對物業(yè)管理公司內控的探討

　　物業(yè)管理公司是我國社會(huì )發(fā)展中不可或缺的一種新興行業(yè)，但目前物業(yè)管理公司的內控機制相對薄弱，在制度上尚不健全。下面是小編就這一問(wèn)題搜集整理的一篇相關(guān)論文范文，歡迎閱讀查看。

　　摘要：自九十年代以來(lái)，我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得了前所未有的迅猛發(fā)展。在這一背景下，物業(yè)管理公司應運而生。在其發(fā)展的近二十年時(shí)間里，物業(yè)管理公司處于逐漸完善之中。但是，就內部控制而言，依舊存在諸多亟待解決和規范的問(wèn)題�；�于此，本文立足于物業(yè)管理公司，以?xún)炔靠刂茷橐暯�，進(jìn)行相關(guān)探討與研究，希望有助于我國物業(yè)管理公司的未來(lái)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司;內部控制;研究;規范。

　　一、引言。

　　物業(yè)管理公司是我國社會(huì )發(fā)展中，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展中不可或缺的一種新興行業(yè)。自上世紀90年代至今，物業(yè)管理公司在我國的發(fā)展已達20余載。但是在內部管理與控制方面尚存在許多不甚完善之處，亟待規范。而加強內部管控，有助于物業(yè)管理公司提高運營(yíng)效率，同時(shí)在會(huì )計核算等財務(wù)管理方面也能更加安全與準確。

　　二、物業(yè)管理公司實(shí)施內部控制的必要性分析。

　　(一)有助于物業(yè)管理公司的財務(wù)檢查與財務(wù)內控。

　　實(shí)施內部控制，有助于物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)檢查和財務(wù)內控。主要體現在：作為財務(wù)監督的主要方式，財務(wù)檢查通過(guò)利用良好內控環(huán)境下的會(huì )計核算資料，檢查物業(yè)管理公司財務(wù)收支與各類(lèi)經(jīng)濟活動(dòng)是否有效、合理合法。而在物業(yè)管理公司良好的內控機制下，財務(wù)控制得以滲透到公司各個(gè)環(huán)節與部門(mén)，使之更全面。

　　(二)有助于物業(yè)管理公司及時(shí)做出財務(wù)計劃與財務(wù)預測。

　　面對激烈的市場(chǎng)競爭與變化莫測的市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境，物業(yè)管理公司需在自身發(fā)展中及時(shí)做好預測與計劃，把握市場(chǎng)發(fā)展機遇，制定出可行的經(jīng)營(yíng)目標。而良好的內部控制能夠幫助物業(yè)管理公司及時(shí)根據市場(chǎng)環(huán)境做出成本、利潤預測，以及對未來(lái)發(fā)展和資金運用做出可行性預算，為經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據。

　　(三)有助于物業(yè)管理公司進(jìn)行資金管理。

　　資金管理不僅是財務(wù)管理的核心，還是企業(yè)有效運營(yíng)的關(guān)鍵。良好的內部控制機制，有助于物業(yè)管理公司進(jìn)行資金管理。在內控機制的作用下，物業(yè)管理公司得以充分考慮資金的余缺情況，充分利用閑置資金，或者根據銀行利率的變動(dòng)趨勢合理安排短、長(cháng)期借款的結構比例。既能有效滿(mǎn)足物業(yè)管理公司的資金需求，又能降低資金使用成本。

　　三、物業(yè)管理公司實(shí)施內部控制的有效性分析。

　　(一)在制度層面上物業(yè)管理公司內控較為薄弱。

　　目前，我國物業(yè)管理公司的內控機制相對薄弱，在制度上尚不健全。主要體現在以下幾個(gè)方面：第一，目前我國物業(yè)管理公司尚沒(méi)有較為全面完整的內部控制規范，使物業(yè)管理公司在內部管理上“各有家法”，無(wú)法實(shí)現縱向比較;第二，隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境的愈發(fā)健全，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司開(kāi)始逐漸重視內部控制。

　　但是，由于物業(yè)行業(yè)整個(gè)大環(huán)境內控機制的匱乏，造成物業(yè)管理公司在內部管理與控制，以及在財務(wù)管理中，都存在一定的不規范、待解決問(wèn)題;第三，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，我國物業(yè)管理公司的組建方式并不統一，導致在財務(wù)管理方面，有些物業(yè)管理公司實(shí)行主辦單位的行業(yè)財務(wù)會(huì )計制度，而有些物業(yè)公司則是依據自身特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)需要，自行建立一系列會(huì )計核算科目以及財務(wù)管理和內控制度。這種“多模式”化的內部控制形式，并不利于物業(yè)管理公司的未來(lái)發(fā)展與管理。

　　(二)物業(yè)管理公司的內部控制效率有待提高。

　　目前，我國物業(yè)管理公司的內部控制依然停留在傳統手段，如人工操作。而隨著(zhù)市場(chǎng)的發(fā)展，現代企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復雜，無(wú)論是其經(jīng)營(yíng)內容還是信息處理工作量都非常大。倘若對其內部控制依舊采取傳統人工手段，不僅需要耗費大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，內部控制人員由于需要忙于核對、驗證各種數據，可能無(wú)暇根據行業(yè)環(huán)境和物業(yè)管理公司的發(fā)展需要及時(shí)作出預測和分析，從而影響了物業(yè)管理公司的未來(lái)發(fā)展。

　　另外，長(cháng)期處于低效率，可能會(huì )造成物業(yè)管理公司的內控機制“流于形式”。

　　(三)物業(yè)管理公司管理者及相關(guān)人員對內控重視不足。

　　目前，我國物業(yè)管理公司的管理者及相關(guān)人員對內部控制的重視程度有待提高。而且，由于內控意識的匱乏，使物業(yè)管理公司的內控人員普遍素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)能力十分有限，甚至還存在在崗人員不具備崗位專(zhuān)業(yè)知識的情況。造成原因主要源于公司領(lǐng)導對內部控制的認識不足或者對內部控制的認識存在誤區。有些管理者認為內部控制從屬于財務(wù)管理，操作人員也應即為公司會(huì )計人員，根本不重視內部控制專(zhuān)業(yè)隊伍的建設。還有些物業(yè)管理公司在內控人員的安排上任人唯親，常常安排一些有關(guān)系但專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高的人員擔任公司內部控制工作。而這些人員常常一味迎合領(lǐng)導，使內控機制形同虛設。其實(shí)，公司管理者及相關(guān)操作者的態(tài)度往往決定著(zhù)工作質(zhì)量的好壞。而這種漠視態(tài)度不僅不利于物業(yè)管理公司的內部管理與控制，同時(shí)也不利于其未來(lái)發(fā)展與進(jìn)步。

　　四、如何進(jìn)一步加強物業(yè)管理公司的內部控制。

　　(一)通過(guò)預算控制于“事前”做好內部控制。

　　事前控制主要指“預算控制”，即物業(yè)管理公司發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)時(shí)，要將實(shí)際情況與預算目標相比較，倘若物業(yè)管理公司發(fā)生的業(yè)務(wù)事項與預算目標不相符，則應予以否決或者提請管理層進(jìn)行決策。此外，要根據崗位職責賦予每名員工的操作權限，以于業(yè)務(wù)發(fā)生前便能有效落實(shí)每項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的人員責任。進(jìn)行事前控制，能有效提高物業(yè)管理公司內部控制的客觀(guān)性，同時(shí)還能克服在控制過(guò)程中的“人情障礙”。

　　(二)通過(guò)業(yè)務(wù)操作控制與會(huì )計內部控制于“事中”做好內部控制。

　　事中控制顧名思義，是在經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生過(guò)程中所進(jìn)行的管理工作。根據西蒙(1978年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主)的“有限理性”原則：倘若對過(guò)程進(jìn)行良好的控制與管理，那么必能得到理性的結果�？梢�(jiàn)事中控制的必要性與重要性。事中控制主要通過(guò)以下兩種程序實(shí)施控制，即業(yè)務(wù)操作控制與會(huì )計內部控制。詳見(jiàn)表1。

　　(三)通過(guò)核對檢查相關(guān)事項對規范的完成情況于“事后”做好內部控制。

　　這種檢查核對主要體現在以下幾方面：首先，數據核對。將財務(wù)部門(mén)的數據記錄與業(yè)務(wù)部門(mén)的實(shí)際情況相核對，通過(guò)數據檢查其是否相符，此為內部數據核對。此外還可以利用外部數據核對。比如，利用銀行的電子對賬單，檢查物業(yè)管理公司實(shí)際收付的資金與銀行記錄是否相符。其次，風(fēng)險監測。根據物業(yè)管理公司可能面臨的各種風(fēng)險類(lèi)型(比如經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險等)，設計風(fēng)險模型，并注意搜集實(shí)際風(fēng)險數據，評估風(fēng)險對公司的“破壞”程度，生成風(fēng)險評估報告。再者，檢查公司前期計劃的完成情況。物業(yè)管理公司可以定期將實(shí)際績(jì)效與前期設定目標相比較，審核實(shí)際與計劃的“偏頗”程度，并設定未來(lái)發(fā)展或改進(jìn)方向。

　　(四)建立健全物業(yè)管理公司的內部控制體系。

　　建立健全物業(yè)管理公司內部控制體系要做好以下幾點(diǎn)：首先，建立內部審計部門(mén)，開(kāi)展定期不定期的內部審計工作。通過(guò)公司內審，及時(shí)找出管理中的工作漏洞和崗位漏洞，盡快籌劃解決方案，查漏補缺。同時(shí)建立內控崗位責任制，明確各崗位的權力責任，對于內控工作不力的部門(mén)和人員，內審部門(mén)要嚴格披露。其次，建立內部控制考評機制，對內控工作進(jìn)行全程監督，根據定期對內控監督審查的結果，進(jìn)行合理的獎懲，提高各部門(mén)參與內控管理的積極性。再者，對公司收費業(yè)務(wù)合理規范，制定一系列收費管理細則，要求物業(yè)收費標準及細則透明化。引用先進(jìn)的收費軟件系統將計費、收費流程信息化，合理界定操作權限，核實(shí)收費業(yè)務(wù)進(jìn)程，定期向業(yè)主公布。

　　(五)進(jìn)行全面分析工作，防范公司潛在風(fēng)險。

　　物業(yè)公司通過(guò)收取物業(yè)管理費獲得運營(yíng)資金。這部分資金除滿(mǎn)足正常的運營(yíng)管理以外，公司還會(huì )開(kāi)展一部分投資活動(dòng)。投資必然存在風(fēng)險。物業(yè)公司應建立財務(wù)分析小組，對投資項目進(jìn)行全面的財務(wù)分析，將投資風(fēng)險控制在公司可以承受的范圍之內。同時(shí)，財務(wù)分析小組應隨時(shí)關(guān)注公司的資產(chǎn)負債水平，了解公司財務(wù)運轉狀況，科學(xué)判斷公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險程度，保證運營(yíng)資金的合理運作，為公司高層的正確決策提供可靠依據。另外，分析小組應與內審部門(mén)相互合作，及時(shí)查補公司財務(wù)制度中的漏洞，防范財務(wù)風(fēng)險。

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