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房產(chǎn)經(jīng)紀人房產(chǎn)銷(xiāo)售操作流程
對于房產(chǎn)經(jīng)紀人來(lái)說(shuō)，工作流程是必須了解的，下面整理了全面的房產(chǎn)經(jīng)紀人房產(chǎn)銷(xiāo)售操作流程，一起來(lái)看看吧!
一：客戶(hù)接待
1：經(jīng)紀人看到門(mén)店外有客戶(hù)時(shí)應及時(shí)起身迎向客戶(hù)。(注意儀表和微笑)
2：在詢(xún)問(wèn)客戶(hù)問(wèn)題時(shí)，經(jīng)紀人應精神飽滿(mǎn)，講話(huà)聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確，快速。
3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶(hù)到公司做詳細了解。
4：按客戶(hù)要求，推薦適合客戶(hù)的公司主推房源，并適時(shí)的了解一些客戶(hù)的基本信息。(如：客戶(hù)的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。)
5：如果客戶(hù)對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時(shí)沒(méi)有客戶(hù)所需要的房源銷(xiāo)售員應果斷的告訴客戶(hù)這樣的房源可以在1或2天內幫他找到，此刻再向客戶(hù)提出留個(gè)聯(lián)系電話(huà)，并熱情的遞上自己的名片。
二：配對
1：在接到新房源后，應立即開(kāi)始客戶(hù)配對，選擇自己在半個(gè)月之內的客戶(hù)進(jìn)行刪選。
要求：A 列出意向客戶(hù)
B 按客戶(hù)購買(mǎi)意向排序
C 按客戶(hù)購買(mǎi)力排序
D 選定主要客戶(hù)
E 逐一打電話(huà)給主要客戶(hù)，約定看房
三：電話(huà)約客
1：撥通客戶(hù)電話(huà)，告知客戶(hù)房源信息。
2：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)是不是在家或有沒(méi)有固定電話(huà)，如果有的話(huà)告訴客戶(hù)撥打他的固定電話(huà)，以免浪費對方手機費。這些細節要考慮清楚。
3：簡(jiǎn)單講述房源基本信息。
4：和客戶(hù)約定看房時(shí)間，地點(diǎn)。(注意2選1原則)
四：帶看前準備
1：設計帶看線(xiàn)路
2：設計帶看過(guò)程中所要提出的問(wèn)題。(合理安排問(wèn)題的先后順序)
3：列出物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)
4：思考如何把物業(yè)缺點(diǎn)最小化，揣摩客戶(hù)可能提出的問(wèn)題及回答方案。
5：整理該物業(yè)相關(guān)資料
五：如何帶看
1：空房必須準時(shí)赴約，實(shí)房必須提前30 — 45分鐘到達業(yè)主家中，與業(yè)主進(jìn)行溝通，為看房過(guò)程的順利完成打好基礎。
2：理清思路，按照自己的看房設計帶看。
3：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)買(mǎi)房目的。
4：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)居住狀況等。
5：與客戶(hù)交流，掌握更多客戶(hù)信息，為以后的跟進(jìn)工作打好基礎。
6：贊揚客戶(hù)的工作，性格，為人等優(yōu)點(diǎn)，拉進(jìn)與客戶(hù)的關(guān)系。消除客戶(hù)的警惕感。
六：房源內場(chǎng)操作
1：進(jìn)入物業(yè)主動(dòng)介紹房子的相關(guān)情況，但切記，不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)全都告訴客戶(hù)，留下2或3個(gè)優(yōu)點(diǎn)，在客戶(hù)發(fā)現物業(yè)缺點(diǎn)或自己陷入僵局時(shí)救急，此時(shí)把這些優(yōu)點(diǎn)告訴客戶(hù)來(lái)帶開(kāi)客戶(hù)的思路。時(shí)時(shí)把握主動(dòng)權。
2：留給客戶(hù)適當的時(shí)間自由看房及思考和比較的空間。(注意觀(guān)察客戶(hù)的舉動(dòng)及言行)
3：控制時(shí)間，不要留給客戶(hù)太多的思考空間。銷(xiāo)售員要把握好時(shí)間，并根據不同的客戶(hù)提出不同的問(wèn)題，以了解客戶(hù)對物業(yè)的看法。
4：讓客戶(hù)提問(wèn)發(fā)表意見(jiàn)，熟練快速解答客戶(hù)疑問(wèn)。認可客戶(hù)的想法，就算客戶(hù)講的明顯不對，也不要去反駁客戶(hù)，而是加以引導，讓客戶(hù)自己察覺(jué)他的問(wèn)題，多用反問(wèn)或雙重否定的方式回答客戶(hù)的問(wèn)題。
5：為客戶(hù)做一下總結。(每套房子都有它的優(yōu)缺點(diǎn)，但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對于房子來(lái)講，它是個(gè)即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點(diǎn)，是優(yōu)點(diǎn)多與不足，還是不足多于優(yōu)點(diǎn)。對于它的不足，自己是不是可以接受�？紤]自己的選擇和衡量。)
6：結束看房。把客戶(hù)帶回公司或做其它約定。(注意，在帶出小區的途中加深客戶(hù)看房的印象。)
七：成交前的準備
1：對已產(chǎn)生購買(mǎi)意向的客戶(hù)應立即帶回公司。
2：再次肯定和贊揚客戶(hù)的眼光，并把握時(shí)間，適時(shí)的對客戶(hù)描繪下買(mǎi)下這套房子的前景和利益。(增強客戶(hù)的購買(mǎi)欲望)
3：到達公司后，先禮貌的請客戶(hù)到會(huì )議室入座，第一時(shí)間送上茶水。
4：主動(dòng)象客戶(hù)介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善，提高客戶(hù)的信任度，打消客戶(hù)的后顧之憂(yōu)。
5：和客戶(hù)確認下單事宜。(但不宜操之過(guò)急，要有序引導，循序漸進(jìn))
如：“陳先生，這個(gè)小區的環(huán)境好不好?” “好，不錯，還可以”
“對這套房子的感覺(jué)怎樣?” “不錯，還可以”
“房型滿(mǎn)意嗎?” “挺好的， 不錯”
“采光好不好?” “好，不錯”
抓住房子的優(yōu)勢及有利條件，用肯定式問(wèn)句，讓客戶(hù)做肯定式回答。
6：抓住客戶(hù)的肯定回答，逼客戶(hù)下訂。
如：“陳先生，既然您對這套房子相當滿(mǎn)意，那么您對這套房子的價(jià)格是不是可以接受?”
八：守價(jià)階段
1：要點(diǎn)：銷(xiāo)售員沒(méi)有對客戶(hù)讓價(jià)的權利。
如：客戶(hù)：“房子的價(jià)格比較高，是不是可以低些啊?畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。”
銷(xiāo)售員：“哦，陳先生，是這樣的，對于房子的價(jià)格原則上我們是沒(méi)有主動(dòng)權的，必須要和業(yè)主協(xié)商后，才可以答復您。”您看這樣行不行，您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動(dòng)，了解客戶(hù)的心理價(jià)格)
注意：對于還價(jià)幅度太厲害的客戶(hù)，業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮定。外表上的沉著(zhù)和穩定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個(gè)價(jià)格是客戶(hù)在試探這套房子的水分有多大，如果此時(shí)業(yè)務(wù)員有任何不當的表情或舉動(dòng)的話(huà)，客戶(hù)會(huì )再度大幅度殺價(jià)。所以，此時(shí)業(yè)務(wù)員必須果斷，干脆的回答客戶(hù)，這個(gè)價(jià)格是不可能成交的，并告訴客戶(hù)前些天有一個(gè)比他上限高的價(jià)格都沒(méi)能成交，同時(shí)，再次運用房子的優(yōu)勢或其它有利條件駁回客戶(hù)的試探，從客戶(hù)手上取回談判主動(dòng)權。然后，要求客戶(hù)對價(jià)格做出重新定位。
2：在得到客戶(hù)的第2個(gè)價(jià)格后，業(yè)務(wù)員要表現出勉為其難的狀態(tài)，并告訴客戶(hù)，只能先和業(yè)主溝通一下，在自己于業(yè)主溝通的時(shí)候，避免在客戶(hù)的視線(xiàn)范圍內溝通，要注意發(fā)揮團隊的作用，邀請店長(cháng)或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進(jìn)客戶(hù)。自己離開(kāi)談判桌與業(yè)主溝通。
3--15分鐘左右，回到談判桌前，告訴客戶(hù)，業(yè)主雖不接受他的價(jià)格，但也做了些讓步。給
出一個(gè)高于客戶(hù)上限的價(jià)格，讓客戶(hù)再次抉擇。并試探客戶(hù)的價(jià)格底線(xiàn)。
4：此時(shí)，談判可能會(huì )陷入一種僵持階段，客戶(hù)有可能要求與業(yè)主直接談判，作為業(yè)務(wù)員，應果斷阻止，告訴客戶(hù)自主談價(jià)的缺點(diǎn)。(如：你們雙方如果自行談價(jià)的話(huà)，在雙方陷入僵局的時(shí)候，如果為了面子問(wèn)題或一些小事相互都不讓步，甚至有時(shí)為了一口氣，弄得一方不買(mǎi)，一方不賣(mài)連回旋的余地都沒(méi)有，找到一套自己滿(mǎn)意的房子本來(lái)就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益，且又經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓和許多的實(shí)戰經(jīng)驗，配合我們的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外，還可以列舉一些由于自主交易而產(chǎn)生糾紛的案列取消對方的念頭。同時(shí)，和客戶(hù)共同設定一個(gè)比較實(shí)際的成交價(jià)格，然后，安撫客戶(hù)的情緒，告訴客戶(hù)自己再做努力與業(yè)主溝通。
5：此時(shí)，談判才真正進(jìn)入關(guān)鍵階段。業(yè)務(wù)員才可開(kāi)始真正和業(yè)主進(jìn)行溝通，談價(jià)，殺價(jià)。
九：殺價(jià)階段
原則：找出各種對自己有利的因素，引導業(yè)主下降價(jià)格。
主要方法：1：市場(chǎng)因素
2：政策影響
3：客戶(hù)的稀缺
4：客戶(hù)還有第2選擇
5：周邊地區房源的充足和同等房源的性?xún)r(jià)比
6：告訴客戶(hù)，把錢(qián)轉起來(lái)，才能賺更多的錢(qián)
殺價(jià)第1步：告訴業(yè)主，現在有客戶(hù)在公司談價(jià)格。我們做了許多工作，現在基本上已經(jīng)達成了一致，但在價(jià)格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。
殺價(jià)第2步：業(yè)主此刻會(huì )護盤(pán)或試探對方的出價(jià)，作為業(yè)務(wù)員此時(shí)應運用客戶(hù)的試探方式，大幅度地猛殺業(yè)主的價(jià)格。做出反試探，看看業(yè)主的反應如何。如果，業(yè)主對此價(jià)格有強烈的不滿(mǎn)反映時(shí)，要注意安撫業(yè)主情緒，(如：告訴業(yè)主，自己已經(jīng)明確告訴客戶(hù)這個(gè)價(jià)格成交不可能，所以，現在才和他協(xié)商一個(gè)雙方都可以接受的價(jià)格。同時(shí)，要求業(yè)主給出一個(gè)價(jià)格底線(xiàn)。
殺價(jià)第3步：在得到業(yè)主的底線(xiàn)價(jià)格后，告訴業(yè)主自己將和客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商，有問(wèn)題再行溝通。
隔10分鐘左右，再度和業(yè)主協(xié)商，確定最后業(yè)主的底線(xiàn)價(jià)格。
十：下訂階段
1：一般情況下，通過(guò)以上的步序，應該可以使雙方的價(jià)格達到成交價(jià)格，此時(shí)，業(yè)務(wù)員可以提醒客戶(hù)是不是可以下訂了，并準備好相關(guān)的書(shū)面合同，簡(jiǎn)單解釋合同的條款。
2：如果此時(shí)客戶(hù)還有猶豫的話(huà)，業(yè)務(wù)員因提示客戶(hù)，好不容易才和業(yè)主在價(jià)格上達成了一致，如果現在不下訂，萬(wàn)一業(yè)主第2天改變想法的話(huà)，那么所有的努力都白費了。
3：有些客戶(hù)會(huì )借口定金沒(méi)有帶足或其它的一些理由不愿意下訂，此時(shí)，業(yè)務(wù)員應“急客戶(hù)所急”，告訴客戶(hù)，先支付部分定金，余款第2天打清。
4：在誘導客戶(hù)下定的過(guò)程中，業(yè)務(wù)員應注意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。
十一：售后服務(wù)
1：在客戶(hù)簽下意向書(shū)，下訂以后。業(yè)務(wù)員應及時(shí)向客戶(hù)索取身份證等有效證件，復印留底，做好交易前的資料準備。
2：及時(shí)通知貸款專(zhuān)員，為客戶(hù)制定貸款計劃。
3：完成以上步序后，簡(jiǎn)單告訴客戶(hù)交易所需要的環(huán)節及大致時(shí)間和所需材料，提醒客戶(hù)在時(shí)間上做好合理按排。
4：在客戶(hù)簽下意向書(shū)，下訂以后。業(yè)務(wù)員應該及時(shí)聯(lián)系到業(yè)主，把物業(yè)的出售情況第一時(shí)間通知業(yè)主，并且及時(shí)把客戶(hù)的定金轉交到業(yè)主手上，確定銷(xiāo)售的有效。
5：在交易過(guò)程中，業(yè)務(wù)員應經(jīng)常和客戶(hù)及業(yè)主保持聯(lián)系，做好溝通，以使整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程圓滿(mǎn)完成。
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