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單位轉讓舊房繳納土地增值稅的問(wèn)題
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。
【問(wèn)題】
我市某農村信用合作聯(lián)社，經(jīng)所在省監管局批準，于2008年正式改制為農村合作銀行。近期，稅務(wù)機關(guān)在對該行2007及2008兩個(gè)年度進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)發(fā)現，該行從2007年起以機構改革、資產(chǎn)整合為由對所轄鄉鎮等機構的房產(chǎn)進(jìn)行分批處置，但均未申報繳納營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅。當地稅務(wù)部門(mén)決定對其銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)補繳營(yíng)業(yè)稅。但是，由于該行所處置的不動(dòng)產(chǎn)均為自行處置，未經(jīng)過(guò)合法的評估機構評估，僅能提供房產(chǎn)原值，稅務(wù)機關(guān)比照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)規定，按照預征率對其轉讓房地產(chǎn)的行為進(jìn)行了征收。為此，該行財務(wù)人員提出異議認為，有的房產(chǎn)并未實(shí)現增值，甚至還虧損，這樣統一征收土地增值稅是否合適?
【解答】
首先應予指出的是，由于該行屬于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對其轉讓房地產(chǎn)中收入及扣除項目的認定，應按照《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細則等相關(guān)文件的規定進(jìn)行，以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除計算增值額的扣除項目后的余額計算繳納，對轉讓收入或扣除項目存在不實(shí)情形的，可以進(jìn)行評估或核定征收，按預征率進(jìn)行清算是不合適的。這里要區分以下幾種情形進(jìn)行具體認定。
收入的認定
納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收。
(一)轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。這主要指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據或無(wú)正當理由的行為。
(二)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，應由評估機構參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
同時(shí)，《財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問(wèn)題的通知》(財稅[1995]061號)規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規定，需要根據房地產(chǎn)的評估價(jià)格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門(mén)授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所等各類(lèi)資產(chǎn)評估機構受理有關(guān)轉讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。
扣除項目金額的認定
轉讓房地產(chǎn)扣除項目金額的認定，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定以下幾個(gè)方面。
(一)關(guān)于轉讓舊房如何確定扣除項目金額。
轉讓舊房，應按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
另外，納稅人轉讓舊房及建筑物時(shí)因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時(shí)予以扣除。
關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規定。
(二)提供扣除項目金額不實(shí)的，應由評估機構按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權時(shí)的基準地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定扣除項目金額。但對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時(shí)予以扣除。
(三)納稅人轉讓舊房的，如不能取得評估價(jià)格，計算土地增值稅時(shí)如何確定準予扣除的項目?
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》
(財稅[2006]21號)規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)項規定的取得土地使用權所支付的金額和第(三)項規定的舊房及建筑物的評估價(jià)格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
例如，以10萬(wàn)元購買(mǎi)房屋，第8年時(shí)轉讓?zhuān)D讓時(shí)不能取得評估價(jià)格，不考慮其他的扣除項目，此時(shí)的扣除金額為10×(1+5%×8)=14(萬(wàn)元)。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
(四)對于轉讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實(shí)行核定征收。
關(guān)于土地增值稅的核定征收包括如下：對非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，本例中的農村合作銀行雖非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但鑒于其能取得房產(chǎn)原值的原始發(fā)票，所以可以按財稅[2006]21號的規定進(jìn)行扣除項目的認定，并據以計算土地增值稅;如果既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，可按照稅務(wù)部門(mén)核定的征收率進(jìn)行計算征收。
但本例中的稅務(wù)機關(guān)按預征率進(jìn)行征收是不合適的，因為預征以后，還要清算。由于該行所轉讓的房地產(chǎn)是一次性行為，不存在預征問(wèn)題，實(shí)行核定征收，實(shí)際上就是進(jìn)行了清算。
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