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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險與應對思考
房地產(chǎn)行業(yè)自1998年以來(lái)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期,曾因市場(chǎng)發(fā)展的不規范等多種原因一度成為暴利行業(yè)的典型。下面是小編搜集整理的相關(guān)內容的論文，歡迎大家閱讀參考。
摘要：隨著(zhù)中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的納稅問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視的一個(gè)重大問(wèn)題。深入分析稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生原因并控制稅務(wù)問(wèn)題，是房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。而稅務(wù)風(fēng)險會(huì )給企業(yè)造成不可估量的損失。筆者通過(guò)自身在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門(mén)的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險進(jìn)行深入分析，并提出對應的策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收風(fēng)險;應對策略
隨著(zhù)中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，國內很多優(yōu)秀公司在國際市場(chǎng)上嶄露頭角。但是有不少公司卻因為稅務(wù)風(fēng)險控制防范做得不夠完善，陷入了“稅務(wù)門(mén)”，以致在稅務(wù)風(fēng)險上多次摔跟頭。任何一個(gè)企業(yè)想要扎根于瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)之中，并得到良好的發(fā)展，都應該做好內部控制。而稅務(wù)方面是一個(gè)極其重要的方面，稅務(wù)繳納的不合理會(huì )對企業(yè)的核心利益產(chǎn)生影響，因此需要研究稅務(wù)風(fēng)險，并采取合適的策略來(lái)規避稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
一、稅務(wù)風(fēng)險概析
所謂稅務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)繳納的稅款未能遵照稅法的規定，造成企業(yè)利益損失的風(fēng)險。稅務(wù)風(fēng)險普遍地存在，絕大部分企業(yè)以及其每個(gè)利益環(huán)節都能可能存在稅務(wù)風(fēng)險，稅務(wù)風(fēng)險并不會(huì )因為企業(yè)的發(fā)展而消失，反而會(huì )隨之逐漸增長(cháng)。稅務(wù)風(fēng)險的另一個(gè)特點(diǎn)是風(fēng)險不易被發(fā)現，它看不見(jiàn)摸不著(zhù)，隱秘地附著(zhù)在企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的稅務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段，需要花費巨大的購地款，而購地款在稅務(wù)檢查中是一個(gè)重要的項目，企業(yè)所面臨的風(fēng)險也很大。在開(kāi)發(fā)階段所涉及的稅種有印花稅、耕地占用稅、契稅等等，在土地成本中還涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅等。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)通常沒(méi)有真實(shí)的發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)可以對此進(jìn)行處罰。沒(méi)有根據規定得到發(fā)票的行為導致企業(yè)可能有偷稅和漏稅的情況。按照發(fā)票法規定，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )受到一定的處罰。因而，在購置土地使用權時(shí)，需要在合同中要明確說(shuō)明提供真實(shí)有效的發(fā)票，以減少稅務(wù)風(fēng)險。
2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中期的稅務(wù)風(fēng)險
建造成本是房地產(chǎn)企業(yè)一項較大的支出，其稅務(wù)風(fēng)險是比較高的。除了自主開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)外，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是出包開(kāi)發(fā)的方式。納稅人應當按照相關(guān)規定，承擔代扣代繳的責任和義務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中期所涉及的稅款主要有城建稅、營(yíng)業(yè)稅、教育費附加、個(gè)稅等。房地產(chǎn)企業(yè)要特別注意這些稅種相關(guān)的條款，以規避稅務(wù)風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售的稅務(wù)風(fēng)險
在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售中，所涉及到的稅收是非常多的。具體包括有印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅、教育附加稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，而這是稅務(wù)機關(guān)檢查稅務(wù)的最重要一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)在這一環(huán)節中所面臨的稅務(wù)風(fēng)險也是最大的。稅務(wù)部門(mén)依據房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款來(lái)計算房地產(chǎn)企業(yè)應當繳納的營(yíng)業(yè)稅及其他。在房地產(chǎn)企業(yè)預收賬款項目賬務(wù)處理不及時(shí)或者賬款項目歸集時(shí)，很容易發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險。而其他費用的產(chǎn)生，例如將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉化為固定資產(chǎn)作為員工的獎勵，給投資人或股東分配非貨幣性的資產(chǎn)，有償轉讓部分公共設施等行為，都需要根據相關(guān)的稅務(wù)法規來(lái)上繳稅費。
4.其他稅務(wù)風(fēng)險
除了上述三個(gè)環(huán)節所面臨的稅務(wù)風(fēng)險之外，房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì )有一些相對其他風(fēng)險不那么重大的稅務(wù)風(fēng)險。例如，注冊登記時(shí)，因為注冊地點(diǎn)或是征管分局的不同，房地產(chǎn)企業(yè)有漏稅風(fēng)險。在發(fā)票管理時(shí)，發(fā)票的時(shí)間與賬款發(fā)生時(shí)間不一致，也可能導致稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應當學(xué)習相關(guān)法律法規，以避免企業(yè)利益的損失和稅務(wù)風(fēng)險的增加。
三、稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)企業(yè)自身因素
(1)受財務(wù)核算的準確性影響
在企業(yè)稅務(wù)處理過(guò)程中，財務(wù)核算是極其重要的一環(huán)，直接影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)情況。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算中，數據的準確性對涉稅行動(dòng)產(chǎn)生很重要的作用，同時(shí)決定了多種稅的金額大小。財務(wù)核算的水平也決定了房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為是否恰當合理。
(2)企業(yè)制度不夠完善
房地產(chǎn)企業(yè)制度不夠健全是一個(gè)重要問(wèn)題。事實(shí)證明，在企業(yè)管理的過(guò)程中，企業(yè)制度能起到非常重要的作用，甚至關(guān)乎一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)內部制定的財務(wù)制度不夠完善，不合規范，違反了國家的相關(guān)規定。有一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒(méi)有建立企業(yè)財務(wù)制度，這些也為企業(yè)自身帶來(lái)很大的涉稅風(fēng)險。
(3)企業(yè)的重視度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)在主觀(guān)上不夠重視納稅行為，缺乏良好的納稅意識，也是企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險的重要原因之一。每一個(gè)房地產(chǎn)公司都應該按照法規，及時(shí)地繳納足夠的稅務(wù)。在實(shí)際的日常經(jīng)營(yíng)運作中，因為稅款是企業(yè)的一項較大的現金流出，可降低企業(yè)利潤，因此部分企業(yè)為了業(yè)績(jì)，使用一些違法的行為來(lái)偷稅漏稅。這樣做是節約了成本，提升了利潤值，卻使企業(yè)陷入了巨大稅務(wù)風(fēng)險之中。因此，納稅意識的缺乏讓房地產(chǎn)企業(yè)常常陷入這樣的誤區中，認為企業(yè)納稅是財務(wù)部門(mén)的行為，納稅風(fēng)險由財務(wù)部門(mén)來(lái)預防。
2.企業(yè)外部因素
(1)多變性的稅法
任何一個(gè)國家的稅法都不可能是完美無(wú)缺的，或多或少的會(huì )存在不明確或容易讓人產(chǎn)生歧義的條例，因此，在為房地產(chǎn)操作納稅行為時(shí)增加了一定的難度，這也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了不利的影響。稅法的多變性為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的稅務(wù)風(fēng)險。例如：增值稅轉型的全面實(shí)行開(kāi)始于2009年1月1日;有關(guān)購置固定資產(chǎn)的處理相應地發(fā)生了變化;企業(yè)需要根據《增值稅暫行條例》進(jìn)行稅務(wù)處理。
(2)稅務(wù)機關(guān)存在著(zhù)不規范的執法現象
根據我國的稅法，稅務(wù)機關(guān)有一定的自由裁量權利。若是在稅法規定的程度范圍之內，稅務(wù)機關(guān)的執法行為是具有一定的彈性的。稅務(wù)機關(guān)有權力按照自身判讀來(lái)判定納稅人的行為。然而現階段，因為我國的法制還不夠健全，再加上傳統文化的因素，使房地產(chǎn)企業(yè)在與納稅機關(guān)的相處中處在一個(gè)不利的位置。部分稅務(wù)機關(guān)存在著(zhù)不規范的執法行為，以及不恰當的自由裁量權也為房地產(chǎn)企業(yè)增加了一些不確定的涉稅行為，從而提高了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的應對策略
1.健全企業(yè)稅務(wù)管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)應當制定出合理的稅務(wù)管理制度，明確部門(mén)職責和員工職責，科學(xué)合理地安排稅務(wù)職位，形成完善的監督體系，保證稅務(wù)工作能夠有條理地進(jìn)行。其次，對企業(yè)涉稅合同要嚴格審核，避免在合同上因不確定性條例產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險，雙方要在稅務(wù)方面明確地簽訂對應的權利和義務(wù)，并嚴格按照國家法規來(lái)申報納稅。財務(wù)部門(mén)要按照財務(wù)報表申報和繳納稅款。再次，房地產(chǎn)企業(yè)必須規范發(fā)票管理行為，發(fā)票管理要對發(fā)票購買(mǎi)、領(lǐng)用、開(kāi)具和報銷(xiāo)等各個(gè)方面有嚴格的規范。對發(fā)票的購買(mǎi)、發(fā)放及核實(shí)都由財務(wù)部統一負責。最后，公司應當對納稅申報表及企業(yè)內部稅務(wù)報表周期性地裝訂成冊，并妥善保管，以便于日后翻查。
2.增強稅務(wù)風(fēng)險控制意識
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的控制是一項具有高度技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性的經(jīng)濟活動(dòng)，對會(huì )計和納稅申報人等相關(guān)人員都有極高的要求。因而，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提升企業(yè)自身的素質(zhì)，在發(fā)生了稅務(wù)問(wèn)題時(shí)不能只知道追責于財務(wù)部，其上至公司領(lǐng)導下至各個(gè)部門(mén)和關(guān)鍵環(huán)節的負責人也要承擔責任。企業(yè)需要增強對這些人員的涉稅風(fēng)險控制意識，在日常經(jīng)營(yíng)中，要注意避免稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立正確的依法納稅觀(guān)念，只有房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策層有了這樣的意識，才能真正開(kāi)展稅收籌劃，從而達到控制稅收風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要提升會(huì )計核算的水平，保全相應的會(huì )計核算資料，以提供充足的依據來(lái)控制稅收風(fēng)險。最后，在控制稅務(wù)風(fēng)險的同時(shí)也要顧及公司利益，要正確合理地做出稅收策劃方案。方案既要考慮到個(gè)稅的高低，也要從全局上通盤(pán)考慮。在依法納稅的基礎之上，以公司整體利益為先，來(lái)實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險防控方案。
3.建立啟動(dòng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預警體系
所謂企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險預警是在稅務(wù)風(fēng)險上，根據經(jīng)驗得出的規律和相關(guān)信息，發(fā)出稅務(wù)風(fēng)險警報，以最大限度地降低風(fēng)險引發(fā)的危害。稅務(wù)風(fēng)險預警體系是企業(yè)內部組建的組織，與風(fēng)險預警行為的內部聯(lián)系構成一個(gè)體系。具體做法包括：首先，定期檢查稅務(wù)，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險評分評級。企業(yè)通過(guò)運用沃爾評分法的原理，找出房地產(chǎn)企業(yè)中關(guān)鍵部門(mén)和稅務(wù)風(fēng)險高的部門(mén)、關(guān)鍵的人員，并結合企業(yè)的實(shí)際狀況，得出企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險分數，從而再對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險整體評價(jià)。其次，加強企業(yè)的稅務(wù)監督，科學(xué)預測企業(yè)稅收情況。稅收的預測在房地產(chǎn)企業(yè)中有著(zhù)普遍而廣泛的應用。根據企業(yè)涉稅行為的歷史資料，參考現有的條件和要求，對企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)的測算和預計。這樣不僅可以為繳納稅收提供一個(gè)較為科學(xué)可靠的標準和計劃，也能對房地產(chǎn)企業(yè)控制稅務(wù)風(fēng)險起到數據支撐的作用。
五、結語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必須重視的一個(gè)問(wèn)題，若處理得不恰當，會(huì )給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的不利影響。因而房地產(chǎn)企業(yè)必須重視研究企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，并采取有效的方法和策略來(lái)規避風(fēng)險。
參考文獻
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