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物業(yè)管理企業(yè)“營(yíng)改增”應對與稅務(wù)籌劃
“營(yíng)改增”政策是中國稅制的一次重大變革，“營(yíng)改增”將會(huì )給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)很大的影響，有利有弊。能否享受政策的紅利取決于物業(yè)管理公司自身的能力和水平。
如何根據行業(yè)特點(diǎn)，為行業(yè)管理者決策提供方向性指引，為財務(wù)部門(mén)積極應對稅制轉變做好準備?如何適應“營(yíng)改增”稅制改革，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低稅負，實(shí)現企業(yè)價(jià)值最大化?這是當前物業(yè)管理企業(yè)面臨的現實(shí)問(wèn)題。
由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，我們從一般納稅和小規模納稅人兩個(gè)方面來(lái)討論“營(yíng)改增”對物業(yè)管理公司的影響。在“營(yíng)改增”前，物業(yè)管理公司實(shí)行營(yíng)業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理公司作為現代服務(wù)業(yè)，稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。
(一)“營(yíng)改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響
對于一般納稅人來(lái)說(shuō)，當期應繳納的增值稅額==當期銷(xiāo)項稅額—當期抵扣的可進(jìn)項稅額，銷(xiāo)項稅稅率為6%。這與原來(lái)按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅相比，“營(yíng)改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會(huì )增加企業(yè)的稅收負擔。
但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與銷(xiāo)項稅額和進(jìn)項稅額之間的差額有關(guān)，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會(huì )增加一般納稅人的稅收負擔�！盃I(yíng)改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業(yè)具體實(shí)際情況加以分析。
假設物業(yè)管理公司(一般納稅人)收取的物業(yè)費為A，假設只考慮營(yíng)業(yè)稅不考慮附加稅，“營(yíng)改增”前收入為A：
進(jìn)一步分析可知，若進(jìn)項稅額<0.006a，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負額將上升，若進(jìn)項稅額>0.006A，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負額將下降。
如，一個(gè)年物業(yè)服務(wù)費100萬(wàn)元的物業(yè)項目：
因當期應繳納的增值稅額=當期銷(xiāo)項稅額-當期抵扣的可進(jìn)項稅額得知，若進(jìn)項稅額為0.6萬(wàn)元時(shí)，應繳納的增值稅額為5萬(wàn)元。與原按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅相比相等，若進(jìn)項稅額>0.6萬(wàn)元(0.006A)，為1萬(wàn)元時(shí)，繳納的稅額為4.6萬(wàn)元，小于應繳納的稅額5萬(wàn)元(0.05A)，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負額將下降。同理，若進(jìn)項稅額<0.6萬(wàn)元(0.006A)時(shí)，“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負額將上升。
換另一個(gè)角度分析，假設某物業(yè)管理公司(一般納稅人)年營(yíng)業(yè)額為X，“營(yíng)改增”前的成本費用為Y，“營(yíng)改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進(jìn)項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006>0.006X，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負額將下降。
(二)“營(yíng)改增”對小規模納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響
對于小規模納稅人來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”之后，小規模納稅人當期應繳納的增值稅額=(全部?jì)r(jià)款+價(jià)外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營(yíng)改增”后對小規模納稅人來(lái)說(shuō)，稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會(huì )得到進(jìn)一步的提升。
(三)稅負臨界點(diǎn)分析
稅負臨界點(diǎn)即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規模納稅人時(shí)其稅負相等，臨界點(diǎn)可以通過(guò)計算得出。
假設物業(yè)管理公司銷(xiāo)售額為a，進(jìn)項稅額為b：
若一般納稅人與小規模納稅人稅負相同時(shí)即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說(shuō)當企業(yè)進(jìn)項稅額為銷(xiāo)售額的3%時(shí)，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規模納稅人，稅負相等。
(四)“營(yíng)改增”對物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作的影響
“營(yíng)改增”之后，物業(yè)管理公司將納入到增值稅體系當中，這將促使物業(yè)管理公司不得不更加規范自己的財務(wù)管理制度，根據經(jīng)濟和政策發(fā)展的要求來(lái)不斷完善原有的財務(wù)制度。
物業(yè)管理公司將不得不根據“營(yíng)改增”政策要求來(lái)統一核算口徑，不斷提高財務(wù)信息的真實(shí)性和有效性，進(jìn)而保證財務(wù)統計數據的準確性，提高財務(wù)管理工作水平和質(zhì)量。物業(yè)管理公司需不斷擴大稅負效應，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經(jīng)濟效益。
“營(yíng)改增”之后，物業(yè)管理公司將必須完善稅率和抵扣范圍，必須根據“營(yíng)改增”稅制改革的要求來(lái)調整自身的產(chǎn)業(yè)結構和業(yè)務(wù)結構，并要對其業(yè)務(wù)結構進(jìn)行升級和優(yōu)化。
(五)物業(yè)管理企業(yè)需要關(guān)注的“營(yíng)改增”問(wèn)題
1、物業(yè)費及水電費開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票要區別對待。
租賃給其他個(gè)人的情況下不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。用于與公司經(jīng)營(yíng)有關(guān)的事項可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
2、物業(yè)公司代自來(lái)水公司、供電局收取的水電費開(kāi)具的發(fā)票不同
物業(yè)公司代收的水電費，應按銷(xiāo)售貨物，適用稅率開(kāi)具增值稅發(fā)票。自來(lái)水公司、供電局給物業(yè)公司可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
開(kāi)發(fā)商從市政部門(mén)購買(mǎi)水電再轉售給租戶(hù)的，對于轉售收入是按照銷(xiāo)售水電所適用的17%稅率計算增值稅還是按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)所適用的11%稅率計算增值稅，目前尚未有明確的規定，需要進(jìn)一步向稅務(wù)機關(guān)核實(shí)。
3、營(yíng)改增后，原帳上應交稅費那部分余額應如何做賬務(wù)處理?后續收到的物業(yè)費需開(kāi)具增稅發(fā)票，做賬時(shí)是否仍按此規則計算繳納增值稅(尤其是預收的那部分)?應如何計算當期應繳納增值稅?
原來(lái)每月按實(shí)際開(kāi)營(yíng)票金額作為繳納營(yíng)業(yè)稅依據(即，當月收到的全額物業(yè)費，含預收以后月份的物業(yè)費)，實(shí)際做賬時(shí)，按權責發(fā)生制對每月收入進(jìn)行確認并計提營(yíng)業(yè)稅金及附加，這樣對于預收的物業(yè)費，應交稅費等就會(huì )出現借方余額(預交)。
1)根據營(yíng)業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細則，物業(yè)管理企業(yè)收到預收賬款時(shí)不產(chǎn)生納稅義務(wù)，但因為收到預收款時(shí)全額開(kāi)具了發(fā)票，故全額計算繳納了營(yíng)業(yè)稅。原賬上應交稅費的借方余額可以比照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》的規定申請原主管稅務(wù)機關(guān)退還提前繳納的營(yíng)業(yè)稅。如果收到主管稅務(wù)機關(guān)退還的營(yíng)業(yè)稅，則借記“銀行存款”貸記“應交稅費-應交營(yíng)業(yè)稅”;如果主管稅務(wù)機關(guān)裁定不予退還，則逐期借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”貸記“應交稅費-應交營(yíng)業(yè)稅”。
2)后續收到物業(yè)費全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的，應當在收款時(shí)全額計算繳納增值稅，之后按照權責發(fā)生制分期確認營(yíng)業(yè)收入。
收款時(shí)的賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款/庫存現金
貸：應交稅費-應交增值稅
預收賬款
3)物業(yè)企業(yè)一般納稅人按照營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十一條至二十三條的規定計算繳納增值稅;小規模納稅人按照該辦法第三十四條和三十五條的規定計算繳納增值稅。
4、注意明確物業(yè)管理費的收取方式和開(kāi)票主體。
根據目前許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的通行做法，租賃合同中包含了物業(yè)管理服務(wù)內容，租戶(hù)不再與物業(yè)管理公司另行簽署物業(yè)服務(wù)合同，對于物業(yè)服務(wù)費的支付，通常有兩種做法：一是租戶(hù)向開(kāi)發(fā)商支付物業(yè)管理費，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票;二是在租賃合同中明確開(kāi)發(fā)商代物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費，由物業(yè)管理公司向租戶(hù)開(kāi)具發(fā)票。對于第一種模式，開(kāi)發(fā)商既出租物業(yè)又提供物業(yè)管理服務(wù)，應從主業(yè)適用稅率，按經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)11%繳納增值稅，增加了開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)成本。相較而言，第二種模式更利于開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)籌劃，但因物業(yè)管理公司與租戶(hù)無(wú)直接合同關(guān)系，物業(yè)管理公司向租戶(hù)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票存在一定稅務(wù)風(fēng)險。
5、免租期可能被認定為視同銷(xiāo)售。
商鋪租賃經(jīng)營(yíng)通常會(huì )約定一定期限的免租期，根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四(一)條：?jiǎn)挝换蛘邆�(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人提供無(wú)償服務(wù)視同銷(xiāo)售。因此，免租期存在被認定為視同銷(xiāo)售的風(fēng)險。許多開(kāi)發(fā)商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，改稱(chēng)“裝修期”。
6、物業(yè)公司的小區停車(chē)費是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃的繳納11%的增值稅?若停車(chē)費按照不動(dòng)產(chǎn)租賃這條進(jìn)行，有可能申請簡(jiǎn)易征收嗎?
1、根據財稅[2016]36號文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：稅目解釋的規定，停車(chē)服務(wù)屬于一銷(xiāo)售服務(wù)/(六)現代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)/車(chē)輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。
2、如果公司服務(wù)業(yè)連續12月銷(xiāo)售總額小于500萬(wàn)元，可以不登記為一般納稅人，并按小規模納稅人計算繳納增值稅。根據國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第四條規定，征收率5%。
3、根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第一條第(九)第1點(diǎn)和(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第三條第(一)點(diǎn)規定，一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法，按征收率5%繳納。
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