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湖南省物業(yè)管理條例全文
湖南省城市住宅區物業(yè)管理條例，2002年1月24日湖南省第九屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十七次會(huì )議通過(guò)，下面是小編整理的條例全文：
第一章 總則
第一條 為規范城市住宅區物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規，結合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省城市規劃區域內相對集中的居住區的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)管理區域內的房屋共用部位、共用設備以及相應配套的共用設施的維修、養護、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。
第三條 縣級以上政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當加強本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。
第二章 業(yè)主組織
第四條 物業(yè)管理區域由縣級以上政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)會(huì )同有關(guān)單位按照居住區域設施共用情況劃定。
物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì );業(yè)主人數較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主會(huì ))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主會(huì )是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主會(huì )的辦事機構。
第五條 業(yè)主會(huì )履行下列職責：
(一)制定業(yè)主會(huì )章程和業(yè)主公約;
(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;
(四)授權業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;
(五)審議和批準物業(yè)維修基金的預算、決算以及續籌辦法;
(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第六條 業(yè)主會(huì )通過(guò)的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì )的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第七條 業(yè)主會(huì )的議事方式、表決程序等事項由業(yè)主會(huì )章程規定。業(yè)主會(huì )應當依照本條例和業(yè)主會(huì )章程開(kāi)展活動(dòng)。
第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業(yè)管理區域，應當召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )及其成員名單應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，報所在地縣級政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。
第九條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
(一)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì );
(二)根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權，采取招標投標等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。
(三)監督物業(yè)維修基金的使用;
(四)聽(tīng)取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議;
(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(六)業(yè)主會(huì )賦予的其他職責。
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規定行使權利、履行業(yè)務(wù)。
使用人經(jīng)業(yè)主書(shū)面授權，在授權范圍內代表業(yè)主行使權利、履行相應的義務(wù)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應當自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內，將營(yíng)業(yè)執照復印件和企業(yè)章程報企業(yè)所在地的縣級政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：
(一)根據法律法規和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;
(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費用;
(三)選擇專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);
(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;
(五)法律、法規規定的其他權利。
物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應當經(jīng)業(yè)主會(huì )審議通過(guò)。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);
(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )的監督;
(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級以上政府有關(guān)行政管理部門(mén)的監督管理;
(四)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十四條 物業(yè)管理區域內房屋開(kāi)始出售至業(yè)主委員會(huì )成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)管理區域內未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)出售單位承擔。
第十五條 物業(yè)出售單位應當按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，所有權屬全體業(yè)主共有。
第十六條 物業(yè)出售單位應當在業(yè)主委員會(huì )成立之日起十五日內向業(yè)主委員會(huì )移交下列物業(yè)資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施、設備安裝、使用和維修保養技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應當遵守下列規定：
(一)按照國家規定的技術(shù)標準和規范以及業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施物業(yè)管理;
(二)將物業(yè)管理的注意事項書(shū)面告知業(yè)主、使用人;
(三)按照業(yè)主會(huì )審定的預算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;
(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區域內的安全保衛工作;
(五)發(fā)現物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;
(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;
(七)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)措施;
(八)發(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì )或者有關(guān)部門(mén)報告;
(九)不得擅自改變物業(yè)管理區域內的設施;
(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項。
第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，應當遵循合理、公開(kāi)、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主會(huì )的書(shū)面授權與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導價(jià)協(xié)商確定。
物業(yè)管理服務(wù)項目和價(jià)格應當公布。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財務(wù)賬冊、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財產(chǎn)的移交手續。
第二十二條 通過(guò)物業(yè)管理區域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門(mén)負責;通過(guò)物業(yè)管理區域的公共汽車(chē)道路的清掃保潔，由環(huán)衛部門(mén)負責;物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛部門(mén)負責;高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來(lái)水表井以外(含水表井)的供水管線(xiàn)及設備的維修管理，由供水企業(yè)負責;供電線(xiàn)路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。
業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門(mén)負責的事項有意見(jiàn)和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)單位和部門(mén)反映并協(xié)調處理。
第二十三條 物業(yè)管理區域內的水、電、氣、熱、通信、有線(xiàn)電視等費用，由相應管理服務(wù)單位向最終用戶(hù)收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據自愿、有償原則接受相應管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費用。
第五章 物業(yè)使用與維修
第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌;
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);
(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設備、共用設施或者擅自移動(dòng)房屋共用設備、共用設施;
(四)違章搭建建筑物、構筑物;
(五)違反規定設置攤點(diǎn)、集貿市場(chǎng);
(六)亂倒垃圾、雜物，向門(mén)窗外拋物;
(七)擅自在共用部位、共用設施懸掛、張貼、刻畫(huà)、涂寫(xiě);
(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過(guò)安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲。
(九)法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應當符合城市詳細規劃要求，并依法辦理審批手續。
第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修的注意事項告知業(yè)主或者使用人。
第二十七條 維修房屋共用部位、共用設備、共用設施時(shí)，有關(guān)業(yè)主、使用人應當予以配合。
第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的，應當與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商，并在約定的期限內恢復原狀。
第二十九條 利用房屋共用部位、共用設備、共用設施設置經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì )書(shū)面同意后，按照有關(guān)法律、法規規定辦理相關(guān)手續，并與業(yè)主委員會(huì )簽訂協(xié)議，支付場(chǎng)地租金。
按前款規定收取的場(chǎng)地租金應當納入維修基金。
第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位、共用設備、共用設施維修基金制度。維修基金的籌集按照省xx政府的規定執行。
第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款用于物業(yè)管理區域內房屋共用部位、共用設備、共用設施保修期滿(mǎn)后的維修、更新。
維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )提交業(yè)主會(huì )審議批準后實(shí)施。
前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。
第三十二條 維修基金明細帳應當按單幢住宅設置，按戶(hù)核算。業(yè)主轉讓房屋時(shí)，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。
第三十三條 物業(yè)管理區域內物業(yè)竣工驗收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應當按照國家有關(guān)規定和合同約定在保修期限內對物業(yè)承擔保修責任。
保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用設施維修、更新的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤;房屋共用部位、共用設備維修、更新的費用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤。
保修期屆滿(mǎn)后，房屋自用部位、自用設備的維修費用，由業(yè)主承擔。
第六章 法律責任
第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應當承擔相應的違約責任。
第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)責令限期改正，可并處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款：
(一)未移交物業(yè)管理資料的;
(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;
(三)在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。
第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照相關(guān)法律、法規處理。
第三十七條 縣級以上政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應當建立投訴受理制度，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規定行為的投訴。
第七章 附則
第三十八條 本條例所稱(chēng)的共用設施和房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備的具體范圍，由x政府建設行政管理部門(mén)確定并公布。
本條例中業(yè)主公約、為主會(huì )章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由x政府建設行政管理部門(mén)制定。
第三十九條 城市非住宅區的物業(yè)管理，可參照本條例執行。
第四十條 本條例自2002年5月1日起施行。
制度解析
一、管理體系構建：明確 “三級聯(lián)動(dòng)” 治理框架
條例構建了 “政府統籌、部門(mén)監管、基層落實(shí)” 的物業(yè)管理治理體系，破解了以往權責不清的難題。
政府層面：頂層設計與綜合協(xié)調
縣級以上人民政府需將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃與社區治理體系，建立綜合協(xié)調機制。這一要求打破了物業(yè)管理與社會(huì )治理的割裂狀態(tài)，例如長(cháng)沙市將物業(yè)糾紛調解納入城市治理大數據平臺，實(shí)現與綜治、信訪(fǎng)等系統的信息互通。
部門(mén)層面：精準監管與服務(wù)保障
物業(yè)管理行政主管部門(mén)承擔六項核心職責，涵蓋服務(wù)質(zhì)量監管、招投標監督、承接查驗指導、投訴處理、專(zhuān)項維修資金監管等。以專(zhuān)項維修資金監管為例，岳陽(yáng)市依托該條款建立 “線(xiàn)上申請 + 線(xiàn)下勘查” 機制，將資金使用審批時(shí)限從 30 個(gè)工作日壓縮至 15 個(gè)工作日。
基層層面：一線(xiàn)指導與糾紛化解
街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責監督業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)委會(huì )選舉，調解物業(yè)糾紛；居（村）民委員會(huì )提供具體指導。株洲市荷塘區推行 “社區黨組織 + 業(yè)委會(huì ) + 物業(yè)企業(yè)” 三方聯(lián)動(dòng)模式，2024 年通過(guò)該模式化解停車(chē)管理、收費爭議等糾紛 127 起，調解成功率達 92%。
二、業(yè)主自治優(yōu)化：降低門(mén)檻與規范運作并重
針對業(yè)主大會(huì )成立難、業(yè)委會(huì )運作不規范等痛點(diǎn)，條例作出系統性調整，強化業(yè)主主體地位。
降低業(yè)主大會(huì )成立門(mén)檻
條例新增兩種成立觸發(fā)條件：一是交付面積達 30% 且首期交付滿(mǎn)兩年，二是交付戶(hù)數達 50%。這一調整使業(yè)主大會(huì )成立比例從 2018 年的 30% 提升至 2024 年的 68%（湖南省住建廳數據）。例如衡陽(yáng)市某小區，交付戶(hù)數達 52% 后，12 名業(yè)主聯(lián)名申請籌備業(yè)主大會(huì )，街道辦 30 日內即組建籌備組。
規范籌備與選舉流程
籌備組由業(yè)主代表（占比≥50%）、建設單位、基層政府及居委會(huì )代表組成，需在 3 個(gè)月內召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。長(cháng)沙市雨花區明確籌備組 “七步工作法”，從公示成員名單到表決結果備案全程留痕，避免暗箱操作。
保障業(yè)委會(huì )履職效能
業(yè)主大會(huì )可決定業(yè)委會(huì )工作經(jīng)費與委員津貼標準，激發(fā)履職積極性。邵陽(yáng)市某小區通過(guò)業(yè)主大會(huì )決議，給予業(yè)委會(huì )委員每月 800 元津貼，推動(dòng)其高效完成物業(yè)選聘、公共收益核算等工作。
三、物業(yè)服務(wù)規范：建立 “信用 + 責任” 雙重約束
條例從服務(wù)標準、人員管理、退出機制等方面，構建對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全流程監管體系。
推行項目經(jīng)理人制度
明確物業(yè)服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人負責制，業(yè)主大會(huì )有權要求更換不稱(chēng)職項目經(jīng)理。湘潭市將項目經(jīng)理人資質(zhì)與項目星級掛鉤，2024 年共有 132 名項目經(jīng)理因服務(wù)差評被更換，物業(yè)投訴率下降 41%。
規范收費與信息公開(kāi)
調價(jià)需 “按幢公示方案 + 業(yè)委會(huì )協(xié)商 + 業(yè)主大會(huì )同意”，未成立業(yè)委會(huì )的需 “雙過(guò)半業(yè)主同意”。郴州市某物業(yè)公司擬漲價(jià) 15%，因未公示成本變動(dòng)資料，被業(yè)主投訴后由住建部門(mén)責令整改。同時(shí)，企業(yè)需公示收費項目、標準，嚴禁收取未約定費用。
建立信用與退出機制
省住建廳建立全省統一信用平臺，記錄企業(yè)獎懲、投訴處理等信息并向社會(huì )公布。2024 年，全省共有 28 家企業(yè)因惡意拖欠員工工資、拒不退出物業(yè)項目等行為被列入失信名單，限制其參與招投標。對拒不退出的企業(yè)，可處 1-10 萬(wàn)元罰款，業(yè)主委員會(huì )有權起訴追償。
四、權益保障亮點(diǎn)：破解民生痛點(diǎn)與風(fēng)險防控
條例針對業(yè)主與企業(yè)的核心矛盾點(diǎn)，作出多項保護性規定，兼顧公平與實(shí)操。
禁止強制催收與信息泄露
明確企業(yè)不得采取斷水斷電、停運電梯等方式催繳物業(yè)費。永州市某物業(yè)公司因對欠繳業(yè)主停水，被責令整改并罰款 2 萬(wàn)元。同時(shí)，未經(jīng)業(yè)主書(shū)面同意，企業(yè)不得出售或非法提供業(yè)主個(gè)人信息，筑牢隱私防線(xiàn)。
明晰公共收益與車(chē)位管理
共用部位經(jīng)營(yíng)收益分配需由業(yè)主大會(huì )決定，長(cháng)沙市某小區通過(guò)該條款收回電梯廣告收益 36 萬(wàn)元，用于公共設施維修。在車(chē)位管理方面，條例要求建設單位優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需求，嚴禁只售不租，株洲市查處此類(lèi)違規行為 17 起，清退違規出售車(chē)位 42 個(gè)。
強化科技賦能與行業(yè)自律
鼓勵采用物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建設智慧小區，岳陽(yáng)市某小區引入智能門(mén)禁、停車(chē)導航系統后，業(yè)主滿(mǎn)意度從 72% 提升至 91%。物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織需制定服務(wù)標準，湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )已出臺星級服務(wù)評價(jià)體系，將物業(yè)項目分為 5 個(gè)星級，引導企業(yè)提質(zhì)增效。
五、實(shí)踐意義與適用建議
核心價(jià)值
條例通過(guò)明確權責邊界、降低自治門(mén)檻、強化信用監管，有效解決了 “業(yè)主自治難、企業(yè)監管弱、糾紛化解慢” 等突出問(wèn)題，為湖南省物業(yè)行業(yè)規范化發(fā)展提供了法律支撐。
適用提示
業(yè)主：可依據 “雙過(guò)半同意” 條款參與重大事項決策，對違規企業(yè)向住建部門(mén)投訴或通過(guò)業(yè)委會(huì )起訴；
企業(yè)：需嚴格執行項目經(jīng)理人制度與信息公示要求，及時(shí)維護信用記錄；
基層政府：應加強籌備組指導與糾紛調解，推動(dòng) “三方聯(lián)動(dòng)” 機制落地。
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廣西物業(yè)管理條例全文09-13
深圳物業(yè)管理條例全文10-31