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樹(shù)·園林綠化·稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權收購獲取土地，溢價(jià)金額無(wú)法進(jìn)入土地成本，由此會(huì )虛增高額稅負，這是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，也是稅務(wù)籌劃的難點(diǎn)。很多地產(chǎn)企業(yè)因此放棄股權收購也經(jīng)常存在。
本文提供一解決方案供大家交流與批評。某房地產(chǎn)企業(yè)找到智慧源，希望我們?yōu)樗麄冊诤Ｄ系囊粋�(gè)收購項目提供稅務(wù)籌劃建議：被收購公司在海南擁有400畝土地，注冊資本金1000萬(wàn)元，土地賬面價(jià)值800萬(wàn)元，收購方準備以股權收購方式向原自然人股東收購股權，以間接獲取土地項目。雙方協(xié)商股權轉讓價(jià)4億元。
此項交易，遇到了兩個(gè)問(wèn)題：第一，出售方要交納7800萬(wàn)元【(40000-1000)×20%】的個(gè)人所得稅。第二，收購方雖然付出了4億元的收購代價(jià)，但是未來(lái)土地成本仍然是800萬(wàn)元，3.92億元的收購代價(jià)在目標公司帳面反映不出來(lái)，未來(lái)土地增值稅和企業(yè)所得稅會(huì )增加至少2.13億元元。
接受委托后，我們到項目現場(chǎng)調研。發(fā)現地上種植了大量樹(shù)木。該項目原本是一個(gè)農業(yè)觀(guān)光項目，后因經(jīng)營(yíng)不善處于停業(yè)狀態(tài)。場(chǎng)地長(cháng)期空置，公司大股東支付租金給公司后，私人出錢(qián)在上面種樹(shù)。海南天氣好，陽(yáng)光充足，雨量充沛，10多年過(guò)去，樹(shù)木成林，郁郁蔥蔥。經(jīng)評估公司評估價(jià)值1億元。
根據這個(gè)情況，我們給客戶(hù)提供了如下籌劃方案：總價(jià)4億元不變，但改為股權轉讓款3億元，另支付老板個(gè)人青苗補償費1億元。此交易條件的變化，可節稅10,350萬(wàn)元。原因是：
1、根據稅法相關(guān)規定：老板收到拆遷補償費1億元，無(wú)須交納個(gè)人所得稅，從而避開(kāi)了原股權溢價(jià)轉讓的個(gè)人所得稅2,000萬(wàn)元。
2、對于收購方來(lái)說(shuō)，原支付的股權溢價(jià)款無(wú)法計入項目公司成本，只能在股東公司記帳，土地增值稅和企業(yè)所得稅均無(wú)法得以彌補和抵扣。而改為支付1億元的青苗補償費后，就可以計入項目開(kāi)發(fā)成本，由于該項目未來(lái)要開(kāi)發(fā)別墅，銷(xiāo)售均價(jià)最低5萬(wàn)元，而樓面地價(jià)僅1500元/每平方米，增值空間巨大，未來(lái)土地增值稅適用稅率高達60%。增加1億元成本后，未來(lái)項目公司至少可少繳納土地增值稅7800萬(wàn)元【10000×(1+20%+10%)×60%】、企業(yè)所得稅550萬(wàn)元【(10000-7800)×25%】，合計節約稅金8350萬(wàn)元。
本文中依據國稅函[1997]87號《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問(wèn)題的批復》支付給土地承包人的青苗補償費收入免征個(gè)人所得稅的規定，已被國稅總局公告2011年第2號《稅總發(fā)布失效稅收規范性文件目錄》作廢，但實(shí)操中暫無(wú)新規定，各地稅局對此大都暫未開(kāi)征。本文提出供大家探討與研究。
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