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我國土地權利登記制度及其完善
導語(yǔ)：土地權利是法律制度的核心內容，一般屬不動(dòng)產(chǎn)物權范疇，是指權利人按照法律的規定直接支配土地的權利。土地權利的四項基本權能：占有、使用、收益和處分。
一、土地權利登記制度概況
土地權利登記，是為了確定土地權利的歸屬、變更以及土地權利狀態(tài)有無(wú)負擔等，對土地上權利的確立、變更、轉移、消滅所作的記錄。
土地登記是土地權利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權利變動(dòng)生效的主要根據。
現代的土地登記于傳統大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的事實(shí)。
我國現行土地登記制度，源于1986年《土地管理法》�！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》也對土地使用權登記進(jìn)行了規定。1998年頒布的《土地管理法》第11條規定了登記的機關(guān)和權利類(lèi)型：
1、農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認所有權。
2、農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認建設用地使用權。
3、單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認使用權。其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。
第12條規定依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。
二、我國土地登記制度的完善
(一)關(guān)于登記的效力
登記的核心問(wèn)題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問(wèn)其行為在實(shí)體法上有無(wú)撤銷(xiāo)或無(wú)效的原因;在對于第三人而言，不問(wèn)其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可****的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《土地登記規則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規定。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”
大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規定：
1)登記成立主義，即土地權利的取得或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記具有強制性，德國與臺灣地區采行;
2)登記對抗主義，即土地權利的生效不以登記為要件，僅依據當事人之間的契約便可生效，但未經(jīng)登記的權利不得對抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本采行。
登記成立要件主義將物權公示的表面形式與物權變動(dòng)本身緊密結合在一起，也稱(chēng)形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當事人的意思表示來(lái)決定物權變動(dòng)的效力，而將公示問(wèn)題與物權變動(dòng)本身分開(kāi)，所以也稱(chēng)意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權變動(dòng)的要求不同。登記要件主義是強行性法律規定，要求所有的物權變動(dòng)都必須公示;而登記對抗主義則將公示作為任意性規定，由物權變動(dòng)的當事人決定是否進(jìn)行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會(huì )功能也有很大區別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權變動(dòng)的公示采取嚴格的強制的規定，使物權行為和債權行為明確分開(kāi)，法律關(guān)系清楚，有利于人們確定物權變動(dòng)的時(shí)間和明晰權利的歸屬狀況，從而進(jìn)行正確有效的交易活動(dòng);另外，也便于國家理解和掌握交易狀況，并進(jìn)行管理和監督。當然，不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對交易日益頻繁、種類(lèi)日益增多的經(jīng)濟現實(shí)，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機關(guān)的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權交給當事人，雖具有靈活性，但對于第三人很難判斷交易的變動(dòng)狀況及權利的有效性，因而不利于保護交易的安全。
我國長(cháng)期以來(lái)對土地采取嚴格的管理方式，以土地使用權為中心的權利交易受到嚴格的限制。同時(shí)，由于土地登記立法側重管理，在土地權利公示，保護土地使用者的合法權益，促進(jìn)土地資源的合理配置和流動(dòng)方面法律保障的力度不夠。
為此，已有學(xué)者呼吁盡快制定一個(gè)全國性的土地登記法，完善土地登記法律制度，將現有的登記規則上升為法律，增強法律的強制力;在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記，不登記不發(fā)生法律效力;同時(shí)，以登記對抗主義為例外，對個(gè)別情況，不適合強制登記的，可以允許當事人自由決定登記。例如，土地使用權租賃，因其債權的特性，登記與否由當事人行使選擇權。
(二)土地登記的內容
根據《土地登記規則》，土地登記的權屬種類(lèi)包括：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、土地他項權利。
登記的內容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權利終止的注銷(xiāo)登記。登記的功能，表現為具有公示、保護交易安全的作用。
實(shí)踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權的交易達成協(xié)議，但尚未辦理登記手續，此時(shí)轉讓方將該標的轉讓給第三人，并辦理轉讓登記。則受讓方無(wú)法取得土地的使用權。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規定，請求締約過(guò)失賠償。土地這特殊的交易標的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時(shí)，對取得的土地使用權確定了較長(cháng)期的、大額的投資預期，而締約過(guò)失賠償補不足預期利益，這樣，對原土地使用權受讓****益的保護就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應登記的土地權利事項，給予登記，這樣即意味著(zhù)真正的土地權利人的利益將受到威脅。確定土地權屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據登記的有關(guān)文件，維持錯誤登記。
登記公信力的補救把這兩種情況分別稱(chēng)為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現這兩種現象，給當事人造成不應有的損害，國外采取的解決方法是：
1、對搶先登記，德國民法創(chuàng )立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿巳憑此對抗將來(lái)可能出現相同請求權。
預備登記和實(shí)際登記的區別在于，預備登記只進(jìn)行形式審查;而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查;預備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實(shí)際登記則具有確認合同效力的作用。
2、對于錯誤登記，德國民法創(chuàng )立了異議登記制度。如果出現登記權利與實(shí)際權利不符的情況，權利人可以向登記機關(guān)提出異議，該項異議被登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之后，能夠對抗“登記正確性的推定效力”。通過(guò)異議登記，賦予權利人一種應急措施，待登記機關(guān)查清事實(shí)后，還應該辦理變更登記或注銷(xiāo)異議登記。
在實(shí)現土地利用權的自由流通轉讓的過(guò)程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環(huán)節。在各種土地利用權的設置中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權利市場(chǎng)化過(guò)程中和市場(chǎng)化以后，權利流轉無(wú)序。明確界定各種適應市場(chǎng)需要的土地權利，規定權利的取得、行使、變更、終止等內容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配置，調控地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。在登記的內容上，完善現有的初始登記、變更登記制度的同時(shí)，借鑒發(fā)達國家預備登記和異議登記制度，對穩定地產(chǎn)市場(chǎng)、保障交易安全具有重要的作用。
(三)土地登記機關(guān)
土地登記機關(guān)主要是各級土地行政管理部門(mén)。
除此以外，土地登記還應該在以下方面加以完善：登記程序做出具體規定，嚴格登記程序，建立土地登記文件公開(kāi)查閱制度;登記責任做具體的規定，包括責任人責任的追究，對權利人損失的賠償等。
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