2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)解讀

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試很快就要到了，為了幫助大家做好備考工作，yjbys小編帶來(lái)一份考點(diǎn)解讀，希望能對大家有幫助，更多內容請關(guān)注應屆畢業(yè)生網(wǎng)!

　　房地產(chǎn)的種類(lèi)

　　1.按用途分類(lèi)(10類(lèi))

　　居住房地產(chǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)

　　辦公房地產(chǎn)

　　旅館房地產(chǎn)

　　餐飲房地產(chǎn)

　　體育和娛樂(lè )房地產(chǎn)

　　工業(yè)房地產(chǎn)

　　農業(yè)房地產(chǎn)

　　特殊用途房地產(chǎn)

　　綜合用途房地產(chǎn)

　　2.按開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)(5類(lèi))(掌握)

　�、派�地——無(wú)基礎設施

　�、泼�地——有基礎設施+未拆遷

　�、鞘斓�——完善的基礎設施+場(chǎng)地平整可直接建造建筑物

　�、仍诮üこ�——已開(kāi)工但尚未建成，不具備使用條件的項目(包括緩建工程)

　　【重點(diǎn)】

　　緩建工程也是在建工程

　　判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志，有無(wú)工程竣工驗收報告

　　現房——已建造完成+可直接使用

　　【重點(diǎn)】熟地的類(lèi)型(掌握)

　　平都是指場(chǎng)地平整，三通指水、電、路 ;五通指水(供水和排水)電、路再加上電信;七通再加上熱力和燃氣

　　某地區各項基礎設施開(kāi)發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區五通一平的正常費用是(　)元/平方米

　　A.98 　　　B.102　　　C.108　　　D.116

　　『正確答案』A

　　『答案解析』五通指水(供水和排水)電路再加上電信。上題為 道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98

　　3.按實(shí)物形態(tài)分類(lèi)(9類(lèi))

　�、磐恋�——分為空地和有建筑物的土地

　�、平ㄖ�物——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物

　�、峭恋嘏c建筑物的綜合體

　　■土地+現房

　　■土地+在建工程

　�、确康禺a(chǎn)的局部

　�、晌磥�(lái)狀況下的房地產(chǎn)——期房

　�、室呀�(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆遷和完全損毀的房屋

　�、爽F在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分

　　■建筑物的裝飾裝修部分

　　■不可修復的房地產(chǎn)損害造成的價(jià)值減損

　�、桃苑康禺a(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)

　�、驼�體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

　　4.按權益狀況分類(lèi)20類(lèi)

　�、�“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征)　房屋所有權和土地使用權為單獨所有，沒(méi)有出租、未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，無(wú)拖欠建設工程價(jià)款，未被查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產(chǎn)權明確。

　�、�“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)，如房改成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房，以及經(jīng)濟適用房

　�、�“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉鎮村企業(yè)房地產(chǎn)，以及農村村民住宅等

　�、裙灿械姆康禺a(chǎn)。共有包括：按份共有和共同共有。

　　處分共有房地產(chǎn)，應經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　按份共有人可以轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　一般情況下共有人承擔連帶債務(wù)。

　　共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。管理按約定，無(wú)約定的各共有人都有管理的權利義務(wù)。

　�、捎邢蕻a(chǎn)權或部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)。

　�、视凶饧s限制的房地產(chǎn)。

　�、嗽O立了地役權的房地產(chǎn)。

　�、淘O立了抵押權的房地產(chǎn)。

　�、陀型锨方ㄔO工程價(jià)款的房地產(chǎn)。拖欠形式有：拖欠施工方價(jià)款，拖欠銀行價(jià)款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權，承包人的優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。建筑工程價(jià)款包括為建筑工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約帶來(lái)的損失。

　�、我岩婪ü�告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

　�、媳灰婪ú榉�、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　�、虚_(kāi)發(fā)建設手續不齊全的房地產(chǎn)。

　�、逊课菟�有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。

　�、遗R時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。

　�、舆`法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。

　�、苑康禺a(chǎn)的租賃權。

　�、盏匾蹤�。

　�、址康禺a(chǎn)的抵押權。

　�、追康禺a(chǎn)的空間利用權。

　�、胤康禺a(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。

　　5.按是否產(chǎn)生收益分類(lèi)

　　收益性房地產(chǎn)

　　非收益性房地產(chǎn)

　　判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類(lèi)型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力

　　6.按經(jīng)營(yíng)使用方式分類(lèi)

　　銷(xiāo)售——可采用市場(chǎng)法

　　出租——可采用收益法

　　營(yíng)業(yè)——可采用收益法

　　自用——主要用成本法

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