商業(yè)可行性研究報告[精華4篇]

　　隨著(zhù)人們自身素質(zhì)提升，我們都不可避免地要接觸到報告，報告具有成文事后性的特點(diǎn)。那么，報告到底怎么寫(xiě)才合適呢？以下是小編幫大家整理的商業(yè)可行性研究報告，歡迎大家分享。

商業(yè)可行性研究報告1

　　我國的農村商業(yè)銀行源于原農村信用社的股份制改造，是在原農村信用社的基礎上，由民營(yíng)企業(yè)、股份公司、有限責任公司、自然人出資組成的地方股份制銀行，是為地方經(jīng)濟服務(wù)的一級法人的地方性商業(yè)銀行。自20xx年11月第一家農村商業(yè)銀行--張家港農村商業(yè)銀行正式成立伊始，我國農村商業(yè)銀行在中國金融舞臺上開(kāi)始了艱苦的歷程。我國農村商業(yè)銀行作為國內農村金融機構的代表，自創(chuàng )立以來(lái)，經(jīng)歷了體制、機制的蛻變，憑借靈活的機制和高效的決策獲得了自己的生存發(fā)展空間，同時(shí)也對促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展、金融改革，尤其是支持新農村建設和地方中小企業(yè)的發(fā)展壯大起了極其重要的作用。

　　得益于近年來(lái)農村信用社變身農村商業(yè)銀行的改革，中國農村商業(yè)銀行的規模迅猛擴張。農村商業(yè)銀行的總資產(chǎn)由20xx年的384.8億元提高到20xx年的18，661.2億元，稅后利潤由20xx年0.9億元提高到20xx年的149.0億元。

　　20xx年以來(lái)我國農村商業(yè)銀行進(jìn)入加速發(fā)展階段，到20xx年底，全國組建了80多家農村商業(yè)銀行，其中17家進(jìn)入英國《銀行家》雜志排名的20xx年全球銀行業(yè)1000強，占我國入榜機構的20%。同時(shí)，20xx年12月16日，重慶農村商業(yè)銀行在港交所成功上市，成為全國第一家社會(huì )公眾持股的農村中小金融機構。這不僅是重慶農商行改革發(fā)展的新起點(diǎn)，也必將對全國農村中小金融機構的改革發(fā)展產(chǎn)生積極影響，激勵更多的農村商業(yè)銀行盡快進(jìn)入資本市場(chǎng)融資，以增強其資本實(shí)力和抗風(fēng)險的能力。

　　為了提高農村商業(yè)銀行的運營(yíng)效率，使其更好滿(mǎn)足農村地區的金融需求，國家一直鼓勵社會(huì )各方參股農村商業(yè)銀行，也得到了社會(huì )投資者的積極響應。社會(huì )投資者可以利用國家優(yōu)惠政策、地方政府資源和自身資金優(yōu)勢，入股具有發(fā)展潛力的農村商業(yè)銀行，將農商行做大做強之后，謀求上市前或上市后股權轉讓退出。

　　《農村商業(yè)銀行項目可行性研究報告》通過(guò)對項目的市場(chǎng)需求、資源支持、建設規模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等角度對項目進(jìn)行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會(huì )環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預測，為項目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢(xún)意見(jiàn)。

　　【農村商業(yè)銀行項目可行性報告目錄】

　　第一部分農村商業(yè)銀行項目總論

　　第二部分農村商業(yè)銀行項目建設背景、必要性、可行性

　　第三部分農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品市場(chǎng)需求分析

　　第四部分農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品規劃方案

　　第五部分農村商業(yè)銀行項目建設地與土建總規

　　第六部分農村商業(yè)銀行項目環(huán)保、節能與勞動(dòng)安全方案

　　第七部分農村商業(yè)銀行項目組織和勞動(dòng)定員

　　第八部分農村商業(yè)銀行項目實(shí)施進(jìn)度安排

　　第九部分農村商業(yè)銀行項目財務(wù)評價(jià)分析

　　第十部分農村商業(yè)銀行項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

　　第十一部分農村商業(yè)銀行項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

　　第十二部分農村商業(yè)銀行項目可行性研究結論與建議

　　第一部分 農村商業(yè)銀行項目總論

　　總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問(wèn)題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、農村商業(yè)銀行項目背景

　�。ㄒ唬╉椖棵�稱(chēng)

　�。ǘ�）項目的承辦單位

　�。ㄈ�）承擔可行性研究工作的單位情況

　�。ㄋ模╉椖康闹鞴懿块T(mén)

　�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO內容、規模、目標

　�。�六）項目建設地點(diǎn)

　　二、項目可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷(xiāo)售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會(huì )效益等重大問(wèn)題，都應得出明確的結論，主要包括：

　�。ㄒ唬╉椖慨a(chǎn)品市場(chǎng)前景

　�。ǘ�）項目原料供應問(wèn)題

　�。ㄈ�）項目政策保障問(wèn)題

　�。ㄋ模╉椖抠Y金保障問(wèn)題

　�。ㄎ澹╉椖拷M織保障問(wèn)題

　�。�六）項目技術(shù)保障問(wèn)題

　�。ㄆ撸╉椖咳肆ΡＵ蠁�(wèn)題

　�。ò耍╉椖匡L(fēng)險控制問(wèn)題

　�。ň牛╉椖控攧�(wù)效益結論

　　項目總投資萬(wàn)元，其中建設投資萬(wàn)元（其中土建工程費萬(wàn)元、設備購置及安裝調試費萬(wàn)元、土地購置及整理費萬(wàn)元、工程建設其他費用萬(wàn)元、基本預備費萬(wàn)元、漲價(jià)預備費萬(wàn)元），鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元。項目所需投入總資金萬(wàn)元。

　　項目建成后，年營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元，年增值稅萬(wàn)元、年銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元、年利潤總額萬(wàn)元、所得稅萬(wàn)元、年稅后利潤萬(wàn)元，投資利潤率，投資利稅率，銷(xiāo)售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內部收益率，盈虧平衡點(diǎn)，年稅金總額萬(wàn)元。

　�。ㄊ�）項目社會(huì )效益結論

　�。ㄊ�一）項目可行性綜合評價(jià)

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問(wèn)題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

　　第二部分 農村商業(yè)銀行項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說(shuō)明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開(kāi)展的支撐性條件等等。

　　一、農村商業(yè)銀行項目建設背景

　�。ㄒ唬╉椖空�策層面發(fā)起背景

　　1、國家或行業(yè)發(fā)展規劃

　　2、產(chǎn)業(yè)政策

　　3、技術(shù)政策

　�。ǘ�）項目市場(chǎng)層面發(fā)起背景

　　1、市場(chǎng)發(fā)展階段、趨勢、特點(diǎn)

　　2、市場(chǎng)發(fā)展前景

　�。ㄈ�）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　　1、公司在技術(shù)方面的積累

　　2、公司在市場(chǎng)方面的積累

　　3、……

　�。ㄋ模�……

　　二、農村商業(yè)銀行項目建設必要性

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求

　�。ǘ�）市場(chǎng)發(fā)展的要求

　�。ㄈ�）企業(yè)發(fā)展的要求

　　三、農村商業(yè)銀行項目建設可行性

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　�。ㄈ�）技術(shù)可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　�。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性

　　第三部分 農村商業(yè)銀行項目市場(chǎng)需求分析

　　市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項目，其生產(chǎn)規模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠(chǎng)址的選擇，都必須在對市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場(chǎng)現狀，以此作為后期決策的依據。

　　一、XX市場(chǎng)前景（重點(diǎn)）

　　二、XX市場(chǎng)容量（重點(diǎn)）

　　三、XX市場(chǎng)競爭格局

　　四、XX價(jià)格現狀及預測

　　五、XX市場(chǎng)主要原材料供應

　　第四部分 農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品規劃方案

　　一、農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品產(chǎn)能規劃方案

　　二、農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品工藝規劃方案

　�。ㄒ唬┕に囋O備選型

　�。ǘ�）工藝說(shuō)明

　�。ㄈ�）工藝流程

　　三、農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)規劃方案

　�。ㄒ唬�營(yíng)銷(xiāo)戰略規劃

　�。ǘ�）營(yíng)銷(xiāo)模式

　　在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場(chǎng)情況，制定合格的銷(xiāo)售模式，爭取擴大市場(chǎng)份額，穩定銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行詳細研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷(xiāo)

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析

　�。ㄈ�）促銷(xiāo)策略

　　……

　　第五部分 農村商業(yè)銀行項目建設地與土建總規

　　一、農村商業(yè)銀行項目建設地

　�。ㄒ唬┺r村商業(yè)銀行項目建設地地理位置

　�。ǘ�）農村商業(yè)銀行項目建設地自然情況

　�。ㄈ�）農村商業(yè)銀行項目建設地資源情況

　�。ㄋ模┺r村商業(yè)銀行項目建設地經(jīng)濟情況

　�。ㄎ澹┺r村商業(yè)銀行項目建設地人口情況

　　二、農村商業(yè)銀行項目土建總規

　�。ㄒ唬╉椖繌S(chǎng)址及廠(chǎng)房建設

　　1、廠(chǎng)址

　　2、廠(chǎng)房建設內容

　　3、廠(chǎng)房建設造價(jià)

　�。ǘ�）土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱(chēng)、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　�。�1）場(chǎng)址地形條件

　�。�2）豎向布置方案

　�。�3）場(chǎng)地標高及土石方工程量

　　3、技術(shù)改造項目原有建、構筑物利用情況

　　4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置）

　　5、總平面布置主要指標表

　�。ㄈ�）場(chǎng)內外運輸

　　1、場(chǎng)外運輸量及運輸方式

　　2、場(chǎng)內運輸量及運輸方式

　　3、場(chǎng)內運輸設施及設備

　�。ㄋ模╉椖客两�及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內容

　�。ㄎ澹╉椖客两�及配套工程造價(jià)

　�。�六）項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分 農村商業(yè)銀行項目環(huán)保、節能與勞動(dòng)安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節約和職業(yè)安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執行環(huán)境影響報告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。

　　一、農村商業(yè)銀行項目環(huán)境保護

　�。ㄒ唬╉椖凯h(huán)境保護設計依據

　�。ǘ�）項目環(huán)境保護措施

　�。ㄈ�）項目環(huán)境保護評價(jià)

　　二、農村商業(yè)銀行項目資源利用及能耗分析

　�。ㄒ唬╉椖抠Y源利用及能耗標準

　�。ǘ�）項目資源利用及能耗分析

　　三、農村商業(yè)銀行項目節能方案

　�。ㄒ唬╉椖抗澞茉O計依據

　�。ǘ�）項目節能分析

　　四、農村商業(yè)銀行項目消防方案

　�。ㄒ唬╉椖肯�防設計依據

　�。ǘ�）項目消防措施

　�。ㄈ�）火災報警系統

　�。ㄋ模�滅火系統

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、農村商業(yè)銀行項目勞動(dòng)安全衛生方案

　�。ㄒ唬╉椖縿趧�(dòng)安全設計依據

　�。ǘ�）項目勞動(dòng)安全保護措施

　　第七部分 農村商業(yè)銀行項目組織和勞動(dòng)定員

　　在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動(dòng)定員總數及勞動(dòng)力來(lái)源及相應的人員培訓計劃。

　　一、農村商業(yè)銀行項目組織

　�。ㄒ唬┙M織形式

　�。ǘ�）工作制度

　　二、農村商業(yè)銀行項目勞動(dòng)定員和人員培訓

　�。ㄒ唬﹦趧�(dòng)定員

　�。ǘ�）年總工資和職工年平均工資估算

　�。ㄈ�）人員培訓及費用估算

　　第八部分 農村商業(yè)銀行項目實(shí)施進(jìn)度安排

　　項目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報告中的一個(gè)重要組成部分。項目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)投資時(shí)間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項目實(shí)施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節進(jìn)行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

　　一、農村商業(yè)銀行項目實(shí)施的各階段

　�。ㄒ唬┙�立項目實(shí)施管理機構

　�。ǘ�）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術(shù)獲得與轉讓

　�。ㄋ模┛辈煸O計和設備訂貨

　�。ㄎ澹┦┕�準備

　�。�六）施工和生產(chǎn)準備

　�。ㄆ撸┛⒐を炇�

　　二、農村商業(yè)銀行項目實(shí)施進(jìn)度表

　　三、XX劑項目實(shí)施費用

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位管理費

　�。ǘ�）生產(chǎn)籌備費

　�。ㄈ�）生產(chǎn)職工培訓費

　�。ㄋ模┺k公和生活家具購置費

　�。ㄎ澹┢渌麘�支出的費用

　　第九部分 農村商業(yè)銀行項目財務(wù)評價(jià)分析

　　一、農村商業(yè)銀行項目總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　二、農村商業(yè)銀行項目資金籌措

　　一個(gè)建設項目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行詧蟾嬷�，應對每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內容加以說(shuō)明：

　�。ㄒ唬┵Y金來(lái)源

　�。ǘ�）項目籌資方案

　　三、農村商業(yè)銀行項目投資使用計劃

　�。ㄒ唬┩顿Y使用計劃

　�。ǘ�）借款償還計劃

　　四、項目財務(wù)評價(jià)說(shuō)明&財務(wù)測算假定

　�。ㄒ唬┯嬎阋罁�及相關(guān)說(shuō)明

　�。ǘ�）項目測算基本設定

　　五、農村商業(yè)銀行項目總成本費用估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目總成本費用估算

　�。ㄒ唬┲苯映杀�

　�。ǘ�）工資及福利費用

　�。ㄈ�）折舊及攤銷(xiāo)

　�。ㄋ模┕べY及福利費用

　�。ㄎ澹┬蘩碣M

　�。�六）財務(wù)費用

　�。ㄆ撸┢渌�費用

　�。ò耍┴攧�(wù)費用

　�。ň牛┛偝杀举M用

　　六、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　�。ㄒ唬╀N(xiāo)售收入

　�。ǘ�）銷(xiāo)售稅金及附加

　�。ㄈ�）增值稅

　�。ㄋ模╀N(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現金流估算

　�。ㄒ唬╉椖客顿Y現金流估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目投資現金流估算

　�。ǘ�）項目資本金現金流估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目現金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設項目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數據多數來(lái)自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會(huì )帶來(lái)風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價(jià)指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　�。ㄒ唬┯�虧平衡分析

　�。ǘ�）敏感性分析

　　-----回到頂部

　　第十部分 農村商業(yè)銀行項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

　　在建設項目的.技術(shù)路線(xiàn)確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價(jià)，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進(jìn)行投資決策的重要依據。本部分就可行性報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會(huì )效益評價(jià)的主要內容做一概要說(shuō)明

　　一、財務(wù)評價(jià)

　　財務(wù)評價(jià)是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財務(wù)評價(jià)指標分別和相應的基準參數--財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

　�。ㄒ唬┴攧�(wù)凈現值

　　財務(wù)凈現值是指把項目計算期內各年的財務(wù)凈現金流量，按照一個(gè)設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務(wù)凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動(dòng)態(tài)評價(jià)指標。

　　如果項目財務(wù)凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

　�。ǘ�）財務(wù)內部收益率（FIRR）

　　財務(wù)內部收益率是指項目在整個(gè)計算期內各年財務(wù)凈現金流量的現值之和等于零時(shí)的折現率，也就是使項目的財務(wù)凈現值等于零時(shí)的折現率。

　　財務(wù)內部收益率是反映項目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務(wù)內部收益率大于等于基準收益率時(shí)，項目可行。

　�。ㄈ�）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

　�。╨）計算公式

　　動(dòng)態(tài)投資回收期的計算在實(shí)際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

　�。�2）評價(jià)準則

　　1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時(shí)，說(shuō)明項目（或方案）能在要求的時(shí)間內收回投資，是可行的；

　　2）Pt＞Pc時(shí)，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。

　�。ㄋ模╉椖客顿Y收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營(yíng)運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　　ROI≥部門(mén)（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　�。ㄎ澹╉椖客顿Y利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷(xiāo)售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門(mén)（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　�。�六）項目資本金凈利潤率（ROE）

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營(yíng)期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　�。ㄆ撸╉椖繙y算核心指標匯總表

　　二、國民經(jīng)濟評價(jià)

　　國民經(jīng)濟評價(jià)是項目經(jīng)濟評價(jià)的核心部分，是決策部門(mén)考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經(jīng)濟評價(jià)采用費用與效益分析的方法，運用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì )折現率等參數，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價(jià)項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價(jià)采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價(jià)指標。根據項目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計算經(jīng)濟凈現值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng )匯或替代進(jìn)口節匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節匯成本。

　　三、社會(huì )效益和社會(huì )影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進(jìn)行計算和分析以外，還應對項目的社會(huì )效益和社會(huì )影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

　　第十一部分 農村商業(yè)銀行項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

　　一、建設風(fēng)險分析及防控措施

　　二、法律政策風(fēng)險及防控措施

　　三、市場(chǎng)風(fēng)險及防控措施

　　四、籌資風(fēng)險及防控措施

　　五、其他相關(guān)粉線(xiàn)及防控措施

　　第十二部分 農村商業(yè)銀行項目可行性研究結論與建議

　　一、結論與建議

　　根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設方案進(jìn)行總結，提出結論性意見(jiàn)和建議。主要內容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境影響的結論性意見(jiàn)

　　2、對主要的對比方案進(jìn)行說(shuō)明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

　　4、對應修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

　　5、對不可行的項目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

　　6、可行性研究中主要爭議問(wèn)題的結論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱(chēng)、日期、編號。

　　1、項目建議書(shū)（初步可行性報告）

　　2、項目立項批文

　　3、廠(chǎng)址選擇報告書(shū)

　　4、資源勘探報告

　　5、貸款意向書(shū)

　　6、環(huán)境影響報告

　　7、需單獨進(jìn)行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告

　　8、需要的市場(chǎng)預測報告

　　9、引進(jìn)技術(shù)項目的考察報告

　　10、引進(jìn)外資的名類(lèi)協(xié)議文件

　　11、其他主要對比方案說(shuō)明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、廠(chǎng)址地形或位置圖（設有等高線(xiàn)）

　　2、總平面布置方案圖（設有標高）

　　3、工藝流程圖

　　4、主要車(chē)間布置方案簡(jiǎn)圖

　　5、其它

商業(yè)可行性研究報告2

　　一、市調工作，市場(chǎng)調查與分析

　　目標：主要通過(guò)市場(chǎng)調查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格。

　　調查提綱：

　　1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調查與分析

　�。�1）商業(yè)中心分析

　�。�2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

　�。�3）商業(yè)發(fā)展方向

　�。�4）商業(yè)的風(fēng)險

　　以此確定地區或者區域商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的機會(huì )與風(fēng)險

　　2．周邊區域的商業(yè)規劃與商業(yè)項目調查與分析

　�。�1）已建成的項目

　�。�2）正在建設的項目

　�。�3）未來(lái)規劃的項目

　�。�4）本區域總體商業(yè)策劃

　　3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調查與分析

　�。�1）業(yè)態(tài)形式

　�。�2）建筑規模

　�。�3）經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

　�。�4）管理方式

　�。�5）租金水平

　�。�6）優(yōu)勢與劣勢

　　4．商圈調查與分析

　�。�1）主要區域商圈

　�。�2）次要區域商圈

　�。�3）邊緣區域商圈

　�。�4）人口因素(人口數、家庭戶(hù)數、人口密度、年齡構成、職業(yè)構成、教育程度構成等)

　�。�5）收入狀況

　�。�6）購物規律

　　城市性質(zhì)

　　交通設施

　　商業(yè)建筑特點(diǎn)

　　居住分布特點(diǎn)

　　居民生活狀況

　　消費特點(diǎn)

　　品牌偏好

　　流動(dòng)范圍

　　人口規律分析

　　5．購物方式的調查與分析

　�。�1）顧客來(lái)源

　�。�2）附加顧客來(lái)源

　�。�3）汽車(chē)購物人的狀況

　�。�4）自行車(chē)購物人的狀況

　�。�5）公交車(chē)購物人的狀況

　�。�6）步行購物人的狀況

　�。�7）正常工作購物狀況

　�。�8）節假日購物的狀況

　�。�9）購物觀(guān)念的變化情況

　　6．外部環(huán)境的調查與分析

　　商業(yè)街的規模調研

　�。�1）商業(yè)街的長(cháng)度、寬度

　�。�2）商業(yè)街的構成與層數

　�。�3）地勢與氣候特點(diǎn)

　�。�4）當地主導風(fēng)向

　�。�5）擬建項目的朝向

　�。�6）比鄰項目的衛生狀況、照明狀況

　�。�7）廣告位置

　　公共設施的調研與分析

　�。�1）公交車(chē)�？空�

　�。�2）街道指示牌

　�。�3）廣告牌

　�。�4）電話(huà)亭

　�。�5）綠化

　�。�6）噴泉

　�。�7）小品

　�。�8）消防

　�。�9）垃圾箱

　　城市文脈的調研與分析

　�。�1）商業(yè)街名稱(chēng)

　�。�2）歷史文化特點(diǎn)

　�。�3）地域特色

　�。�4）周邊人口特色

　�。�5）家庭特征

　�。�6）環(huán)境狀況

　　7、商鋪投資人調查

　　(1)投資類(lèi)型

　　(2)收入

　　(3)投資方向

　　(4)投資經(jīng)驗

　　(5)職業(yè)

　　(6)教育狀況

　　(7)社會(huì )階層

　　(8)投資能力

　　(9)價(jià)格認知度

　　(10)區域投資狀況分析

　　8、商鋪租賃人(或經(jīng)營(yíng)者)調查

　　(1)單位、個(gè)人

　　(2)面積

　　(3)租金

　　(4)類(lèi)型

　　(5)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)

　　(6)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗

　　(7)周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調查分析

　　(8)各租賃人支付能力與方式

　　(9)租賃需求分析

　　9、項目位置調查

　　(1)人流量、人流分布

　　(2)人流、車(chē)流、物流的方向

　　(3)未來(lái)人流分布

　　(4)人流類(lèi)別

　　(5)交通狀況

　　(6)進(jìn)出口狀況

　　(7)停車(chē)狀況

　　10、商業(yè)物業(yè)分析

　　商業(yè)物業(yè)供應分析

　�。�1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�2）區域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�3）社區購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�4）郊區購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�5）購物中心的分類(lèi)

　�。�6）出租率

　�。�7）租金水平

　　商業(yè)物業(yè)需求分析

　�。�1）百貨店

　�。�2）超市

　�。�3）專(zhuān)業(yè)店

　�。�4）專(zhuān)賣(mài)店

　�。�5）便利店

　�。�6）餐飲店

　�。�7）美容店

　�。�8）特色店

　�。�9）折扣店

　�。�10）直銷(xiāo)點(diǎn)

　�。�11）影劇院

　�。�12）娛樂(lè )中心

　�。�13）酒吧、茶館

　�。�14）汽車(chē)店

　�。�15）書(shū)店等

　�。�16）飽和度

　�。�17）租金水平

　　市場(chǎng)調查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開(kāi)：

　　其一，商業(yè)街所在區域的居民收入狀況、購物習慣、文化教育背景�！�—（居住人群和流動(dòng)人群）

　　其二，商業(yè)街所在區域的歷史、文化、社會(huì )、政治背景與環(huán)境�！�—（人文環(huán)境和歷史沉淀）

　　其三，商業(yè)街所在區域的未來(lái)發(fā)展規劃與未來(lái)新增人流�！�—（未來(lái)前景與新增機會(huì )）

　　其四，商業(yè)街所在區域的未來(lái)風(fēng)險評估與挑戰。（風(fēng)險評估）

　　其五，商業(yè)街所在區域的交通便利性�！�—（交通導線(xiàn)）

　　從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

　　二、市場(chǎng)定位工作

　　1．項目總體市場(chǎng)定位

　�。�1）整體定位

　�。�2）總體概念

　�。�3）總體策劃思想與理念

　�。�4）定位的原則

　　2．經(jīng)營(yíng)定位

　�。�1）經(jīng)營(yíng)方式的比例構成

　�。�2）商圈范圍

　�。�3）年齡劃分

　�。�4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構成

　�。�5）主力店、次主力店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、特色店構成比例

　　3．業(yè)態(tài)功能分區

　　1）品類(lèi)分區：

　�。�1）平面分區（樓層分區）

　�。�2）縱向分區（各層分區）

　�。�3）百貨類(lèi)

　�。�4）超市類(lèi)

　�。�5）專(zhuān)業(yè)店類(lèi)

　�。�6）專(zhuān)賣(mài)店類(lèi)

　�。�7）餐飲類(lèi)

　�。�8）娛樂(lè )類(lèi)

　�。�9）文化類(lèi)

　�。�10）服務(wù)類(lèi)

　�。�11）信息類(lèi)

　�。�12）展示類(lèi)

　　2)業(yè)態(tài)功能分區

　�。�1）主力店

　�。�2）次主力店

　�。�3）商業(yè)街

　�。�4）面積分配比例

　　3)外部交通組織

　�。�5）汽車(chē)

　�。�6）公交車(chē)

　�。�7）自行車(chē)

　　4)內部交通組織

　�。�8）步行人流

　�。�9）貨流

　�。�10）汽車(chē)交通

　�。�11）停車(chē)場(chǎng)

　�。�12）主通道、次通道

　�。�13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4)周邊地區的規劃與策劃

　�。�14）主題、特色

　�。�15）與項目的相溶性

　�。�16）策劃內容

　　4．內外部導線(xiàn)規劃

　�。�1）人流導線(xiàn)圖

　�。�2）車(chē)流導線(xiàn)圖

　�。�3）貨物導線(xiàn)圖

　�。�4）外部交通組織圖

　　5．商鋪租賃人(經(jīng)營(yíng)者)定位

　　(1)租賃人分類(lèi)

　　(2)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型

　　(3)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗

　　(4)租金意向、租期

　　(5)租賃面積

　　(6)租賃形式

　　(7)目標客戶(hù)群

　　6．商鋪投資人定位

　　(1)目標客戶(hù)

　　(2)投資習慣

　　(3)付款能力

　　(4)意向性?xún)r(jià)格

　　(5)按揭

　　7．建筑物定位建議

　�。�1）項目規劃建議

　�。�2）組團規劃建議

　�。�3）交通道路

　�。�4）整體風(fēng)格建議

　�。�5）外立面建議

　�。�6）園林景觀(guān)建議

　�。�7）樓宇建議

　�。�8）裝修建議

　�。�9）裝飾建議

　�。�10）物業(yè)建議

　　市場(chǎng)定位主要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　其一，經(jīng)營(yíng)特色與文化理念

　　其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區

　　其三，建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格

　　其四，店鋪設計格局與戶(hù)型面積

　　其五，外部交通與內部交通導線(xiàn)規劃

　　其六，通道形式與通道寬度其七，銷(xiāo)售面積與租賃面積

　　其八，招商客戶(hù)介紹與租金評估

　　其九，總體策劃理念與銷(xiāo)售理

　　1、基礎數據的采集缺乏科學(xué)依據

　　基礎數據的采集對于整個(gè)數據分析報告具有非常重要的意義，基礎數據采集的科學(xué)性決定了這個(gè)數據分析報告是不是有使用價(jià)值。只有當數據采集具有科學(xué)性、客觀(guān)、嚴密的邏輯性時(shí)，建立在這樣的數據分析基礎之上的經(jīng)濟效益評價(jià)、現金流量分析以及數據分析結論才具有現實(shí)的價(jià)值和意義。一般來(lái)說(shuō)，當拿到一個(gè)項目時(shí)我們首先會(huì )結合項目的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行基礎數據分析，一個(gè)項目剛形成，從無(wú)到有的時(shí)候，基礎數據一般采用一手的數據，因為它沒(méi)有歷史的軌跡來(lái)遵循，所以用一手數據資料來(lái)進(jìn)行分析。一手數據的采集方法比如：?jiǎn)?wèn)卷調查、觀(guān)察、抽樣技術(shù)等等，來(lái)對一手數據進(jìn)行分析。通常對擁有大量的歷史數據的項目如服裝業(yè)等，數據采集可借鑒同等的規�；蛞恍�歷史數據，以他為基礎來(lái)進(jìn)一步研究和分析。同時(shí)也可借鑒行業(yè)公開(kāi)的資料、網(wǎng)上資料、統計的年鑒等等來(lái)進(jìn)行分析。從現有的數據分析報告來(lái)看，很多基礎的數據就是簡(jiǎn)單的擺在那里，沒(méi)有數據來(lái)源，數據提示，沒(méi)有對基礎數據嚴謹的分析。作為數據分析報告的使用方而言，拿到這樣的報告會(huì )對于報告的科學(xué)性提出質(zhì)疑。

　　2、數據分析的過(guò)程缺乏邏輯性，論證的結論不具備系統性

　　很多類(lèi)似報告一般都是前面是一堆數據，后面是一個(gè)結論。當真正的研究數據和結論時(shí)，是結果單一，數據和結論找不到必然的聯(lián)系，要不就是只有一個(gè)結論，比如對凈現值、內部收益率作出說(shuō)明等等。作為專(zhuān)業(yè)的數據分析報告，必須充分的考慮每一個(gè)數字科學(xué)來(lái)源的基礎上運用定量的模型來(lái)對數據進(jìn)行分析，一步步推導到數據的結論上。

　　例如，一個(gè)項目不確定性分析，風(fēng)險概率分析

　　a、什么是影響這個(gè)項目的風(fēng)險點(diǎn)，這些風(fēng)險因素就是我們通常意義上的不確定性分析的模型來(lái)做

　　b、在這樣的風(fēng)險因素基礎上，哪一些風(fēng)險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過(guò)敏感性分析可以找出來(lái)。

　　c、找出這些風(fēng)險因素下一步就是分析，這些影響效益的風(fēng)險點(diǎn)出現的概率有多大？

　　三步分析完之后，風(fēng)險對于這個(gè)項目的影響就顯露出來(lái)，到這個(gè)時(shí)候只是數據分析的第一步工作。有一些數字和比率出現在報告上，更重要的在于結論，針對于這樣的風(fēng)險因素和風(fēng)險變量（不可避免的），作為數據分析報告必須能提出來(lái)如何在項目的操作中有效的防范這些風(fēng)險。這樣的風(fēng)險點(diǎn)的提出和風(fēng)險因素的防范對于報告的使用者來(lái)說(shuō)是有意義的。

　　3、結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進(jìn)行研究

　　建立在定量研究基礎上的分析報告和分析師還需要對于整個(gè)項目的戰略規劃提供一些更有價(jià)值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規模一定的情況下資金來(lái)源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進(jìn)一步項目的分析，如現金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的.角度，這時(shí)候在投資人的角度分析時(shí)是自有資金流量表；在項目是否盈利的角度分析時(shí)就是全投資的現金流量分析，不同的現金流量表可以對項目和投資人提供一些有價(jià)值的結果。

　　4、現有的形式多

　　商業(yè)計劃書(shū)形式、項目的可行性研究報告等這些形式。根據委托方的要求操作，作為立項的依據，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據可以叫做商業(yè)計劃書(shū)形式。從數據分析的角度來(lái)說(shuō)，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書(shū)存在不獨立性。政府審批項目會(huì )委托咨詢(xún)公司等專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行項目研究，而更多的立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。從數據分析角度來(lái)說(shuō)堅持數據的獨立性、客觀(guān)性、公正性是這個(gè)行業(yè)的最基準的要求。

　　二、數據分析報告的特點(diǎn)

　　1、獨立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴謹和邏輯性

　　4、戰略規劃性

　　5、在格式上的規范性

　　獨立性

　　報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會(huì )有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個(gè)從無(wú)到有的項目缺乏歷史數據，但不可能獨立于享有的經(jīng)濟活動(dòng)或脫離現有的經(jīng)濟生活。對于這些項目我們采取定性的研究，通過(guò)一些專(zhuān)家的論壇、德?tīng)柗品�、市�?chǎng)問(wèn)卷調查等等方法來(lái)對于這個(gè)項目的市場(chǎng)需求基礎數據進(jìn)行估算，估算的結果再進(jìn)行定量分析，定向和定量相結合，最終定量化。拿到項目時(shí)，有一個(gè)總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀(guān)經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會(huì )經(jīng)濟角度分析，確立著(zhù)眼點(diǎn)后再進(jìn)行基礎數據的采集，找到適合項目的定量分析方法。進(jìn)一步通過(guò)項目所在行業(yè)的特點(diǎn)對于成本和費用做出基礎的判斷。經(jīng)濟效益用我們學(xué)過(guò)的模型來(lái)進(jìn)行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴謹和邏輯性

　　意味著(zhù)數據分析報告要有科學(xué)的邏輯性，基礎數據是怎么來(lái)的？有什么依據？對于說(shuō)明判斷又有什么樣的依據？有什么樣的依據做立足點(diǎn)？基礎數據得到后對收入預測判斷有什么樣的依據？收入預測出來(lái)后成本預測是怎么出來(lái)的？成本費用的基礎數據是怎么樣得到的？數據分析報告會(huì )一步一步進(jìn)行判斷。戰略規劃性

　　戰略規劃性越來(lái)越成為數據分析報告質(zhì)量的一個(gè)基礎要求。當你的數據分析報告能對你的委托方的戰略規劃進(jìn)行策劃和梳理得時(shí)候，數據分析報告的價(jià)值就體現出來(lái)了。

　　在格式上的規范性

　　格式上規范，有嚴謹性、專(zhuān)業(yè)性和責任性。

　　三、數據分析報告的市場(chǎng)定位

　　對于投資領(lǐng)域當中的數據分析報告，研究和涉及的領(lǐng)域表現在3個(gè)方面1、對于項目

　　2、對于企業(yè)經(jīng)濟行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項目領(lǐng)域來(lái)看，一個(gè)項目的周期包括投資的前期、建設期、經(jīng)營(yíng)期三個(gè)階段，對于數據分析報告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項目預期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，數據分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據。如果粗略分析可以和可行性研究報告一致，主體必須獨立的。

　　建設期的數據分析目的在于對項目的建設期的投入和安排，和數據前期的數據分析結果和實(shí)施過(guò)程進(jìn)行比較，根據實(shí)際情況進(jìn)行相應的調整。

　　經(jīng)營(yíng)期的數據分析報告是研究項目在實(shí)施以后預期和實(shí)際的偏差，找到項目科學(xué)管理的依據或對下一個(gè)項目實(shí)施的一個(gè)經(jīng)驗的借鑒。

　　在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟活動(dòng)當中，資金有一個(gè)特點(diǎn)，他總是流向效益最高的地方。當資金表現在不同企業(yè)之間的流動(dòng)時(shí)，表現為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結果。同時(shí)在資金流動(dòng)的本身也存在投資者對資金運動(dòng)收益的要求，進(jìn)一步而言對一個(gè)公司而言意味著(zhù)如何實(shí)現公司股東財富的增長(cháng)，如何實(shí)現公司價(jià)值的最大化。這些資金在企業(yè)當中流動(dòng)的意義從數據表現為價(jià)值的評估和分析。從數據分析報告角度來(lái)說(shuō)，我們可以在企業(yè)的并購和價(jià)值的評估當中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當中的決策支持，為現有企業(yè)價(jià)值管理當中找到提升企業(yè)價(jià)值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現在來(lái)看隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)化以及對投資行為的客觀(guān)和公正評估的要求，政府政策的制定對數據分析行業(yè)會(huì )提出更高的要求。民生的一些建設，電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項目的建設和一些政策的制定等。

　　四、數據分析報告撰寫(xiě)技巧和規范格式

　　數據分析報告的三個(gè)類(lèi)型綜合、簡(jiǎn)明、專(zhuān)業(yè)性，每一個(gè)類(lèi)型和委托方、使用方以及提供數據的詳細程度相關(guān)。

　　典型的綜合性，要求對數據分析過(guò)程當中的原始數據的采集、采集的依據、數據分析報告的模型、數據的引用來(lái)源、數據分析的結論、數據分析報告對于使用者的戰略規劃性的描述要求很高，必須提供數據來(lái)源依據。

　　簡(jiǎn)明型對于基礎數據和報告分析的過(guò)程不做過(guò)多的揭示，對委托方提供的原始數據進(jìn)行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專(zhuān)業(yè)性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來(lái)如：融資的要求、立項的要求等等。每一項的報告信息的內容和程度都和每一類(lèi)要求相匹配。

　　五、數據分析報告的注意事項

　　1、首先數據分析報告要對委托事項做出明確要求，委托方是誰(shuí)？對于數據分析人員作什么樣的項目提出要求？分析要達到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數據分析的目的決定我們提供什么樣的報告，什么樣的服務(wù)等等。3、數據分析報告必須對報告中的基礎數據來(lái)源做出說(shuō)明，怎么來(lái)的。4、數據分析報告的主體，撰寫(xiě)的過(guò)程當中對邏輯性和嚴謹性要有嚴格的審查，以一個(gè)投資項目作列子，要注意一些點(diǎn)。拿到一個(gè)項目首先主意誰(shuí)來(lái)使用?項目是在微觀(guān)經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會(huì )經(jīng)濟角度分析.如果微觀(guān)經(jīng)濟和國民經(jīng)紀相沖突，以國民經(jīng)濟效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項目數據分析而言，我們的投資包括建設投資、建設期利息、流動(dòng)資金的全部投入，需要和國家現行的規模投資范圍相區別。

　　2、拿到項目時(shí)要進(jìn)行收益的預測，要分清項目是什么樣的項目，是新的還是有大量歷史數據的項目，決定我們采用的數據模型是建立在定量還是定性的基礎上分析，決定基礎數據采集方法，一手數據用什么方法，二手數據用什么方法。

　　3、無(wú)論采用excel表手工操作還是投資軟件開(kāi)來(lái)看，要注意數據和指標相匹配。當基礎數據使用的是不變價(jià)格，貼現率是真實(shí)貼現率。當基礎數據使用的是市場(chǎng)價(jià)格，貼現率就是市場(chǎng)貼現率�，F金流量表對現金的流入流出階段對于增值稅的對應現金流量要進(jìn)行匹配。

商業(yè)可行性研究報告3

　　一、 項目名稱(chēng)

　　某某地下商業(yè)街項目

　　二、 項目簡(jiǎn)介

　　項目位于某某市某某區東大街-鹽市口至南糠市街段，全長(cháng)約1.2公里，西接鹽市口地下空間，東至花樣年喜年廣場(chǎng)。

　　項目規劃地下二層，總用地43650㎡（約65.47畝）， 規劃設計總建筑面積58034㎡，-1層總建筑面積42371㎡, -2層總建筑面積 15663㎡(含管溝4275) 。其中商業(yè)可售建筑面積約27264㎡，占-1層總建筑面積64%。

　　地下一層以以商業(yè)為主，兼部分商業(yè)配套服務(wù)設施，并作為東大街主要慢行交通通道，在主要節點(diǎn)位置形成開(kāi)敞空間作為公共活動(dòng)區域，并結合周邊地塊建筑的地下空間利用情況預留連接口，共同形成地下商業(yè)綜合體。地下二層以設備用房，綜合管線(xiàn)，非機動(dòng)車(chē)停車(chē)為主要功能 。

　　三、 項目背景

　　隨著(zhù)城市人口的增多和交通擁堵，大城市的地鐵建設突飛猛進(jìn)，城市土

　　地資源逐步短缺，特別是中心城市中心地段土地資源的嚴重匱乏，給地下商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)前所未有的巨大機遇。

　　地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)，有助于解決了城市發(fā)展進(jìn)程中的許多瓶頸問(wèn)題。比如通過(guò)建設地下商業(yè)街道來(lái)疏導地面擁擠的消費人群，達到交通便利和美化城市的目的。

　　四、 研究目的

　　通過(guò)研究東大街-鹽市口商圈市場(chǎng)狀況，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況以及消費能力判別本項目的未來(lái)市場(chǎng)前景，尋找項目的突破空間，以論證項目的可行性；

　　確定本項目的市場(chǎng)定位，并通過(guò)行之有效的策略，爭取實(shí)現項目市場(chǎng)價(jià)值最大化。

　　五、 研究方法

　　本報告通過(guò)分析某某市宏觀(guān)經(jīng)濟、商業(yè)狀況、區域現狀及有關(guān)規劃、區域商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展狀況及城市區位等因素對項目發(fā)展的影響，結合項目自身的.條件、規劃要素，判別項目的市場(chǎng)前景，及確定項目的市場(chǎng)定位，提出項目建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，實(shí)現項目最大的市場(chǎng)價(jià)值。具體采用的研究方法：

　　類(lèi)比分析法

　　在本次研究中，我司通過(guò)考察研究東大街-鹽市口以及春熙路商圈各種類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)以及與本項目類(lèi)型相似的地一大道地下商業(yè)項目的運營(yíng)情況、業(yè)態(tài)分布、租金水平等多方面因素，通過(guò)對其優(yōu)劣勢的分析，并結合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進(jìn)行比較，通過(guò)研究競爭對手的發(fā)展現狀以及其成功與失敗之處，為本項目揚長(cháng)避短提

商業(yè)可行性研究報告4

　　房地產(chǎn)商業(yè)項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場(chǎng)分析及前景預測、建設單位基本情況、項目建設方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務(wù)評價(jià)、項目風(fēng)險分析。

　　我們小組認真學(xué)習了該報告，對整個(gè)項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該項目，對項目名稱(chēng)（成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“環(huán)達通”商業(yè)項目）、項目建設單位概況，建設地點(diǎn)、規模、期限及建設內容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據等做到心中有數，然后再進(jìn)行市場(chǎng)分析和財務(wù)評價(jià)。

　　現在具體操作如下：

　　一、市場(chǎng)分析與前景預測。首先要對投資環(huán)境及城市規劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

　　有一個(gè)大致的了解，在此基礎上再進(jìn)行項目分析，項目分析的內容包括項目概況、南部新區商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況（在做這個(gè)的同時(shí)，可以參考類(lèi)似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營(yíng)分析、項目運營(yíng)分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機，租賃價(jià)格的預測。租賃價(jià)格的預測所包含的內容很多。主要用到的方法是未來(lái)現金流的貼現加總。

　　作為報告中很重要的一塊，市場(chǎng)分析和前景預測我們總結其主要內容如下：

　　1.投資環(huán)境，包括宏觀(guān)環(huán)境和區域環(huán)境.在宏觀(guān)政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調整等一些政策。而區域環(huán)境則主要包括區域經(jīng)濟發(fā)展、區域產(chǎn)業(yè)結構變化、區域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費水平，收入水平和消費習慣等。

　　2.城市規劃，主要包括城市規劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規劃重點(diǎn)、城市規劃調整、城市布局以及項目所在區發(fā)展規劃等。

　　3.項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，主要包括項目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢預測等

　　4.項目分析。主要包括項目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個(gè)案分析

　　以及swot分析，項目定位和運營(yíng)分析。

　　二、建設單位與項目不同，建設單位是成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的基

　　本情況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現建設單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強強聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規劃、設計以及未來(lái)的建設和運營(yíng)中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設單位財務(wù)狀況也是重點(diǎn)。

　　三、項目建設方案。項目建設方案的內容包括建設內容和規模，綜合技術(shù)經(jīng)濟指標，建設工期安排及目前進(jìn)度，建設設計，結構設計，給排水設計，電氣設計，暖通設計等。

　　四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據，估算依據一般包括建設部、四川省建設廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設部、成都市房管部門(mén)的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，開(kāi)發(fā)間接費，財務(wù)費用，開(kāi)發(fā)期稅費，其他費用，不可預見(jiàn)費，開(kāi)辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營(yíng)資金。這些費用的估算主要是結合或某些標準或企業(yè)類(lèi)型、組織架構、管理特點(diǎn)和項目的經(jīng)營(yíng)方向及目標客戶(hù)群和以往的操作經(jīng)驗進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

　　五、財務(wù)評價(jià)財務(wù)評價(jià)是可行性研究報告里的另外一個(gè)重點(diǎn)部分。財務(wù)評價(jià)是在上面

　　投資估算的基礎上進(jìn)行的。首先要獲得基礎財務(wù)數據，但這些基礎財務(wù)數據不同于上面的費用，應該包括營(yíng)業(yè)收入估算、折舊和攤銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)成本估算、利息支出。而預測的依據是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應付利潤分類(lèi)進(jìn)行估算。（按現行稅收制度，成都市企業(yè)應繳納營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%，城市維護建設稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費附加為應納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費附加為應納營(yíng)業(yè)稅的'1%，副食品調控基金為營(yíng)業(yè)收入的1‰.經(jīng)營(yíng)稅金及附加合計為銷(xiāo)售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權人，企業(yè)還應該繳納房產(chǎn)稅，其計稅依據是房產(chǎn)的計稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

　　在獲得基礎財務(wù)數據的基礎上，再進(jìn)行財務(wù)分析，項目評價(jià)各基本報表的編制，財務(wù)分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務(wù)分析結論。

　　六、項目風(fēng)險分析這些風(fēng)險主要來(lái)自：招標和承包模式、自然條件風(fēng)險、工期拖延和

　　質(zhì)量風(fēng)險、項目開(kāi)發(fā)成本、施工索賠、出租運營(yíng)階段、市場(chǎng)定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營(yíng)管理等階段�？傊�，在風(fēng)險發(fā)生之前，對項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統的觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險具有隱蔽性，各種風(fēng)險往往交織在一起，這個(gè)識別風(fēng)險帶來(lái)困難，因此針對“成都環(huán)達通”項目應建立專(zhuān)門(mén)班子，聘請專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險因素識別和控制。

　　七、據以上分析，得出項目可行性研究結論。并編制可行性要就報告。

　　資料相關(guān)

　　因為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策為主要導向的市場(chǎng)，政府從供應結構、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場(chǎng)監管等方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調控。數據主要從建設部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應機構等部門(mén)的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統計年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎數據來(lái)源于世邦魏理仕，同時(shí)參與項目的各相關(guān)方都是數據的來(lái)源處。各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和研究機構的數據，以及各大數據庫都是數據來(lái)源。為該項目所做的專(zhuān)項分析報告，并以此報告為依據對本項目未來(lái)租金水平做出預測，以及項目的平面圖。

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