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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試重要考點(diǎn)「匯總」
房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規律性，如受價(jià)值規律、競爭規律、供求規律等的制約。下面yjbys小編為大家準備了一些房地產(chǎn)估價(jià)師考試的重要考點(diǎn)，歡迎閱讀。
商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
1.商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。單純的餐飲、商務(wù)辦公、旅館房地產(chǎn)也屬于商業(yè)房地產(chǎn)，它們具有一般商業(yè)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，同時(shí)它們還有各自的特點(diǎn)，后面將會(huì )單獨介紹;對于綜合餐飲、商務(wù)辦公、旅館性質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)，如星級酒店，則屬于商業(yè)房地產(chǎn)中的一種特殊情形。
商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)：①經(jīng)營(yíng)內容多，對不同的經(jīng)營(yíng)內容(或者說(shuō)不同的用途)的各部分房地產(chǎn)要采用不同的報酬率;②出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，要搞清房地產(chǎn)的產(chǎn)權狀況，對其權益因素進(jìn)行認真分析;③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復雜。在進(jìn)行現場(chǎng)勘察時(shí)要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產(chǎn)權人的裝修價(jià)值要進(jìn)行單獨計算，通常情況下這部分價(jià)值不計入房地產(chǎn)總價(jià)中;④垂直空間價(jià)值衰減性明顯。
2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素：
影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位因素有：)①所處地段的商業(yè)繁華程度，有市級商業(yè)中心區，區級商業(yè)中心區，小區級商業(yè)中心區，此外還有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)市場(chǎng)區;②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達度和停車(chē)方便程度以及經(jīng)營(yíng)者進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀況，要注意考慮有效消費人流的問(wèn)題;④樓層差異。
影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：建筑品質(zhì)、內部格局、面積、凈高、裝修。
值得說(shuō)明的是，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中的無(wú)形價(jià)值所占比重越來(lái)越大，在估價(jià)時(shí)要予以充分考慮。
商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)
1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
商務(wù)辦公房地產(chǎn)，俗稱(chēng)寫(xiě)字樓，是用于公司等商務(wù)機構辦公的房地產(chǎn)。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)出現兩種不同的發(fā)展方向：一種是傳統的寫(xiě)字樓，如根據位置優(yōu)劣、設施設備齊全、裝修檔次、服務(wù)水平劃分的甲級、乙級和一般寫(xiě)字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場(chǎng)所，在估價(jià)時(shí)要根據具體情況進(jìn)行具體分析。
2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素：
影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位因素有：①是否位于中央商務(wù)區或政府機構附近;②交通條件;③周?chē)h(huán)境;④樓層差異。
影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：外觀(guān)、內部裝修、設備設施、是否具有智能化辦公條件、能否滿(mǎn)足不同公司的特別要求、物業(yè)管理及服務(wù)水平。
3.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法：
首選市場(chǎng)法和收益法，也可選用成本法，對于有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的(如重新裝修改造)商務(wù)辦公房地產(chǎn)，還可選用假設開(kāi)發(fā)法。
4.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理精析：
商務(wù)辦公房地產(chǎn)一般是以出租為主的，估價(jià)時(shí)應注意：①租約問(wèn)題，在租約內以租約租金作為計算基數，租約外以市場(chǎng)租金作為計算基數;②租金內涵問(wèn)題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計算出的結果是不同的;④地下車(chē)庫租金問(wèn)題。
旅館房地產(chǎn)估價(jià)
1.旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
旅館房地產(chǎn)是指主要以提供住宿為目的的商業(yè)房地產(chǎn)。如旅店、度假村、招待所等。
旅館房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)：①轉讓時(shí)一般都是整體轉讓?zhuān)詥为毠浪懵灭^大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的，而且這樣單獨估算的結果必然導致價(jià)值的重復計算;②價(jià)值體現在接待能力上，在估價(jià)中常用房間數表示。
2.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的因素：
影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位因素：①交通條件;②周?chē)h(huán)境。對于以度假為主要目的的旅館，環(huán)境是第一位的，交通條件相比是較為次要的因素了。
影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：(設備設施和用具(更新速度很快)。其他非房地產(chǎn)本身影響因素：如經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理水平。
3.旅館房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法：
收益法、市場(chǎng)法，也可選用成本法，對于有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的旅館房地產(chǎn)還可選用假設開(kāi)發(fā)法。
居住房地產(chǎn)估價(jià)
1.居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會(huì )中保有量最大的一類(lèi)房地產(chǎn)。從估價(jià)角度看，居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)具有以下四個(gè)特點(diǎn)：
(1)具有較強相似性和可比性。估價(jià)的可比性較強，意味著(zhù)比較容易找到足夠數量的可比實(shí)例，因此市場(chǎng)法是首選方法之一。
(2)不同類(lèi)型的住房?jì)群町惷黠@。在我國城市中，存在著(zhù)商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會(huì )保障住房和非社會(huì )保障住房?jì)深?lèi)，商品房、房改房、集資房是非社會(huì )保障住房，經(jīng)濟適用住房、廉租房是社會(huì )保障住房;從權屬角度看，商品房是完全產(chǎn)權房，房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房是限制產(chǎn)權房(部分產(chǎn)權房)，廉租房的產(chǎn)權屬于政府，使用者只擁有使用權而沒(méi)有產(chǎn)權。
(3)部分類(lèi)型住房估價(jià)具有特殊性。如房改房中的部分產(chǎn)權房屋可先按完全產(chǎn)權估價(jià)，然后按房屋產(chǎn)權人的權屬比例確定其最終市場(chǎng)價(jià)值;對承租人而言，對廉租房估算其市場(chǎng)價(jià)值或承租****益價(jià)值沒(méi)有意義。
(4)我國現在大力推進(jìn)城市廉租住房建設，對城市政策性、福利性住房的租金以及經(jīng)濟適用住房實(shí)行政府定價(jià)。
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