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2016注會(huì )土地增值稅試題分析
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，土地增值稅也成為當前稅收的熱點(diǎn)問(wèn)題。在2012年注冊會(huì )計師《稅法》科目的考試中，A、B兩套試卷均出現了土地增值稅試題。A卷中就有如下試題：
試題內容
甲企業(yè)位于市區， 2012年4月1日轉讓一處2009年6月1日購置的倉庫，其購置和轉讓情況如下：
(1)2009年6月1日購置該倉庫時(shí)取得的發(fā)票上注明的價(jià)款為500萬(wàn)元，另支付契稅款20萬(wàn)元并取得契稅完稅憑證。
(2)由于某些原因在轉讓倉庫時(shí)未能取得評估價(jià)格。
(3)轉讓倉庫的產(chǎn)權轉移書(shū)據上記載的金額為800萬(wàn)元，并按規定繳納了轉讓環(huán)節的稅金。
試題要求：
(1)計算該企業(yè)轉讓倉庫時(shí)應繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。
(2)計算該企業(yè)轉讓倉庫計征土地增值稅時(shí)允許扣除的金額。
(3)計算該企業(yè)轉讓倉庫應繳納的土地增值稅。
(4)如果該企業(yè)轉讓倉庫時(shí)既沒(méi)有取得評估價(jià)格，也不能提供購房發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)應如何進(jìn)行處理?
試題分析
問(wèn)題(1)
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第二十項規定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。甲單位轉讓的是以前年度購置的倉庫，故應按差額計算營(yíng)業(yè)稅計稅營(yíng)業(yè)額，購買(mǎi)時(shí)繳納的契稅不屬于購置原價(jià)不得在計算營(yíng)業(yè)稅時(shí)扣除。甲企業(yè)位于市區，城建稅稅率為7%。轉讓倉庫應按照產(chǎn)權轉移書(shū)據繳納印花稅，稅率為0.5‰。
轉讓倉庫應納營(yíng)業(yè)稅=(800-500)×5%=15(萬(wàn)元)。
應納城市維護建設稅和教育費附加=15×(7%+3%)=1.5(萬(wàn)元)。
轉讓倉庫應納印花稅=800×0.5‰=0.4(萬(wàn)元)。
應納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅合計=15+1.5+0.4=16.9(萬(wàn)元)。
問(wèn)題(2)
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規定，轉讓舊房的扣除項目為舊房的評估價(jià)格和與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金�！敦斦�、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計5%的基數�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第七條中又進(jìn)一步補充規定，計算扣除項目時(shí)，每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年;超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。甲企業(yè)轉讓的倉庫未取得評估價(jià)格，但有當初購置時(shí)的發(fā)票，另外，甲企業(yè)從購置到轉讓該倉庫的期間為2年10個(gè)月，應按3年計算原值加計扣除金額。
倉庫原值的加計扣除額=500×5%×3=75(萬(wàn)元)。
扣除項目合計金額=500(原值)+20(契稅)+16.9(營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅)+75(原值加計扣除額)=611.9(萬(wàn)元)。
問(wèn)題(3)
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十條第二款第(一)項規定，增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%。
轉讓倉庫收入=800(萬(wàn)元)
轉讓倉庫應納土地增值稅的增值額=800-611.9=188.1(萬(wàn)元)。
增值率=188.1÷611.9×100%=30.74%
應納土地增值稅=188.1×30%=56.43(萬(wàn)元)。
問(wèn)題(4)
根據財稅〔2006〕21號第二條第二款規定，對于轉讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定，實(shí)行核定征收。所以，如果甲企業(yè)轉讓倉庫時(shí)既沒(méi)有取得評估價(jià)格，也不能提供購房發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)可以實(shí)行核定征收。
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