè)窗、家具布置等）。
傳統辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。
2、早期的現代辦公樓
特點(diǎn)：大空間。
這種模式的積極意義是：追求實(shí)效。
這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。
3、后期的現代辦公樓
特點(diǎn)：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周?chē)h(huán)境，帶有綠化的內庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)大廈。
景觀(guān)辦公室：大空間中靈活布局，有適當的休息空間，用靈活隔斷和綠化來(lái)保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。
4、智能化辦公樓
20世紀1970—1980年代，隨著(zhù)信息時(shí)代的.到來(lái)，世界上出現了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開(kāi)始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成為21世紀辦公建筑發(fā)展的趨勢。
而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類(lèi)別來(lái)看，可分為如下四類(lèi)：
第一類(lèi)，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類(lèi)大樓一般立面新穎，氣派壯觀(guān)，內部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3a以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網(wǎng)絡(luò )等方面考慮較為周全。
第二類(lèi)，是1990年代初設計，近年投入營(yíng)運的現代化辦公大樓。這類(lèi)大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類(lèi)設施比較先進(jìn)，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大樓為公寓辦公樓設計，功能布局不盡合理。
第三類(lèi)，是不帶中央空調的辦公大樓。這類(lèi)大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯(lián)網(wǎng)通訊有一定差距，且內部布局大多采用公寓式布局。
第四類(lèi)，是廠(chǎng)房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡(jiǎn)易，目前，該類(lèi)物業(yè)的比例呈下降趨勢。
從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進(jìn)的過(guò)程。而就現階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場(chǎng)上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀(guān)存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶(hù)情況、區位交通、智能化程度、物業(yè)服務(wù)等指標來(lái)對結構層次進(jìn)行界定和探討。
二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究
就我國的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)（甲級寫(xiě)字樓）、中檔物業(yè)（乙級寫(xiě)字樓）、低檔物業(yè)（丙級寫(xiě)字樓）。而高檔物業(yè)又可細分為兩個(gè)部分：頂級和甲級寫(xiě)字樓。頂級寫(xiě)字樓與國際寫(xiě)字樓標準相符，甲級是按照本地市場(chǎng)現行標準劃分的。所謂甲級寫(xiě)字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內的一種習慣稱(chēng)謂。由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫(xiě)字樓的分類(lèi)標準通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級寫(xiě)字樓與國際寫(xiě)字樓。
對于超大城市（如北京、上海），筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規劃（cbd布局）的因素，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(yè)（國際寫(xiě)字樓）
�。�1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
�、傺b飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、t0t0等等。
�、谂涮自O施：應有配套商務(wù)、生活設施，如會(huì )議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足，滿(mǎn)足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì )餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂(lè )設施，其它如公園、運動(dòng)設施和圖書(shū)館。
�、垭娞菹到y：良好的電梯系統，電梯設施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區。
�、茉O備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線(xiàn)。
�。�2）建筑規模：超過(guò)50000平方米。
�。�3）客戶(hù)進(jìn)駐：國外知名公司的租戶(hù)組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
�。�4）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計算機物業(yè)管理軟件，實(shí)現辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統，并辦公物業(yè)各系統實(shí)現連通和統一的管理，24小時(shí)的維護維修及保安服務(wù)。
�。�5）交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直
達。
�。�6）所屬區位：位于主要商務(wù)區的核心區。
�。�7）智能化：3a～5a
�。�8）開(kāi)發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財務(wù)彈性，并且具有大規模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國、馬來(lái)西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)（甲級寫(xiě)字樓）
�。�1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
�、傺b飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆（如立邦漆等），應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門(mén)套；衛生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、tot0等等。
�、谂涮自O施：應有配套商務(wù)、生活設施，如會(huì )議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足。
�、墼O備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線(xiàn)。
�。�2）建筑規模：1—5萬(wàn)平米。
�。�3）客戶(hù)進(jìn)駐：有知名的國內外大公司，客戶(hù)大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。
�。�4）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護維修及保安服務(wù)。
�。�5）交通便利：有多種交通工具直達。
�。�6）所屬區位：位于主要商務(wù)區或副都心區。
�。�7）智能化：3a及3a以上。
3、中檔物業(yè)（乙級寫(xiě)字樓）
�。�1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。
�、傺b飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。
�、谂涮自O施：有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。
�、墼O備標準：有中央空調系統；無(wú)樓宇自控；有安全報警；無(wú)綜合布線(xiàn)。
�。�2）建筑規模：無(wú)限制。
�。�3）客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)多為國內的中小公司，從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
�。�4）物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。
�。�5）交通便利：有交通線(xiàn)路到達，交通較方便。
�。�6）所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(yè)（丙級寫(xiě)字樓）
�。�1）樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(cháng)，建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿(mǎn)足較低收入承租人的需求。
�、傺b飾標準：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間采用普通國產(chǎn)潔具。
�、谂涮自O施：無(wú)。
�、墼O備標準：分體空調；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報警；無(wú)綜合布線(xiàn)。
�。�2）規模：無(wú)限制。
�。�3）客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
�。�4）物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛生、收發(fā)、值班。
�。�5）交通便利：有交通線(xiàn)路到達。
�。�6）所屬區位：一般城區位置。
寫(xiě)字樓調研報告2
一、寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶，中心區亦有少量企業(yè)設點(diǎn)，但外租外銷(xiāo)型寫(xiě)字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫(xiě)字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層�，F6至9層為F中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過(guò)半，分別由歐德油儲、三菱麗陽(yáng)和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫(xiě)字樓作為本地唯一的國標級寫(xiě)字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價(jià)格過(guò)高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問(wèn)津。
其他沿安惠大道可做寫(xiě)字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無(wú)中央空調、熱水等設施，停車(chē)場(chǎng)也不完善，正式開(kāi)盤(pán)5個(gè)月來(lái)租售業(yè)績(jì)約近三分之一。
二、租賃經(jīng)營(yíng)策略
我公司擁有安惠寫(xiě)字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫(xiě)字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶(hù)的吸引力較大。
由于本地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數量不大，而寫(xiě)字樓的供應量還在持續增長(cháng)，形勢不容樂(lè )觀(guān)。受南海石化項目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續來(lái)大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現階段設點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫(xiě)字樓的機會(huì )，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著(zhù)大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產(chǎn)運營(yíng)，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動(dòng)建設。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì )逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫(xiě)字樓的高端租賃市場(chǎng)預期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò )，爭取引進(jìn)。
我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的`業(yè)主，并擁有安惠寫(xiě)字樓的大部分產(chǎn)權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統建立了長(cháng)期穩定的聯(lián)系且合作已久，有專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)團隊和充足的開(kāi)發(fā)經(jīng)費，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無(wú)其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶(hù)將撤離寫(xiě)字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場(chǎng)爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶(hù)，成本雖大但回報可觀(guān)，問(wèn)題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng )造的機會(huì )更多，但會(huì )降低單位回報率。
通過(guò)前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫(xiě)字樓的客戶(hù)建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現在的市場(chǎng)狀況持謹慎態(tài)度，同時(shí)認為明年上半年形勢較好，春節后至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶(hù)租賃業(yè)務(wù)。
現實(shí)存在的問(wèn)題是未經(jīng)分隔裝修的寫(xiě)字樓不符合中小客戶(hù)的租賃要求，并且由于長(cháng)期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶(hù)進(jìn)入參觀(guān)極為不便。而帶有精裝修的寫(xiě)字樓對大型高端企業(yè)也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬(wàn)元精裝修寫(xiě)字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫(xiě)字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會(huì )，盤(pán)活寫(xiě)字樓資產(chǎn)。
三、成本與價(jià)格
經(jīng)測算，安惠寫(xiě)字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬(wàn)元。若只進(jìn)行公共區域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì )降低1/4左右，單層投資不超過(guò)50萬(wàn)元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設備預算投資4萬(wàn)元（可考慮暫時(shí)押后），詳見(jiàn)“寫(xiě)字樓裝飾設計工程預算表”，總造價(jià)最終以審核決算結果為準。
定價(jià)策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執行。如前所述，市場(chǎng)調查結果顯示，在精裝修基礎上50—60元/㎡/月的租價(jià)是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數企業(yè)所接受。
按70的進(jìn)駐率計算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；局部裝修租價(jià)以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶(hù)。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬(wàn)元，低于我方預計裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無(wú)絕對把握。
四、總結與建議
1、目前大亞灣寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶(hù)資源非常寶貴�，F有客戶(hù)基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計要等到半年后。
2、抓住現有中小客戶(hù)的前提是將寫(xiě)字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶(hù)。如在年底完成裝修工程，樂(lè )觀(guān)情況下明年五月份之前出租率可達80以上。
3、定價(jià)必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營(yíng)合作方式，積極尋求外包等簡(jiǎn)單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢。
4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險成本，同時(shí)爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30），以上負債可從租金收入中償還。
若上述方案能夠盡快落實(shí)執行，我公司有信心盤(pán)活寫(xiě)字樓資產(chǎn)，獲得穩定收益，給假日美景項目的前期開(kāi)發(fā)提供支持和保障。
寫(xiě)字樓調研報告3
一、調研基本情況
�。ㄒ唬╁\江工業(yè)總部基地
錦江工業(yè)總部基地規劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項目27個(gè)，投資總規模近50億元，投資強度230萬(wàn)元/畝。未來(lái)總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設總面積將達280萬(wàn)平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預計可實(shí)現年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。
1、中冶成工大廈
項目位置：該項目位于錦江工業(yè)總部基地管委會(huì )旁，面臨錦江；東臨成仁路延線(xiàn)，南臨武侯大道東延線(xiàn)，西接紅星路南延線(xiàn)，北靠三環(huán)路。
開(kāi)發(fā)商背景：項目是由中冶成工建設有限公司投資建設的總部基地，該公司于20xx年11月由中國第五冶金建設公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。中冶集團是央企排名27位，世界500強企業(yè)，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。
占地面積：14.15畝建筑密度：30.18％
容積率：8.02綠地率：33%總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡
車(chē)位：總停車(chē)位600個(gè)（其中地下400多個(gè)，地面100多個(gè)）
建筑層數：a區辦公樓27層，b區和c區辦公樓均為31層；地下為兩層。
建筑高度：99米租售形式：出售
售價(jià)：5100元/㎡以上�，F售價(jià)均價(jià)7500/㎡。物管費：最高不高于6元/㎡
出售面積：（a、b區為商務(wù)辦公區域，c區為商務(wù)酒店區域）
a區：1100㎡/層，可分拆為300㎡—800㎡，層高4層—16層：3.6米；
b區：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層—31層：3.3米；
c區：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層—31層：3.3米；
項目?jì)?yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會(huì )共同對大廈進(jìn)行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項扶持優(yōu)惠政策。
銷(xiāo)售情況：a區21層—27層為中冶成工自用，其余全部對外銷(xiāo)售，c區作為商務(wù)酒店招商。目前只有少數樓層尚未銷(xiāo)售。
2、成都銀海芯座
項目位置：該項目位于城市紅星路南延線(xiàn)與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側錦江河畔。
開(kāi)發(fā)商背景：層高：3.2米
總樓層數：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡租售形式：租售均可
租售面積：600—30000㎡，單層1345㎡售價(jià)：6500元/㎡租金：40—60元/㎡/月物管費：9元/㎡/月車(chē)位費用：200—300元/月車(chē)位數量：681個(gè)銷(xiāo)售情況：已基本售完
�。ǘ┣嘌蚬I(yè)總部基地
項目位置：該項目位于成都重點(diǎn)打造的20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區核心區域，坐落在成都西三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機場(chǎng)僅十余分鐘車(chē)程，毗鄰規劃中的青羊區行政中心。
開(kāi)發(fā)商背景：項目是由成都青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于20xx年6月18日，由成都市青羊區國有資產(chǎn)監督管理辦公室、成都臵信實(shí)業(yè)（集團）有限公司、四川合信實(shí)業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資、房屋租賃及其它無(wú)需許可或審批的合法項目。
占地面積：1089畝容積率：1.6建筑密度：29.2％綠地率：35％
租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）
出售面積：1500—4700㎡
售價(jià)：5000元/㎡現售價(jià)6000—8000物管費：2元/㎡/月
項目?jì)?yōu)惠政策：享受青羊區優(yōu)惠扶持政策；符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%—60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據不同納稅額度可獲得20萬(wàn)—50萬(wàn)元的獎勵。
銷(xiāo)售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨棟式企業(yè)總部已全部建設完畢，并全部出售，四期正在招商。
�。ㄈ┣嘌蚓G舟稅源總部基地
項目位置：該項目位于成都市青羊區光華大道青羊綠舟公園。
開(kāi)發(fā)商背景：項目是由成都青羊城鄉建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于20xx年3月27日。公司負責經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的青羊綠舟項目是成都中心城區郊區“198”區域的大型復合型項目。主營(yíng)業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建設、園林綠化工程施工、農業(yè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及項目投資、市政基礎設施投資等。
占地面積：1800畝獨棟面積：1100—3000㎡
租售形式：不進(jìn)行銷(xiāo)售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達到一定的額度，就可免費入駐。上繳的稅收越多，免費得到的辦公樓就越大。
項目?jì)?yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達到相應稅收標準并將稅收注冊關(guān)系遷移到青羊區，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。
銷(xiāo)售情況：尚無(wú)企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。
�。ㄋ模執豆I(yè)總部基地
成都市龍潭工業(yè)總部基地位于成都市龍潭場(chǎng)鎮南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區規模最大的總部經(jīng)濟第一城。項目將建成約150萬(wàn)平方米的總部集群，至20xx年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。
1、成都龍潭裕都總部城
項目位置：該項目位于成都市東三環(huán)二段龍潭都市工業(yè)集中發(fā)展區內。
開(kāi)發(fā)商背景：項目由成都龍潭裕都實(shí)業(yè)有限公司投資建設，該公司是由上海裕都集團與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開(kāi)發(fā)龍潭總部新城。龍潭總部新城作為省、市政府重點(diǎn)招商引資項目落戶(hù)成都龍潭工業(yè)園，在成都市和成華區委、政府的關(guān)心支持下，本著(zhù)“造城”理念，堅持高起點(diǎn)規劃、高標準建設、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍潭總部新城建設。
項目簡(jiǎn)介：成都龍潭裕都總部城項目總占地面積2700余畝，建筑面積300余萬(wàn)平方米，整個(gè)項目預計總投資75億元，共分為三個(gè)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。一號地塊占地779畝，規劃為商務(wù)辦公及配套設施，總建筑面積達68.8萬(wàn)平方米，停車(chē)位達4522個(gè)。辦公樓宇建筑面積為491—5314㎡，共分為五個(gè)組團，以獨棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務(wù)辦公為主要建筑形態(tài)；二號地塊占地168畝，規劃為配套住宅；三號地塊占地20xx余畝，規劃為商務(wù)辦公區，計劃20xx年開(kāi)工建設，預計開(kāi)發(fā)時(shí)間為8—10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號地塊的工程建設。
占地面積：779畝
總建筑面積：69萬(wàn)㎡（其中地上57萬(wàn)㎡，地下12萬(wàn)㎡）容積率：1.5建筑密度：30％綠化率：30％車(chē)位：4522個(gè)
租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）
出售面積：491—5314㎡售價(jià)：5400元/㎡銷(xiāo)售情況：60％項目?jì)?yōu)惠政策：
�。�1）凡購買(mǎi)辦公用房首付在50％以上，價(jià)格優(yōu)惠幅度最高為10％；
�。�2）凡在成華區注冊成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉至成都市成華區的企業(yè)，入駐龍潭總部城均可享受6年8成地方實(shí)得部分財政扶持政策；
�。�3）享受辦公用房補貼：納稅在200—500萬(wàn)、500萬(wàn)元以上的企業(yè)，購買(mǎi)辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標準給予一次性補貼，補貼面積不超過(guò)20xx平方米；
�。�4）企業(yè)購買(mǎi)辦公樓后，可享受購買(mǎi)總部城配套住宅原價(jià)下浮5％的優(yōu)惠政策；
�。�5）重大項目或行業(yè)龍頭企業(yè)購買(mǎi)可根據具體情況一事一議；
�。�6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區兩級政府所給予的相關(guān)扶持政策。
2、多元總部國際一號
項目位置：該項目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點(diǎn)和雙流快速通道起點(diǎn)。項目一期可入駐60家企業(yè)。
開(kāi)發(fā)商背景：項目由四川多元德泰投資集團有限公司開(kāi)發(fā)，該公司以資本運作為核心，以房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體，集酒店、旅游、設計、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團化企業(yè)。
建筑面積：66667㎡容積率：0.9綠化率：20％總樓層數：4層
停車(chē)位：600多個(gè)（其中地上400多個(gè)，地下100多個(gè)）
物管費：2.2元/㎡/月租售方式：租售均可租售面積：300—1000㎡售價(jià)：4000元/㎡租金：25元/㎡/月銷(xiāo)售情況：40％
項目?jì)?yōu)惠政策：雙享成華區和龍潭總部經(jīng)濟試驗區優(yōu)惠政策
�。ㄎ澹┧{光·空港總部基地
項目位置：該項目位于成都城南臨空國際商務(wù)經(jīng)濟圈中心，處于政府“一區兩城”重點(diǎn)規劃區域核心，距雙流國際機場(chǎng)2.5公里。
開(kāi)發(fā)商背景：項目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設，該公司為四川藍光集團全資子公司。四川藍光實(shí)業(yè)集團有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，以住宅開(kāi)發(fā)和服務(wù)為主導，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔助，以綠色飲品開(kāi)發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團。
租售形式：租售均可售價(jià)：7500元/㎡租價(jià)：60—100元/㎡/月物管費：3.5—5元/月
銷(xiāo)售情況：90％
項目?jì)?yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3—5年則將享受50%的返稅補貼。
二、工業(yè)總部基地優(yōu)勢分析
�。ㄒ唬┱邇�(yōu)勢。相對于城市中心傳統寫(xiě)字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3—5年則將享受50%的返稅補貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%—60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據不同納稅額度可獲得20萬(wàn)—50萬(wàn)元的獎勵；龍潭總部新城政策是，凡在成華區注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉至成都市成華區的企業(yè)，入駐龍潭總部新城均可享受6年8成地方實(shí)得部分財政扶持政策。
�。ǘ┙煌▋�(yōu)勢�？v觀(guān)成都市的甲級寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，cbd區域的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)呈現調整的跡象。而集結在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問(wèn)題，率先選址交通暢達的地方聚集，并以總部經(jīng)濟的高標準要求，搶占當代總部經(jīng)濟帶來(lái)的新商機。
�。ㄈ┉h(huán)境優(yōu)勢。包括青羊工業(yè)總部基地、藍光·空港總部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍潭總部新城、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區內，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。
�。ㄋ模﹥r(jià)格優(yōu)勢。無(wú)論是在武侯工業(yè)園區，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍潭總部實(shí)驗區，都有物美價(jià)廉的寫(xiě)字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價(jià)格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統寫(xiě)字樓對比而言，這個(gè)價(jià)格只相當于甲級寫(xiě)字樓的1/3。另外，城市中甲級寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費也相當高，一般都是15元—18元/㎡/月，一個(gè)200㎡的寫(xiě)字間，如果空臵，一個(gè)月物管費就得交接近4000元。
三、工業(yè)總部基地市場(chǎng)競爭分析
（一）成都總部基地市場(chǎng)概況
隨著(zhù)成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟”相關(guān)政策的出臺，總部基地在成都開(kāi)始興起，而青羊工業(yè)總部基地項目的成功運作，直接導致成都總部基地熱潮快速升溫，據不完全統計，成都現已有20多個(gè)大大小小的總部基地。
就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區域來(lái)講，成都的總部基地市場(chǎng)至今已形成“3+x”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的空港總部基地、成華區的龍潭總部城三個(gè)大型的總部基地項目；“x”指的是其他中小型總部基地項目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區或園區里的總部基地項目。
由于政府和開(kāi)發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個(gè)片區的總部基地項目也都有條不紊地推進(jìn)。在20xx年10月17日召開(kāi)的第四屆中國總部經(jīng)濟高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟第八位的好成績(jì)，這更將刺激成都總部基地的建設進(jìn)一步升溫。
隨著(zhù)成都總部基地項目的增多，而且這些項目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標客戶(hù)群體也大同小異，這將導致成都總部基地市場(chǎng)的競爭日趨激烈。
�。ǘ┏啥伎偛炕厥袌�(chǎng)特征
根據前面對總部基地類(lèi)型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內腦型總部基地兩種類(lèi)型為主，這主要是由成都的區位環(huán)境、區域經(jīng)濟發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結構等因素決定的。
成都的總部基地項目大多位于政府統一規劃的工業(yè)集中發(fā)展區內，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區內的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規模優(yōu)勢，提升區域整體競爭力。按照“一區一主業(yè)”的規劃思想，同類(lèi)型企業(yè)聚集在同一區域經(jīng)營(yíng)，則該區域的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內軟件企業(yè)的認可。
成都總部基地的開(kāi)發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無(wú)論哪種模式，政府的`作用都非常重要，政府對園區招商政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開(kāi)發(fā)及后期運作起著(zhù)至關(guān)重要的作用。
從開(kāi)發(fā)主體來(lái)看，成都總部基地的開(kāi)發(fā)單位可分為三種類(lèi)型：開(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)與政府合作共同開(kāi)發(fā)、政府主導一攬子開(kāi)發(fā)。值得一提的是，青羊區政府、成華區政府等政府機構分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項目的開(kāi)發(fā)。
�。ㄈ┏啥伎偛炕厥袌�(chǎng)競爭格局
成都總部基地市場(chǎng)基本呈現“3+x”的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍潭總部城三大總部基地項目憑借規模、政策等優(yōu)勢，處于領(lǐng)先地位，基本代表了成都總部基地市場(chǎng)的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區或園區里的中小型總部基地項目，憑借其專(zhuān)業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。
�。ㄋ模┏啥伎偛炕厥袌�(chǎng)競爭手段
由于成都總部基地項目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，多數項目都參考了國外的總部基地項目及北京abp等項目的開(kāi)發(fā)運作模式，這就不可避免地導致項目產(chǎn)品呈現一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項目區位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細分、目標客戶(hù)定位、項目配套建設等方面大同小異，這直接導致了市場(chǎng)競爭的加劇。多數項目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見(jiàn)得新鮮。
結合園區的統一規劃做好項目規劃，根據市場(chǎng)競爭情況對項目進(jìn)行差異化定位，同時(shí)結合“一區一主業(yè)”的園區發(fā)展思路對目標客戶(hù)群體進(jìn)行精準定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。
四、成都總部基地發(fā)展趨勢
�。ㄒ唬┏啥伎偛炕厥袌�(chǎng)供給與需求
由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來(lái)越多的政府、開(kāi)發(fā)商等開(kāi)發(fā)總部基地類(lèi)項目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅動(dòng)了區域經(jīng)濟、城市經(jīng)濟的發(fā)展，實(shí)現了企業(yè)、區域、城市的“三贏(yíng)”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫(xiě)字樓之間的競爭也將日趨激烈。
截止20xx年，據不完全統計，成都市場(chǎng)呈現的各類(lèi)總部辦公物業(yè)面積在200～300萬(wàn)平方米左右，且呈現繼續增加態(tài)勢。
20xx年上半年，成都工業(yè)用地供應6796.83畝，8、9月兩個(gè)月，成都主城區又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項目將在未來(lái)1—2年內推向市場(chǎng)，且絕大部分以辦公類(lèi)物業(yè)呈現。
20xx年9月，成都工業(yè)用地開(kāi)始實(shí)行“招拍掛”，年內共成交20宗工業(yè)用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。
根據上述數據，我們預測，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時(shí)間可能長(cháng)達5～10年，這還未包括潛在市場(chǎng)供應�？偛哭k公物業(yè)的持續放量，容易導致這類(lèi)物業(yè)的明顯過(guò)剩，激烈的競爭將不可避免，總部基地項目的開(kāi)發(fā)更應該注重策略致勝。
�。ǘ┏啥伎偛炕匕l(fā)展趨勢
隨著(zhù)“總部經(jīng)濟”概念的流行及成都各總部基地項目的建設，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來(lái)越多的中小型總部基地將陸續出現在各工業(yè)集中發(fā)展區，這些中小型總部基地憑借其專(zhuān)業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補充，二者共同構成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。
根據成都市對工業(yè)園區“一區一主業(yè)”的發(fā)展規劃，我們預測，依附于工業(yè)園區的總部基地物業(yè)將逐漸細分，總部基地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場(chǎng)中取得競爭優(yōu)勢。
總部辦公的概念日益被市場(chǎng)接受，總部基地項目的規劃建設將會(huì )更加合理，更加適應城市、社會(huì )及市場(chǎng)環(huán)境，在不斷自我完善的基礎上實(shí)現可持續發(fā)展。
從總部基地產(chǎn)品建筑來(lái)看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來(lái)越多，主要表現在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設備）、節能環(huán)保四個(gè)方面。
二〇一〇年一月十九日
寫(xiě)字樓調研報告4
一，黃龍商圈：
主要調查的是甲級（按照個(gè)人意愿來(lái)定位）的華門(mén)嘉華國際商務(wù)中心，綠城黃龍世紀廣場(chǎng)；乙級的黃龍恒勵大廈，中田大廈，世貿中心；丙級的求是大廈，國際花園寫(xiě)字樓。
1，按照調查的幾個(gè)來(lái)看，這一區塊的租金價(jià)格在1.8—6.0元/平方米/天之間。物業(yè)費從3.0—20元/平方米/月不等。車(chē)位400—800元/個(gè)/月之間，由于黃龍這一區塊寫(xiě)字樓都比較新，所以一般的車(chē)位供應還是比較的充足。得房率在65﹪—75﹪之間。這一區域貿易，房產(chǎn)類(lèi)企業(yè)居多。
2，（1）華門(mén)嘉華國際商務(wù)中心，個(gè)人定義為是甲級的，是因為，華門(mén)嘉華國際商務(wù)中心進(jìn)門(mén)的大廳就是很具有現代化——落地玻璃，中庭，遮陽(yáng)網(wǎng)，燈具，無(wú)一不體現現代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，fujitec（富士達）的六部和kone（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個(gè)屋頂花園，公園式的風(fēng)景很好。周邊的交通情況，生態(tài)環(huán)境又很好�？偨ㄖ娣e5萬(wàn)多方，主力面積200—300m2。
�。�2）綠城黃龍世紀廣場(chǎng)內的電梯是東西各兩部otis，速度也還可以。還有進(jìn)去的一些人員服務(wù)態(tài)度很好。
�。�3）乙級的黃龍恒勵大廈，大廳進(jìn)入是電子感應門(mén)，半透明，有沙發(fā)供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8—2.9米左右。辦公區分兩個(gè)區，東面a—c區和西面d—i區，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個(gè)樓體是四分之三的原形設計，所以中間是空的，中間有個(gè)游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價(jià)13000元/平方米左右。
�。�4）中田大廈，電控門(mén)進(jìn)去后還有一層拉門(mén)，過(guò)了拉門(mén)后才進(jìn)入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛生間，有綠化，北面為農行，還有公用電話(huà)，較人性化的設計。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個(gè)樓的設計較規則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進(jìn)口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個(gè)樓層有18間辦公室，中間是衛生間和緊急通道。售價(jià)15000元/平方米左右。
�。�5）世貿中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設計，所以有多個(gè)入口和多個(gè)大廳。電梯是三菱四部。
�。�6）丙級的求是大廈，大廳：無(wú)休息處，角上有一個(gè)小商店。電梯是otis三部。1—4層面積較大，5樓為技術(shù)層，6—19層較小。四樓有餐廳。
�。�7）國際花園寫(xiě)字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。
二，武林商圈：
主要調查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場(chǎng)；乙級的藍天商務(wù)中心；丙級的新世紀大廈，元通大廈。
1，租金價(jià)格在2.1—4.0元/平方米/天。物業(yè)費從3.8—8.3元/平方米/月不等。車(chē)位費用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫(xiě)字樓，所以車(chē)位明顯不夠，現已沒(méi)有固定的車(chē)位供租用，只有租外面的流動(dòng)車(chē)位，前兩小時(shí)2.0元/小時(shí)，后面的時(shí)間4.0元/小時(shí)。白馬屬于比較新的物業(yè)，車(chē)位是有的供給，但是價(jià)格有點(diǎn)貴，地上車(chē)位220元/個(gè)/月，地下車(chē)位1200元/個(gè)/月。這一區域以廣告，信托投資類(lèi)的公司還有大公司的辦事處比較多。
2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設有一個(gè)商務(wù)中心，負責來(lái)客詢(xún)問(wèn)等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是otis的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進(jìn)出沒(méi)有人登記，有事詢(xún)問(wèn)還得跑到商務(wù)中心，安排不合理。
�。�2）華浙廣場(chǎng)，大廳沒(méi)有白馬的采光好，但也比較大，感覺(jué)很豪華。電梯是otis的四部。
�。�3）乙級的藍天商務(wù)中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺(jué)很高貴。光線(xiàn)好。電梯是otis的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒(méi)有設問(wèn)訊處。
�。�4）丙級的新世紀大廈，大廳比較舊，光線(xiàn)不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設有信件投放箱。電梯是華升富士達三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時(shí)間比較長(cháng)。層高2.3米左右。
�。�5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達，物業(yè)比較老，所以停車(chē)位不夠用，又是由于處于市中心，車(chē)位比較緊張。
三，城站商圈：
主要調查的是甲級的聯(lián)銀大廈，偉星世紀大廈；乙級的香榭商務(wù)大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。
1，租金價(jià)格在1.5—2.4元/平方米/天。物業(yè)費從3.0—4.2元/平方米/月不等。車(chē)位費用這一區域只問(wèn)到了聯(lián)銀大廈的，600元/個(gè)/月，現在還是免費供應的。這一區域的服裝，貿易，醫藥企業(yè)比較多。
2，（1）甲級的聯(lián)銀大廈，大廳較大，電梯分兩個(gè)樓，每個(gè)樓otis的二部。走廊空間較大。辦公室帶有衛生間。售價(jià)8800元/平方米左右。
�。�2）偉星世紀大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設了一個(gè)問(wèn)訊處，另外基本沒(méi)有空間。北樓大廳里設有一個(gè)轉彎的樓梯，比較現代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部otis的。層高2.3米左右。物業(yè)朝東采光好，內帶衛生間。
�。�3）乙級的香榭商務(wù)大廈，大廳光線(xiàn)不是很好，裝修也一般，就設一個(gè)問(wèn)訊臺和一個(gè)休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線(xiàn)很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很?chē)�，進(jìn)門(mén)需要登記。售價(jià)10810元/平方米左右。
�。�4）中閩大廈，大廳有詢(xún)問(wèn)處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問(wèn)訊處人員態(tài)度好。
�。�5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負責，進(jìn)門(mén)會(huì )主動(dòng)詢(xún)問(wèn)。但就是由于物業(yè)比較老，所以各種設施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。
四，慶春鳳起商圈：
主要調查的是甲級的瑞豐國際商務(wù)大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。
1，租金價(jià)格在1.55—2.8元/平方米/天。物業(yè)費瑞豐國際商務(wù)大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調查的`幾家物業(yè)費用都是包含在了租金里。車(chē)位，由于華都大廈
和中河大廈都是屬于比較老的物業(yè)，固有的車(chē)位本身就比較少，現已沒(méi)有車(chē)位可供出租用。瑞豐的固定車(chē)位租用價(jià)格650元/個(gè)/月。這一區域的銀行，食品，貿易，醫療器械，電器類(lèi)公司多。
2，（1）甲級的瑞豐國際商務(wù)大廈是國內首幢鋼結構組合的大樓，抗震性強，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會(huì )展廳，會(huì )議中心，商務(wù)咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監控，消防報警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進(jìn)門(mén)的大廳很大，大概有6，7米高，保安進(jìn)門(mén)就進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部otis，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經(jīng)有松下，三洋等知名企業(yè)入住。
�。�2）之俊大廈進(jìn)門(mén)左手邊是一家中介公司，保安在門(mén)口也比較盡職。物管由野風(fēng)物業(yè)公司進(jìn)行管理。兩部otis電梯上下，速度快。
�。�3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業(yè)比較老舊，進(jìn)入的大廳較小，光線(xiàn)不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶(hù)型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點(diǎn)的兩種戶(hù)型。管理也不是很好，進(jìn)入大廳想進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，人員都找不到�，F在買(mǎi)的價(jià)位大致在8000—9000元/平方米左右，但還不賣(mài)。
�。�4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業(yè)，一般的車(chē)位都已經(jīng)不能提供，大廳都偏小，光線(xiàn)不好。樓層里的光線(xiàn)也不是很好，有點(diǎn)昏暗陳舊。進(jìn)出管理不嚴。售價(jià)9500元/平方米左右，但現在不賣(mài)。
五，文教區：
主要調查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數碼大廈，高新大廈。
1，租金價(jià)格在1.57—2.17元/平方米/天。物業(yè)費從2.6—3.5元/平方米/月不等。車(chē)位費只了解到了文三數碼大廈的地上180元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月，還有天苑大廈的大概400多一個(gè)月。這一區域的軟件，電子信息，網(wǎng)絡(luò )設備，外貿，律師事務(wù)所類(lèi)公司多。
2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴，沒(méi)進(jìn)門(mén)就問(wèn)你到哪一層。進(jìn)出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒(méi)有中央空調，要自己裝空調。售價(jià)20xx年買(mǎi)的時(shí)候是大概3000—4000元/平米左右，現在大概是10000元/平米左右。
�。�2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線(xiàn)好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部otis電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。
�。�3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進(jìn)出有來(lái)客登記。位于文三路信息街，交通便利。
�。�4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達的三部，比較破舊。問(wèn)訊處沒(méi)有來(lái)客登記，進(jìn)出不嚴。
�。�5）丙級的文三數碼大廈，大廳小，就設一個(gè)問(wèn)訊，來(lái)客登記處和一個(gè)休息的地方，另外沒(méi)有多少空間，且光線(xiàn)不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1—3.2米左右，有保安問(wèn)訊處，來(lái)客登記處，但進(jìn)出都不用登記。
�。�6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機場(chǎng)的售票處和一打印處。電梯是訊達的三部。管理不嚴，沒(méi)有進(jìn)出登記。售價(jià)350㎡，售價(jià)240萬(wàn)，6857元/平方米。
六，其他商圈：
1，這一區域找了六個(gè)物業(yè)——甲級的耀江廣廈和西湖國貿中心；乙級的鴻鼎商務(wù)樓和民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗研究所。
2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業(yè)5元/平米/月。車(chē)位500元/月，有客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)租5元/小時(shí)。辦公區中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右�？�7層，還有地下兩層，設有一處員工餐廳。
�。�2）西湖國貿中心，售價(jià)125㎡，438萬(wàn)，35040元/平方米。物業(yè)6.0元/平米/月。中央空調費用3.6元/小時(shí)，從早上8點(diǎn)半到晚上6點(diǎn)。辦公區域有一個(gè)很大的中庭。所看物業(yè)帶有一個(gè)很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化�？偣灿�7層，階梯式的，5萬(wàn)多平方米。辦公室里帶衛生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個(gè)詢(xún)問(wèn)處和休息處。但是樓里沒(méi)有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業(yè)以外貿類(lèi)居多。
�。�3）鴻鼎商務(wù)樓，售價(jià)52.2㎡，68.8萬(wàn)，13180元/平方米。物業(yè)3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個(gè)保安的問(wèn)訊處，沒(méi)有休息處和另外多余的空間。
�。�4）民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業(yè)全部包括在內（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。
電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個(gè)小間）。
大廳較��；位于中山北路和鳳起路交叉口，交通很方便。
�。�5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業(yè)2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內又隔有三個(gè)小間，和兩個(gè)小的儲物室，大概總共5個(gè)平米。還有一個(gè)會(huì )議室可供租用。電梯是otis的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設一問(wèn)訊處。沒(méi)有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業(yè)以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。
�。�6）浙江省電力試驗研究所，租金：1.5元/平米/天。1—3層已經(jīng)有公司租用，現正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開(kāi)始起租。位于河東路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫(xiě)字樓交通不是很方便。
寫(xiě)字樓調研報告5
本月部門(mén)外勤人員更換，為使新上崗人員快速進(jìn)入工作狀態(tài)，部門(mén)進(jìn)行了相關(guān)基礎營(yíng)銷(xiāo)知識和技巧的。除進(jìn)行基礎知識講解外，部門(mén)同時(shí)安排外勤人員與經(jīng)驗豐富的卸任外勤李風(fēng)同志進(jìn)行了卓有成效的深入交流。在此基礎上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理帶隊，將理論與實(shí)際工作密切結合，使新上崗人員對營(yíng)銷(xiāo)外勤工作有了直觀(guān)的了解與潛移默化的親身實(shí)踐。
本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場(chǎng)環(huán)境為主，以大廈為中心，共對大廈周?chē)?4家寫(xiě)字樓進(jìn)行了詳細走訪(fǎng)了解，除中信大廈（莊家金融對面，金世界d座）處于內部裝修、信息不詳外，其它寫(xiě)字樓相關(guān)信息收集比較全面，以下為相關(guān)情況匯總：
一、走訪(fǎng)寫(xiě)字樓列表（見(jiàn)附表）。
二、調研寫(xiě)字樓列表分析：
1、租金：大部分高檔寫(xiě)字樓的租金價(jià)位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數高檔寫(xiě)字樓如萬(wàn)象天成，租金價(jià)位可達3元/天/平方米以上。中檔寫(xiě)字樓租金價(jià)位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫(xiě)字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次調研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫(xiě)字樓行業(yè)比較少見(jiàn)，租金逐年遞增可以避免臨時(shí)調整租金價(jià)格的阻力，而且租期一般較長(cháng)，能夠很好保持客戶(hù)的穩定性。這種做法，可以在大廈適當嘗試，特別是引進(jìn)長(cháng)期租駐的大客戶(hù)。
2、物業(yè)費：從此次調研的情況來(lái)看，各寫(xiě)字樓物業(yè)費單獨收的占大多數，這與外請物業(yè)及售出代租有直接關(guān)系。往往寫(xiě)字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫(xiě)字樓，因為業(yè)主與物業(yè)并不是一個(gè)整體，物業(yè)費與租金統一收取的難度較大。各寫(xiě)字樓物業(yè)費定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數在5元/月/平方米以下。
部分寫(xiě)字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬(wàn)象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng )國際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費。
3、水電費：因為寫(xiě)字樓用電屬于商業(yè)用電，多數寫(xiě)字樓電費均在1元/度以上，其中女人世界電費最高，1.23元/度。包括女人世界在內，1.1元/度以上的被調研寫(xiě)字樓占到了大多數，有8家。其他5家寫(xiě)字樓除盈伴大廈電費低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據調查的情況看，所有大廈電費都是單獨計量收取。水費與電費則有所不同，有一半以上受調研的寫(xiě)字樓，水費是包含在物業(yè)費中的，單獨收取的一般在5元/噸以上，各寫(xiě)字樓水費差別不大。
4、停車(chē)：通過(guò)走訪(fǎng)了解到，“停車(chē)難”是各寫(xiě)字樓普遍存在的問(wèn)題，因為客戶(hù)及居民保有車(chē)輛的不斷增加，整個(gè)城市的停車(chē)場(chǎng)也亟待擴容。從調研的各寫(xiě)字樓情況來(lái)看，極少存在免費停車(chē)，甚至出現了有限車(chē)位先到先停的現象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車(chē)位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對租戶(hù)辦理包月停車(chē)業(yè)務(wù)，使長(cháng)期租駐的客戶(hù)不受臨時(shí)停車(chē)的影響，一定程度提高了客戶(hù)的穩定性。為在激烈的市場(chǎng)競爭中保證大廈客戶(hù)的穩定，希望對目前公司執行的不辦理包月停車(chē)的做法能夠有所改善，減少因停車(chē)問(wèn)題所引發(fā)的客戶(hù)不滿(mǎn)，提高顧客滿(mǎn)意率，提高經(jīng)營(yíng)穩定性。
5、其他方面：各個(gè)寫(xiě)字樓的公攤率差別不大，為出租面積的'30%上下，只有中華商務(wù)比較特殊，公攤率達到出租面積35%。網(wǎng)絡(luò )通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費用收取執行通信公司規定的收費標準。
三、萬(wàn)象天成走訪(fǎng)側記：
在此次調研的14家寫(xiě)字樓中，萬(wàn)象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬(wàn)象天成由a座純寫(xiě)字樓、b座商場(chǎng)、c座高級公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關(guān)心業(yè)主購買(mǎi)的房產(chǎn)是否順利出租。通過(guò)詢(xún)問(wèn)，物業(yè)人員介紹a座寫(xiě)字樓滿(mǎn)租，但從相關(guān)中介機構的調查情況來(lái)看，滿(mǎn)租的可能性很低，因為中介有由業(yè)主自己登記的大面積空置寫(xiě)字間對外招租的信息，租金價(jià)位能夠達到3.9元/天/平方米，而且物業(yè)費并未含進(jìn)。因物業(yè)介紹a座寫(xiě)字樓全部出租，所以此次實(shí)地走訪(fǎng)的重點(diǎn)轉向c座公寓。
就整體來(lái)看，萬(wàn)象天成裝修等級較高，大廳墻面裝修別致，層次感強烈。但萬(wàn)象天成最大的特別之處并不在于高級別的裝修裝飾，而是其新穎獨特的管理和服務(wù)。據了解，萬(wàn)象天成托管物業(yè)公司為韓國輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務(wù)韓式特色非常明顯。例如，設立國內第一家女士專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)，該車(chē)場(chǎng)只允許由女性司機駕駛的車(chē)輛進(jìn)出。與此配套的“韓國花式引領(lǐng)”服務(wù)也獨具特色，這種來(lái)自異國他鄉的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬(wàn)象天成借力河北藝術(shù)中心和裕園廣場(chǎng)精心打造的休閑購物文化廣場(chǎng)，以民眾喜聞樂(lè )見(jiàn)的雜技文化為載體，在三位一體的廣場(chǎng)上開(kāi)創(chuàng )設立了以歷屆“中國吳橋國際雜技節”的世界冠軍、國際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經(jīng)濟和文化相互促進(jìn)發(fā)展的良性循環(huán)。
在整個(gè)調查過(guò)程中發(fā)現，萬(wàn)象天成的安保人員和前臺工作人員工作配合默契、接待禮儀規范、用語(yǔ)得體，且警惕性較高。另，電梯設有門(mén)禁是一大亮點(diǎn)，沒(méi)有樓上客戶(hù)邀請或物業(yè)辦理的乘梯卡，來(lái)訪(fǎng)人員不能輕易進(jìn)入公寓內部。
寫(xiě)字樓調研報告6
天津市南開(kāi)區鞍山西道電子產(chǎn)品銷(xiāo)售商圈
中端寫(xiě)字樓出租及經(jīng)營(yíng)情況調研報告
委托人：天津市建設發(fā)展總公司物業(yè)管理處
受托人：姜躍 王鑫
報告人：姜躍 王鑫
日期：20××年11月1日——20××年11月5日
一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述
南開(kāi)區鞍山西道電子產(chǎn)品銷(xiāo)售商圈是依托于南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園區自1998年前后開(kāi)始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類(lèi)市場(chǎng)中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區域集中了全市絕大多數以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、計算機周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類(lèi)為經(jīng)營(yíng)內容的眾多中小企業(yè)。
在天津市委、南開(kāi)區委的多個(gè)行政部門(mén)的重視下所規劃的南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務(wù)所等行政機關(guān)，園區內特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類(lèi)中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。
二．金輝大廈基本介紹
建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園區核心，定位中檔寫(xiě)字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會(huì )議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時(shí)專(zhuān)人值守巡查，后院機動(dòng)車(chē)車(chē)位42個(gè)，前院機動(dòng)車(chē)車(chē)位16個(gè)，獨立的院內免費自行車(chē)停車(chē)棚，樓內及前后院設有監控設備。
現空置標準房間對外出租價(jià)格為南朝向（陽(yáng)面北房）17000元/
年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時(shí)1.2元）、停車(chē)費用另付。
三．周邊寫(xiě)字樓分布及概況
1.興科大廈
興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據走訪(fǎng)了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數碼廣場(chǎng)同隸屬于原興業(yè)里大隊村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)之一，也是我市現在最著(zhù)名的電腦城。
據走訪(fǎng)了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、中國電信營(yíng)業(yè)廳、戴爾計算機等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見(jiàn)其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫(xiě)字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無(wú)空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時(shí)，院內停車(chē)位25個(gè)左右，據觀(guān)察無(wú)管理人員，具體的車(chē)位費用在詢(xún)問(wèn)時(shí)租房人員以無(wú)空房為由未作解釋。
2.天鐵大廈
天鐵大廈座落于白堤路南開(kāi)大學(xué)西門(mén)殼牌加油站西側，據調研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區，其中a區全部是產(chǎn)權單位，
b區南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類(lèi)似，為科技類(lèi)中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區域，三分之一左右為教育、圖書(shū)批發(fā)類(lèi)企業(yè)，另有化工、財務(wù)等其他類(lèi)型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開(kāi)科技園區中部位置，依托天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)兩所國家級重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。
該大廈無(wú)停車(chē)位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線(xiàn)偏暗。據調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無(wú)空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽(yáng)面，區分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時(shí)，因無(wú)停車(chē)位所以也不牽扯停車(chē)費用問(wèn)題。
3.其他大廈簡(jiǎn)介
�。�1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂(lè )福北側，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來(lái)蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫(xiě)字樓，因其私人產(chǎn)權性質(zhì)和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無(wú)可比性。
�。�2）天津電子科技中心大廈（頤高數碼5層及以上）、百腦匯大廈、時(shí)代科貿廣場(chǎng)，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。
�。�3）馨名園、馨達園也是中小型科技類(lèi)企業(yè)匯集之地，因為都屬私人產(chǎn)權，房屋性質(zhì)多為民建，對比寫(xiě)字樓其房屋租金相當低廉，月租金20xx元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無(wú)可比性。
四．調研小結
據多處走訪(fǎng)了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園區同等或類(lèi)似的寫(xiě)字樓中的房屋出租價(jià)格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發(fā)現了我們的.許多優(yōu)勢，當然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補自身缺點(diǎn)和不足的基礎上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來(lái)更上一個(gè)新臺階。
寫(xiě)字樓調研報告7
目錄
一、調研目的 .................................................... 3
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現狀和發(fā)展趨勢簡(jiǎn)述 ........ 3
三、重點(diǎn)項目及企業(yè)簡(jiǎn)介 .......................................... 3
1.中原萬(wàn)達廣場(chǎng)............................................... 4
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場(chǎng)）................................. 5
3.鄭州寶龍城市廣場(chǎng)........................................... 6
4.名門(mén)城市廣場(chǎng)............................................... 7
5.金城國際廣場(chǎng)............................................... 7
6. 寫(xiě)字樓.................................................... 7
四、綜合建議 .................................................... 8
一、調研目的
此次調研旨在通過(guò)對鄭州市寫(xiě)字樓以及商業(yè)綜合體的運營(yíng)模式及管理現狀的調研，通過(guò)分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務(wù)開(kāi)展范圍，調研的重點(diǎn)是商業(yè)綜合體的管理模式。
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現狀和發(fā)展趨勢簡(jiǎn)述
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，政府對住宅市場(chǎng)的調控，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始轉戰商業(yè)地產(chǎn)，鄭州市的寫(xiě)字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現，有著(zhù)“南萬(wàn)科、北萬(wàn)達”之城的'萬(wàn)達集團的進(jìn)駐更是給鄭州市場(chǎng)帶來(lái)了新的生機與活力。
在管理方面，萬(wàn)達集團、升龍集團、萬(wàn)廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊，其他的企業(yè)服務(wù)標準參差不齊，也有不少項目的管理僅僅是一個(gè)象征性的服務(wù)，無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主的需求。
通過(guò)調研我們發(fā)現，商業(yè)綜合體及寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢很迅猛，但是商場(chǎng)人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務(wù)跟不上造成的高檔樓盤(pán)品質(zhì)受損等現象都是不容忽視的問(wèn)題。在未來(lái)的發(fā)展中，除了項目自身的項目配套外，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)將是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。
三、重點(diǎn)項目及企業(yè)簡(jiǎn)介
本次調研主要對萬(wàn)達廣場(chǎng)、曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)、名門(mén)城市廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)四個(gè)商業(yè)綜合體以及萬(wàn)廈物業(yè)的金成國際廣場(chǎng)、綠地峰會(huì )天下、世博大廈等寫(xiě)字樓項目以及索克物業(yè)進(jìn)行了調研。以下對調研情況進(jìn)行介紹：
1.中原萬(wàn)達廣場(chǎng)
簡(jiǎn)介：中原萬(wàn)達廣場(chǎng)是集大型購物中心、寫(xiě)字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬(wàn)達自持物業(yè)類(lèi)型，其它為銷(xiāo)售型物業(yè)類(lèi)型；目前除萬(wàn)達大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫(xiě)字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫(xiě)字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2
收費標準：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫(xiě)字樓3元/月/m2
管理模式：目前中原萬(wàn)達廣場(chǎng)的后期管理由大連萬(wàn)達物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)達物業(yè)）和鄭州萬(wàn)達廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)達商業(yè)）負責。
其中萬(wàn)達商業(yè)負責萬(wàn)達自持產(chǎn)權的大型購物中心部分，萬(wàn)達物業(yè)負責購物中心以外的銷(xiāo)售型物業(yè)部分。地下車(chē)庫有兩個(gè)，購物中心區的由萬(wàn)達商業(yè)負責（臨時(shí)停車(chē)），住宅區的由萬(wàn)達物業(yè)負責（固定車(chē)位，只賣(mài)不租，月服務(wù)費90元/月/m2）。
萬(wàn)達商業(yè)和萬(wàn)達物業(yè)之間的關(guān)系描述：名義上萬(wàn)達物業(yè)和萬(wàn)達商業(yè)是兩個(gè)具有獨立法人的企業(yè)，但是實(shí)際管理中萬(wàn)達物業(yè)是作為萬(wàn)達商業(yè)的一個(gè)部門(mén)，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質(zhì)部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財務(wù)是獨立核算的。
其他：目前萬(wàn)達商業(yè)和萬(wàn)達物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準備外包。
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場(chǎng)）
簡(jiǎn)介：鄭州曼哈頓廣場(chǎng)位于金水路與未來(lái)大道交匯處，是一個(gè)集高檔住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項目總建筑面積80萬(wàn)平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。
管理模式：升龍集團內部設商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負責集團旗下所有商業(yè)項目的營(yíng)運管理，在項目上設立招商部，專(zhuān)職負責項目的商業(yè)營(yíng)運管理，主要是商鋪的商業(yè)規劃、招商、活動(dòng)策劃及運營(yíng)管理；物業(yè)管理中心分別在每個(gè)項目成立一個(gè)分公司，。
以曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)為例，在該項目不管是自持產(chǎn)權型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負責提供物業(yè)服務(wù)；商業(yè)公司僅負責招商及活動(dòng)策劃等招商相關(guān)工作。
其自持產(chǎn)權型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數碼廣場(chǎng)、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷(xiāo)售型的物業(yè)。
收費標準：自持產(chǎn)權部分的物業(yè)費收費標準的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會(huì )隨著(zhù)物業(yè)費的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。
寫(xiě)字樓調研報告8
第一部分 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)背景。
一、 經(jīng)濟、政策背景，
�。ㄒ唬┖暧^(guān)經(jīng)濟復蘇，企業(yè)發(fā)展向好，促進(jìn)需求增長(cháng)：
商業(yè)地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟的晴雨表，受?chē)鴥葒H經(jīng)濟的基本面影響，基本無(wú)法借助政策調控拉動(dòng)需求，主要依賴(lài)于實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。20xx年，全球經(jīng)濟持續回暖，中國仍然是全球吸收外資規模第二大國家，僅次于美國。全國新批外商投資企業(yè)同比增長(cháng)xx%，實(shí)際利用外資同比增長(cháng)xx%，年底前全年實(shí)際利用外資總規模有首次突破xxxx億美元。其中，北京實(shí)際利用外資約xx億美元。
北京市統計局的最新經(jīng)濟運行數據顯示，20xx年一季度，北京市實(shí)現地區生產(chǎn)總值xxxx億元，比上年同期增長(cháng)xx%，增長(cháng)平穩。隨著(zhù)中國經(jīng)濟走出08年金融危機陰影平穩上行，國內需求持續增長(cháng)，GDP穩步增長(cháng)，城市化進(jìn)程繼續推進(jìn)，實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，內外資企業(yè)需求旺盛，在京不斷發(fā)展壯大，改善辦公環(huán)境、展示企業(yè)實(shí)力和形象的需求增長(cháng)，對北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求不斷增加。
�。ǘ┩ㄘ浥蛎�，不動(dòng)產(chǎn)投資升溫：
受?chē)H量化寬松的貨幣政策影響，導致資金流動(dòng)性加大，通貨膨脹加劇。20xx年，北京CPI低開(kāi)高走，四季度明顯加大。xx月份突破xx%，xx月份超過(guò)xx%，xx月份繼續走高，達到xx%。20xx全年居民消費價(jià)格指數CPI比上年上漲xx%，漲幅高于20xx年xx個(gè)百分點(diǎn)。20xx年一季度，北京CPI比上年同期上漲xx%，繼續走高。對抗通脹壓力，商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)因其作為固定資產(chǎn)保值增值、回報穩定、發(fā)展穩健，投資收益性良好，受到投資青睞。
�。ㄈ� 險資徹底開(kāi)閘，助力商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)發(fā)展：
20xx年xx月，保監會(huì )對險資投資商業(yè)物業(yè)徹底開(kāi)閘，投資上限為公司資產(chǎn)總額的xx%。近xxxx億元的規模投資， 一定程度上增加了對商業(yè)地產(chǎn)包括寫(xiě)字樓物業(yè)的投資需求。20xx年末，在北京CBD 核心商務(wù)區中服地塊的投標現場(chǎng)上，險資戰意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價(jià)，勢奪寶地。國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6 地塊標王遠洋地產(chǎn)的第一大股東，分羹中服地塊。
險資投資不動(dòng)產(chǎn)對保險和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)均構成利好，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)可獲得充沛資金，險資則可借助不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化資產(chǎn)負債久期匹配，平滑收益率波動(dòng)，降低投資營(yíng)運風(fēng)險。市場(chǎng)預計近兩千億險資進(jìn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，能夠促進(jìn)高品質(zhì)、持有型的商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)發(fā)展。
�。ㄋ模┳≌{控，部分資金轉舵商業(yè)地產(chǎn)，“商住倒掛”形勢改觀(guān)：
正常而言相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目應比住宅價(jià)格高出xx%—xx%左右，而近年來(lái)市場(chǎng)一直存在“商住倒掛”現象，商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)的價(jià)格比同區域住宅偏低，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值尚沒(méi)有被充分挖掘。20xx年—20xx年國家針對住宅市場(chǎng)出臺一系列住宅限購、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機行為，催生部分投資資金轉向商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加之宏觀(guān)經(jīng)濟向好，商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)呈現補漲態(tài)勢，價(jià)值逐漸挖掘，助力商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。
二、產(chǎn)業(yè)、規劃背景。
�。ㄒ唬笆濉币巹澊蛟焓澜绯鞘欣�，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，寫(xiě)字樓成為投資熱點(diǎn)。
20xx年xx月xx日，國家發(fā)布了國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十二個(gè)五年規劃綱要，把經(jīng)濟結構戰略性調整作為加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級成為重要目標。發(fā)展高端、高效、高輻射的產(chǎn)業(yè)，運用現代經(jīng)營(yíng)理念、管理模式和信息技術(shù)，改造提升傳統服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。
20xx年第一季度，北京第一產(chǎn)業(yè)增加值xx億元，增長(cháng)xx%。第二產(chǎn)業(yè)增加值xxx億元，增長(cháng)xx%，第三產(chǎn)業(yè)增加值xxxx。億元，增長(cháng)xx%，第三產(chǎn)業(yè)在GDP中占比達xx%，達到發(fā)達國家水平，發(fā)達國家這一比重為xx。第二產(chǎn)業(yè)轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，調整使資源型工業(yè)發(fā)展得到有效控制，工業(yè)結構繼續改善，第三產(chǎn)業(yè)增長(cháng)迅速，經(jīng)濟效益顯著(zhù)，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級趨勢明顯，現代服務(wù)業(yè)的'發(fā)展為商務(wù)辦公提供更多需求。
由于“十二五”規劃將北京打造為世界城市的利好消息刺激，北京城市建設步伐不斷加快。鑒于將北京建成世界城市的發(fā)展目標，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還要進(jìn)一步加大。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎就是辦公樓和商業(yè)設施，只有商業(yè)地產(chǎn)在宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展步伐下發(fā)展起來(lái)，北京才能真正實(shí)現世界城市的目標。寫(xiě)字樓在國民經(jīng)濟中屬于高貢獻行業(yè)，它擴大就業(yè)，持久納稅，改善生活品質(zhì)，提升城市品位，在當前擴大內需和產(chǎn)業(yè)升級中將發(fā)揮先導作用。加上人民幣的持續升值，以往寫(xiě)字樓價(jià)值低估、需求長(cháng)期處于上升趨勢，外資持續進(jìn)入，寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)。
�。ǘ皟奢S兩帶多中心”空間規劃促進(jìn)商務(wù)辦公向多中心發(fā)展。
北京十二五規劃綱要指出，將集中力量重點(diǎn)建設發(fā)展新區順義、亦莊—大興、昌平和房山等新城，加快建設門(mén)頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態(tài)涵養區新城。大力推進(jìn)中心城優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源及重大功能性項目向新城轉移配置，集中力量打造“業(yè)城均衡”的綜合新城，顯著(zhù)增強新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強區域合作，推動(dòng)人口空間布局優(yōu)化，有序疏解中心城人口。
兩軸兩帶多中心的空間規劃自20xx年提出（20xx—20xx），至20xx年十二五規劃再度強調新城建設的力度，為新城持續發(fā)展帶來(lái)新的機會(huì )，同時(shí)促進(jìn)商務(wù)辦公在傳統商圈的基礎上，逐步向邊緣化多中心拓展。
第二部分 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況
一、供需情況。
需求上漲，供應下降，空置率持續下降，核心商圈供不應求局面將呈現根據中國寫(xiě)字樓研究中心（CORC）統計表明，從供需關(guān)系來(lái)看，20xx年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應量達xxx萬(wàn)平方米，較20xx年減少xx%。而市場(chǎng)整體吸納量為xxx萬(wàn)平方米，較20xx年上升xx%。全市寫(xiě)字樓總存量約xxxx萬(wàn)平方米。
20xx一季度，北京沒(méi)有寫(xiě)字樓項目落成，季內吸納量接近xx萬(wàn)平方米，超過(guò)20xx年季度平均水平，在強勁的市場(chǎng)需求帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均空置率為xx%，較上季度回落xx個(gè)百分點(diǎn)。供應逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均空置率到本季度已下降至20xx年以來(lái)的最低水平。
自20xx年開(kāi)始，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應量逐漸下降，同時(shí)，金融危機對寫(xiě)字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場(chǎng)需求逐步得到釋放，到20xx年第三季度市場(chǎng)需求量已恢復到金融危機前水平，隨后需求持續放大至本季度。年內新增供應短期內難以大幅增長(cháng)，今年的新增寫(xiě)字樓供應，將有近一半用于企業(yè)自用，20xx年核心商圈新增供應量仍將維持在較低水平，供不應求的局面將呈現，空置面積持續不斷減少，預計市場(chǎng)需求仍將超過(guò)新增供應，市場(chǎng)需求可選擇余地越來(lái)越小，壓力逐漸轉向租戶(hù)，為租金上漲及商圈外溢提供機會(huì )。
寫(xiě)字樓調研報告9
委托人：xxx總公司物業(yè)管理處
受托人：xxx
報告人：xxx
日期：20xx年11月1日——20xx年11月5日
一、鞍山西道周邊地域基本情況與概述：
南開(kāi)區鞍山西道電子產(chǎn)品銷(xiāo)售商圈是依托于南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園區自19xx年前后開(kāi)始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類(lèi)市場(chǎng)中較為成熟的電子產(chǎn)品批發(fā)零售集散地，該區域集中了全市絕大多數以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、計算機周邊電子產(chǎn)品、日用電子產(chǎn)品等多種類(lèi)為經(jīng)營(yíng)內容的眾多中小企業(yè)。
在天津市委、南開(kāi)區委的多個(gè)行政部門(mén)的重視下所規劃的南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務(wù)所等行政機關(guān)，園區內特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類(lèi)中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。
二、金輝大廈基本介紹：
建于19xx年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園區核心，定位中檔寫(xiě)字樓，主要面向中小型科技公司，自有產(chǎn)權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會(huì )議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時(shí)專(zhuān)人值守巡查，后院機動(dòng)車(chē)車(chē)位42個(gè)，前院機動(dòng)車(chē)車(chē)位16個(gè)，獨立的院內免費自行車(chē)停車(chē)棚，樓內及前后院設有監控設備。
現空置標準房間對外出租價(jià)格為南朝向（陽(yáng)面北房）17000元/年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時(shí)1.2元）、停車(chē)費用另付。
三、周邊寫(xiě)字樓分布及概況：
1、興科大廈：
興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進(jìn)駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據走訪(fǎng)了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數碼廣場(chǎng)同隸屬于原興業(yè)里大隊村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產(chǎn)品零售市場(chǎng)之一，也是我市現在最著(zhù)名的`電腦城。
據走訪(fǎng)了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、中國電信營(yíng)業(yè)廳、戴爾計算機等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見(jiàn)其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫(xiě)字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無(wú)空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時(shí)，院內停車(chē)位25個(gè)左右，據觀(guān)察無(wú)管理人員，具體的車(chē)位費用在詢(xún)問(wèn)時(shí)租房人員以無(wú)空房為由未作解釋。
2、天鐵大廈：
天鐵大廈座落于白堤路南開(kāi)大學(xué)西門(mén)殼牌加油站西側，據調研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區，其中a區全部是產(chǎn)權單位，b區南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類(lèi)似，為科技類(lèi)中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區域，三分之一左右為教育、圖書(shū)批發(fā)類(lèi)企業(yè)，另有化工、財務(wù)等其他類(lèi)型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開(kāi)科技園區中部位置，依托天津大學(xué)、南開(kāi)大學(xué)兩所國家級重點(diǎn)高等院校，又與科園大廈相鄰。
該大廈無(wú)停車(chē)位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線(xiàn)偏暗。據調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無(wú)空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽(yáng)面，區分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時(shí)，因無(wú)停車(chē)位所以也不牽扯停車(chē)費用問(wèn)題。
3、其他大廈簡(jiǎn)介：
�。�1）風(fēng)荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂(lè )福北側，東西朝向，全部為私人產(chǎn)權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來(lái)蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫(xiě)字樓，因其私人產(chǎn)權性質(zhì)和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無(wú)可比性。
�。�2）天津電子科技中心大廈（頤高數碼5層及以上）、百腦匯大廈、時(shí)代科貿廣場(chǎng)，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。
�。�3）馨名園、馨達園也是中小型科技類(lèi)企業(yè)匯集之地，因為都屬私人產(chǎn)權，房屋性質(zhì)多為民建，對比寫(xiě)字樓其房屋租金相當低廉，月租金20xx元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無(wú)可比性。
四、調研小結
據多處走訪(fǎng)了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開(kāi)區科技產(chǎn)業(yè)園區同等或類(lèi)似的寫(xiě)字樓中的房屋出租價(jià)格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發(fā)現了我們的許多優(yōu)勢，當然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補自身缺點(diǎn)和不足的基礎上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來(lái)更上一個(gè)新臺階。
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