關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的論文

　　房地產(chǎn)成本管理，是對工程建設項目開(kāi)發(fā)成本的控制管理。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理總體原則是以營(yíng)銷(xiāo)需求為導向、保證效果品質(zhì)為前提，以目標管理為方法、過(guò)程控制為環(huán)節、操作規范為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。

　　一、成本管理之道

　　第一，向陽(yáng)光透明要成本：成本管理嚴格遵循陽(yáng)光透明成本機制，全面運用成本信息化系統，按系統要求規范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規范、透明。

　　第二，向設計要成本：成本管理對方案設計階段及施工圖設計階段的成本插入工作高度重視，參與設計方案討論，針對不同設計方案、設計選型、材料選擇等及時(shí)進(jìn)行成本優(yōu)劣評判，把“無(wú)用成本”扼殺在搖籃里。

　　第三，向技術(shù)要成本：成本管理嚴把技術(shù)關(guān)，與設計部及工程部充分對接，對工程做法及系統配置嚴格把握，關(guān)注細節，避免成本浪費。

　　第四，向過(guò)程要成本：如何確定合理最低價(jià)，是成本管理要持續思考的問(wèn)題。我們采取了各種措施，如定價(jià)方式以招標為主，最大限度減少議標；招標過(guò)程規范操作，報價(jià)平臺統一；招標范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細致嚴謹，最大程度規避己方風(fēng)險，變更洽商處理有據可依等。

　　第五，向結算要成本：規范嚴謹的定標過(guò)程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則，過(guò)程中管控到位，方能為最終結算打下良好的基礎。一線(xiàn)公司在結算過(guò)程中嚴格執行合同約定，結算及時(shí)、公正，同時(shí)對供方進(jìn)行評價(jià)總結，優(yōu)勝劣汰，保留優(yōu)質(zhì)供方資源。

　　第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴格執行，不突破，項目結束剛性成本落地，達到預期收益，不容有失！

　　二、成本管理工作如何服務(wù)于市場(chǎng)、投資、產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)決策

　　第一，服務(wù)與管控相輔相成，即正反之道。一線(xiàn)公司成本管理部作為掌握龐大成本數據信息的部門(mén)，首先一定要根據市場(chǎng)定位及客戶(hù)需求配置精準的合理成本，為投資提供最嚴謹的數據支持，為利潤測算提供明確的成本數據，為經(jīng)營(yíng)決策鋪墊最堅實(shí)的基礎。同時(shí)又要堅持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設計、營(yíng)銷(xiāo)，來(lái)控制、預防可研成本的突破。

　　第二，產(chǎn)品標準化落地，成本標準化則形成。針對各種市場(chǎng)定位以及客戶(hù)需求，形成標準化產(chǎn)品，成本管理部為其形成標準化的成本，將豪宅與剛需產(chǎn)品區分明確，計對客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。

　　第三，快速服務(wù)！決策需要把握時(shí)機，經(jīng)營(yíng)決策時(shí)期成本管理部需要快速提供成本數據支持，這需要成本數據的積累與系統管理。成本信息化系統已全面落地，一線(xiàn)公司成本管理將運用好該系統進(jìn)行快速統計成本，為經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。

　　三、成本管理工作如何服務(wù)于營(yíng)銷(xiāo)部、設計部、工程部、財務(wù)部

　　第一，營(yíng)銷(xiāo)部。成本管理要堅持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎上根據營(yíng)銷(xiāo)需求適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，為營(yíng)銷(xiāo)關(guān)注的“銷(xiāo)售亮點(diǎn)”匹配“既省又優(yōu)”的方案，以達到將產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行合理成本化提升的目的。

　　第二，設計部�！霸O計決定成本”，方案設計階段設計要依托成本的數據支持，成本管理要對方案選擇進(jìn)行成本控制，進(jìn)行精準測算，選取符合產(chǎn)品定位的最合理的低成本方案。在滿(mǎn)足規劃要求前提下，堅持少地下、多地上，減少無(wú)效面積，增加有效面積，合理化標準層髙度，減少車(chē)庫面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達到在設計階段實(shí)現成本控制的目的。

　　第三，工程部。一是服務(wù)及時(shí)性：成本部要做到定標及時(shí)、付款及時(shí)、變更洽商審核及時(shí)，滿(mǎn)足現場(chǎng)進(jìn)度要求；二是服務(wù)嚴謹性：成本部要給工程部提供優(yōu)質(zhì)的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現場(chǎng)管理有據可依，管理明確；三是成本部提供服務(wù)的同時(shí)要對工程部監控到位，嚴格控制變更洽商發(fā)生率‘對已發(fā)生洽商進(jìn)行嚴格責任界定，減少無(wú)效成本的浪費。

　　第四，財務(wù)部。成本部對信息化系統執行要嚴格落地，對動(dòng)態(tài)成本及時(shí)更新，秉承全成本觀(guān)念，成本執行數據與財務(wù)數據膠圈，為財務(wù)提供及時(shí)明確的成本數據，為財務(wù)結算利潤提供依托，全面支持財務(wù)進(jìn)行全方位籌劃。

　　四、限額設計最核心的成本指標數據有哪些

　　影響成本的關(guān)鍵設計指標，擬分三階段考慮：

　　第一，施工圖設計階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫層數，車(chē)庫鋼筋含量、混凝土含量。

　　第二，精裝設計階段：設計的單方限額成本。

　　第三，園林設計階段：設計的單方限額成本。

　　綜上所述，成本管理要在各個(gè)階段做好成本相應工作：設計階段做好方案測算，為設計定位提供成本數據支持；招標階段保證營(yíng)銷(xiāo)需求、設計效果，滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)需求、設計效果、工程進(jìn)度，嚴格執行招標制度，確保招標質(zhì)量，招標快速、有效；過(guò)程控制階段：無(wú)規矩不成方圓，嚴格執行變更洽商管理流程；結算階段：歸納總結，指導后續工作。做好成本基礎工作，堅持成本管理原則，方能正確開(kāi)展成本管理工作。

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